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Las personas utilizan mucho argot al hablar sobre bienes raíces comerciales. Uno de los grupos de frases más citados es «propiedad de Clase A, Clase B y Clase C». Alguien podría decir, por ejemplo, que invierte en activos de valor agregado de Clase B. Se refieren a un tipo de propiedad distinguido por ciertas características, como su ubicación, edad y estado.

La escala de clasificación

El uso de «clases» es similar a asignar calificaciones a las propiedades. Similar a cómo se refiere a un estudiante sobresaliente como un estudiante de A-plus. Una propiedad en excelente condición se denominaría como una propiedad de Clase A. Como podrías esperar, las propiedades de Clase B, Clase C e incluso Clase D son cada vez menos exclusivas a medida que te mueves progresivamente hacia abajo en el espectro de «clases».

Si bien no hay una definición universalmente aceptada para las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C. Existen características generales que se pueden esperar para cualquier clase de propiedad.

En el artículo de hoy, describimos las características comunes asociadas con cada clase de propiedad. Muchos inversionistas hablarán de los «ABC» de la propiedad. Sin embargo, hoy ampliaremos esto al analizar la propiedad de «Clase D», que es una clase a menudo pasada por alto pero que puede ser fantástica para los inversionistas que desean reposicionar y estabilizar este tipo de edificios.

Relacionado: ¿Qué son las inversiones ilíquidas?

Sigue leyendo para aprender más sobre los ABC (y D) de las clases de propiedad en bienes raíces comerciales.。

¿Qué son las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C?

Class A Property
Propiedad Clase A
Class B Property
Propiedad de Clase B
Class C Property
Propiedad de Clase C
Class A Property
Propiedad Clase A


Propiedad Clase A

A menudo, los edificios de clase A se consideran propiedades de inversión de primer nivel. Estas propiedades suelen ser de construcción reciente. Cuentan con acabados de alta gama, materiales de calidad, sistemas avanzados y comodidades destacadas.

Por ejemplo, una propiedad de Clase A podría estar diseñada con certificación LEED Oro o LEED Platino. Una designación que indica que la propiedad tiene características significativas de sostenibilidad o ahorro de energía. Las propiedades de Clase A a veces también pueden contar con características arquitectónicas únicas. Dependiendo del tipo de propiedad, el edificio incluso puede tener su propia marca o estilo de vida asociado a él.

Estas propiedades de gama alta suelen estar ubicadas en el núcleo urbano, en mercados céntricos como Manhattan, Los Ángeles y Miami. Suelen estar ubicadas cerca de importantes centros de empleo, universidades, hospitales y actividades artísticas y culturales. Por lo general, tendrán un buen acceso a autopistas principales o transporte público.

Las propiedades de Clase A a veces se conocen como «activos emblemáticos» o «activos de prestigio». Son activos altamente deseables que atraen el interés de una amplia gama de inversionistas, incluidos los institucionales e internacionales. Una de las razones por las que los inversionistas compiten por estas propiedades es porque tienen inquilinos sólidos.

En el ámbito comercial, esto puede incluir inquilinos con alta solvencia crediticia y grandes corporaciones. Esto podría incluir inquilinos adinerados. Aquellos que están dispuestos a pagar un precio más alto por vivir en estas propiedades meticulosas en el ámbito residencial.

Dada la demanda de los inquilinos. Estas propiedades suelen tener un flujo de efectivo estable y se consideran relativamente «seguras» desde la perspectiva del inversionista.

Class B Property
Propiedad de Clase B


Propiedad de Clase B

Estas propiedades de Clase B son un escalón por debajo de los edificios de Clase A. Suelen tener entre 10 y 30 años de antigüedad y es posible que en algún momento hayan sido una propiedad de Clase A. Antes de que los edificios más nuevos estén disponibles en el mercado. Sin embargo, las propiedades de Clase B suelen estar bien ubicadas.


