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Muchos inversores adinerados se dan cuenta de que su cartera de inversiones está demasiado sesgada hacia acciones y bonos tradicionales. Tras esta realización, comenzarán a buscar formas de diversificar sus carteras, a menudo añadiendo inversiones alternativas. Una de las inversiones alternativas más populares es el sector inmobiliario comercial.
El sector inmobiliario comercial se presenta en diversas formas, tamaños, tipos de propiedades y formas. Existen pequeñas propiedades de alquiler individuales, como casas unifamiliares para alquilar. En el otro extremo del espectro, se encuentran edificios de apartamentos con más de 800 unidades, torres de oficinas comerciales, hoteles y centros comerciales. La diversidad del sector inmobiliario comercial como clase de activos es una de las razones por las que atrae a tantos inversores. Prácticamente existe un tipo de propiedad de alquiler para satisfacer las necesidades y tolerancia al riesgo de cualquier inversor en particular.
Dicho esto, la amplitud misma del mercado de bienes raíces comerciales puede resultar abrumadora para aquellos que invierten en una propiedad de alquiler por primera vez. Hoy ofrecemos una guía simple y fácil de entender para aquellos interesados en invertir en bienes raíces comerciales. Los ejemplos utilizados aquí se inclinan hacia las inversiones residenciales, pero en general se pueden aplicar también a otras formas de propiedad comercial.
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Existen muchas estrategias para invertir en propiedades de alquiler. La primera distinción a hacer es entre inversión activa y pasiva.
La inversión activa es cuando una persona, patrocinador o entidad aporta una parte del capital necesario para comprar o renovar una propiedad, recaudando el resto del capital de los socios comanditarios pasivos. Luego, el operador o administrador del fondo supervisará todas las actividades diarias relacionadas con esa propiedad de inversión, desde la adquisición hasta la financiación, desde la construcción hasta el arrendamiento, la estabilización y, finalmente, hasta la disposición. Los gestores/operadores de fondos suelen ser los que más se juegan a la hora de garantizar que una propiedad de alquiler se gestione adecuadamente y se mantenga en buen estado.
A pequeña escala, alguien podría decidir comprar un edificio multifamiliar de dos o tres unidades. Las inversiones de esta escala suelen ser manejables, incluso para quienes tienen poca experiencia en bienes raíces. Los proyectos más grandes requerirán que el operador o administrador del fondo se involucre más, y la cantidad de trabajo a menudo equivale a un trabajo de tiempo completo.
La inversión pasiva es cuando una persona invierte en propiedades de alquiler, a menudo con o junto con el operador o administrador del fondo, y luego pasa a un segundo plano mientras el operador gestiona el proyecto. La inversión pasiva es similar a invertir en acciones o bonos, en los que el inversor tiene poco control (si es que tiene alguno) sobre la toma de decisiones del día a día. Dependiendo del vehículo de inversión, un inversionista pasivo puede tener más o menos acceso al patrocinador y la capacidad de brindar información relacionada con la ejecución del plan de negocios.
Otra forma de inversión pasiva es la compra de acciones de un REIT o un fideicomiso de inversión inmobiliaria. Los REIT suelen ser (pero no siempre) empresas que cotizan en bolsa que invierten y gestionan bienes raíces comerciales. Al invertir en un REIT, está comprando una acción de la empresa que supervisa esas inversiones, no está comprando un activo inmobiliario en sí. El beneficio de invertir en un REIT es que, al igual que comprar otras acciones y bonos, es una forma para que los inversores preserven la liquidez, ya que las acciones se pueden comprar y vender fácilmente con solo hacer clic en un botón.
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Otras estrategias de inversión
Aparte de la inversión activa frente a la pasiva, existen otras estrategias de inversión inmobiliaria. Un ejemplo de ello es invertir para generar flujo de efectivo versus invertir para obtener apreciación, o alguna combinación de ambos. Aquellos que invierten para obtener flujo de efectivo a menudo se sentirán atraídos por los activos de Clase B y Clase C que son menos costosos de comprar. Sin embargo, una vez estabilizados, ofrecen un tremendo potencial de flujo de efectivo. Aquellos que invierten buscando apreciación a menudo se sienten atraídos por propiedades de Clase A o B. Estas son propiedades ubicadas en mercados de primer nivel que son costosas y generan menos flujo de efectivo inicialmente. Sin embargo, también tienen el potencial de aumentar significativamente su valor con el tiempo.
