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术语“联合投资”使得“房地产联合投资”这个术语看起来比实际上更加复杂。 例如，可以将其类比为购买机票。 任何购买过机票的人都参与了联合投资。 每一张售出的机票都用于资助航班的运营。
有些人可能支付的机票价格高于或低于其他人。 有些人可能支付的机票价格高于或低于其他人。 然而，总体而言，机票销售所得的款项被用来支付旅行费用。
房地产联合投资也是一样的道理。 符合条件的投资者将他们的资本集合起来，与赞助方共同投资于房地产联合投资项目。
房地产联合组织的兴起
联合投资是一种投资策略，目前比以往任何时候都更受欢迎。 这是因为商业房地产正在变得更加主流。 这促使各种规模的投资者将商业房地产纳入他们的投资组合中。
例如，商业房地产即使在经济普遍不确定的时期仍然表现出韧性。 此外，房地产的特性是不流动的。 这意味着它不像其他商品那样容易买卖，因此不太容易受市场波动的影响。
然而，即使是经验丰富的投资者有时也不知道如何开始投资商业房地产。 一些最好的和最有利可图的交易只对上层阶级可见。 这包括机构投资者、大型私募股权投资公司和合格投资者。
鉴于进入门槛较高，许多投资者现在参与房地产联合投资交易。 在这种投资策略中，赞助方确定一项交易，购买房地产，然后从多个人中集资，将其作为该交易的股权投资。 然后，赞助方代表投资者监督该交易，而投资者本身是被动的有限合伙人。
在这篇文章中，我们将更深入地探讨房地产联合投资的机制。 这包括各方的角色和责任，以及利润如何通常分配。 请继续阅读以了解更多。
什么是房地产辛迪加？
房地产联合投资是一种从不同个人那里集资，然后共同投资于房地产资产的方式。 联合投资通常对于那些无法或不愿直接购买投资房产的人来说是一个不错的选择，这也被称为被动投资。
正如上面提到的购买机票的例子，房地产联合投资以类似的方式运作。
几个人将资金投入到联合投资中，然后联合投资的管理者（也称为“赞助方”）将使用这些资金来投资于房地产。 房地产联合投资是最早的“众筹”形式，在在线众筹平台创建之后才变得更为知名。 例如，CrowdStreet和RealtyMogul就是其中的例子。
联合投资可以简单到只有两个人一起投资。 而其他的联合投资则可能更加复杂。 有些联合投资可能涉及数十甚至数百人对特定交易或房地产基金的投资。
相关：成为投资者
为什么投资者参与房地产联合组织？
投资者参与房地产联合投资有多种原因。 其中一个原因是当某人不想或无法直接购买房产时。
即使他们可以购买投资机会，有些人也更喜欢成为被动投资者。 他们不想应对日常管理房地产所带来的责任。
在不积极管理房地产的情况下进行投资是一种被动的方式，由赞助方负责处理日常责任。 赞助方被视为积极的合作伙伴，承担着从收购到许可、设计、融资、建设、出租以及最终处置等方面的所有责任。
在其他情况下，某人可能只是没有足够的资本独自购买房产。 例如，一个合格投资者可能只有10万美元可供投资，这可能不足以购买、翻新和稳定一处房产。 这是联合投资的合作伙伴模式特别适用的一个典型例子。
联合投资提供了更大的机会。
联合投资也为个人投资者打开了无法独自获得的交易机会。 例如，一个赞助方可能创建一个5,000万美元的基金，用于投资于三个独立的增值多户住宅交易。 通过杠杆作用，这可能相当于总价值2亿美元的三笔交易。 一个个人投资者通常无法独自获得这样规模的投资机会。
通过房地产联合投资，投资者可以获得通常只对大型机构可用的交易机会。 例如，机构、养老基金、家族办公室等等。 通过较小但仍可观的投资，例如50万美元，个人可以参与基金，并获得投资于这种规模交易所带来的好处。
简而言之，通过联合投资汇集资金使人们能够投资于更大、通常更有利可图的交易。 投资者也被吸引到联合投资中作为一种减轻风险的方式。
