Los Beneficios de Comprar Edificios de Apartamentos de Clase C.

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Con la llegada de nueva tecnología y cambios en las regulaciones federales. Ahora es más fácil que nunca para individuos invertir en bienes raíces de calidad institucional. Aquellos que lo hacen a menudo pasan por alto los beneficios de invertir en propiedades de Clase C. Una clase de activos que a menudo se ve eclipsada por sus contrapartes de Clase A y Clase B.

En este artículo, analizamos las numerosas ventajas de comprar edificios de apartamentos de Clase C. Como verás, estas propiedades ofrecen un gran potencial de crecimiento cuando son administradas por un equipo de desarrollo experto.

Características de las propiedades de Clase C

Antes de sumergirse en el tema, vale la pena reconocer algunas de las diferencias entre las «clases» de propiedades.

Las propiedades de Clase A son las más «premiadas» del grupo. A menudo se identifican como la más alta calidad. Estas propiedades tienden a ser edificios recién construidos en las ubicaciones más deseadas. Cuentan con una gran cantidad de comodidades y a menudo son administrados profesionalmente.

Dadas estas características, estos edificios son muy costosos. También suelen ser difíciles de adquirir y tienden a atraer el mayor interés de inversionistas institucionales adinerados.

Por otro lado, las propiedades de Clase C suelen estar ubicadas en áreas más antiguas y maduras. Por lo general, construidas hace al menos 30 años. En muchos casos, tampoco han sufrido ninguna actualización significativa desde entonces.

El mantenimiento diferido es común y a menudo requiere mejoras costosas que deben ser realizadas. Por ejemplo, un nuevo techo, revestimiento de reemplazo, o nuevas cocinas/baños en cada una de las unidades.

En el corto plazo, sin mejoras que agreguen valor, estas propiedades a menudo no experimentan ninguna apreciación significativa.

Típicamente, los apartamentos de Clase C son arrendados por individuos de ingresos bajos a medios. Pueden ser inquilinos de larga duración que han pasado a contratos mensuales. La administración del edificio puede no tener control sobre los alquileres del área, por lo que pueden arrendar unidades por debajo del valor de mercado. Como mínimo, estas unidades se arriendan por mucho menos que las propiedades de Clase A.

Los edificios de Clase B, como se puede imaginar, se encuentran en algún punto intermedio entre las propiedades de Clase A y Clase C. También suelen exhibir alguna combinación de las características de cada una de ellas.

Por qué invertir en edificios de apartamentos de Clase C

Dadas las características de los edificios de Clase C, algunos pueden preguntarse por qué alguien compraría este tipo de bienes raíces de inversión. Sí, son más caros de mejorar y mantener. Sin embargo, poseer propiedades de Clase C tiene muchos otros beneficios.

Costos de adquisición bajos.

Muchos inversionistas buscan específicamente edificios de Clase C. Estas son sus propiedades de referencia. A menudo porque no cuestan tanto como las propiedades de Clase A o Clase B en el mismo mercado.

Esto significa que las barreras de entrada son más bajas. Alguien con menos capital puede invertir más fácilmente en un edificio de Clase C que en otro activo de mayor grado.

Relativamente fáciles de arrendar.

En muchos mercados, las propiedades de Clase C son el tipo de vivienda más demandado. Estos edificios proporcionan esencialmente lo que podría considerarse la vivienda de la fuerza laboral de la nación. Están entre las opciones más asequibles y atractivas para las masas.

A su vez, los apartamentos de Clase C tienden a ser relativamente fáciles de arrendar.

Esto es bueno para los propietarios que planean mantener propiedades de Clase C por algún tiempo, incluso si en última instancia planean invertir en mejoras de valor agregado que lleven la propiedad a la condición de Clase A o B. A menos que la economía de la región se esté desmoronando y las personas estén abandonando el área en masa, la mayoría de las propiedades de Clase C tendrán una tasa de vacantes relativamente baja, con unidades que se arrendan nuevamente bastante rápido después de que un inquilino se muda.

Base de inquilinos «pegajosa».

La mayoría de las personas que alquilan edificios de Clase C tienden a tener expectativas relativamente modestas. Los inquilinos comprenden que la propiedad no tendrá las últimas características modernas y que eso es perfectamente aceptable para la mayoría de ellos. Solo quieren un lugar limpio y seguro donde la administración del edificio sea receptiva y trate bien a las personas.

Si un propietario puede cumplir con esas cosas, es menos probable que los inquilinos se muden a una propiedad competidora al otro lado de la calle. Se dice que estos inquilinos son «pegajosos». Por ejemplo, es menos probable que se muden de un año a otro, al menos con la misma frecuencia que se esperaría en un edificio de apartamentos de Clase A o B.

Poca preocupación por la nueva construcción.

A medida que los costos asociados con la nueva construcción han aumentado, se ha vuelto casi imposible construir nuevos edificios de apartamentos de Clase C. Simplemente los números no cuadran. Por lo tanto, los propietarios de apartamentos de Clase C no necesitan preocuparse por la competencia de nuevas construcciones.

De hecho, lo contrario es cierto. La nueva construcción a menudo aumenta la demanda de edificios de Clase C.

Las propiedades de Clase A que salen al mercado a menudo reemplazan a las propiedades de Clase C, lo que reduce la cantidad de unidades de Clase C disponibles para alquilar. Muchos de los posibles inquilinos no pueden permitirse los alquileres en los nuevos edificios de Clase A y, a su vez, deben competir por unidades de Clase C de menor costo a medida que disminuye el inventario.

Hay infinidad de maneras de agregar valor.