A menudo son de estilo vintage y no cuentan con la última tecnología, comodidades y otras características que se esperarían de una propiedad de construcción reciente. También requieren más reparaciones y mantenimiento debido a su antigüedad. Es posible que los sistemas necesiten ser reemplazados. Mientras que también podrían ser necesarias mejoras en las áreas comunes, nuevas fachadas y actualizaciones de paisajismo.

Las propiedades de Clase B aún atraen a inquilinos sólidos. Estos podrían ser inquilinos más conscientes de los costos. O empresas que no están listas para comprometerse con un arrendamiento a largo plazo más caro en un edificio de Clase A. Las propiedades de Clase B generalmente tienen un flujo de efectivo sólido y, con mejoras modestas, un fuerte potencial de apreciación.

Los inversores inmobiliarios con una baja tolerancia al riesgo naturalmente se sentirán más atraídos por activos de Clase A y Clase B.

Las propiedades de Clase B tienden a tener un buen desempeño independientemente de la etapa en la que se encuentre el ciclo del mercado. En un mercado alcista, aquellos que anteriormente alquilaban espacios de Clase C a menudo optarán por un edificio de Clase B de mayor calidad.

En un mercado a la baja. En un mercado a la baja, aquellos que alquilaban propiedades de Clase A a menudo optarán por una propiedad de Clase B de menor categoría. Simplemente porque es más asequible pero aún ofrece muchas de las características a las que se habían acostumbrado al vivir en propiedades de Clase A.

Class C Property
Propiedad de Clase C


Propiedad de Clase C

Por lo general, las propiedades de Clase C son más antiguas (30 años o más). También suelen mostrar signos visibles de deterioro, como paisajes descuidados o fachadas desgastadas. Dado que estas propiedades son más antiguas, pocas tendrán comodidades modernas. Algunas de ellas no tendrán ninguna comodidad en el lugar.

Las características de la propiedad y las unidades suelen estar desactualizadas. La propiedad podría no tener ascensores, por ejemplo, o las unidades residenciales podrían no tener accesorios actualizados o distribuciones deseadas.

Los edificios de Clase C a menudo se encuentran en ubicaciones menos deseables. Pueden estar más alejados de los principales centros de empleo o en áreas con mayor índice de delincuencia o pocas comodidades en el vecindario. En el ámbito residencial, los inquilinos a menudo incluyen a aquellos que no pueden permitirse vivir en otro lugar. En el ámbito comercial, los inquilinos pueden ser más empresas emergentes o con restricciones de flujo de efectivo en comparación con los inquilinos que alquilan espacios en edificios de Clase A o Clase B.

La gestión tiende a ser bastante intensiva en propiedades de Clase C. Las reparaciones y el mantenimiento se necesitan con regularidad. A menudo, el mantenimiento diferido conduce a reparaciones más costosas que si el propietario hubiera mantenido la propiedad a lo largo de su vida útil.

Estas propiedades también experimentan una rotación de inquilinos superior al promedio, lo que puede generar interrupciones en el flujo de efectivo para los inversores. Dicho esto, los costos de adquisición de edificios de Clase C son mucho más bajos que los de propiedades de Clase A o Clase B. Cuando el flujo de efectivo es constante, puede ser muy sólido.

Propiedad de Clase D

Las propiedades de Clase D a veces se consideran la oveja negra del mundo de los bienes raíces comerciales. Estos edificios son viejos, están deteriorados y a menudo necesitan reparaciones significativas (si no una rehabilitación generalizada).

Muchos de ellos tendrán violaciones significativas de código. O peor aún, algunos habrán sido condenados por el municipio local. Los inversores a menudo pueden encontrar propiedades de clase D en vecindarios en decadencia o peligrosos. Se encuentran en áreas periféricas, a menudo lejos de servicios necesarios como tiendas de comestibles y farmacias.

Desde una perspectiva de gestión, las propiedades de Clase D son algunas de las más desafiantes. Los inquilinos suelen ser de bajos ingresos y tienen mal crédito. Algunos pueden tener antecedentes penales o historial de desalojos. Los propietarios a menudo tienen que perseguir a estos inquilinos para que paguen el alquiler.

