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Los bienes raíces comerciales pueden ser una de las mejores inversiones disponibles. Simplemente debido al flujo de efectivo recurrente, la apreciación a largo plazo de la propiedad y los beneficios fiscales que solo los inversores en bienes raíces disfrutan. Sin embargo, invertir en bienes raíces no siempre es tan fácil como parece.
Por lo tanto, antes de comenzar a invertir en bienes raíces, es importante aprender de los errores que otros inversores han cometido. Al hacerlo, podrás ahorrar tiempo y dinero valiosos. Además, podrás construir tu cartera de bienes raíces comerciales mucho más rápido evitando las trampas en las que caen otros inversores.
La falta de planificación
Yogi Berra, un ex receptor de los New York Yankees, dijo una vez: «Si no sabes a dónde vas, terminarás en otro lugar».
En bienes raíces comerciales, ese otro lugar es más a menudo una inversión que rinde por debajo de lo esperado año tras año. Esto continúa hasta que finalmente se vende por menos que el precio de compra original.
Antes de comprar una propiedad, planifica una estrategia de salida que identifique cómo y cuándo la venderás. Por ejemplo, los inversores con el objetivo de maximizar la TIR saben que con el tiempo, la tasa interna de retorno de la propiedad disminuye debido al valor temporal del dinero.
Saber dónde quieres estar dentro de cinco o diez años hace más fácil desarrollar un plan de negocios. Al desarrollar un plan también podrás seleccionar la mejor estrategia de inversión para tus objetivos y metas específicas. Con el rendimiento que ha tenido el mercado de multifamiliares, puede ser tentador saltar al primer acuerdo que se presenta en tu escritorio.
Sin embargo, involucrarse emocionalmente en una posible adquisición puede hacer que sea difícil pensar con claridad. De lo contrario, esto puede llevar a tomar decisiones de inversión poco sabias.
Hay una cantidad tremenda de tiempo, energía, conocimiento y dinero involucrados en analizar e invertir en bienes raíces comerciales. Siempre es mejor tener paciencia y esperar a que aparezca la mejor oportunidad que ofrezca el flujo de efectivo máximo, responsabilidades mínimas de gestión y la mayor rentabilidad a largo plazo en general.
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Hacerlo todo por tu cuenta
Invertir en bienes raíces comerciales es muy diferente a comprar una casa. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), hay alrededor de 3 millones de licenciatarios de bienes raíces activos en los Estados Unidos. Esto puede ser resultado de que prácticamente cualquier persona puede obtener una licencia de bienes raíces residenciales para comprar o vender una casa.
Para ser justos, hay algunos agentes de bienes raíces residenciales excepcionales. Especialmente aquellos que saben cómo establecer redes de contactos y encontrar las mejores ofertas. Pero el hecho es que el MLS proporciona toda la información de mercado y de ventas que los compradores y vendedores necesitan conocer. En este caso, se reduce en gran medida la necesidad de un agente residencial experimentado.
No tienes que hacerlo solo
Los bienes raíces comerciales son completamente diferentes. Los inversores experimentados en bienes raíces comerciales nunca intentan hacerlo todo solos y por su cuenta. A menudo, las oportunidades más rentables de bienes raíces comerciales son aquellas que no se comercializan al público en general.
Las empresas exitosas de bienes raíces comerciales tienen experiencia probada en la creación de inversiones de bienes raíces de capital privado. Estas inversiones a menudo son accesibles, están bien administradas y están alineadas con los objetivos a largo plazo del inversionista.
Algunas corredurías trabajan con inversores que se sienten cómodos con un mayor riesgo. Aquellos inversores que están dispuestos a invertir dinero en activos de bajo rendimiento, como centros comerciales y edificios de oficinas.
Otras empresas como Smartland se especializan en ayudar a los inversores de bienes raíces comerciales a obtener ganancias ajustadas al riesgo de propiedades multifamiliares. Estos profesionales tienen la experiencia y las redes establecidas para supervisar un proyecto desde el principio hasta el final. Ofreciendo una experiencia de inversión integral para inversores sofisticados en bienes raíces comerciales.
