Inversión unifamiliar vs. multifamiliar – ¿Cuál es mejor?

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Introducción

Una de las razones por las que a tanta gente le atrae la inversión inmobiliaria es su diversidad. Existen muchos tipos diferentes de productos (oficinas, comercios, residenciales, industriales, etc.) e incluso subconjuntos dentro de cada uno de esos segmentos. Por ejemplo, el sector residencial puede incluir alquileres de viviendas unifamiliares, multifamiliares, viviendas para estudiantes, viviendas para personas mayores y más.

En este artículo, analizamos la inversión en viviendas unifamiliares frente a la inversión en viviendas multifamiliares. Estos son probablemente dos de las formas más populares de invertir en bienes raíces. Por lo tanto, es importante comprender las ventajas y desventajas de cada uno antes de comenzar.

¿Qué son las propiedades de alquiler de una sola familia?

Las rentas de viviendas unifamiliares (SFR) son hogares individuales que son comprados por una persona que luego alquila la casa a otra persona. Como discutiremos con más detalle a continuación, el bajo costo de la mayoría de las SFR significa que hay una barrera de entrada baja. Alguien que no pueda permitirse una propiedad multifamiliar puede decidir en su lugar invertir en SFRs. Sin embargo, las propiedades unifamiliares también requieren mucho mantenimiento por unidad, lo cual puede ser una desventaja.

En los últimos años, las comunidades SFR construidas con un propósito específico se han vuelto más comunes. Estas comunidades se llaman «construidas para alquilar» o casas BTR. Hay un gran apetito por las comunidades BTR, especialmente entre los inversores institucionales que buscan invertir en una cartera de propiedades.

¿Qué son los alquileres multifamiliares?

Las propiedades multifamiliares para rentar (MFR) son aquellas que cuentan con dos o más unidades de alquiler. Cualquier propiedad con cuatro unidades o menos normalmente utilizará financiamiento residencial. Cualquier propiedad con cinco o más unidades se considera «propiedad comercial» y será evaluada en consecuencia por los prestamistas.

Existen muchos beneficios al ser propietario de MFR, incluyendo la capacidad de tener múltiples flujos de ingresos provenientes de la misma propiedad. Muchos inversionistas primerizos utilizarán un enfoque de inversión llamado «hackeo de casas» en el que viven en una unidad y alquilan las demás. Esto ayuda a pagar la hipoteca, reduciendo sus propios gastos de vivienda. También proporciona una exposición temprana a la gestión de la propiedad, que es probablemente más fácil de hacer cuando se vive en el lugar.

La propiedad multifamiliar históricamente ha sido considerada una clase de activo alternativa. Sin embargo, en los últimos años, la inversión en bienes raíces comerciales se ha vuelto más convencional. A su vez, las propiedades multifamiliares son ahora más competitivas que nunca.

Las ventajas y desventajas de la inversión en viviendas unifamiliares.

Relativamente asequible

Las casas unifamiliares suelen ser más asequibles, en general, que las propiedades multifamiliares. Los costos más bajos son una de las cosas que disminuyen la barrera de entrada (más sobre esto a continuación). Esto convierte a las casas unifamiliares en un gran lugar para que las personas comiencen su viaje de inversión inmobiliaria.

Considere, por ejemplo, que la mayoría de los prestamistas querrán que los inversores pongan al menos un 20-25% de capital al financiar una propiedad de alquiler. En una casa de $300,000, esto equivale a algo entre $60,000 y $75,000. Ese costo no es insignificante, pero es mucho menos que una casa multifamiliar que puede costar más cerca de $1 millón. Las casas multifamiliares casi siempre tienen requisitos de pago inicial más altos simplemente porque tienden a ser más costosas.

Bajos obstáculos de entrada.

Además de ser más asequibles, lo que reduce los obstáculos de entrada, las casas unifamiliares también son más abundantes que las propiedades multifamiliares. Dependiendo del mercado, puede haber, por ejemplo, 500 casas unifamiliares por cada propiedad multifamiliar. El simple volumen de casas unifamiliares hace más fácil adquirirlas como alquileres. El suministro de propiedades multifamiliares es más limitado, y por lo tanto, cuando una llega al mercado, la competencia generalmente es alta.

