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El término «sindicación» hace que el término «sindicación inmobiliaria» parezca más complicado de lo que realmente es. Por ejemplo, piensa en ello como comprar un boleto de avión. Cualquier persona que haya comprado un boleto de avión ha participado en una sindicación. Cada boleto vendido contribuye a financiar el vuelo.
Algunas personas pueden pagar más o menos que otras por sus boletos. Algunas personas pueden comprar más de un boleto. Sin embargo, colectivamente, los ingresos de la venta de boletos se utilizan para pagar el viaje.
La sindicación de bienes raíces no es diferente. Los inversionistas acreditados agrupan su capital para invertir colectivamente con un patrocinador en una sindicación de bienes raíces.
Auge de la sindicación de bienes raíces
Las sindicaciones son una forma de estrategia de inversión que se está volviendo más popular que nunca. Esto se debe a que las propiedades comerciales de bienes raíces se están volviendo mucho más comunes. Motivando a inversores de todos los tamaños a agregar bienes raíces comerciales a sus carteras.
Los bienes raíces comerciales, por ejemplo, siguen demostrando ser resilientes incluso en tiempos de incertidumbre económica generalizada. Además, los bienes raíces son de naturaleza ilíquida. Esto significa que no se puede comprar y vender tan fácilmente como otros productos, lo que lo hace menos propenso a la volatilidad del mercado.
Sin embargo, incluso los inversionistas experimentados a veces se sienten perdidos sobre cómo comenzar a invertir en bienes raíces comerciales. Algunas de las mejores y más lucrativas oportunidades solo están al alcance de la élite. Esto incluye a inversores institucionales, grandes firmas de inversión de capital privado e inversores acreditados.
Dado el alto nivel de entrada, muchos inversores están participando ahora en acuerdos de sindicación inmobiliaria. Con esta estrategia de inversión, un patrocinador identifica una oportunidad, adquiere la propiedad y luego reúne capital de varias personas para utilizarlo como inversión de capital en esa oportunidad. El patrocinador luego supervisa la operación en nombre de los inversores, quienes son, en su mayoría, socios limitados pasivos.
En este artículo, profundizaremos en los mecanismos de las sindicaciones de bienes raíces. Esto incluye los roles y responsabilidades de cada parte y cómo se distribuyen generalmente los beneficios. Sigue leyendo para obtener más información.
¿Qué es la sindicación inmobiliaria?
Las sindicaciones inmobiliarias son una forma de reunir capital de diversas personas para luego, de manera colectiva, invertir en un activo inmobiliario. Las sindicaciones son frecuentemente una buena opción para aquellos que no pueden o no desean comprar una propiedad de inversión en su totalidad, también conocido como inversión pasiva.
Como fue el caso del ejemplo de los boletos de avión anteriormente mencionado, las sindicaciones inmobiliarias funcionan de manera similar.
Varias personas aportarán capital al sindicato, y luego el administrador del sindicato (el «patrocinador») utilizará esos fondos para invertir en una propiedad inmobiliaria. La sindicación inmobiliaria fue el primer tipo de «crowdfunding» que se hizo más conocido después de la creación de plataformas de crowdfunding en línea. Algunos ejemplos incluyen CrowdStreet y RealtyMogul.
Las sindicaciones pueden ser tan simples como dos personas invirtiendo juntas. Mientras que otras pueden ser mucho más complejas. Algunas pueden involucrar a decenas e incluso cientos de personas que invierten en un acuerdo específico o en un fondo inmobiliario.
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¿Por qué las inversores participan en la sindicación inmobiliaria?
Hay varias razones por las cuales los inversionistas participan en las sindicaciones inmobiliarias. Una de esas razones es cuando alguien no desea o no puede permitirse adquirir la propiedad directamente.
Incluso si pudieran adquirir la oportunidad de inversión, algunas personas prefieren ser inversores pasivos. No desean lidiar con las responsabilidades diarias de gestionar bienes raíces.
Invertir en bienes raíces sin gestionarlo activamente es un enfoque pasivo, donde el patrocinador se encarga de las responsabilidades diarias. El patrocinador, considerado el socio activo, asume todas las responsabilidades que van desde la adquisición hasta los permisos, el diseño, la financiación, la construcción, el arrendamiento y, finalmente, la disposición.
En otras circunstancias, alguien simplemente puede no tener suficiente capital para adquirir la propiedad por sí mismo. Por ejemplo, un inversionista acreditado puede tener solo $100,000 para invertir, lo cual puede no ser suficiente para adquirir, renovar y estabilizar una propiedad. Este es un ejemplo claro de cuándo el modelo de asociación de la sindicación funciona especialmente bien.