与在单一交易中进行一次大额投资不同，联合投资为投资者创造了在多个交易中以较小金额进行投资的机会。 这种方法使人们能够将风险分散到不同的项目、产品类型和地理位置上。 他们还从这些交易中获得的租金收入和优先回报中受益。
谁参与了房地产联合组织？
一般来说，房地产联合投资有两个关键参与方。 房地产联合投资一般涉及两个关键参与方，即联合投资者（通常被称为“赞助方”或“开发者”）和投资者。
赞助商
赞助方可以是个人或公司，负责与交易相关的所有日常活动。 这包括制定商业计划，然后执行该战略。 发起人的责任通常包括研究和评估各种机会，房地产收购，规划和设计，许可，融资，监督建设，市场营销和租赁。 根据所期望的退出策略，发起人将引导该交易完成，可能是通过再融资或出售房产。
发起人通常会在交易中拥有自己的股权份额。 这是一种确保发起人和投资者利益一致的方式。 发起人也可能在过程中收取各种开发费用。 例如，大多数发起人会收取收购费用，以支付他们在确定、核对和完成任何特定投资机会上所花费的时间。
发起人通常在投资者获得优先回报后，从利润中获得一部分份额。
有限合伙人“LP”
正如我们之前提到的，房地产合作中的另一方是投资者。 投资者被认为是“有限合伙人”（LP），在合作中扮演被动角色。 在贡献资金之后，有限合伙人（LP）投资者通常不承担与交易相关的任何责任。
因此，他们很少有机会对与交易相关的决策进行影响。 在投资之前，对赞助方进行仔细筛选对投资者至关重要。 这确保了赞助方的商业计划的可靠性以及其能够正确执行该计划。
注意：有些房地产合作交易仅对符合合格投资者标准的人开放。
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选择您在房地产合作交易中的角色
在成为赞助商和有限合伙人投资者所涉及的角色和责任方面存在明显的区别。 因此，选择在房地产投资中扮演的适当角色取决于您是想要积极参与还是被动参与。
主动投资者
赞助商是真正的积极投资者。 赞助商负责监督与交易相关的每一个细节，从开始到结束，以及沿途的每一步。 这需要重大的承诺，通常相当于成为某人的全职工作。 特别是当您开始考虑更大规模和更复杂的交易时，这一点尤为真实。
特别是涉及从零开始的开发或具有重大增值潜力的投资交易。 在这样的情况下，赞助商具有足够的知识和经验以正确执行是至关重要的。
被动投资者
有限合伙人投资者是被动投资者，他们可以享受赞助商努力的成果，而不承担太多的个人风险或责任。 那些投资于房地产合作交易的人将自己的资金托付给了赞助商。 例如，他们信任赞助商能够高效地利用他们的资金，并按照合作交易的商业计划进行操作。
有限合伙人投资者通常扮演较为被动的角色，赞助商会及时向他们提供交易进展情况的信息。 作为投资回报，有限合伙人投资者可以获得优先回报。
房地产联合组织的利润分配有哪些方法？
银团利润的分配可以通过多种方式进行。 这种结构通常被称为交易的“瀑布结构”。
“瀑布”一词来源于商业房地产项目的现金流将流向投资者的概念。 在该资金池充盈之后，利润会以分层方式流入下一个投资者资金池。
Syndication Process
1. 筹集资金
监督银团的发起人的首要任务是筹集收购财产所需的资金。大多数银行预计银团投资至少 30-40% 的股权。
2. 获取单一资产
一旦银团筹集了足够的资金，他们将继续关闭（即购买）资产。
3. 改善资产
交割后，银团将开始对资产进行物理和/或运营改进，以帮助稳定资产。
4. 增加NOI
改善资产将提高房产的净营业收入（NOI），这与房产的最终价值直接相关。
5. 优先分配
一旦房产产生现金流，投资者将获得“优先分配”，这是投资者在银团开始收取利润之前获得的付款。
6. 退出
退出策略是商业计划的关键部分，可能包括稳定资产，然后再融资或出售。
7. 最终分配
在向投资者进行最终分配后，银团结束，其中可能包括根据再融资或出售时资产的最终价值进行的一次性付款。
