经常问的问题

房地产投资由两种类型的当事人组成，即普通合伙人 (GP) 和有限合伙人 (LP)。 普通合伙人通常是资产管理者。 他们负责自己或通过第三方管理财产。 有限合伙人是被动投资者，他们不对物业的日常运营或物业管理做出决定。

优先回报是在任何回报分割之前返还给投资者的指定数量的可分配现金。 例如，如果一笔交易的优先回报率为 8%，则投资回报的前 8%（现金流或再融资收益或处置等资本事件的分配）将全部归有限合伙人所有。

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内部收益率 (IRR) 是衡量投资回报率的指标。 术语内部是指计算排除了外部因素，例如无风险利率、通货膨胀、资本成本或各种其他金融风险。

IRR 旨在说明投资的时间表。 在给定时间收到的给定投资回报比稍后收到的相同回报更有价值，因此后者产生的 IRR 低于前者

权益倍数定义为从投资中收到的总现金分配除以投资的总权益。 例如，如果投资于某个项目的总股本为 1,000,000 美元，从该项目收到的所有现金分配总额为 2,000,000 美元，则股本倍数将为 2,000,000 美元/1,000,000 美元，即 2.00 倍。

低于 1.0 倍的股本倍数意味着投资者收回的资金少于投资资金。 大于 1.0 倍的股本倍数意味着投资者收回的资金多于投资资金。 在上面的示例中，2.00 倍的股本倍数意味着投资者每向项目投资 1 美元，预计将收回 2.00 美元（包括最初的 1 美元投资）。

在支付优先回报后，“拆分”将使用预先确定的支付结构支付给普通合伙人和有限合伙人。 拆分是在达到首选回报后，回报如何在 GP 和 LP 之间分配。 如果 80% 分配给 LP，20% 分配给 GP，则在支付优先回报后，LP 和 GP 将分配或资本事件的所有其他收益按 80/20 分配。

如果达到某个障碍（或瀑布），这种分裂可能会改变。 示例：拆分可以是 80/20，然后一旦 IRR 达到 17% 就变为 70/30。 任何高于 17% 的回报将按照 70/30 有限合伙人/普通合伙人进行分配。 通过达到里程碑来改变分割是 瀑布。在某些情况下，一家公司可能有多个障碍或瀑布。

资金可直接电汇至基金认购账户。 这些资金通常以有限责任公司的名义保存在托管账户中，直到财产关闭。 托管有助于确保资金可用，同时保持安全。 托管可用于各种不同类型的交易，但在房地产行业尤为常见。

在经济低迷时期卖出有效“锁定”损失，这就是为什么通常尝试使用更全面、更前瞻性思维的投资方法。 我们的目标不是倾销我们的资产，而是继续支付优先回报并持有，直到市场恢复到更健康的状态。 尽管没有任何保证，但增值资产能够更好地抵御市场低迷——住房是基本必需品，即使在经济低谷期间，对住房的需求仍将持续存在。

不，只有与 Smartland 建立了实质性关系的非认可投资者才能了解我们的 506(b) 产品。 要投资我们的 506(c) 产品，个人、夫妇或实体需要被视为合格投资者。 Smartland 的产品被归类为 Regulation D、506(b) 和 506(c) 并受 SEC 法规约束。 因此，Smartland 必须接受所有投资者的第三方验证。 自我鉴定是不够的。 合格投资者的收入较高，个人财富较高，或者已获得此类投资的“许可”。

根据美国证券交易委员会 (SEC) 的规定，合格投资者是指满足特定收入和净资产要求的人。 将投资限制在合格投资者可以帮助确保参与私募基金的投资者在评估潜在产品时表现出一定程度的财务成熟度。

要获得认证，投资者必须至少满足以下条件之一：

1. 过去两年每年的年收入为 200,000 美元，或联合收入为 300,000 美元，并且预计今年的收入会达到相同或更高。
2. 净资产超过 100 万美元，不包括投资者的主要住房。
3. 投资者是基金的董事、执行官或普通合伙人，或董事、执行官
   基金普通合伙人的高级职员或普通合伙人。
4. 投资者是持有以下专业执照之一且信誉良好的自然人：
   一般证券代表执照（系列 7），私人证券发行代表执照
   （系列 82），或投资顾问代表执照（系列 65）。
5. 投资者是投资项目规则 3c-5(a)(4) 中定义的“知识渊博的员工”
   基金的 1940 年公司法。