Desarrollo desde cero
Existen otras estrategias de inversión, como el desarrollo desde cero y la mejora de propiedades existentes. El desarrollo desde cero, como su nombre indica. Esto implica la adquisición de terrenos sin desarrollar sobre los cuales se construye una nueva propiedad. El desarrollo desde cero puede ser arriesgado. Existen muchas incertidumbres relacionadas con los permisos, el diseño y la construcción. Estos proyectos también tienen un horizonte temporal prolongado. Dependiendo de la escala del proyecto y el mercado, podría llevar dos o tres años solo para obtener los permisos y diseñar el proyecto. A partir de ese punto, puede llevar otros dos años para la construcción y otros dos años más para el arrendamiento y la estabilización completa del activo.
Desarrollo de valor agregado
El desarrollo de valor agregado es cuando alguien compra una propiedad existente e invierte en renovaciones de la propiedad en cierta medida. Un «valor agregado ligero» podría requerir solo nueva pintura, alfombras y accesorios. Mientras que un «valor agregado importante», por ejemplo, podría requerir desmantelar cada unidad hasta las vigas y prácticamente comenzar desde cero.
Inversión de comprar y mantener
Esta es otra estrategia para invertir en propiedades de alquiler. Con esta estrategia, el inversionista comprará una propiedad, generalmente en buen estado, y la mantendrá a largo plazo. Los inversores de comprar y mantener pueden abarcar una amplia gama. Algunos comprarán activos ya estabilizados, mientras que otros implementarán una estrategia de valorización y luego seguirán manteniendo la propiedad en lugar de venderla para obtener ganancias. Los inversores de compra y retención generalmente planean ser propietarios de una propiedad durante al menos 7 a 10 años o más. Puede ser su intención nunca venderla.
El desarrollo desde cero, como su nombre lo indica, implica la adquisición de terreno en bruto sobre el cual se construye una propiedad recién construida. El desarrollo desde cero puede ser arriesgado. Hay muchas incógnitas relacionadas con los permisos, el diseño y la construcción.
El desarrollo de valor agregado se produce cuando alguien compra una propiedad existente y luego invierte hasta cierto punto en renovaciones de la propiedad. Un valor agregado “ligero” podría requerir sólo pintura, alfombras y accesorios nuevos, mientras que un valor agregado “pesado” podría requerir destripar cada unidad hasta los cimientos y prácticamente comenzar desde cero.
La inversión de compra y retención es otra estrategia para invertir en propiedades de alquiler. Con esta estrategia, el inversor comprará una propiedad, normalmente ya en buenas condiciones, y la conservará a largo plazo. Los inversores que compran y mantienen pueden abarcar toda la gama; algunos comprarán activos ya estabilizados, mientras que otros implementarán una estrategia de valor agregado y luego seguirán manteniendo la propiedad en lugar de venderla para obtener ganancias. Planee ser propietario de una propiedad durante al menos 7 a 10 años.
Cómo determinar una buena propiedad de alquiler
Determinar una propiedad de alquiler «buena» depende en gran medida de las preferencias de inversión, objetivos y tolerancia al riesgo de cada individuo. Aquellas personas que deseen poseer y administrar activamente propiedades de alquiler pueden buscar aquellas que ya hayan sido renovadas. Estas propiedades a menudo se denominan «listas para habitar» o «listas para alquilar». Esto reducirá la carga de gestión. Invertir en comunidades estables con buenas escuelas, acceso a empleadores y en cercanía de bienes y servicios es otra forma de asegurarse de encontrar buenos inquilinos. También aumenta la probabilidad de que la propiedad se aprecie en valor con el tiempo.
