单户住宅与多户住宅投资 – 哪个更好？

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简介

一些吸引人们投资房地产的原因之一是其多样性。 房地产投资有许多不同的产品类型（例如办公室、零售、住宅、工业等），甚至在这些细分市场中还有更多的子类别。 例如，住宅可以包括单户出租、多户出租、学生公寓、老年公寓等等。

在本文中，我们将讨论单户房产和多户房产投资。 这两种方式可以说是房地产投资中最受欢迎的两种。 因此，在开始投资之前了解每种投资方式的优缺点非常重要。

什么是单户出租？

单户出租 (SFR) 是由个人购买的个人住宅，然后将其出租给其他人。 正如我们将在下面更详细地讨论的那样，大多数单户出租的低成本意味着进入门槛较低。 那些无法承担多户房产的人可能会决定投资单户出租。 然而，单户房产的每个单位也需要大量的维护，这可能是一个缺点。

近年来，专门建造的单户出租社区变得越来越普遍。 这些社区被称为“专门出租”或BTR住宅。 BTR社区受到了广泛的关注，特别是机构投资者希望投资于一个房产组合的情况下。

什么是多户出租？

多户出租（MFRs）是具有两个或更多出租单元的房地产。 任何拥有四个单元或更少的房产通常都会使用住宅融资. 任何拥有五个或更多单元的房产都被认为是“商业房地产”，将由贷方进行相应的核保。

拥有MFRs有许多好处，包括能够从同一房产获得多个收入流。 许多初次投资者会利用一种称为“房屋黑客”的投资方法，即他们居住在一个单元，而其他单元则出租。 这有助于支付抵押贷款，降低他们自己的生活费用。 它还提供了早期的物业管理经验，当住在现场时，这可能更容易做到。

多户住宅物业在历史上一直被视为另类资产类别。 然而，近年来，商业房地产投资变得更加主流。 反过来，多户住宅物业现在比以往任何时候都更具竞争力。

单户住宅投资的利弊。

相对经济实惠

总的来说，单户住宅通常比多户住宅更经济实惠。 较低的成本是降低进入门槛的因素之一（下文将更详细地介绍）。 这使得单户住宅成为个人开始进行房地产投资的绝佳选择。

例如，考虑到大多数贷方会要求投资者在为租赁物业融资时至少支付20-25%的股本。 对于一座价值30万美元的房屋，这相当于6万美元至7.5万美元左右。 这个成本并不小，但它比一个可能接近100万美元的多户住宅要低得多。 多户住宅几乎总是需要更高的首付款要求，仅仅是因为它们往往更加昂贵。

低进入门槛

除了更经济实惠以外，单户住宅也比多户住宅更加普遍，这也降低了进入门槛。 根据市场的不同，例如，每一个多户住宅可能会有500个单户住宅。 如此大量的单户住宅使得购买它们作为租赁物业更加容易。 多户住宅的供应更为有限，因此，当有一处上市时，竞争通常非常激烈。

获取信息也有益于单户住宅投资。 使用Zillow和Redfin等网站可以轻松获取单户住宅的数据。 这也降低了个人投资者的进入门槛。 有关当地竞争对手的数据有助于投资者更明智地决定是否购买单户住宅以及以何种价格购买。 相比之下，多户住宅的数据往往较少。 在某些地区，可能根本没有可以用作竞争对手的当地多户住宅销售数据。

管理的租户更少

在许多方面，单户住宅出租更容易管理。 该物业通常只出租给一个人或一家人。 这减少了需要处理多个租户的情况，而这些租户可能在深夜时有问题或担忧。 只有当某人拥有少量的单户住宅组合时，这种情况才成立。 随着他们的单户住宅投资组合不断增加，需要管理的租户数量也会增加，尽管增长速度比投资多户住宅要慢。

更低的空置率和长期租户

对单户住宅的需求很高，因此空置率往往很低。 SFR对各种类型的租户具有吸引力。 这在郊区市场尤其如此，人们想要居住在已经成熟的社区，有好的学校、便利设施和低犯罪率。