El acceso a la información también beneficia las inversiones en casas unifamiliares para alquilar. Los datos de las casas unifamiliares están fácilmente disponibles en sitios web como Zillow y Redfin. Esto también reduce la barrera de entrada para los inversores individuales. Los datos sobre las comparaciones locales ayudan a los inversores a tomar decisiones más informadas sobre si comprar una casa unifamiliar para alquilar y a qué precio. Los datos sobre propiedades multifamiliares tienden a ser más escasos. En algunas áreas, puede que no haya ventas locales de propiedades multifamiliares para utilizar como comparaciones en absoluto.

Menos Inquilinos para Gestionar

En muchos aspectos, las casas unifamiliares para alquilar son más fáciles de gestionar. La propiedad generalmente se arrienda a una sola persona o familia. Esto reduce tener que tratar con múltiples inquilinos, todos los cuales pueden tener problemas o preocupaciones a todas horas de la noche. Esto es cierto solo cuando alguien tiene un pequeño portafolio de casas unifamiliares para alquilar. A medida que aumenta su cartera de SFR, también aumenta el número de inquilinos a administrar, aunque a una tasa más lenta que si alguien estuviera invirtiendo en propiedades multifamiliares.

Menor Vacancia y Inquilinos a Largo Plazo

La demanda de SFRs es alta y, por lo tanto, las tasas de vacancia tienden a ser bajas. Las SFRs son atractivas para inquilinos de todo tipo. Esto es especialmente cierto en mercados suburbanos donde las personas desean vivir en vecindarios establecidos con buenas escuelas, comodidades y baja tasa de criminalidad.

Además, las SFRs tienden a atraer arrendatarios a largo plazo. Las personas que alquilan SFRs tienden a establecerse y hacer de la propiedad su «hogar». Aquellos que viven en edificios de apartamentos pueden hacerlo solo por uno o dos años, utilizando el apartamento como una «escala» antes de aterrizar en otro lugar.

Diversidad de compradores potenciales / Mayor liquidez

Una ventaja de ser propietario de SFRs es que cuando llega el momento de vender, hay una amplia variedad de compradores disponibles. Los compradores pueden incluir personas que buscan comprar para su uso personal. Puede incluir inversores. O puede incluir personas que buscan una segunda vivienda o propiedad de vacaciones. El amplio atractivo de las viviendas unifamiliares ayuda a los inversores a preservar la liquidez. Mientras que puede llevar 6 meses o más vender una propiedad multifamiliar (dependiendo del mercado), la mayoría de las viviendas unifamiliares pueden ser listadas y vendidas en tan solo 30-60 días.

Precio Más Alto Por Unidad

Si bien las SFRs pueden ser más asequibles al principio, los inversores a menudo terminan pagando más por unidad que si estuvieran invirtiendo en propiedades multifamiliares. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar podría venderse por $300,000 mientras que un edificio de apartamentos de cuatro unidades podría venderse por $1 millón. Aquellos que pueden permitirse los costos iniciales asociados con la propiedad multifamiliar asegurarán esa propiedad por $250,000 por puerta en lugar de $300,000. En algunos mercados, las discrepancias entre el precio por puerta de SFR y MFR son aún más dramáticas.

Difícil de Gestionar y Mantener

Gestionar una SFR es relativamente sencillo. Sin embargo, se vuelve más complejo después de invertir en múltiples propiedades. Esto es especialmente cierto si las propiedades de inversión SFR no están ubicadas en cercanía. Por ejemplo, un propietario puede necesitar mostrar tres SFR a posibles inquilinos, y esas tres propiedades podrían estar ubicadas en tres ciudades (¡o estados!) diferentes. Esto agrega tiempo y complejidad de gestión que se reduce al poseer una propiedad multifamiliar.

Siguiendo la misma línea, las SFR pueden ser difíciles de mantener. En lugar de cortar el césped en una propiedad multifamiliar, ahora necesitarás contratar a un equipo de paisajismo para varias propiedades. Una forma de mitigar este costo es requerir que el inquilino de la SFR realice el mantenimiento de rutina, pero ese costo debe estar incluido en el alquiler correspondientemente.

Fuente Única de Ingresos

Quizás el mayor riesgo asociado con la propiedad de SFR es que estas casas solo tienen una sola fuente de ingresos. Si un inquilino deja de pagar el alquiler, no hay otra fuente de ingresos para compensar esa interrupción del flujo de efectivo. El propietario debe seguir pagando todos los costos asociados con la propiedad y su funcionamiento en su totalidad. Esto incluye la hipoteca, los impuestos, el seguro y las reparaciones y el mantenimiento de rutina.

