商业房地产中的SFR是什么？

目录

简介

许多投资者惊讶地发现，单户租赁市场的估值比多户住宅市场还要大。

根据房地美 (Freddie Mac) 的《单身家庭租赁：不断发展的市场》报告。 单户出租住房占总出租住房库存的66%。 以超过4万亿美元的市值对比传统的五个或更多单位的多户住宅市场的3.7万亿美元。

继续阅读了解为什么单户租赁市场正在经历异常的一年。 以及为什么数十亿美元正在流入单户住宅领域。

什么是单户租赁（SFR）？

单户租赁（SFR）是由投资者购买的独立房屋，通常按12个月租期出租给租户。 直到几年前，单户出租房屋主要由小型业主投资者拥有。 那些在自己所在的社区或城市购买房屋进行出租的人。

如今，单户租赁市场吸引了更为复杂的私人和机构投资资本。

许多在线平台提供已有租户入住的一键式单户出租房屋进行出售。 这为投资者购房后提供了立即的现金流。

购买单户出租物业有助于投资者分散投资组合并产生被动收入。 Roofstock 在不到四年的时间内完成了超过40亿美元的交易。 而 Norada 则通过短期票据向投资者提供 passsive income（被动收入），利率在12%到20%之间。

这两个市场都是居住在旧金山和纽约等高生活成本地区的被动收入投资者的理想选择，他们可以远程投资价格较低、收益率可能更高的相对更负担得起的住房市场的房地产。

单户租赁房地产联营

私人股权房地产联营也吸引了大量资金投资于单户租赁市场。

最近，Atlas Real Estate 与 DivcoWest 合作组建了一个价值10亿美元的联营企业，以收购和翻新单户租赁房屋。 今年早些时候，加拿大最大的养老金投资管理公司之一 – 公共部门养老金投资局。 该机构与另一家替代投资管理公司 Pretium 联手，向美国东南部和西南部的单户租赁市场投资了7亿美元。

Arbor 数据显示，去年单户租赁住房领域的兴趣和投资非常大。 即使在大流行期间。 从小规模的本地投资者到大型投资管理机构，每个人都在探索投资渠道和机会。

仅机构投资就接近50亿美元。 单户租赁领域继续超过几乎所有其他商业房地产资产类别。

您是否正在考虑在您的投资组合中增加单户或多户租赁？详细了解 Smartland 和我们的房地产投资机会.

相关链接： 投资出租物业的终极指南

为什么要投资单户出租房地产？

单户租赁房地产可以被看作是一种混合投资类型。 在正确的市场中，管理良好的出租房屋可以产生持续的稳健现金流。 房产的价值并不取决于投资回报率。

例如，购物中心或办公楼的市场价值直接与年度净营业额（NOI）挂钩。 这些类型的商业房地产投资的价值会根据它们产生的净收入增加或减少。

当零售和办公空间的需求急剧下降，租户离开时 – 这是由于消费者在线购物或员工在家工作。 房地产价值最终也会下降。

对于SFR投资，人们总是需要一个住所，越来越需要一个可以工作的地方。 维护良好和管理得当的单户住宅在历史上随着时间的推移价值上升。 仅仅因为需要住所、社区排名和设施。 例如好的学区或公园和娱乐设施。

更容易找到

美国约有7600万独栋别墅，其中近1200万被租客居住，根据Urban Institute的《住房供应指南》。 这相当于该国每 4.3 人拥有一个独户住宅。

相比之下，只有大约 3100 万套多户住宅。 对于住宅出租物业投资者来说，这意味着在美国的每个村庄、城镇、城市和市区都更容易找到房子。

因为有更多选择，SFR 非常适合任何投资策略。 包括新的建租房屋开发项目和私人购买并持有的投资者，他们正在寻找负担得起的单户出租屋以在城市拥有。 比如阿克伦和圣路易斯。

实惠

根据 Zillow 房屋价值指数，美国典型的单户住宅价值为 325,000 美元（2021 年 4 月）。 该指数采用给定市场和月份的所有估计房屋价值。 然后它取这些值的中值，并根据季节性等因素进行调整。 明年，Zillow 预测美国的房屋价值将上涨 11.7%。

虽然为单户住宅支付超过 300,000 美元的租金可能听起来并不那么负担得起。 大多数投资者使用保守的杠杆而不是支付所有现金。

有了 25% 的首付款，使用融资购买典型房屋出租所需的现金不到 82,000 美元。

远程单户住宅出租投资

远程投资单户出租住宅的一个优势是出租房的价格非常实惠。 尤其是在许多郊区、次级和第三级住房市场上，租赁房屋的价格非常实惠。

例如，阿拉巴马州蒙哥马利的单户住宅价值为 119,000 美元。 而俄亥俄州阿克伦的独户住宅价值不到 100,000 美元。 在这些较小的城市，单户出租房产的首付约为 27,000 美元。

有利可图

投资一栋单户出租房类似于拥有一种净商业房地产投资。

业主仍然负责财产税、保险和维护等项目。 但水电费和景观美化等其他费用通常由单户住宅的租户支付。 这意味着与其他类型的商业房地产相比，SFR 可以为每个家庭产生更多的正现金流。