La sindicación ofrece oportunidades más grandes.
Las sindicaciones también abren las puertas a acuerdos a los que los inversionistas individuales no podrían acceder por sí solos. Por ejemplo, un patrocinador podría crear un fondo de $50 millones para invertir en tres acuerdos separados de multifamiliares con valor agregado. Con apalancamiento, esto podría equivaler a tres acuerdos que en conjunto valen $200 millones. Un inversionista individual típicamente no puede acceder a una oportunidad de inversión de esta escala por sí solo.
Invertir en sindicaciones inmobiliarias permite acceder a acuerdos que generalmente solo están disponibles para grandes organizaciones. Por ejemplo, instituciones, fondos de pensiones, family offices y similares. Con una inversión más pequeña pero aún sustancial, digamos $500,000, un individuo puede participar en el fondo y obtener los beneficios que vienen con invertir en acuerdos de esta magnitud.
En resumen, reunir dinero a través de la sindicación permite a las personas invertir en acuerdos más grandes, a menudo más lucrativos. Los inversionistas también se sienten atraídos por las sindicaciones como una forma de mitigar su riesgo.
En lugar de realizar una gran inversión en un solo acuerdo, las sindicaciones crean oportunidades para que los inversionistas inviertan cantidades más pequeñas en varios acuerdos. Este enfoque permite a las personas distribuir su riesgo entre proyectos, tipos de productos y ubicaciones geográficas. También se benefician de los ingresos por alquiler y los rendimientos preferentes que ofrecen estos acuerdos.
¿Quién está involucrado en la sindicación de bienes raíces?
Generalmente, hay dos partes clave en una sindicación inmobiliaria. El sindicador (normalmente conocido como el «patrocinador» o «desarrollador») y los inversionistas.
Patrocinadoras
El patrocinador puede ser una persona o una empresa y es responsable de todas las actividades diarias relacionadas con el acuerdo. Esto incluye elaborar el plan de negocios y luego ejecutar esa estrategia. Las responsabilidades del patrocinador generalmente incluyen investigar y evaluar diversas oportunidades, adquisición de propiedades, planificación y diseño, obtención de permisos, financiamiento, supervisión de la construcción, comercialización y arrendamiento. El patrocinador luego guiará el acuerdo hasta su finalización, que puede ser refinanciar o vender la propiedad, dependiendo de la estrategia de salida deseada.
Normalmente, los patrocinadores tendrán una participación accionaria en el acuerdo ellos mismos. Esta es una forma de asegurar que los intereses del patrocinador y los inversionistas estén alineados. El patrocinador también puede cobrar diversas tarifas de desarrollo en el camino. Por ejemplo, la mayoría cobrará tarifas de adquisición para cubrir el tiempo que han dedicado a identificar, evaluar y concretar una oportunidad de inversión específica.
Los patrocinadores también reciben una parte de las ganancias, generalmente después de que los inversionistas hayan recibido su retorno preferencial.
Socias limitadas «LP»
La otra parte de una sindicación inmobiliaria, como mencionamos anteriormente, son los inversionistas. Los inversionistas se consideran «socios limitados» (LP, por sus siglas en inglés) y tienen un papel pasivo en la sindicación. Después de contribuir con su capital, los inversionistas LP generalmente no tienen responsabilidades relacionadas con el acuerdo.
Por lo tanto, se les ofrecen pocas oportunidades para influir en la toma de decisiones relacionadas con el acuerdo. Es de vital importancia que los inversionistas evalúen cuidadosamente a los patrocinadores antes de invertir. Esto asegura la confianza en el plan de negocios del patrocinador y que este pueda llevarlo a cabo de manera adecuada.
Nota: algunos acuerdos de sindicación inmobiliaria solo están disponibles para aquellos que califiquen como inversionistas acreditados.
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Seleccionar tu rol en una sindicación inmobiliaria
Los roles y responsabilidades asociados con ser un patrocinador y un inversionista LP son dramáticamente diferentes. Por esta razón, elegir el rol adecuado en la inversión inmobiliaria depende de si deseas ser activo o pasivo.
Inversionista activo
Un patrocinador es verdaderamente un inversionista activo. Los patrocinadores son responsables de supervisar cada detalle asociado con el acuerdo, desde el inicio hasta el final y en cada paso del camino. Esto requiere un gran compromiso y generalmente equivale a ser el trabajo de tiempo completo de alguien. Esto es especialmente cierto cuando comienzas a considerar acuerdos más grandes y complicados.