此外，SFR通常会吸引长期租户。 租用SFR的人们往往会安定下来，将这个物业视为他们的“家”。 那些住在公寓大楼里的人可能只会住一两年，把公寓当作“中转站”，在搬到其他地方之前短暂居住。

多样化的买家群体/更大的流动性

拥有SFR的一个优点是，在销售时会有一个强大的买家群体。 买家可能包括寻找自己个人使用的个人。 也可能包括投资者。 或者也可能包括寻找第二套住房或度假房产的人。 单户住宅的广泛吸引力有助于投资者保持流动性。 相比之下，销售多户型房地产可能需要6个月或更长时间（具体取决于市场），大多数单户住宅可以在30-60天内上市并出售。

每单位价格更高

虽然单户住宅可能初始成本更低，但投资者最终往往会支付比投资多户型物业更高的每单位成本。 例如，一栋单户住宅可能售价为30万美元，而一栋四单元公寓大楼可能售价为100万美元。 那些能够支付与多户型住宅相关的初始成本的人，将以每个单位25万美元的价格获得该物业，而不是30万美元的价格。 在某些市场上，单户住宅和多户型住宅的单位价格之间的差异甚至更为明显。

难以管理和维护

管理一个单户住宅相对来说相对简单。 但在投资多个物业后，情况就变得更为复杂。 如果单户住宅投资物业不在附近，情况就尤其如此。 例如，业主可能需要向潜在租户展示三个单户住宅，而这三个物业可能位于三个不同的城镇（或州！）。 这增加了时间和管理复杂性，而拥有多户型物业则可以减少这种复杂性。

在同样的情况下，单户住宅也可能难以维护。 与在一个多户型物业上修剪草坪不同，现在你需要为多个物业雇佣一支园艺团队。 减少这种成本的一种方法是要求单户住宅租户执行常规维护，但相应的成本必须包含在租金中。

单一收入来源

也许拥有单户住宅物业最大的风险在于这些住宅只有一个收入来源。 如果租户停止支付租金，就没有其他收入来抵消这种现金流干扰。 业主必须继续支付拥有和运营该物业所涉及的全部费用。 这包括抵押贷款、税金、保险以及常规维修和维护费用。

在最糟糕的情况下，如果业主需要驱逐租户，可能会有6个月或更长时间的租金未支付，没有其他收入来抵消这些损失。

难以扩展

SFR是人们开始投资租赁物业的好方法。 然而，扩大SFR组合的规模是相当困难的。 虽然有更多的单户住宅可供购买，但每个潜在的投资都需要进行独立的尽职调查，因此扩大单户住宅组合的规模是相当困难的。 购买者必须熟悉多个社区。 实际的交易流程，包括相关的产权和律师费用，也比同样规模的多户家庭住宅更费时且按单位计算更昂贵。

管理SFR组合也具有挑战性，如上所述。 每个独立房屋都有自己的供暖系统需要维护，草坪需要打理，屋顶需要更换等。 当投资多户住宅物业时，这些成本可以在多个单元之间平均分摊。

对了解更多感兴趣吗？ 观看这些关于单户房地产的优缺点的视频。

多家庭住宅投资的优缺点

收入来源多样化

拥有多家族物业的最大优势之一是多样化的收入来源。 每个单位支付自己单独的租金。 在较小的一端，这可能意味着在一个4单元物业上每个月有四个租金付款。 在一个有250多个公寓的大型物业中，有更多的收入来源可以依靠。 这不仅可以增加总现金流（导致更高的回报），而且还可以减轻租金未付的风险。

在单户住宅出租情况下，如果租户未能支付租金，所有权人在此期间需要承担持有和运营房产的所有费用，这可能需要数个月的时间。 如果有人停止支付多户住宅的租金，那只是总现金流的一部分。 所有者仍然可以利用其他收入来源来支付成本，并仍能产生利润。

规模经济

多户住宅物业也受益于规模经济。 例如，对于多户住宅物业，您只需要进行一次交易结算，而对于每个单独购买的单户住宅，则需要进行一次结算。 根据公寓楼的大小，可能需要一个现场物业经理或租赁办公室。 在多户住宅物业内部执行这些职能的能力有助于降低总成本。 在多户住宅物业内部执行这些职能的能力有助于降低总成本。