您的财务顾问应该能够帮助您确定您是否是合格投资者。 此规则有一些例外情况（例如出于可解释原因的收入差距），但一般来说，所有合格投资者都必须符合这些标准。

是的。 这只会导致投资者签署认购协议和为交易提供资金的方式略有不同，不会增加难度。 但是，有一些事情需要考虑，例如 UBIT（不相关的企业所得税），这就是为什么 Smartland 建议寻求注册会计师、持牌财务顾问或其他值得信赖的持牌顾问的建议。

无论选择哪个实体进行投资，它仍然需要作为合格投资者进行验证。 例如，多成员有限责任公司需要让所有成员验证其作为合格投资者的身份。 如果多成员有限责任公司的净资产和收入差异很大，这可能会造成一些复杂情况。 当存在这种差异时，成员可能需要考虑重组或重新分配他们的财富。

投资者通常没有意识到，通过将他们的 IRA 资金转移到自主 IRA 中，他们可以通过投资房地产来多样化他们的退休投资组合。 对于 Self-Directed IRA，我们优先与供应商建立关系以加快入职流程，并且可以接受退休资产进行投资。

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通常，投资者可以期望找到结构如下的项目：

• 首选回报率 (pref)：6-9%（LP 在达到首选回报率之前收取 100% 的可分配现金。）
• 内部收益率 (IRR)：16-22%（投资者资金在项目生命周期内每年增长的时间敏感率）。 预期 IRR 的变化（正的和负的）将与风险敞口的变化直接相关。
• 现金对现金 (CoC)：8-12%（一种回报率，决定现金收入的现金收入，或与每年衡量的现金投资成比例）
• 股权倍数：1.7-2.3 倍（投资 10 万美元，LP 赚取 170-23 万美元，包括初始投资回报）

分发频率因项目而异，并取决于每个运营协议的具体内容。 贷款人管理一些分配时间表，时间可以是每月、每季度、每半年或每年。 分配时间表的变化也可能与风险、IRR 预期和其他变量的变化有关。 每个基金都有自己的设定分配时间表。 请查看基金私募备忘录。

发送给投资者的通讯和更新因公司而异。 一些公司每季度、每半年甚至每年提供一次信息。 一般来说，风险更高和投机性更强的投资将为投资者提供更频繁的沟通。

Smartland 每季度向投资者发送声明。 所有更新和通信都可以从投资者门户网站访问。 任何其他公告，包括再融资更新、处置更新等，也将通过投资者门户网站发送。

优秀的发起人与 LP 一起投资他们的交易。 如果保荐人不共同投资，他们的利益可能与投资者不一致。 如果赞助商达成了一笔强有力的交易，他们应该希望分享项目的成功。 保荐人通常全年参与多项交易，这就是为什么有时他们在给定交易中的份额在纸面上看起来相对有限。 此外，大多数发起人也是贷款担保人，需要在个人资产负债表中有一定的流动性。 从结构上讲，发起人比许多同行面临更大程度的个人风险。

Smartland 与投资者一起投资其交易。 赞助商贡献了一小部分来说明对 Smartland 产品的信任和一致性。 换句话说，赞助商参与是他们“把钱放在嘴边”并证明他们真的认为拟议投资值得冒险的一种方式。

不会。就其性质而言，房地产投资比股票或债券的投资期限更长。 房地产投资在结构上缺乏流动性，因为将房地产转化为现金等价物可能需要相当长的时间。 但是，交易确实允许出售或转让投资权益。 每笔交易的运营协议都将指定为完成该流程需要完成的工作。 完整阅读这些协议将使确定预期投资的风险（和回报）有多大变得更加容易。

