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Introducción
Cada día que un apartamento está vacante es dinero que pierde el equipo propietario. Por eso es tan importante que los administradores de propiedades cuenten con un proceso sistematizado para entregar unidades rápidamente. Cuanto más eficiente pueda ser, más rápido podrá volver a arrendar y ocupar la unidad.
Sin embargo, “rápido” no debe venir a expensas de hacer las cosas correctamente. Es igualmente importante que se haga la rotación. Esto ayuda a establecer el tono con los nuevos inquilinos y les muestra que te preocupas por la propiedad de alquiler.
En cuanto a cualquier persona que sea propietaria de edificios de apartamentos, puede usar esta lista de verificación de rotación de apartamentos para asegurarse de que sus rotaciones se completen de manera rápida y completa.
Rotación inicial de inquilinos
Sorprendentemente, el proceso de rotación de inquilinos comienza mucho antes de la fecha real de mudanza. De hecho, es cierto que la mayoría de las empresas de administración profesional comienzan el proceso de rotación justo cuando se enteran de que los inquilinos no renovarán su contrato de arrendamiento.
En primer lugar, comienzan solicitando hacer un recorrido por la unidad mientras aún está ocupada. Esto le da al propietario una idea de qué limpieza, reparaciones y otras mejoras se necesitan entre inquilinos. De esa manera, pueden comenzar a alinear a los profesionales adecuados para realizar el trabajo. Generalmente, los propietarios programarán este trabajo con anticipación. Esto asegura que puedan comenzar a trabajar inmediatamente después de que el inquilino desaloje.
Recuerde, que cada día que una unidad permanece vacante, le cuesta dinero a los propietarios.
Preparamos una lista de verificación lista para usar. No es necesario registrarse.
Descargar PDFComplete una inspección final de mudanza
Además de hacer un recorrido inicial, los administradores de la propiedad querrán hacer una inspección final de mudanza dentro de una semana de que los inquilinos se hayan mudado. Esta es una última oportunidad para documentar el estado de la unidad, incluido cualquier desgaste extraordinario. Además, si el propietario planea deducir dinero del depósito de seguridad del inquilino para las reparaciones, la inspección final de mudanza es especialmente importante.
Además, como parte de esta inspección, tenga en cuenta si los inquilinos han realizado cambios no autorizados. Por supuesto, a menudo vemos esto cuando un inquilino ha pintado habitaciones sin aprobación previa.
Mientras inspecciona la unidad, asegúrese de documentar su condición minuciosamente. Tome fotografías, tome notas y luego complete un informe final que el inquilino firme. Obtener su firma es clave, nuevamente, especialmente si planea presentar un reclamo contra su depósito de seguridad. Esto ayudará a prevenir disputas de depósitos de seguridad en el futuro.
Para estar seguro, si tiene alguna duda sobre la causa de las abolladuras, abolladuras u otros daños, consulte la inspección inicial de la mudanza. Esta comparación de antes y después le mostrará los daños causados durante la tenencia del residente.
Algunos otros beneficios asociados con hacer una inspección final de mudanza:
- El inquilino tiene una última oportunidad de hacer las reparaciones antes de que se le cobre.
- El propietario puede determinar los costos de reparación y organizar la reparación inmediatamente después de la entrega.
- Si no hay reclamo contra el depósito de seguridad, el propietario puede devolver el depósito de seguridad al inquilino antes.
Qué hacer inmediatamente después de la vacante
En este punto, ya habrá comenzado el trabajo preliminar necesario para facilitar un proceso de rotación de inquilinos sin problemas. Aquí es donde comenzará el trabajo pesado.
Paso 1. Identifique cualquier elemento dejado atrás
Ya sea intencionalmente o no, los inquilinos a menudo dejan atrás algunas de sus pertenencias. Es importante resistir la tentación de desechar todos los artículos en el contenedor de basura. Muchos estados tienen leyes muy estrictas sobre cómo se deben manejar los artículos después de que el inquilino se muda.
Por ejemplo, hay algunos estados que requerirán que notifique al inquilino (por escrito) que ha tomado posesión de estos artículos. Es posible que deba almacenar estos artículos de forma segura durante un cierto período de tiempo antes de desecharlos. Lo primero que debe recordar es que cumple con las regulaciones locales.
Paso 2. Concéntrese primero en las reparaciones
Aunque su instinto natural podría ser comenzar a limpiar la unidad de inmediato. Resiste la tentación de hacerlo. En su lugar, comience una inspección minuciosa de la unidad para determinar qué reparaciones se necesitan.