En el peor de los casos, si un propietario necesita desalojar al inquilino, podría haber más de 6 meses de alquiler impago sin otra fuente de ingresos para compensar esas pérdidas.

Difícil de Escalar

Las SFR son una excelente manera para que las personas comiencen a invertir en propiedades de alquiler. Sin embargo, escalar un portafolio de SFR es bastante difícil. Si bien hay más SFR disponibles para comprar, cada una de estas inversiones potenciales requiere su propia debida diligencia. Los compradores deben familiarizarse bien con múltiples vecindarios. El proceso real de cierre, con los honorarios asociados de abogados y títulos, también termina tomando más tiempo y siendo más costoso por unidad que las propiedades multifamiliares de escala similar.

La gestión de un portafolio de SFR también es un desafío, como se mencionó anteriormente. Cada SFR tiene su propio sistema de calefacción que mantener, césped que cuidar, techo que reemplazar, etc. Estos costos se pueden promediar en varias unidades al invertir en propiedades multifamiliares.

¿Está interesado en aprender más? Mire estos videos sobre los pros y los contras de los bienes raíces unifamiliares.

Los Pros y Contras de la Inversión en Propiedades Multifamiliares.

Fuentes de Ingresos Diversificadas

Uno de los mayores beneficios de poseer una propiedad multifamiliar es la diversificación de la fuente de ingresos. Cada unidad paga su propio alquiler por separado. En el extremo más pequeño, esto podría equivaler a cuatro pagos de alquiler por mes en una propiedad de 4 unidades. En un edificio de apartamentos de 250 o más unidades, hay aún más fuentes de ingresos en las que confiar. No solo aumenta el flujo de efectivo general (lo que resulta en mayores retornos), sino que también mitiga el riesgo de impago de alquiler.

En una situación de vivienda unifamiliar, si el inquilino no paga el alquiler, el propietario incurre en todos los costos de propiedad y operación de la propiedad mientras tanto, lo que podría ser de meses. Si alguien deja de pagar su renta en una propiedad multifamiliar, esto solo es una parte del flujo de efectivo total. El propietario aún puede aprovechar las otras corrientes de ingresos para cubrir sus costos y generar ganancias.

Economías de Escala

Las propiedades multifamiliares también se benefician de las economías de escala. Por ejemplo, solo necesitas tener UN cierre para una propiedad multifamiliar en comparación con un solo cierre para cada casa unifamiliar comprada individualmente. Dependiendo del tamaño del edificio de apartamentos, podría justificar tener un administrador de propiedad en el lugar o una oficina de arrendamiento. La capacidad de llevar esas funciones internamente con propiedades multifamiliares ayuda a reducir los costos totales. Costos más bajos resultan en mayores ganancias que se pueden transmitir a los inversores.

Costos Más Bajos Por Unidad

Cuanto más unidades tenga una propiedad, menor será el costo por unidad para poseerla, operarla y mantenerla. Por ejemplo, si la factura de impuestos es de $50,000 en un edificio de apartamentos de 50 unidades, esto es solo $1,000 por unidad. Pocos hogares unifamiliares tendrán una factura de impuestos menor que esa. Cuanto más unidades haya, más puede contribuir cada unidad hacia esos costos (con los costos por unidad disminuyendo a medida que aumenta el número de unidades).

Apreciación cuantificable

A diferencia de las viviendas unifamiliares, que se valoran en función de las comparaciones locales, las propiedades multifamiliares se valoran en función de su potencial generador de ingresos. Esto es una buena señal para los inversionistas que quieren controlar su propio destino. Pueden «forzar» la apreciación haciendo mejoras a la propiedad que aumenten los ingresos netos operativos (NOI). Ese NOI se utilizará para derivar el valor de la propiedad.

Más fácil de escalar

Alguien que busque expandir su cartera de inversiones en bienes raíces encontrará que es mucho más fácil hacerlo invirtiendo en propiedades multifamiliares en lugar de casas unifamiliares. Podría tomar años reunir una cartera de 20 casas unifamiliares. Todo lo que se necesita es una transacción para lograr esto con inversiones en propiedades multifamiliares.