这些投资的退出策略通常为两年、五年、七年和十年，尽管这个时间表可能会有所不同，具体取决于正在执行的财产和具体业务计划。 不断变化的经济环境也会影响最初的持有时间，因此被动投资者确实需要对管理团队有一定程度的信任，以做出将使所有投资者回报最大化的决策。 将尽可能遵守最初的时间表，以保护每个人的投资。

与 1099 类似，K-1 表格有助于计算年底需要支付的税额。 每个投资者每次投资都会收到一个。 K-1 表格最常用于合伙企业和（非个人）房地产所有权。

1031 交换涉及在特定时间范围内将出售一处房产的收益再投资到另一个项目，以避免缴纳资本利得税。 简而言之，这种策略允许投资者在出售投资房产时“推迟”缴纳资本利得税，只要用出售第一个房产获得的利润购买另一个“同类房产”。

Smartland 投资者不能使用 1031 交易所，因为他们购买的是有限合伙企业的单位，而不是房产本身。 1031 交换仅适用于直接业主。

如果 Smartland 为有限合伙人提供参与 1031 或类似交易所的机会，则该选择将在处置基金内的任何单一资产时进行。 流动性/处置 如何处理税收？ Smartland 不是税务顾问，我们建议您联系您的税务顾问以了解对您的影响。 对于我们拥有资产的每个所得税州，您将收到一个联邦 K-1 和一个州 K-1。我们将继续以尽可能税收优惠的方式运营资产，包括使用成本分离研究。

由于增值联合组织的性质，通过翻新、提高运营效率和其他常见改进来创造显着的财产价值是很常见的。 在实现这些增值的情况下，赞助商可能会考虑以现在更高的评估财产价值回到银行，并为财产再融资或获得第二笔/补充贷款。

这两个选项之间的选择取决于市场条件以及可以获得的利率与当前利率。 这允许赞助商提取股权并将其免税返还给投资者。

虽然存在通常与股权事件相关的稀释（基于交易中的剩余股权而不是初始投资股权，现在优先考虑 8%），但该事件也会增加现金（CoC）和现金（CoC）。 项目内部收益率。

经理们为房产再融资的主要原因是利用较低利率和较长贷款期限节省的资金，同时减少长期债务和每月还款额。 随着时间的推移，即使是可用利率的微小变化也会显着增加，其作用远远超过抵消再融资成本。 Smartland 还可以拿出免税现金来翻新房产或将资本返还给投资者

当首次申请抵押贷款时，无论是通过再融资还是购房，贷款余额都处于最高点。 这意味着要为贷款支付的利息金额也处于最高点。

30 年期抵押贷款有 360 个月的还款额。 如果借款人拿出 360,000 美元的抵押贷款购买房屋，并且没有摊销，则每月的还款额将包括 1,000 美元的本金还款额，以及余额中的到期利息。 随着时间的推移，每月到期的利息金额将不断减少，直到支付全部抵押贷款。

每个月支付不同的金额很快就会变得很麻烦（除了潜在的现金流问题）。 摊销通过在贷款期限开始时仅支付本金余额的一小部分并在结束时支付大部分来解决此问题。 这样，付款余额在开始时是付款的大利息部分，而在末尾是小利息部分。 在整个贷款过程中，每月按揭本金和利息的还款额保持不变。

摊销不适用于财产所有权的其他成本，包括财产税（可能随时间变化）、保险等。

一家私人房地产公司（发起人）建立一个具有一定参数的基金，然后从投资者那里筹集资金，将基金资本化。 发起人使用资金在基金下进行投资。 这笔钱可以部署在资本堆栈的任何地方； 资金可用于资本堆栈的夹层债务、过桥贷款或高级贷款头寸。 这些资金的分配将取决于私募备忘录 (PPM) 中的规定。 基金允许投资者将投资风险分散到所有未来交易中，而不是将其全部放在单一交易中。

基金的明显好处是多元化。 基金的投资者立即分散在多种资产上，而不是依赖单一财产来升值。 一个基金投资组合可以包含 10 到 20 个独立的投资，分布在广阔的地理区域和多种不同类型的财产，与仅拥有单一资产相比，这可以降低风险。 其他表现较好的属性会消除表现不佳的交易的影响。 此外，投资基金可以帮助消除您在完全靠自己投资时会遇到的许多压力和障碍。