Además del mantenimiento de rutina, una rotación estándar podría incluir:
- Parche cualquier agujero en la pared.
- Busque grietas o fugas (especialmente en los techos); reparar según sea necesario.
- Confirme que todos los electrodomésticos estén funcionando; si no, repare según sea necesario.
- Reemplace la iluminación (bombillas, no necesariamente accesorios).
- Apriete cualquier hardware perdido; reemplace cualquiera que falte.
- Repare cualquier obstrucción o fuga en la plomería (verifique los desagües de la cocina y el baño, los inodoros y la lavandería).
- Confirme que los detectores de humo y CO aún funcionan, luego reemplace las baterías según sea necesario.
- Reemplace los filtros de aire.
- Asegúrese de que no haya pantallas de ventanas rotas.
- Llevar a cabo el control preventivo de plagas según corresponda.
Llevar a cabo el control preventivo de plagas según corresponda. Esto es para asegurarse de que no se pierda ningún mantenimiento de rutina.
Algunos propietarios usan la rotación de inquilinos como una oportunidad para hacer actualizaciones o mejoras más sustanciales a la unidad. Esto podría incluir:
- Reacabado de pisos de madera o instalación de alfombras u otros pisos nuevos.
- Reemplazo de cualquier electrodoméstico obsoleto.
- Actualización de los gabinetes y/o encimeras.
- Instalación de nuevos tocadores y/o accesorios de baño.
- Repintado al por mayor de la unidad.
Además, cualquier cambio importante debe planificarse con mucha antelación. Como resultado, los propietarios querrán tener los suministros y materiales a mano y listos para usar tan pronto como la unidad entregue. Por ejemplo, si planea reemplazar electrodomésticos, debe tenerlos almacenados y listos para instalar. Esto ayuda a limitar el tiempo de inactividad entre inquilinos.
Paso 3. Pintar y preparar la unidad.
Desea hacer las reparaciones antes de agregar una nueva capa de pintura. Como resultado, la pintura fresca no se dañará mientras se trabaja en la unidad. La extensión de la pintura dependerá de su condición actual, así como de cuánto tiempo ocuparon la unidad los inquilinos anteriores.
Por ejemplo, un inquilino que vive en un apartamento durante cinco años será más propenso a abollar y rayar las paredes que alguien que solo ha alquilado allí durante un año.
En general, se recomienda a los propietarios que utilicen un color de pintura estándar neutral en todas sus unidades. En general, esto le ahorrará tiempo y dinero. Puede comprar pintura a granel y ya no necesita «adivinar» qué color de pintura coincide con qué habitación. (¿Sabías que hay más de 100 versiones de «blanco», incluso más, según los brillos y el brillo?)
Por ejemplo; Los colores de Benjamin Moore como White Dove, White Heron y Edgecomb Grey suelen ser populares y neutrales.
Mientras pinta, asegúrese de calafatear y hacer cualquier otra preparación menor necesaria antes de la limpieza final.
Etapa 4. Limpieza profunda de todo el apartamento.
Como se mencionó anteriormente, querrá tener sus limpiadores programados previamente antes de que los inquilinos anteriores se muden. Como resultado, esto hace que la unidad esté lista para el alquiler más rápido que si estuviera llamando tratando de encontrar a alguien en el último minuto.
Sin embargo, dependiendo del tamaño de su cartera, esto podría ser algo que pueda acomodar con su personal interno actual. De lo contrario, contrate a alguien para que realice una limpieza profesional.
Preparamos una lista de verificación lista para usar. No es necesario registrarse.