物业中单位越多，每个单位的拥有、运营和维护成本就越低。 例如，如果一个有50个单位的公寓楼的税单金额为$50,000，那么每个单位的税款仅为$1,000。 很少有单户住宅的税单会比这更低。 单位越多，每个单位就能为这些成本做出更大的贡献（单位成本随单位数量的增加而下降）。

可量化的增值

不同于单户住宅，其价值基于当地市场比较，多户家庭住宅则根据其产生的收入潜力来确定其价值。 这对于那些想要掌控自己命运的投资者来说是个好兆头。 他们可以通过进行提高净营业收入的财产改善来“迫使”升值。这个净营业收入将被用来计算出该财产的价值。

更易扩展

那些想要扩大他们的房地产投资组合的人会发现，通过投资于多家庭住宅而不是单户住宅，实现这一目标会容易得多。 聚集20套单户住宅的投资组合可能需要数年时间。 而通过多家庭住宅的投资，只需要一笔交易就能实现这个目标。

经济韧性

而通过多家庭住宅的投资，只需要一笔交易就能实现这个目标。 在经济好转期间，更多的人冒险自立门户，租赁自己的公寓。 他们通常愿意支付溢价来这么做。 在经济下滑期间，许多人不幸被迫出售他们的住房（通常会亏本），然后转而租房。

同样，在经济不确定时期，本来打算购买房产的人会决定暂时搁置购房计划，继续租房更长时间。 这使得多户住宅成为一个特别具有弹性的资产类别，相对于单户住宅或其他商业房地产产品类型来说，它不太容易受到经济波动的影响。

更高的进入壁垒

多户投资的进入壁垒特别高，尤其是与股票、债券甚至 SFR 相比时。

让我们考虑成本。 如上所述，购买多户住宅物业的成本可能很高。 这包括进行尽职调查所需的时间（特别是在缺乏现成数据的情况下）、首付款成本、交割成本等等。 可以购买大多数多户住宅物业所需的首付款的庞大金额是大多数个人投资者无法接受的。

更多竞争

多住宅物业提供了巨大的现金流和强大的回报潜力——因此，对这些资产的竞争是激烈的，这一点应该不足为奇。 这一点尤其适用于随着更多机构投资者和家族办公室加入竞争。 买家很容易卷入竞标战中，从而推高资产的价格，这种情况并不少见。

这就迫使投资者寻找那些原本不为人知的非公开市场交易。 这也是为什么“最好的”交易通常会交给最有经验的团队，即那些有知识和经验能够快速行动的人。

需要管理经验

拥有和经营多家族住宅组合不适合胆小的人。 它需要相当的经验才能做得好。 有很多事情需要同时考虑，从会计和营销到物业维护和资产管理。 大多数多户型住宅投资者将拥有特定的投资方法，需要纪律性。

此外，高需求已经给整体回报率带来了压力。 这使得投资者更加需要找到方法在任何给定的物业中提取最大价值。 有多年的多家庭经验的人最有可能在投资者的代表上最大化利润。

感兴趣了解更多吗？ 观看这些关于多户型房地产的优点和缺点的视频。

单户住宅 vs. 多户家庭房地产 – 哪个适合你？

正如这里所展示的，单户住宅和多户家庭房地产投资之间存在许多差异。 两者都没有固有的优劣之分。 它们只是不同而已。 确定哪个最适合您将取决于您的目标、目的、资源和经验。 例如，一个为升值而投资的人可能会考虑投资单户住宅。 那些寻找现金流（或升值和现金流的某种组合）的人通常会在多户家庭房地产交易中找到这些。

同样，那些希望更加亲身参与自己的投资的人可能会选择开始投资单户住宅。 那些更愿意采取更加被动的方式的人应该考虑投资多户家庭房地产。 后者适用于直接拥有（即个人拥有的物业，但由物业经理维护）以及分式拥有（即与有资质的发起人一起投资，代表有限合伙人管理交易）。

结论

在Smartland，我们相信多户家庭房地产是最佳策略，可最大化物业价值并为我们的投资合伙人创造财富。

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