一般来说，单户租户也倾向于更好地照顾他们居住的房屋。 即使他们在租房，房子里的租户往往有更强的主人翁意识。 引导他们在房产中停留更长时间。

事实上，长期租房者平均会在出租屋中停留七年。 这有助于通过保持较低的周转成本和空置费用来提高单户住宅的盈利能力。

更易于管理

SFR物业管理也容易得多，这在很大程度上是因为每个人都了解房屋的“工作原理”。 虽然商业租户可能更加苛刻。 租房的人只是想找到一个安全、维护良好的居住场所。

这样的好处是可以更容易地找到好的物业管理公司、房地产经纪人、租赁代理和各种技术工人。 这些人知道如何处理单户租赁物业和租户。 这使得运营费用比其他商业物业类型更低。 仅仅是因为拥有和经营住宅出租房屋不需要高水平的专业知识和昂贵的知识。

高需求

正如 Realtor Magazine 最近的一篇文章报道的那样，对单户住宅的租赁需求正在激增。 租户正在寻找设施和便利性良好的社区中负担得起的出租房屋。 单户家庭生活方式提供了很多。

在家工作很可能成为永久性的就业福利。 租房者正在寻找远离拥挤和昂贵的城市地区的空间。 最终选择东南部和西南部较小且价格更实惠的城市的 SFR。

对出租房屋的高需求也使租金同比增长 3.8%。 根据美国人口普查局最新发布的数据（2021 年第一季度），住宅空置率降至 6.8%。

更容易融资

贷方通常将单户出租房屋视为更安全的产品，可以长期使用。 也就是说，与其他类型的商业地产相比。 因为银行认为 SFR 风险较小。 利率较低，首付款对房地产投资者来说更负担得起。 出租物业有多种贷款选择，包括：

• 传统贷款由银行和信用合作社等私人抵押贷款机构发起。
• 符合遵循 Fannie Mae 和 Freddie Mac 制定的指导方针的传统贷款。
• 退伍军人及其配偶的 VA 融资
• 单一抵押下持有的多处房产的一揽子抵押贷款。
• 持有多个单户出租住宅的投资者的组合贷款。
• 私人贷款机构专门提供短期贷款，用于修缮和重新定位出租物业。
• 私募股权房地产基金为房地产投资者提供债务融资，以固定回报率作为交换条件。

税收冲销

美国的税法对房地产投资者极为友好。 单户租赁房地产投资者可以将其支出列入税前扣除。例如，维修和保养、物业管理和租赁费用、房产税和保险费、按揭利息等费用都是完全可以列入扣除范围的。

折旧

住宅出租物业也在 27.5 年的期限内折旧。 与其他类型的商业地产的 39 年相比，显着减少。 单户出租房屋折旧速度更快，这可以帮助住宅房地产投资者通过减少税收支付来避免更多的收入。

通常情况下，折旧费用会在回收时与任何资本利得一起缴税，除非投资者进行1031税延交换。 通过将一种投资物业交换为另一种物业，租赁物业投资者可以推迟对资本利得和折旧损耗的税款支付。

相关链接： 投资私募股权房地产前要考虑的十大风险

最佳单户房地产

最好的单户出租物业投资都有几个共同点：

• 收取租金、支付运营费用和抵押贷款后每月正现金流。
• 根据房地美房价指数 (FMHPI)，房地产价值升值，仅去年一年房价就上涨了 12.87%。
• 税收优惠包括单户出租房产的所有权和运营成本的抵扣。 加上折旧费用可以减少应纳税净收入。
• 租赁房地产也是对抗通货膨胀的一种保值手段，房价上涨的速度比CPI快得多。
• 单户出租物业中低的租客流失率可以将单元翻新成本和空置费用降至最低。 创造更高水平的净现金流。
• 融资一栋单户出租住宅比其他类型的商业房地产更加容易且成本更低。 提供更低的利率和首付，以及更广泛的单户房屋贷款选择。

单户住宅 vs. 多户住宅物业

单户出租住房和多户出租住房都预计在未来几年为投资者带来良好的表现。 当建立租赁物业的住宅房地产组合时。 投资者可能需要考虑将单户租赁房产和多户住宅资产结合起来建立住宅房地产投资组合。 以下是单户出租房屋与多户投资物业的快速比较：

相关链接: 多户投资：通过增加便利设施来增加价值

结论

单户出租房屋市场经历了非凡的一年。 所有迹象都表明 SFR 投资将在未来几年变得火爆。 租户更喜欢单户住宅。 主要是因为有额外的空间和一个他们可以认为是自己家的地方。 私人和机构住宅房地产投资者都被 SFR 资产类别所吸引。 鉴于强劲的需求、不断上涨的租金以及物业管理的便利性。 从长远来看，产生更高投资回报率和增加市场价值的因素。

想要投资单户或多户房地产机会？联系 Smartland 成为投资者并利用他们的专业知识。

相关链接: 如何为您的房地产投资组合提供经济衰退证明