Alguien que prioriza el flujo de efectivo puede buscar propiedades ubicadas en vecindarios periféricos. Estas propiedades generalmente son más asequibles pero aún pueden generar alquileres sólidos. A cambio del mayor flujo de efectivo, sin embargo, un inversionista está asumiendo más riesgo. Esto se debe simplemente a que estas propiedades no están tan bien ubicadas como aquellas que se encuentran en vecindarios muy buscados. Los inversores que siguen este enfoque querrán considerar si un vecindario está en crecimiento, estable o en declive. Siempre es inteligente invertir en vecindarios estables o en crecimiento; este último, en particular, puede ofrecer una gran combinación de flujo de efectivo inmediato y apreciación a largo plazo.
A muchos inversores se les dice que utilicen la «regla del 1%» al evaluar propiedades. Esta pauta sugiere que los inversores estimen los ingresos netos de explotación mensuales de una propiedad y luego los dividan por el precio de compra. Si ese número se encuentra en el rango del 1%, entonces potencialmente es una propiedad de alquiler «buena». Aunque esta es una buena guía, algunos mercados no ofrecen oportunidades del 1%.
Una alternativa es observar los retornos de efectivo sobre efectivo. El retorno de efectivo sobre efectivo se calcula tomando el flujo de efectivo anual antes de impuestos y dividiéndolo por el total de efectivo invertido en la transacción. Los retornos de efectivo sobre efectivo son más altos cuando un inversor utiliza apalancamiento (una hipoteca), ya que su inversión personal es menor. Un inversor puede entonces analizar el retorno de efectivo sobre efectivo y determinar si podría invertir esa misma cantidad de dinero en otro lugar para generar un mayor rendimiento de la inversión. Por ejemplo, si asumen que obtendrán un 6% en el mercado de valores y se presenta una oportunidad con el potencial de generar un retorno de efectivo sobre efectivo del 9%, entonces podría ser una buena inversión, independientemente de si cumple con la «regla del 1%» descrita anteriormente.
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Comprando una propiedad para alquilar
Hay muchos costos a considerar al comprar una propiedad para alquilar. Además del precio de compra real, un inversor también debe tener en cuenta los costos de cierre, impuestos, seguros, servicios públicos, el costo de reparaciones y mantenimiento rutinarios, gestión de la propiedad, honorarios legales, comisiones de corredores de arrendamiento y más.
Muchos inversores primerizos subestiman los costos asociados con la compra de una propiedad para alquilar. Uno de los mayores errores es pasar por alto un gasto de capital importante. Tomemos, por ejemplo, un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC, por sus siglas en inglés) o una reparación importante del techo.
Varios inversores también olvidan considerar el período de vacancia; pocos propiedades están ocupadas al 100% en todo momento. Como mínimo, un inversor querrá considerar una tasa de vacancia del 5% para tener en cuenta el tiempo que lleva cambiar de inquilinos entre unidades.
A menos que alguien se sienta muy seguro con los costos asociados con la compra y gestión de una propiedad para alquilar, generalmente es mejor invertir de manera pasiva con un patrocinador o desarrollador que comprenda las sutilezas de la inversión en bienes raíces comerciales. Los rendimientos individuales pueden ser más bajos que si comprara y poseyera la propiedad directamente. Sin embargo, proporciona un margen de seguridad y un tercero que ayuda a mitigar el riesgo para aquellos que nunca han sido propietarios de una propiedad de alquiler antes.
Financiar una propiedad para alquilar.
La mayoría de los inversores financiarán la compra y renovación de una propiedad para alquilar. A diferencia de comprar una residencia principal. Los compradores generalmente necesitarán aportar al menos un 20 a 25% en capital propio al comprar una propiedad para alquilar. Cuanta más capital propio invierta alguien, mejores condiciones obtendrá en la hipoteca. En general, las tasas asociadas con una propiedad de inversión suelen ser aproximadamente de 50 a 100 puntos básicos más altas que las que alguien podría obtener en una residencia principal.
Es importante comprender cómo los prestamistas evalúan las propiedades para alquilar. Además de examinar el puntaje de crédito personal y la liquidez del prestatario. El banco analizará si el prestatario tiene experiencia en la propiedad y gestión de la propiedad para alquilar. Darán gran importancia a la propiedad en sí, más allá de simplemente analizar las comparables en el mercado como lo harían con propiedades unifamiliares ocupadas por el propietario.
