公寓止赎、拍卖和税收留置权契约

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什么是公寓止赎？

公寓楼通常需要债务和股权的组合来收购。 债务在资本堆栈中占据第一位。 这意味着贷方必须在其他人收到投资之前偿还。

当借款人无法再支付抵押贷款时，他们就会违约。 在错过这么多次付款后，他们的贷方可能会将房产置于取消抵押品赎回权之前（这是推动还款的最后努力）。 如果借款人没有及时还款，贷方可能会取消抵押品赎回权。

当贷方占有财产以偿还债务时，公寓丧失抵押品赎回权。 大多数传统贷方都试图避免这种选择。 银行的业务是发放贷款，而不是拥有和经营房地产。

债务基金往往是主要的例外。 如果需要，可以接管公寓楼管理的精明的房地产专业人士通常也是管理债务基金的人。

什么是房地产拍卖？

止赎财产通常是在房地产拍卖中出售的财产。 如上所述，大多数贷方不想拥有和经营多户型房地产。

相反，他们将在公开拍卖中出售房产，以弥补部分损失（即未偿还的债务）。

通过拍卖收购房产是一种以折扣价购买公寓楼的好方法。 通常，卖方不希望为该物业获得最高价。 通常，卖家只是想获得偿还并将财产从他们的账簿中删除。

关于公寓止赎和拍卖的知识

以下是购买止赎公寓的一些一般提示，尤其是在拍卖会上出售的多户住宅：

• 卖方通常是银行、抵押贷款机构或美国住房和城市发展部 (HUD)。 通常情况下，这些当事方拥有未偿还且违约清算的财产的第一笔贷款。 您不是从之前的所有者或个人那里购买。 （HUD 销售通常发生在 HUD 充当所有者的直接贷方时，或者更常见的情况是 HUD 通过 FHA 充当保险公司时）。

• 大多数止赎公寓“按原样”出售。 换句话说，买家的谈判空间很小。 他们不能要求任何财产改善或让步作为条件。

• 财产的内部状况通常是未知的。 通常，房产上的锁只允许从外面观看。 投资者必须在不实际介入的情况下对建筑物进行自己的尽职调查。

  这显然是一种风险。 不了解单位状况的潜在买家不知道以市场价格重新出租单位需要多少工作。

• 并非所有房产都空置出售。 有时，一栋公寓楼在拍卖会上出售时租户仍在原地。 他们可能有也可能没有租约。 如果需要，将由买方决定是否驱逐人员。

• 一些拍卖需要现金买家。 在止赎拍卖中出售的公寓通常周转时间很快。 例如，贷方可能要求借款人在 30 天内关闭。

  出于这个原因，许多拍卖坚持人们用现金购买。 这为除了最老练和流动性最强的公寓投资者之外的所有人都设置了进入壁垒。

  大多数拍卖都有一个必须达到的“底价”。 人们通常认为他们可以出现在公寓拍卖会上并对房产进行低价报价。 虽然取消抵押品赎回权的公寓楼可能不会以市场价格出售，但大多数仍将以“保留”价格出售。

  这是当贷方仅在满足预定底线时才接受要约. 例如，对于原本价值 600,000 美元的房产，底价可能为 250,000 美元。

  中标者必须提交保证金保证金。 投标人应准备好手头经过认证的支票。 这是因为中标者需要当场支付定金，以锁定购买一栋被取消抵押品赎回权的公寓楼。

如何查找多户家庭止赎和拍卖

止赎财产通常被称为 REO 财产。 这代表“房地产拥有”财产。 查找取消抵押品赎回权的多户住宅单元的一个好方法是在银行网站上搜索其 REO 房产。 当地银行分行也可能有 REO 财产清单。

来源：Attomdata

也有一些网站出售止赎房屋。 例如，Auction.com 是一个举办多户家庭拍卖的热门网站。

HUD 还有一份“多户住宅物业处置邮件列表”，每周三都会发布一份新的多户住宅物业准备在拍卖会上出售的邮件。

什么是税收留置权契据？

县政府提交一份称为税收留置权的文件。 它提醒公众房主有未偿还的债务。 就房地产而言，这通常是指所欠的财产税和/或未付的市政供水和污水处理费。

还有其他类型的税收留置权证书和税收契据。 例如，联邦政府可以对未缴纳的联邦所得税的财产设置税收留置权。 国家可以效仿未缴纳的州所得税。

当有人不支付费用时，房主协会使用“超级留置权”。 “机械留置权”是指某人因在该物业进行的工作而欠承包商款项。

税收留置权会产生严重的后果。 所有州都有法律允许当地税务人员强制出售财产作为收回未付费用的一种方式。 这通常是在税收契约拍卖中完成的，在这种情况下，是为了“税收契约销售”。 根据州的不同，税务人员也可以通过“税收留置权证书出售”将税收留置权出售给第三方，然后该第三方负责取消抵押品赎回权的过程。

购买税收留置权契约作为一种投资策略

有些人进行税收契据投资，希望直接取消房产的赎回权。 税收留置权通常通过拍卖过程买卖。

经常有竞价战，愿意支付最低利率和/或最高溢价的人成为赢家。

购买税收留置权，然后取消抵押品赎回权，可能会花费大量时间和资源。 然而，那些使用这种技术成功取消抵押品赎回权的人可以以其价值的一小部分购买公寓楼。 同时，他们可以对未偿还的税收留置权款项收取利息。

其他人则会等待房屋取消抵押品赎回权。

购买税收留置权须知

以下是关于购买公寓税收留置权的 6 件重要事情：

• 与止赎房产一样，您通常无法提前参观房产。 您是“按原样”购买房产的税收留置权。 投资者应在投标其税收留置权之前对公寓楼进行尽可能多的尽职调查。

• 有时，税收留置权的价值超过财产价值。 这种情况在取消抵押品赎回权的公寓楼上发生的频率较低，这些公寓楼的价值往往高于税收留置权——但尽管如此，投资者还是应该意识到这一点。

• 购买税收留置权并不能保证您最终会取得财产的所有权。 事实上，估计 98% 的业主将支付在止赎程序之前所欠的财产税。

• 购买税收留置权的规定因州而异。 任何正在考虑这种投资策略的人都应该确保他们了解当地法规。 例如，一些州有两年的赎回期，税收人员必须在公开拍卖出售之前持有契约。

• 除了税收留置权外，可能还有其他财产留置权。 取消抵押品赎回权发生后，新所有者支付税款或其他欠债。
• 购买税收留置权契约是一种积极的投资策略。 这与通过银团、基金或其他方式被动投资房地产有很大不同。 那些最终通过税收留置权契约获得公寓楼所有权的人将负责所有维修、维护和持续的财产运营。

为什么要购买止赎公寓楼或税收留置权契约

购买止赎公寓和税收留置权契约肯定存在风险。 然而，这些房产也是以较低成本投资多户房产的好方法。 据估计，像这样的不良资产通常以低于市场价值 30-60% 的价格出售。

此外，对位置优越的多户住宅的需求仍处于历史高位。 该行业继续跑赢其他房地产类别。 即使在经济衰退期间，它也预计会表现良好。 那些正在考虑这种投资策略的人应该有很强的流动性来应对与购买不良资产相关的未知因素。

结论

随着经济变得更加稳定，不良资产的普遍性下降。

我们正处于可能是另一次重大市场调整的悬崖边上。 根据下一次经济衰退的严重程度，我们可能会再次看到止赎、拍卖和税收留置权出售的增加。 希望以折扣价购买房地产的公寓投资者将希望了解这些流程，以便他们准备好在机会出现时搬家。