商业房地产投资中的瀑布模型是什么？

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投资私募股权商业房地产可以带来丰厚的经济回报。 当正确的瀑布模型用于现金分配时，尤其如此。 虽然有些模型要求根据投资的股权按比例分享利润。 这不一定是构建私募股权投资的理想方式。

通过正确的商业房地产投资瀑布模型，被动投资者可以通过将激励因素纳入模型中，在投资超额回报目标时获得投资回报高于目标回报率的结果，并奖励所有合作伙伴。

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什么是瀑布模型？

私募股权公司在商业房地产中使用瀑布模型。 通常用于描述在项目中将现金流回报分配给一组投资者的方法。

您可能在您参加的最后一场婚礼或您参加的游轮上见过香槟瀑布。

酒杯被堆叠成金字塔形状，当顶部的酒杯被倒满香槟时，香槟会溢出并填满下方的酒杯，直到香槟用尽。

在商业房地产中，瀑布模型的工作方式类似，只是使用现金流而不是香槟。 实质上，瀑布模型概述了私募股权投资中利润的分配方式，即有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）之间的分配。

普通合伙人（GPs）是在投资的日常运营中承担积极角色的投资者。 而有限合伙人（LPs）通常是被动投资者，不负责日常业务运营。

因为普通合伙人最终对投资的成功负有责任。 通常情况下，商业房地产瀑布模型还可以设计以奖励普通合伙人一笔额外的奖金。 这被称为“房地产赞助商促销”或“附带权益”或简称为“促销”。 用于激励普通合伙人超过对投资预期回报。

当然，瀑布结构模型也可以双向运作。 如果项目的回报超出预期，普通合伙人可能会获得更高比例的利润分成。 然而，如果回报低于预期，普通合伙人将会获得较低比例的利润分成。

为什么拥有业主协议很重要？

私募股权房地产投资的所有者协议 详细描述现金流动的方式。 或者更确切地说，描述利润将如何在普通合伙人和有限合伙人之间分享。

瀑布模型的结构可以涉及多个变量。 尽管有共同的术语和部分，但每个模型都旨在满足私募股权投资、有限合伙人和普通合伙人的独特要求。 因此，潜在投资者阅读并理解业主协议非常重要。

在大多数情况下，业主协议将优先将现金流分配给有限合伙人投资者，直到达到预期回报为止。 通过让有限合伙人优先获得现金流，普通合伙人的利益与有限合伙人的利益更加一致，因为 GP 比被动的 LP 投资者对项目的成功有更直接的影响。

在大多数情况下，普通合伙人期望获得超额利润的额外份额。 这被视为对普通合伙人进行额外补偿的方式，以补偿他们所承担的额外时间、精力、费用和潜在风险的管理工作，而有限合伙人不承担这些责任。

例如，普通合伙人积极参与诸如房地产选址、卖方谈判、尽职调查以及权益和债务融资结构等决策。

在物业出售或再融资之前的持有期间，普通合伙人有责任出租物业、决定在租户改善上投入多少资金、确定租金水平、管理物业、决定何时进行再融资，并确定满足并超过投资预期回报率的退出策略。

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常见的房地产瀑布模型组件有哪些？

首选回报

优先回报（或“pref”）是有限合伙人投资者和普通合伙人偿还其初始投资的顺序。 这还包括相应的利润份额，直到达到目标回报为止。

另一种理解优先回报的方式是，有限合伙人优先投资者会在其他投资者和普通合伙人之前收到他们的利润分配，因为他们处于优先顺位。 一旦达到回报门槛，超额利润将按照业主协议中的规定进行分配。

回报上按80%/20%的比例分配。

这意味着有限合伙人优先投资者将在他们获得10%的投资回报率之前，按比例收到可分配现金流的份额。 在那之后，所有的股权投资者将完全收回他们的初始投资。 一旦股权投资者收回他们的本金，超过本金部分的利润中，80%将归有限合伙人投资者，而普通合伙人将获得20%作为推动费用。

虽然优先回报的概念很容易理解。 在投资私募股权房地产机会之前，投资者应该问几个问题：

• 优先回报适用于所有股权投资者还是仅适用于某些股权投资者。 此外，普通合伙人是否也能获得投资资本的优先回报？
• 如果在某一年中未能达到10%的优先回报，是否会在后续年份中弥补不足？ 每年的优先回报计算是否会在每年初重新开始？
• 优先回报是否以优先回报率复利计算？ 此外，复利计算周期是多久一次，例如每月、每季度、每半年还是每年一次？