Con las propiedades para alquilar, el prestamista también analizará el flujo de efectivo actual y potencial de la propiedad. Muchos prestamistas evaluarán una transacción basándose en el flujo de efectivo (o el potencial de flujo de efectivo), incluso en circunstancias en las que el prestatario tenga poca experiencia o un puntaje crediticio bajo. El prestamista quiere asegurarse de que, si necesitan recuperar la propiedad por cualquier motivo, esta tendrá los ingresos necesarios para justificar el costo de mantenerla.
Aunque la mayoría de las personas utilizarán un préstamo bancario tradicional para financiar una propiedad para alquilar, existen otras herramientas, como los préstamos de capital privado («hard money loans»), que algunos inversores considerarán si no pueden financiar una propiedad a través de medios tradicionales. El financiamiento colectivo en línea (tanto deuda como capital) también se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años.
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¿Por qué invertir en propiedades de alquiler?
Aprovechar
Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las personas compran una propiedad para alquilar utilizando apalancamiento (es decir, una hipoteca). Esto permitiría a alguien, por ejemplo, comprar una propiedad para alquilar de $500,000 invirtiendo solo $125,000 de su propio dinero.
Con el tiempo, el propietario paga la hipoteca utilizando los alquileres recolectados de los inquilinos. Incluso en una situación en la que la propiedad no se aprecie en valor. Eventualmente, el propietario será dueño de la propiedad en su totalidad. Ahora, esos $125,000 valen los completos $500,000 en capital propio.
Digamos que alguien tiene $250,000 para invertir. Podrían comprar dos propiedades para alquilar por separado, cada una con un valor de $500,000. Con el tiempo, a medida que se paguen esos préstamos, serán propietarios de $1 millón en propiedades para alquilar.
Si ese mismo inversor decidiera invertir en acciones o bonos, solo podría invertir $250,000 para obtener $250,000 en valor. Las acciones podrían aumentar o disminuir de valor con el tiempo, pero de cualquier manera, el inversor no obtiene el beneficio del apalancamiento que obtendría al invertir en propiedades para alquilar.
Capacidad para controlar los rendimientos.
Otro beneficio de invertir en propiedades para alquilar es la capacidad de controlar los rendimientos. Por ejemplo, una propiedad puede generar un retorno de efectivo sobre efectivo del 12% si el inversor simplemente compra y mantiene la propiedad tal como está. Sin embargo, ese mismo propietario tiene la capacidad de realizar mejoras (a menudo a través del trabajo propio) para aumentar el valor y el potencial de flujo de efectivo de la propiedad. De esta manera, un inversor tiene muchas más posibilidades de controlar los rendimientos que si invirtiera en acciones, bonos u otras inversiones tradicionales donde los rendimientos están más sujetos a dinámicas generales del mercado.
Las personas necesitan un lugar para vivir.
El sector inmobiliario residencial, desde alquileres de viviendas unifamiliares hasta grandes comunidades de apartamentos, es una forma especialmente atractiva de invertir en propiedades para alquilar, ya que en última instancia, todos necesitan un lugar para vivir. Ya sea que estemos en un mercado favorable o en un mercado a la baja, las personas siempre necesitan vivienda. De hecho, en un mercado a la baja, los alquileres residenciales tienen un rendimiento excepcional. Las personas que de otra manera serían propietarias de sus propias viviendas terminan alquilando por períodos más largos mientras la economía se recupera.
Estable y predecible.
Las propiedades para alquilar pueden proporcionar ingresos de alquiler muy estables y predecibles. En el ámbito comercial, los inquilinos a menudo firman contratos de arrendamiento de 5 a 10 años. Algunos incluso firman contratos de arrendamiento de más de 30 años (piense en Walmart y otras grandes empresas). Los contratos de arrendamiento residencial tienden a renovarse anualmente. Sin embargo, cuando se gestionan de manera efectiva, estas unidades pueden volver a alquilarse rápidamente para garantizar un flujo de efectivo constante y estable. Esto se demuestra incluso durante períodos de recesión económica. Durante la reciente recesión inducida por COVID, el gobierno federal gastó miles de millones de dólares para fortalecer la economía. La mayoría de los hogares recibieron cheques de estímulo que les ayudaron a pagar su alquiler, y a su vez, los flujos de efectivo de los propietarios se mantuvieron fuertes.