对于房地产投资信托基金，投资者在购买房产之前预先投入资金，并且大多数时候并不知道他们投资了哪些房产。房地产投资信托基金投资者将评估公司的总体表现能力，而不是特定房产的未来潜力 . 从这个意义上说，房地产投资信托基金类似于股票（在某些情况下，它们可以通过股票市场进行投资）。

理论是投资者购买多元化的财产池，但在实践中，房地产投资信托基金并不是从财产池开始的，它们必须开始向投资者支付股息。 因此，房地产投资信托基金经理倾向于快速投资房地产以产生股息支付给投资者。 对回报的迫切需求需要得到解决——这有时会导致公司做出低于最优的投资。

另一方面，企业家经营的私募股权基金寻求能够提供伟大投资的所有条件的房产，包括现金流、位置、就业增长、租金增长和对未来的看法，这样投资者就可以退出并获利。 在找到有利的交易之前，不会收集投资者的资金，然后将发出资金通知。 请牢记这一点，通常认为基金的风险低于房地产投资信托基金（并且更易于预测）。

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投资者将通过认购协议投入一定数额的资金。 当 Smartland 发出资本要求时，他们将有义务提供全部或部分承诺资本。 当赞助商在资产上进行竞争时，交易总是存在失败的风险。 在单一资产投资中，如果发起人不能筹集到足够的资金来支付股权支付，他们必须退出。 基金结构具有承诺资本或随时可用的“干火药”的好处。 这可能是手头现金或其他形式的流动资金，可通过资本要求在短时间内获得。

一旦 Smartland 准备好关闭一项资产，投资者的资金将被调用。 一旦资金被部署，优先回报将开始累积。 Smartland 的目标是在部署资本和收购资产后或现金流可用时的 90 天内开始为每一轮新基金分配优先回报。

例如，一位在 7 月部署了资金的投资者预计最晚会在次年 10 月开始收到他们的优先回报。 这让 Smartland 有时间收购和稳定财产。

不会。投资者的资金将在基金的整个生命周期内留在基金中。 可以转让基金股份的所有权，但在基金运营周期结束之前不可赎回。 这有助于为基金创造稳定性，并使基金更容易成功地为新物业或其他投资项目提供资金。

不，基金中的资产没有交叉抵押。 基金中的每项资产都有自己的操作程序，它们的财务操作保持独立。 这有助于降低一只表现不佳的基金干扰或以其他方式对其他基金产生负面影响的风险（不是把所有的鸡蛋都放在一个篮子里）。

不，该基金不是长青基金。 这意味着不会有永久的贡献时间表。 该基金允许 24 个月的融资，预计每项资产的持有时间为 5-7 年。 该基金确实有能力根据市场情况延长期限，以确保 Smartland 不会在低迷市场中出售。

每种产品的最低投资额不同。 对于我们的 100 万美元增值基金，B 类投资者的最低投资额为 25 万美元，A 类投资者的最低投资额为 1 万美元。 此外，所有投资者都必须是合格投资者，这意味着他们达到特定的收入或净资产门槛。

是的。 自我指导的 IRA、Solo 401k 和许多其他类型的退休账户可用于投资。 只要您的退休基金在允许您自行决定投资的账户中，即自主 IRA，我们就可以接受这些投资。 请务必与您的会计师或财务顾问交谈，讨论您可能的投资选择。

我们预计不会进行资本需求。 当您准备好投入该基金时，我们将要求您在那时支付全部承诺。 但是，如果需要额外资金，我们保留在认购协议中这样做的权利。 有关详细信息，请参阅这些法律文件。

我们将根据私募备忘录中概述的瀑布分配每项资产的销售收益。 普通合伙人和有限合伙人都将有一个预先确定的支付大纲，这使得确定他们未来的回报可能相对容易。 出于实际目的，投资者可以期望在出售每项资产时获得他们应得的收益份额。