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Elegir el tipo incorrecto de propiedad
Hay cuatro principales clases de activos inmobiliarios comerciales: Multifamiliar, Industrial, Comercial y Oficinas. La pandemia mundial y la recesión resultante han afectado a todas las clases de activos inmobiliarios en general. Sin embargo, algunos han sido afectados mucho más que otros.
Sectores de Oficinas y Retail
En muchos mercados en los Estados Unidos, los sectores de oficinas y comerciales siguen teniendo dificultades. La clase de activos minoristas continúa viendo la quiebra de los inquilinos y el cierre de las tiendas. Como resultado, ha habido un aumento en las tasas de vacancia para alquileres de locales comerciales a medida que más personas compran en línea.
Trabajar desde casa se está convirtiendo en la norma para la mayoría de las empresas, con el trabajo remoto volviéndose permanente, según un artículo reciente de Forbes.
Aumento de la demanda de viviendas multifamiliares
Durante los próximos cuatro años, se espera que alrededor del 70% de la fuerza laboral trabaje de forma remota al menos el 25% del tiempo. Mientras que los empleados son más felices y, según se informa, más productivos. En última instancia, el trabajo remoto también significa una menor demanda de espacio de oficina en los próximos años.
Por otro lado, los inversores de bienes raíces comerciales en la vida real están optando abrumadoramente por la propiedad multifamiliar como el mejor tipo de propiedad en el que invertir este año.
La clase de activos se beneficia de que las personas estén más en casa y de la migración de las áreas urbanas a los mercados suburbanos y secundarios, ya que los inquilinos buscan viviendas más asequibles y una mejor calidad de vida.
Las ciudades como Cleveland han visto aumentos de 6% en los alquileres medios de un año a otro, con más personas eligiendo alquilar en lugar de ser propietarios.
Aunque los ingresos medios de los hogares en el área metropolitana de Cleveland han crecido más de un 7 % durante el año pasado. Los hogares ocupados por inquilinos representan el 55% del total de unidades de vivienda ocupadas en Cleveland. Es evidente que más residentes están adoptando el alquiler como una opción de estilo de vida permanente.
Elegir la empresa de administración de propiedades incorrecta
Uno de los factores clave que afecta la rentabilidad de una inversión en bienes raíces comerciales es una gestión de propiedad sólida. Las mejores compañías de administración de propiedades pueden ayudar a aumentar los flujos de efectivo de la propiedad. Además, pueden generar una tasa de apreciación más alta a largo plazo mientras reducen el riesgo de inversión en general.
Gestión de apartamentos de servicio completo
En el sector de multifamiliares, la administración de apartamentos de servicio completo incluye marketing, arrendamiento y mantenimiento las 24 horas. La comercialización multicanal, tanto en línea como fuera de línea, se utiliza para llegar a tantos posibles inquilinos como sea posible en el menor tiempo posible.
La selección de inquilinos para elegir a los más calificados incluye verificaciones de crédito y antecedentes, informes de historial de alquileres y verificación de ingresos / empleo.
Una vez que se arrienda una unidad, se utiliza tecnología de punta y software de administración interactivo para mejorar el flujo de caja con pagos de alquiler en línea, procesar solicitudes de mantenimiento y comunicarse con el personal y los propietarios/inversores.
Los especialistas de mantenimiento interno están disponibles las 24 horas del día, los 7 días de la semana para manejar de manera rápida y rentable las reparaciones de calefacción y refrigeración, electricidad y plomería. Al proporcionar la mejor experiencia de alquiler posible a los inquilinos, será significativamente más fácil mantener los niveles de ocupación cerca del 100% con inquilinos renovando sus contratos de arrendamiento año tras año.