Dado el alto costo de la construcción nueva, una excelente alternativa es invertir en propiedades de Clase C y mejorarlas mediante diversas estrategias de valorización.

Existen muchas formas de añadir valor a los edificios de Clase C para hacerlos mucho más valiosos. En términos de mejoras físicas, una estrategia de valor añadido “ligera” podría incluir mejoras cosméticas, como nueva pintura y alfombra. En el otro extremo del espectro, las mejoras de valor añadido pesadas podrían incluir actualizaciones completas del edificio, desde reemplazos de sistemas hasta renovaciones integrales de apartamentos individuales.

A veces, una estrategia de valor agregado «pesada» incluirá la integración de nuevas comodidades de construcción (por ejemplo, lavadoras y secadoras sin efectivo, estaciones de carga para vehículos eléctricos), agregando la última tecnología de propiedad (por ejemplo, dispositivos y altavoces inteligentes para el hogar) y luego reposicionando la propiedad bajo una marca completamente nueva, una que promueva un cierto tipo de estilo de vida y atraiga a un grupo demográfico de inquilinos específico.

Al utilizar una estrategia de valor agregado «pesada», el edificio a menudo se mueve de la categoría Clase C a la categoría Clase B. Esta reclasificación hace que la propiedad sea más valiosa para los inversores que se benefician tanto de los alquileres más altos como de la apreciación de la propiedad.

A veces, aunque una propiedad está en condiciones relativamente buenas, una alta tasa de vacantes u otras deficiencias operativas la clasifican como Clase C. En situaciones como estas, un nuevo propietario puede agregar valor mediante la realización de mejoras operativas. Esto puede incluir contratar un nuevo equipo de administración de propiedades, mejorar el marketing y reducir los costos operativos a través de cosas como un sistema de facturación de servicios públicos de proporción (sistema RUBS) que traslada la carga del costo de servicios públicos a los inquilinos en lugar de la propiedad.

La estrategia de valor añadido implementada dependerá del plan de negocios esperado del propietario. Diferentes grupos de propietarios utilizarán estrategias diferentes para aumentar el valor de los edificios de apartamentos de Clase C.

Mayor riesgo, mayor recompensa.

Algunas personas prefieren evitar invertir en edificios de Clase C porque los ven como más riesgosos que las propiedades de Clase A o Clase B. Esto se debe a que, como se mencionó anteriormente, las propiedades de Clase C a menudo necesitan mejoras costosas y tienden a atraer inquilinos de bajos ingresos que pueden ser menos propensos a pagar su renta a tiempo y en su totalidad cada mes. Estos dos costos: grandes gastos de capital y pagos tardíos o falta de pago de la renta, pueden tener un gran impacto en los ingresos netos operativos del edificio.

Por estas razones, muchas personas aceptarán un retorno más bajo a cambio de la relativa «seguridad» de las inversiones de Clase A y Clase B.

Sin embargo, aquellos que adoptan este enfoque a menudo están dejando dinero sobre la mesa. Un patrocinador inmobiliario experimentado y profesional puede mitigar el riesgo de invertir en edificios de Clase C.

Los patrocinadores de multifamiliares que tienen un historial comprobado de mejorar las propiedades de Clase C para una mejor condición sabrán cómo navegar cualquier desafío inesperado que surja al implementar su estrategia de valor añadido. Aquellos que logran mitigar el riesgo con éxito pueden generar retornos sustancialmente más altos en nombre de sus socios de inversión (en comparación con los retornos típicos de las propiedades de Clase A/B).

Consideraciones al invertir en edificios de apartamentos de Clase C.

Existen algunas consideraciones específicas a tener en cuenta antes de invertir en una propiedad de Clase C.

La primera es que la clase de la propiedad siempre es relativa. Las propiedades en un mercado deben compararse solo con las propiedades en esa misma área. Lo que constituye una condición de «Clase C» en Miami, por ejemplo, puede tener características muy diferentes a las de un edificio de Clase C en Cleveland.

En segundo lugar, se deben realizar adquisiciones estratégicas de propiedades de Clase C. Los inversores deben buscar propiedades en mercados de alto crecimiento (tanto en el crecimiento del empleo como de la población).

También deberían evaluar más a fondo qué otras inversiones se están realizando en la zona. Por ejemplo, ¿hay construcciones de Clase A en proceso en la zona? En caso afirmativo, ¿dónde y qué impulsa este nuevo crecimiento y desarrollo?

Al seleccionar una propiedad, es crucial considerar primero la ubicación, ya que no se puede cambiar la ubicación de la propiedad, incluso si se mejora el edificio. El hecho de que una propiedad sea una «buena oferta» no significa que deba comprarse.

Finalmente, es importante basar las mejoras de valor agregado en lo que el mercado puede soportar. Un error común que cometen los patrocinadores es invertir demasiado en edificios de Clase C. A menudo, la demografía local no puede soportar los alquileres altos que los propietarios de la propiedad necesitan lograr. Los patrocinadores deben lograr un delicado equilibrio; deben tener cuidado de no invertir demasiado en una propiedad al punto en que los residentes locales ya no puedan permitirse alquilar esas unidades.

Conclusión

En Smartland, una de nuestras estrategias clave es invertir en bienes raíces de Clase C que luego llevamos a condiciones de Clase B. Tenemos un historial comprobado de implementar esta estrategia y, a su vez, podemos identificar de manera proactiva los desafíos asociados con una estrategia de inversión de valor agregado intensivo. Nuestro enfoque estratégico nos permite ofrecer propiedades de alta calidad para los residentes locales mientras entregamos fuertes rendimientos a los inversores.

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