Especialmente en acuerdos que implican el desarrollo desde cero o inversiones significativas de valor agregado. En situaciones como estas, es de vital importancia que el patrocinador tenga suficiente conocimiento y experiencia para ejecutar adecuadamente.
Inversionista pasivo
Los inversionistas LP son inversionistas pasivos que pueden disfrutar de los frutos del trabajo del patrocinador sin asumir tanto riesgo o responsabilidad personal. Aquellos que invierten en acuerdos de sindicación inmobiliaria confían al patrocinador su capital. Por ejemplo, confían en que el patrocinador utilizará su capital de manera eficiente y de acuerdo con el plan de negocios de la sindicación.
Los inversionistas LP suelen asumir un papel secundario, mientras que el patrocinador los mantiene informados sobre el progreso del acuerdo. Por su inversión, los inversionistas LP obtienen un retorno preferencial.
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¿Cuáles son algunas formas de dividir las ganancias en la sindicación de bienes raíces?
La distribución de las ganancias de una sindicación puede estructurarse de muchas formas. Esta estructura a menudo se conoce como la «cascada» del acuerdo.
El término «cascada» proviene de la idea de que los flujos de efectivo de los proyectos inmobiliarios comerciales fluirán hacia los inversionistas. Después de que ese fondo esté completo, las ganancias luego se distribuyen al siguiente grupo de inversionistas en forma escalonada.
Syndication Process
1. Recaudar capital
El primer trabajo del patrocinador que supervisa una sindicación es reunir el capital necesario para adquirir la propiedad. La mayoría de los bancos esperarán que la sindicación invierta al menos entre el 30% y el 40% del capital.
2. Adquirir un activo único
Una vez que el sindicato haya recaudado suficiente capital, continuará con el cierre (es decir, la compra) del activo.
3. Mejorar los activos
Después del cierre, el sindicato comenzará a realizar mejoras físicas y/u operativas al activo para ayudar a estabilizar la propiedad.
4. Aumentar el NOI
Mejorar el activo aumentará el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad, que está directamente relacionado con el valor final de la propiedad.
5. Distribución preferida
Una vez que una propiedad genera flujo de caja, los inversores obtendrán una "distribución preferente", que son pagos que los inversores obtienen antes de que el sindicato comience a cobrar sus ganancias.
6. Salir
La estrategia de salida es una pieza fundamental del plan de negocios y puede incluir la estabilización y luego la refinanciación o la venta de la propiedad.
7. Distribución final
La sindicación se cierra después de que se hayan realizado las distribuciones finales a los inversores, que pueden incluir un pago global basado en el valor final del activo tras la refinanciación o venta.
En la mayoría de las cascadas de capital, las ganancias de una sindicación se dividen de manera desigual entre los socios. El patrocinador, por ejemplo, puede obtener una parte desproporcionadamente mayor de las ganancias si el proyecto supera las expectativas. Esa porción extra del pastel se conoce como "promoción". Las promociones se utilizan como bonificación para incentivar al patrocinador a obtener resultados más allá de los esperados.
Las cascadas de acciones pueden tener muchos matices y, como se mencionó, pueden variar de un acuerdo a otro. Dicho esto, puedes esperar que una estructura en cascada se vea así:
Nivel I. Retorno Preferido:Normalmente, el primer capital pagado con cargo al flujo de caja va a los LP en forma de un rendimiento preferente de su inversión. Este rendimiento preferido es más común en el rango del 8-10%. La tasa a menudo se denomina "tasa mínima", ya que es el obstáculo que el patrocinador debe superar antes de obtener ganancias.
Nivel II. Devolución de capital:Una vez que se han pagado los rendimientos preferentes a los LP, el 100% de las distribuciones de flujo de efectivo se destinan directamente a reembolsar a los inversores el capital que aportaron originalmente.
Nivel III. Ponerse al día:A veces, una cascada tendrá lo que se conoce como una disposición de "puesta al día", en cuyo caso todas las distribuciones en este punto van al patrocinador hasta que alcancen un cierto porcentaje de las ganancias mismas, generalmente alineadas con el rendimiento preferido del LP.
Nivel IV. Interés acumulado:En este nivel, las ganancias restantes se dividen entre el patrocinador y los inversores de LP en función de una asignación predeterminada. En este momento, las devoluciones no tienen que dividirse en partes iguales entre el patrocinador y los LP. El patrocinador puede cobrar una parte excesiva de las ganancias en relación con su inversión de capital a cambio de gestionar el trato.