Económicamente resiliente

Las propiedades multifamiliares han tenido un buen desempeño históricamente durante todos los períodos de un ciclo económico. Durante un período de recuperación económica, más personas se aventuran por su cuenta y alquilan sus propios apartamentos. A menudo están dispuestos a pagar un precio más alto por hacerlo. Durante una recesión económica, muchas personas lamentablemente se ven obligadas a vender sus casas (a menudo con pérdidas) y luego alquilar en su lugar.

De manera similar, durante períodos de incertidumbre económica, las personas que de otra manera habrían optado por comprar deciden posponer sus planes de compra y continuar alquilando por más tiempo. Esto hace que las propiedades multifamiliares sean especialmente resistentes como clase de activo, menos propensas a los altibajos económicos que los hogares unifamiliares u otros tipos de productos de bienes raíces comerciales.

Mayores barreras de entrada

Existen barreras de entrada especialmente altas para las inversiones en propiedades multifamiliares, especialmente en comparación con las acciones, bonos o incluso las casas unifamiliares.

Consideremos los costos. Como se señaló anteriormente, los costos asociados con la compra de propiedades multifamiliares pueden ser altos. Esto incluye el tiempo necesario para hacer la debida diligencia (especialmente en ausencia de datos fácilmente disponibles), los costos del pago inicial, los costos de cierre y más. El simple tamaño del pago inicial necesario para comprar la mayoría de las propiedades multifamiliares es un obstáculo para la mayoría de los inversores individuales.

Más competencia

Las propiedades multifamiliares ofrecen un flujo de efectivo tremendo y un fuerte potencial de retorno, por lo que no debería sorprender que la competencia por estos activos sea feroz. Esto es especialmente cierto a medida que más inversores institucionales y oficinas familiares han entrado en la competencia. No es raro que los compradores entren en guerras de ofertas, lo que a su vez hace subir el precio del activo.

Esto pone presión sobre los inversores para encontrar acuerdos fuera del mercado que de otra manera pasarían desapercibidos. También es por eso que los «mejores» acuerdos a menudo van a los equipos más experimentados, es decir, aquellos que tienen el conocimiento y la experiencia para actuar rápidamente.

Requiere experiencia en gestión

Poseer y operar una cartera multifamiliar no es para los débiles de corazón. Se requiere una experiencia significativa para hacerlo bien. Hay muchas piezas móviles, desde contabilidad y marketing hasta mantenimiento de propiedades y gestión de activos. La mayoría de los inversores en multifamiliares tendrán un enfoque de inversión específico que requiere disciplina.

Además, la alta demanda ha puesto presión sobre los rendimientos totales. Esto hace que sea más importante para los inversores encontrar formas de extraer el mayor valor en cualquier propiedad dada. Aquellos con una experiencia significativa en multifamiliares están mejor posicionados para maximizar la rentabilidad en nombre de sus inversores.

¿Está interesado en aprender más? Mira estos videos sobre los pros y los contras de la inversión en bienes raíces multifamiliares.

SFR vs. multifamiliar: ¿Cuál es adecuado para ti?

Como se muestra aquí, hay muchas diferencias entre las inversiones en SFR y multifamiliares. Ninguno es inherentemente mejor o peor que el otro. Son simplemente diferentes. La determinación de cuál es la mejor opción para ti dependerá de tus metas, objetivos, recursos y experiencia. Por ejemplo, alguien que invierte buscando apreciación podría considerar las SFR. Aquellos que buscan flujo de efectivo (o alguna combinación de apreciación y flujo de efectivo) generalmente lo encontrarán en acuerdos de multifamiliares.

De igual manera, aquellos que buscan ser más prácticos con sus inversiones pueden optar por comenzar a invertir en SFR. Aquellos que prefieran adoptar un enfoque más pasivo deberían considerar invertir en multifamiliares. La inversión en multifamiliar se presta tanto para la propiedad directa (una propiedad propiedad individualmente pero mantenida por un administrador de propiedades) como para la propiedad fraccionada (es decir, invertir junto a un patrocinador calificado que administra el acuerdo en nombre de los socios limitados).

Conclusión

En Smartland, creemos que la inversión en multifamiliares es la mejor estrategia para maximizar el valor de la propiedad y crear riqueza para nuestros socios de inversión.

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