Las propiedades de Clase D son las más asequibles para los inversores adquirir. Aquellos que lo hagan descubrirán que estas propiedades tienen ratios de renta-precio altos (al menos sobre el papel). En teoría, las propiedades de Clase D pueden tener los mayores retornos en efectivo sobre la inversión, suponiendo que los inquilinos paguen su alquiler. Las propiedades de Clase D rara vez aumentarán de valor a menos que un inversionista realice mejoras significativas de capital.

¿Cuál es la mejor propiedad de inversión?

Los inversores a menudo preguntarán en qué clase es «mejor» invertir, pero en realidad, no hay una respuesta correcta o incorrecta. Todas las clases de activos pueden ser oportunidades de inversión valiosas. Todo depende de la tolerancia al riesgo del inversor y la tasa de rendimiento preferida.

Todos los tipos de apartamentos pueden ser oportunidades de inversión valiosas. Todo depende de la tolerancia al riesgo del inversor y la tasa de rendimiento preferida.

Generalmente, existe una relación inversa entre la clase de propiedad y las tasas de capitalización (cap rates). Las propiedades de Clase A tienen el precio más alto en comparación con las propiedades de Clase D, que son las más asequibles. Las propiedades de Clase B y C se encuentran en algún punto intermedio.

Riesgos de las clases de propiedades

El nivel de riesgo asociado a cada una de estas clases de propiedades también varía. Las propiedades de Clase A estabilizadas se consideran algunas de las inversiones «más seguras». En comparación con los edificios de Clase C o Clase D, que son inversiones «más arriesgadas».

En consecuencia, las tasas de capitalización son más bajas para los edificios de Clase A y generalmente más altas para los edificios de Clase D. Un inmueble de Clase A podría cotizar a una tasa de capitalización del 3%. Mientras que un edificio de Clase C o Clase D a menudo se negocia en cifras de dos dígitos.

Los inversores con una baja tolerancia al riesgo naturalmente se sentirán más atraídos por los activos de Clase A y Clase B. Por eso, muchos inversores institucionales se sienten atraídos por los activos de Clase A. Simplemente porque están dispuestos a aceptar retornos más bajos a cambio de activos estables y seguros que pueden apreciarse con el tiempo.

Aquellos con una mayor tolerancia al riesgo pueden considerar invertir en propiedades de Clase C o Clase D. Estos últimos ofrecerán mayores rendimientos, pero nuevamente tienen un perfil de riesgo más alto y rara vez aprecian sin una inversión significativa.

El “problema” con la clasificación de la propiedad

Existe un problema inherente al asignar etiquetas de clase a las propiedades de bienes raíces comerciales. El problema radica en que las distinciones de clase son todas relativas.

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Por ejemplo, lo que se considera una propiedad de Clase A en el centro de Milwaukee, podría ser considerada simplemente como un activo de Clase B en el centro de San Francisco. Simplemente debido a que los inquilinos en San Francisco tienen diferentes expectativas en cuanto a la calidad, características y comodidades asociadas con una propiedad de Clase A. Aquellas que aún no existen en el mercado de Milwaukee.

Las clases de propiedades también pueden ser fluidas. Significa que una propiedad de Clase A en 2010 puede dejar de ser considerada Clase A tan solo diez años después. Esto ocurre después de la construcción de varios edificios nuevos en ese mismo submercado.

Estos edificios más nuevos a menudo contarán con la última tecnología y características. Haciendo que la propiedad construida en 2010 parezca desactualizada casi de la noche a la mañana.

La ubicación también desempeña un papel desproporcionado en las clasificaciones de propiedades. Por ejemplo, un edificio multifamiliar construido en el barrio Back Bay de Boston podría tener más de 200 años de antigüedad. Sin embargo, esa podría ser una de las direcciones más exclusivas de la ciudad.

A veces, la edad y las comodidades de la propiedad pueden ser pasadas por alto con frecuencia. Especialmente si esa propiedad está bien mantenida y tiene una ubicación excepcional.