Es común que los patrocinadores cobren otras tarifas además de ganar su parte de las distribuciones del flujo de efectivo o de los ingresos por ventas. Por ejemplo, un patrocinador podría cobrar una tarifa de adquisición del 1 % y/o una tarifa de desarrollo del 5 % al 10 % a cambio de encontrar y gestionar el acuerdo, respectivamente.
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¿Con qué tener cuidado durante la sindicación de bienes raíces?
Los inversores siempre querrán hacer su debida diligencia con los patrocinadores antes de invertir en la sindicación.
Al evaluar a un patrocinador, asegúrese de hacer varias preguntas, como:
- ¿Cuánta experiencia tiene el patrocinador en el mercado local y en esa clase de activos? ¿Cuántas transacciones similares a la que estás considerando ha realizado el patrocinador?
- ¿El patrocinador se dedica principalmente a liderar sindicaciones? ¿O parece ser su primer intento o un nuevo pasatiempo para ellos?
- ¿Cómo es la reputación de cada uno de los socios generales del patrocinador? ¿Son bien conocidos y respetados en el mercado?
- ¿A quién más tiene el patrocinador en su equipo, ya sea internamente o sus contratistas externos? ¿Cuál es el papel y la responsabilidad de cada persona o grupo? ¿Cómo interactuarán todos estos jugadores para garantizar la ejecución perfecta del trato?
- ¿Cómo se han comportado las ofertas anteriores del patrocinador? ¿Cuántos ingresos por alquiler han generado sus acuerdos? ¿Cumplió (o superó) las expectativas de los inversores?
- ¿Cómo se las arregló el patrocinador durante períodos de incertidumbre económica, como recesiones o cambios en el entorno regulatorio? ¿Cómo se han comportado sus acuerdos de sindicación inmobiliaria en situaciones como estas?
- ¿Qué tipo de honorarios cobra el patrocinador? ¿Son consistentes con lo que está viendo en otras partes del mercado?
Evaluar el trato
Además de evaluar al patrocinador, también querrás evaluar el acuerdo antes de invertir. Verificar la información que el patrocinador te proporciona sobre el mercado local, los alquileres y los posibles cambios en la propiedad. Un proceso exhaustivo de diligencia debida puede ser una buena salvaguardia para los inversionistas que deseen invertir en una sindicación. Especialmente si estás invirtiendo con un patrocinador por primera vez.
Reflexiones finales sobre la sindicación de bienes raíces
Invertir en bienes raíces comerciales ciertamente no está exento de riesgos. El mercado de bienes raíces comerciales siempre experimentará altibajos. Sin embargo, la naturaleza ilíquida de los bienes raíces comerciales los hace más estables que las acciones u otros mercados de capital.
Esto puede experimentar fluctuaciones significativas, incluso en el transcurso de un día. Como tal, aquellos que buscan protegerse contra la volatilidad del mercado encontrarán que la sindicación es una excelente estrategia de inversión.
Y la sindicación de bienes raíces es una excelente manera de comenzar.
Invierte con éxito en sindicaciones inmobiliarias
La clave para invertir con éxito en sindicaciones de bienes raíces es encontrar un patrocinador de confianza. Esta es una empresa que cuenta con una amplia experiencia y un conocimiento superior del mercado.
En Smartland, tenemos una larga historia de inversiones exitosas en bienes raíces. Nuestros socios comenzaron invirtiendo en viviendas unifamiliares. Las renovamos, alquilamos y luego las vendimos para obtener ganancias o las mantuvimos a largo plazo para obtener rendimientos.
Hemos hecho esto miles de veces, perfeccionando nuestro modelo de negocio y nuestros procesos en el camino. Hemos utilizado esta experiencia para crecer y, hoy en día, recaudar dinero para realizar acuerdos de apartamentos de valor agregado más grandes y proyectos de desarrollo desde cero.
Recientemente, adquirimos una comunidad de apartamentos de 160 unidades que renovaremos y reposicionaremos. Después de eso, refinanciaremos el proyecto para reembolsar a nuestros inversionistas, devolviéndoles su capital; sin embargo, aún los mantendremos en los acuerdos para que sigan generando ingresos pasivos. Estas son verdaderas asociaciones inmobiliarias.
¿Interesada en invertir en sindicación? Contacta con nosotras en Smartland hoy. Agradeceríamos la oportunidad de guiarlo a través del modelo comercial, las estrategias de reurbanización y el enfoque actual del mercado de Smartland.