Reducir la tasa de rotación
Otra forma en que una buena empresa de administración de propiedades mantiene bajos los índices de rotación de inquilinos es ofreciendo las características y comodidades que los inquilinos buscan. Los millennials y los individuos de la Generación Z representan un gran porcentaje de los residentes de apartamentos en la actualidad.
Los administradores de propiedades multifamiliares ofrecen características para ayudar a atraer y aumentar la retención de inquilinos en este importante grupo demográfico de arrendatarios. Las amenidades más atractivas incluyen apartamentos aptos para mascotas, tecnologías inteligentes como la automatización del hogar y asistentes virtuales, características de control climático de ahorro de energía y características de seguridad como cerraduras de puertas de control remoto.
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Incumplimiento de la diligencia debida
Otro error común que cometen muchos inversores en bienes raíces comerciales es descuidar la debida diligencia adecuada. Aunque puede ser tentador cortar esquinas cuando hay más compradores que propiedades buenas disponibles. Realizar solo una diligencia debida superficial puede crear problemas significativos una vez que se cierra la transacción.
La diligencia debida en bienes raíces comerciales implica revisar el rendimiento financiero de la propiedad, la condición física de la propiedad y el entorno macro en el que se encuentra el edificio.
Financial due diligence
La debida diligencia financiera incluye analizar los estados financieros de la propiedad. Por ejemplo, la lista de alquileres, estado de resultados, balance general, estado de flujo de efectivo neto e historial de gastos de capital. Aunque muchos vendedores pueden resistirse a la solicitud. Siempre es buena idea solicitar una copia de las declaraciones de impuestos recientes del vendedor. Luego, puede utilizarlas para comparar los ingresos que aparecen en el estado de resultados con los ingresos que realmente se informan al IRS.
Evaluar la condición física
Al inspeccionar la condición física de la propiedad, los compradores deben inspeccionar todas las unidades de apartamentos, ya sea que estén ocupadas o no. También deben inspeccionar cualquier sistema mecánico, como calefacción y refrigeración, eléctrico y de plomería, y por último, por supuesto, todas las áreas comunes, como estacionamiento y espacios verdes.
¡Ubicación, ubicación, ubicación!
Por último, al realizar la debida diligencia en bienes raíces comerciales, es importante examinar detenidamente el área en la que se encuentra el edificio.
Analice las tendencias de empleo y población, el nivel de ocupación de propiedades similares en el mismo submercado, y los nuevos productos que llegan al mercado y que podrían afectar la oferta y la demanda. Revise las ordenanzas locales de zonificación y asegúrese de que la propiedad cumpla con los requisitos de evaluación del prestamista antes de que expiren las contingencias de inspección.
Usar métricas de valoración incorrectas.
Las valoraciones inexactas de la propiedad que sobreestiman los rendimientos o subestiman los gastos operativos habituales pueden ser perjudiciales. A menudo, esto llevará a que un inversor pague más de lo que realmente vale una propiedad. Si bien el precio de venta es un número importante para preocuparse. Los inversores deberían prestar tanta atención a las métricas de valoración como las ventas comparables, el multiplicador bruto de alquiler y la tasa de capitalización.
Ventas comparables
«Ventas comparables» tiene en cuenta las características clave de la propiedad en la que está invirtiendo. Por ejemplo, el metraje cuadrado total del edificio y el tamaño del lote, el número de unidades y su mezcla, el tipo y la fecha de construcción, y las comodidades como la tecnología inteligente para el hogar. Luego, se realizan comparaciones para identificar las ventas más recientes de propiedades similares en el mismo submercado o vecindario.
Multiplicador de renta bruta (GRM)
El multiplicador de alquiler bruto (GRM) es un método de valoración rápido y fácil utilizado por los inversores multifamiliares. Para calcular el GRM, simplemente divida el precio de la propiedad por los ingresos brutos de alquiler generados. Por ejemplo, si un edificio de apartamentos genera un ingreso bruto anual total de alquiler de $500,000 y el precio de venta de la propiedad es de $4 millones. El Multiplicador Bruto de Alquiler sería entonces de 8.0.