Gran variedad.
Las propiedades para alquilar vienen en muchas variedades. Existen muchos tipos de propiedades, como multifamiliares, oficinas, comercios, hospedaje, industriales, almacenamiento personal y más. Existen oportunidades para comprar propiedades llave en mano, propiedades con potencial de valor agregado y proyectos de desarrollo desde cero. Las propiedades pueden costar menos de $100,000, o varias veces más que eso. La variedad de propiedades para alquilar es lo que hace que sea tan atractivo para inversores de todo tipo.
Simple y directo.
Dependiendo del tipo de propiedad para alquilar que compres, ser propietario y gestionar la propiedad puede ser relativamente simple y directo. Aquellos que compran inversiones llave en mano encontrarán que el trabajo pesado ya ha sido realizado. Estas propiedades han sido renovadas y a menudo ya están alquiladas; el inversor simplemente puede recolectar el flujo de efectivo. Esto es especialmente cierto cuando el propietario contrata a un hábil administrador de propiedades para supervisar la inversión en su nombre.
Por otro lado, los grandes proyectos de desarrollo desde cero pueden ser extremadamente complicados. Por lo tanto, es mejor dejar estos proyectos en manos de patrocinadores experimentados que puedan manejar el día a día. Estas inversiones pueden ser atractivas para los inversores pasivos, quienes dejan que el patrocinador se encargue de las complejidades.
Diversas formas de obtener beneficios.
Hay muchas formas de obtener beneficios de una propiedad para alquiler. Como se mencionó anteriormente, muchos inversores compran propiedades para alquiler en busca de una combinación de flujo de efectivo y apreciación. Dependiendo de la naturaleza de la inversión, los beneficios pueden inclinarse más hacia el flujo de efectivo que hacia la apreciación, o viceversa. El grado de flujo de efectivo y apreciación está a menudo bien dentro del control de los inversores. Esto, por supuesto, depende de las mejoras estratégicas en la propiedad y la estrategia general del plan de negocio.
También existen muchos beneficios fiscales al ser propietario de una propiedad para alquiler. Por ejemplo, la depreciación, una deducción fiscal que los inversores pueden tomar incluso cuando una propiedad está técnicamente aumentando de valor.
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Pensamientos finales sobre la inversión en propiedades para alquiler
Muchos inversores descubrirán que solo hay tantas formas de «ganar» dinero sin estar físicamente presentes. Las propiedades para alquiler son una de esas vías. Ser propietario de una propiedad para alquiler, ya sea como inversor activo o pasivo, es una forma de generar ingresos sin tener que estar físicamente presente. Por supuesto, los operadores/gestores de fondos deberán desempeñar un papel activo de vez en cuando, pero esto no implica necesariamente una responsabilidad diaria. Algunos inversores pueden visitar su propiedad para alquiler solo una vez al año, e incluso menos si cuentan con un administrador de propiedades que trabaja en su nombre.
Cualquier persona que busque maximizar sus ingresos sin asumir otro trabajo a tiempo completo sin duda querrá considerar la inversión en bienes raíces. Si bien las propiedades de alquiler no están libres de riesgos, se pueden reducir los riesgos a través de una gestión y ejecución cuidadosas.
En Smartland, ofrecemos ofertas exclusivas para inversores activos y pasivos por igual. Aquellos que deseen probar suerte en la inversión activa podrían considerar invertir en una de nuestras viviendas unifamiliares para alquiler. Contamos con un portafolio de propiedades llave en mano donde todo el trabajo pesado ya ha sido realizado. Aquellas personas que buscan una forma verdaderamente pasiva de invertir en bienes raíces podrían considerar en su lugar uno de nuestros fondos. A través de nuestros fondos, tendrás acceso a operaciones de mayor valor agregado y desarrollo desde cero que gestionamos en nombre de nuestros socios inversores. Entendemos que los inversores tienen diferentes prioridades y, como tal, ofrecemos diferentes opciones para satisfacer esas necesidades.
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