所有附带权益/瀑布分配将根据基金的整体回报计算。 在 A 类和 B 类股权达到瀑布的特定阈值之前，普通合伙人不会接受额外资金。

请参阅私募备忘录以获得更详细的解释

我们预计在头 5 年内剥离所有基金资产。 然而，我们也预计一些资本事件会更早发生，例如第 3 年及以后的个人财产再融资和处置。 我们没有在我们的预测中支持这一点，因为我们总是希望保持保守。 然而，资本事件可能会在基金生命周期的早期将大量资本返还给投资者

就像我们的单一房产投资一样，我们希望确保在房地产周期的最佳时间出售我们的房产。 因此，我们尚未确定基金的结束日期。 尽管如此，我们明白资本回报对我们的投资者很重要，因此我们绝不打算持有房产太久。 我们预计在基金推出后的 5 年内完全剥离该基金。

我们将为基金概述一组回报参数，以及与我们以往购买的资产类型相一致的基金投资摘要包。 我们使用的基准可能因投资而异。 提前确定这些指标和基准将有助于投资者确定他们的期望是否得到满足。 它们还将帮助我们了解需要做出哪些改变，帮助我们规划未来，并帮助我们提高投资者对未来的预期。

您将收到季度电子邮件更新，其中包含上传到您的投资者门户的季度财务报告。 您将收到预计在每年 3 月 31 日之前提供的 K-1，该 K-1 也将安全地上传到您的投资者门户。

您的责任仅限于您投资于基金的资本。 理论上，所有投入的资金都将面临风险，但全部变现的可能性微乎其微（即使是房地产市场上的摇摇欲坠的资产也可以挽救）。 协议中应明确列出所有责任和风险敞口。

价值 1 亿美元的增值基金是一个封闭式基金。 在Smartland，我们既有封闭式基金也有开放式基金。 开放式基金意味着可以无限发行新股，而封闭式基金将发行有限数量的股票。 这有助于增强可预测性，尤其是在涉及所有权结构时。

您的投资将被视为非流动性投资，因此预计您的资本将在基金的整个生命周期内投入使用。 如果您不确定是否可以在规定的投资期限内投入资金，您可能需要重新考虑投资。 然而，我们将根据瀑布分配销售和再融资的收益，我们预计在整个基金中实现这两个目标，可能会引发早期资本事件。

创建 Smartland 增值基金的目的只有一个：降低投资者的风险，同时提供与我们的单一投资产品非常相似的回报结构。 与我们之前的产品不同，我们投资者的回报将不依赖于一处房产甚至一个子市场。 相反，该基金将在理想市场拥有多项资产，风险将分散在每项资产的集体回报上。 Smartland 仍将像以前一样勤勉谨慎地经营每处房产，但基金中每项资产的汇总回报将降低风险状况。 这大大降低了投资者的风险回报率。 除了转向基金外，您过去的运作方式还有其他变化吗？

在运营上，我们正在寻找相同类型的资产来执行相同的业务计划。

账户在接受日期后的下个月的第一天开始累积。 但是，分发要到以后才会发生。 此外，一旦投资完成，资金将在基金的整个生命周期内有效“锁定”。

管理公司的目标是在 2022 年第三季度末开始分配，但由于多种原因，任何此类分配的时间可能会有所不同。 吸引投资者的能力、寻找理想财产和项目的能力以及其他变量将直接影响预期何时开始分配。

是的。 本基金根据 D 条例第 506(c) 条规定的证券登记豁免向投资者提供单位，该条例要求管理人在允许他们进入 基金。 有八 (8) 个不同类别的合格投资者，投资者可能符合这些类别，每一个类别都在基金的私募备忘录中提供，连同投资者必须提供的文件以证明其投资本次发行的资格。 如需更多信息，请访问 SEC.gov。

对本基金的投资应被视为长期投资。 投资者的财务状况应使投资者能够在基金存续期间持有其 A 类或 B 类权益，预计长达五 (5) 年或更长时间。 根据经验，您可以将基金的寿命规划为 5-7 年。