回报门槛

在田径比赛中，跨栏是一项比赛项目，选手在一系列固定距离的障碍物上进行冲刺。 在私募股权房地产中，回报门槛的工作方式类似。

一个回报门槛是必须跨越的回报率，然后现金流才能流向瀑布中的下一个门槛。商业房地产投资的瀑布模型可能有多个门槛率，通常基于内部收益率（IRR）或股权倍数来衡量：

• 内部收益率（IRR）代表在整个持有期内每投资一美元所获得的利息百分比。 长期持有的房地产投资更能从内部收益率（IRR）计算中获益，因为它提供了一个更精确的表达，展示了一个私募股权机会从开始到结束所产生的回报。
• 权益倍数（Equity Multiple）是通过将权益投资金额和所有利润之和除以总权益投资金额来计算的。 与内部收益率（IRR）类似，权益倍数（Equity Multiple）比率在持有期较长的商业房地产投资中特别有用，因为它更好地理解了整个投资持有期内的总现金回报。

在分析私募股权房地产交易时，投资者应了解回报门槛将从哪个角度进行衡量。 例如，回报门槛可以基于整个项目，其中可能包括普通合伙人和有限合伙人的投资权益。 或者，回报门槛可以基于仅有限合伙人（LP）的权益，或仅基于普通合伙人（GP）的权益。

理解有限合伙人（LP）的净回报非常重要，因为它衡量了LP投资者可能获得的预期流入和流出，包括支付给普通合伙人（GP）的回报和促进费用。

赶上规定

在权益瀑布结构中，现金流分配可以通过简单的分成给有限合伙人投资者和普通合伙人，带有回溯条款或追赶条款来进行。

带有追赶条款的瀑布模型要求，直到达到预定的回报率之前，有限合伙人（LP）投资者将获得物业的100%优先回报。

一旦超过了优先回报率的门槛，才开始将收益流向普通合伙人。 对普通合伙人的分配将继续，直到普通合伙人达到或收到在业主协议中规定的回报率为止，即“追赶”到位。

有限合伙人投资者通常更喜欢带有追赶条款的权益瀑布模型。 这通常是因为在普通合伙人获得任何回报之前，有限合伙人投资者首先得到支付。 另一方面，普通合伙人可能更喜欢带有回溯条款的瀑布模型，因为即使他们必须在期末返还资金，他们仍然可以使用有限合伙人的资金。

回顾条款

商业房地产瀑布模型中的回溯条款用于激励普通合伙人通过为有限合伙人投资者产生更大的权益和更高的现金回报来超越预期表现。

参考之前的例子，如果普通合伙人只能达到目标的10%内部收益率（IRR），那么分成比例将保持在80%/20%，有限合伙人投资者将获得80%，普通合伙人将获得20%。 然而，回溯条款可以按照有限合伙人和普通合伙人都认可的方式进行结构化，以补偿普通合伙人在私募股权交易中的超额表现。

例如，如果普通合伙人在某一年中能够实现12%的内部收益率（IRR），则分成比例可能会变为70%/30%。 如果普通合伙人真的能够超越预期并实现15%的内部收益率（IRR），则分成比例可以变为60%/40%，以此类推。 尽管每年击出全垒打的机会有利于棒球投手（GP），但是情况发生了变化。 LP投资者仍然获得比最初预期更好的回报。

当然，回顾条款也可以反过来起作用。

这发生在普通合伙人和有限合伙人回顾整个持有期之时。 如果有限合伙人没有获得承诺的回报率，普通合伙人将需要返还利润的一部分，以提供给有限合伙人预先确定的回报率。

分解瀑布模型

商业房地产的典型分配模型可能包括四个级别或障碍率：

• 第一级别：资本返还，分配的现金流的100%归有限合伙人所有。
• 第二级别：优先回报障碍率，现金流分配给有限合伙人，直到达到对投资的优先回报率为止。
• 第三级别：追赶条款，现金流分配给普通合伙人，直到普通合伙人收到其预先确定的利润百分比为止。
• 第四级别：回顾条款，如果投资表现优于预期，普通合伙人将获得不成比例的分配份额。

私募股权交易中的分配模型可以以无数种方式构建。为了简单起见，以下是一个私募股权商业房地产机会的分配模型结构，预期IRR为10%，分配比例为80%/20%：

在这种分配模型的障碍结构下，当IRR达到15%或更高时，LP投资者与GP平均分享利润，而不考虑普通合伙人在交易中投入的股权金额。 这是本文开头所讨论的普通合伙人的“提成奖励”（promote）的一个例子。

关于瀑布模型的最终想法

商业房地产中的分配模型可能对于有多年经验的投资者来说也很难制定和理解。

例如，尽管零售、办公室和酒店项目可能向机会主义投资者承诺超额回报，但可以说在这些资产类别中进行投资存在更高的风险水平。 最小化风险和最大化潜在回报是许多投资者选择通过私募股权多家庭投资来实现投资组合多样化的两个原因。

确定多家庭房产的合作伙伴利润分配相对简单，尤其对于像Smartland这样了解如何发掘传统投资者不了解的隐藏价值的公司来说。

通过专业的翻新和先进的A级技术应用于B级单位，Smartland能够获得更高的租金和更长的租约。 相应地，这为与Smartland合作的合作伙伴带来了更大的资本回报，同时为今天和未来的后代积累财富。

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