Además, la limpieza debe ser siempre a fondo. Por esa razón, creemos que es mejor usar una lista de verificación real para asegurarnos de que no se pase por alto nada. También puede usar el software de administración de propiedades para rastrear estos artículos. A continuación se muestra nuestra lista de verificación de limpieza estándar por habitación o área:
- Salón / Dormitorios
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- Ventiladores de techo (superior, inferior)
- Telarañas (paredes, techo, armarios)
- Estantes/gabinetes para armarios
- Embellecedores (ventanas, puertas, paredes)
- ventanas
- Persianas
- puertas/manijas
- zócalos
- Calentadores de piso (cubiertas de vacío y limpieza)
- Interruptores de luz, termostatos
- Aspirar, lavar alfombras
- Lavar pisos
- Cocina
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- Telarañas (techo, paredes, armarios)
- Ventiladores de techo (superior, inferior)
- Ventanas (rieles, marcos, vidrio)
- Persianas (polvo, limpias)
- Gabinetes—interior, cajones
- Gabinetes—exterior (arriba, debajo, lados, frente)
- Paredes/tacos
- Encimeras
- Fregadero/grifo (limpiar y pulir)
- Eliminación (confirmar que funciona, limpiar)
- puertas/manijas
- Puertas corredizas de vidrio (ambos lados y guías)
- Calentadores de piso (vacío, cubiertas limpias)
- Zócalos: debajo de los gabinetes (limpiar)
- Microondas—interior y puerta
- Microondas—exterior (superior, inferior, asas)
- Campana de la estufa (limpie el interior y el exterior, debajo)
- Lavavajillas: puerta interior (esquinas, repisas)
- Lavavajillas—interior (paredes, debajo, alrededor del filtro)
- Lavavajillas—exterior
- Refrigerador—interior (cajones, estantes)
- Refrigerador—exterior (superior, laterales, inferior)
- Lavar pisos
- Lavandería/Baños
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- Telarañas (techo, paredes, armarios)
- respiraderos de techo
- Ventanas/persianas
- Gabinetes—interior (cajones y esquinas)
- Gabinetes—exterior (ver frentes, tapas, lados)
- Espejo/botiquín (limpiar interior y exterior, estantes)
- Encimeras/fregadero (pulido)
- lechada/moho
- Perchas para papel/toallas
- Puerta, manija, tapón
- Calentadores de piso (aspiración, lavado de cubiertas)
- zócalos
- Suelos/esquinas
- Inodoro (tapa interior/alrededor)
- Detrás del inodoro (suelo y rodapié)
- Riel/marco de ducha
- Bañera de ducha/paredes
- Lavadora (compartimiento de jabón, funda interior de goma, alrededor de la cubierta/puerta)
- Lavadora-exterior (dejar puerta abierta)
- Limpiar el exterior de la secadora/revisar el filtro y el filtro de pelusas
- Sótano
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- Telarañas/polvo
- Ventanas, puertas, enchufes
- Lavadora/secadora (ver lavandería arriba)
- Grifo del fregadero
- Barrer/aspirar todos los pisos
- Balcón
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- Puertas corredizas de vidrio (limpiar adentro/afuera, rieles)
- Telarañas (puertas, luces)
- Barrer
- Cochera
- Dispositivos de iluminación (interior, exterior)
- telarañas
- Limpiar puertas, pomos
- Limpiar los recipientes de basura (adentro, afuera)
- Barrer
Paso 5. Cambiar cerraduras y llaves
Después de hacer todas las reparaciones y limpiar la unidad a fondo, el paso final es reemplazar las cerraduras y hacer nuevas llaves para los nuevos inquilinos. Sin duda, este es un problema de seguridad importante que nunca debe pasarse por alto. No querrá que los inquilinos anteriores tengan acceso a la unidad una vez que los nuevos inquilinos se muden. Esto se aplica tanto a la unidad como a cualquier otra área de acceso con llave.
Los propietarios de viviendas multifamiliares y los administradores de propiedades pueden considerar el uso de «cerraduras inteligentes». Dado que con las cerraduras inteligentes, simplemente puede volver a emitir un nuevo código para los inquilinos entrantes y deshabilitar los códigos anteriores. Esto también reduce las llamadas al cerrajero cuando un inquilino, sin darse cuenta, se queda fuera de su apartamento.
Si todavía está utilizando claves estándar. Es especialmente importante asegurarse de crear una llave adicional (o tener una llave maestra) para el administrador de la propiedad.
Conclusión
A primera vista, esta lista de verificación de rotación de apartamentos puede parecer abrumadora. Sin embargo, aquellos que tienen varios apartamentos en alquiler aprenderán este proceso rápidamente. La clave es contar con planes, procedimientos y procesos sólidos. De esta manera, una vez que encuentre un nuevo inquilino, puede mudarse lo más rápido posible.
Con el equipo adecuado, no hay razón para que este proceso no sea fácil. ¡Es importante darse cuenta de que un poco de preparación puede ser muy útil!
En conclusión, entregar unidades de forma rápida y eficiente es una de las formas en que maximizamos nuestros rendimientos para los inversores. Para obtener más información sobre la plataforma de inversión multifamiliar de Smartland, contáctenos hoy.