Hablando en términos generales, cuanto más bajo sea el Multiplicador Bruto de Alquiler, más atractiva puede ser una inversión. Esto suele ser resultado de que la propiedad genera más ingresos en relación con el precio de compra. Sin embargo, el Multiplicador Bruto de Alquiler no tiene en cuenta los gastos operativos de la propiedad.
Tasa de capitalización
La tasa de capitalización es otro cálculo utilizado por los inversores de bienes raíces multifamiliares para comparar los posibles rendimientos de propiedades similares en el mismo mercado. Como regla general. Como regla general, cuanto más alta sea la tasa de capitalización, mejor puede ser la inversión, siempre y cuando todo lo demás sea igual.
La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso neto de operación (NOI) de la propiedad, que es la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos operativos normales, excepto el financiamiento, entre el valor de la propiedad o el precio de venta. Por ejemplo, si un edificio de apartamentos valorado en $4 millones produce un NOI de $250,000, la tasa de capitalización sería de 0,0625 o del 6,25%.
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Enfocarse solo en el rendimiento de la inversión.
Cuando los inversores en bienes raíces comerciales utilizan métricas financieras para evaluar el posible rendimiento de una propiedad. A menudo, prestan demasiada atención al retorno de la inversión (ROI).
Si bien el ROI es un indicador importante del rendimiento financiero. El cálculo no tiene en cuenta el valor temporal del dinero ni el momento en que se reciben los flujos de efectivo periódicos. Como todos los inversores experimentados saben, hay una gran diferencia entre recibir $250,000 cada año durante los próximos cinco años y $1.25 millones en una sola suma al final de cinco años.
Cuanto más tiempo tenga que esperar un inversor para obtener un retorno de su inversión, más difícil será predecir con precisión los retornos del proyecto debido a cambios en los costos, las tasas de interés y las tasas impositivas.
En lugar de centrarse principalmente en el ROI, los inversores expertos en bienes raíces comerciales toman en cuenta el flujo de efectivo recurrente, la posible apreciación en el valor de la propiedad a largo plazo, y calculan la tasa interna de retorno (TIR) para prever la tasa de retorno anualizada y el flujo de efectivo futuro esperado de una inversión en bienes raíces comerciales.
Subestimar los costos de reparaciones y renovaciones
Por último, pero no menos importante, otro error que cometen los inversores en bienes raíces comerciales es subestimar el costo de las reparaciones y renovaciones.
Probablemente has oído el dicho de que no puedes tener tu pastel y comértelo también. La propiedad ofrecida a la venta a un precio por debajo del mercado generalmente tiene cantidades significativas de mantenimiento diferido o defectos materiales con costos de reparación. Todos los cuales pueden ser extremadamente difíciles de estimar con precisión. Antes de darte cuenta, un trato que parecía rentable en el papel puede terminar generando un retorno mucho menor. Simplemente porque los costos de compra y renovación son más altos de lo esperado.
Sin embargo, aún existen oportunidades muy rentables cuando sabes dónde buscar.
Los desarrolladores exitosos de multifamiliares, como Smartland, han dominado el arte de encontrar y extraer valor oculto que la mayoría de los demás jugadores del mercado no hacen. Una vez que se renueva un edificio de apartamentos, se instala tecnología de última generación en cada edificio para brindar a los residentes la experiencia que están buscando.
Como resultado, los alquileres son más altos, los arrendamientos son más prolongados y el rendimiento del capital para los inversores es mayor.
Conclusión
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser financieramente gratificante. Esto, por supuesto, siempre y cuando hagas todo lo posible para mitigar el riesgo al maximizar los posibles retornos. Al invertir en una propiedad multifamiliar llave en mano con una firma experimentada de capital privado como Smartland, los inversores pueden evitar cometer estos ocho errores comunes.
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