在大多数股权瀑布中，联合组织的利润在合作伙伴之间分配不均。例如，如果项目超出预期，赞助商可能会获得不成比例的更大份额的利润。额外的一块蛋糕被称为“促销”。促销被用作奖金，以激励赞助商提供超出预期的结果。
股权瀑布可能非常微妙，并且如前所述，因交易而异。也就是说，您可以期望瀑布结构看起来像这样：
第一级首选回报:通常，从现金流中支付的第一笔资本以优先投资回报的形式流向有限合伙人。这种首选回报率最常见的范围是 8-10%。该利率通常被称为“门槛利率”，因为这是赞助商在自己赚取任何利润之前需要克服的障碍。
第二级。资本回报:一旦向有限合伙人支付了优先回报，现金流分配的100%将直接偿还投资者最初投入的资本。
第三级。跟上来:瀑布有时会有所谓的“追赶”条款，在这种情况下，此时所有分配都将分配给赞助商，直到他们自己实现一定比例的利润，通常与有限合伙人的首选回报一致。
第四级。附带权益:在此级别上，剩余利润根据预定分配在发起人和有限合伙投资者之间分配。此时，回报不必在赞助商和有限合伙人之间平均分配。保荐人可能会收取与其股权投资相关的大量利润，以换取管理交易的权利。
赞助商除了赚取现金流分配或销售收入份额外，还收取其他费用是很常见的。例如，赞助商可能会分别收取 1% 的收购费和/或 5-10% 的开发费，以换取寻找和管理交易的费用。
房地产辛迪加要注意什么？
投资者在参与合作交易之前，总是希望对赞助商进行尽职调查。
审查赞助商时，一定要问几个问题，例如：
- 保荐人在当地市场和该资产类别方面有多少经验？ 他们完成了多少与您正在考虑的交易相似的交易？
- 赞助商是否以牵头合作交易为生。 还是这似乎是他们的首次尝试或者新的爱好？
- 每个保荐人的普通合伙人的声誉如何？ 他们在市场上是否知名并受到尊重？
- 发起人的团队中还有谁，是内部人员还是他们的第三方承包商？ 每个人或团体的角色和责任是什么？ 这些参与者将如何互动以确保交易的无缝执行？
- 赞助商之前的交易表现如何？ 他们的交易产生了多少租金收入？ 这是否达到（或超出）了投资者的预期？
- 赞助商如何度过经济不确定时期，例如经济衰退或监管环境变化？ 在这种情况下，他们的房地产联合交易表现如何？
- 赞助商收取什么样的费用？ 这些是否与您在市场其他地方看到的一致？
评估交易
除了审查发起人外，您还需要在投资前评估交易。 验证赞助商向您提供的有关当地市场、租金和房产潜在变化的信息。 彻底的尽职调查过程可以为希望投资银团的投资者提供良好的保障。 特别是如果是第一次与赞助商一起投资。
关于房地产联合组织的最终想法
对房地产合作交易的最后思考 商业房地产市场将始终经历起伏。 然而，商业房地产的非流动性使其比股票或其他股权市场更为稳定。
这些市场可能会出现剧烈波动，甚至在日常基础上也是如此。 因此，那些希望对冲市场波动性的人会发现合作交易是一种优秀的投资策略。
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而房地产合作交易是一个很好的入门方式。
成功投资于房地产合作交易
成功投资于房地产合作交易的关键在于找到值得信赖的赞助商。 这是一家具有丰富经验和卓越市场知识的公司。
在Smartland，我们拥有成功房地产投资的悠久历史。 我们的合作伙伴开始是通过投资单户住宅房屋来起步的。 然后，我们对这些房屋进行翻新、出租，然后要么以盈利翻转，要么长期持有以获取回报。
我们已经进行了成千上万次的操作，在这个过程中不断完善我们的业务模型和流程。 我们利用这些经验进行了规模化扩展，如今，我们为更大规模的增值公寓和从零开始的开发项目筹集资金。
最近，我们购买了一个包含160个单元的公寓社区，我们将进行翻新和重新定位。 之后，我们将对其进行再融资以偿还我们的投资者，将他们的资本返还给他们；但是仍然让他们参与交易以赚取被动收入。 这些是真正的房地产合作伙伴关系。
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