Factores adicionales para determinar la clase de propiedad

Hay algunos casos en los que una propiedad se considera de cierta clase por razones que no tienen absolutamente nada que ver con la edad, la condición o la ubicación.

Por ejemplo, cuando una propiedad Clase C ha sido mal administrada. Por lo tanto, tiene una alta tasa de vacancia, un flujo de efectivo deficiente y múltiples desalojos pendientes. La propiedad podría estar en el rango de Clase C alta o Clase B baja si no fuera por la mala gestión de la propiedad. A veces, todo lo que se necesita para estabilizar la propiedad es contratar un nuevo administrador de la propiedad y mejorar los procesos.

Ventajas y desventajas de la clasificación de propiedades

Ahora, agreguemos otro elemento que solo complica aún más la clasificación de las propiedades. Además de las categorías de propiedad Clase A, Clase B, Clase C y Clase D. También hay ventajas y desventajas que a menudo se asocian con cada categoría de propiedad.

Por ejemplo, un activo de calidad de trofeo como un edificio de oficinas recién construido ubicado en el centro de Manhattan, podría considerarse un activo de categoría A++. Justo en la misma calle, otra torre de oficinas de primera categoría podría considerarse una categoría A o A-, dependiendo de sus características específicas. Estos son ambos edificios de oficinas de alta calidad, pero la adición de pluses y minuses crea cierta distinción entre ellos.

Lo mismo ocurre con las propiedades de Clase B, Clase C y Clase D. Un inversor de apartamentos con enfoque en el valor agregado podría adquirir un edificio de Clase C- con la intención de elevarlo a los estándares de Clase B+. Una vez más, si una propiedad merece un signo más o menos realmente depende de las comparables locales y de los estándares del mercado.

Pensamiento final sobre las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C.

Existe un amplio uso de las clasificaciones de propiedades. Sin embargo, desafortunadamente, están lejos de ser objetivas.

Por ejemplo, un vendedor que está muy invertido en su propiedad. Pueden asignar una clasificación de propiedad a su edificio que otros en el mercado calificarían de manera diferente.

Por eso, las clasificaciones de propiedades deben utilizarse solo como una guía. Los inversionistas deben hacer su propia diligencia debida. Asegurándose de determinar cómo esa propiedad se compara según sus propias expectativas y estándares.

«Es importante recordar que no hay una clase de propiedad «buena» o «mala». Las propiedades dentro de cada clase pueden ser lucrativas según la filosofía de inversión de cada individuo.

En Smartland, tenemos una filosofía de inversión de dos vertientes. En el Medio Oeste, nos concentramos en inversiones de Clase D o Clase C que llevamos a condiciones de Clase B. Al hacerlo, también incluimos características de Clase A, como sistemas de iluminación y sonido operados por Alexa y sistemas de entrada. A veces estas propiedades están realmente deterioradas, otras veces simplemente están muy desgastadas y deprimidas.

Incorporación de Valor Agregado

Nuestras inversiones de valor agregado incluyen renovaciones importantes que mejoran la distribución y características de las unidades. A menudo agregamos nuevas comodidades a edificios que antes no tenían ninguna.

La filosofía de inversión de Smartland en el sureste es bastante diferente. Aquí, en áreas como Miami-Dade, es más rentable invertir en desarrollos desde cero. Entonces, en este mercado, Smartland compra terrenos y construye nuevas propiedades con un estándar de Clase B+ o superior.

Somos un testimonio de que «clase» por sí sola no debería ser el único factor determinante en cómo alguien invierte. También es importante tener en cuenta que la geografía específica y las condiciones del mercado siempre deben tenerse en cuenta.

¿Interesado en aprender más sobre la estrategia de inversión de Smartland? Contáctenos hoy para obtener más información sobre cómo nuestro enfoque doble crea oportunidades para aquellos con objetivos de inversión y tolerancia al riesgo de todo tipo.

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Última edición el agosto 25, 2023
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