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Muchas personas invierten en bienes raíces multifamiliares como una forma de diversificar sus carteras y generar ingresos estables y pasivos.
Pero ¿qué pasaría si le dijéramos que hay otro beneficio al poseer bienes raíces multifamiliares? ¿Un beneficio que a menudo se pasa por alto, pero que potencialmente vale aún más que el flujo de efectivo que los inversores pueden esperar ganar?
Puede sonar demasiado bueno para ser verdad, pero no lo es.
Uno de los principales beneficios de invertir en un edificio de apartamentos son sus beneficios de ahorro de impuestos. Específicamente, los inversores pueden aprovechar la «depreciación» en su beneficio. La depreciación es una deducción que los inversores pueden tomar cada año. Se utiliza para contabilizar el desgaste físico y el eventual desuso de una propiedad.
Por lo general, los edificios de apartamentos se deprecian en un período de 27.5 años. Esto es lo que el IRS ha considerado como la «vida útil» de una propiedad multifamiliar.
Un inversor inexperto podría simplemente aprovechar la ventaja fiscal de la depreciación lineal. Luego pueden reclamar 1/27.5 del valor de esa depreciación cada año.
Many people invest in multifamily real estate as
a way of both diversifying their portfolios
and generating stable, passive income.
Inversores más sofisticados saben que pueden usar un estudio de segregación de costos para acelerar la depreciación. Esto efectivamente adelanta la depreciación para compensar las ganancias durante los primeros años de propiedad.
En este artículo, ofrecemos una guía completa sobre los estudios de segregación de costos para bienes raíces multifamiliares.
¿Qué es un Estudio de Segregación de Costos?
Un estudio de segregación de costos es un precursor necesario para cualquier inversor en bienes raíces multifamiliar que busque acelerar sus deducciones de depreciación.
Un ingeniero con licencia suele realizar la mayoría de los estudios de segregación de costos. Ese ingeniero visitará una propiedad con una hoja de cálculo en mano, y caminará por el interior y exterior de la propiedad para identificar cada una de sus partes constituyentes (por ejemplo, el techo, el cableado eléctrico, la alfombra, los electrodomésticos, las entradas de vehículos y más).
Asignar una vida útil a cada uno de estos componentes del edificio es necesario. Después de lo cual el IRS permite al propietario depreciarlos en consecuencia.
Por lo tanto, en lugar de depreciar una propiedad en 1/27.5 cada año. Se deprecia en función del valor restante de esos componentes del edificio. Estas duraciones pueden variar de 1 a 15 años, dependiendo del componente del edificio.
Por ejemplo, una alfombra puede depreciarse en cinco años, mientras que un techo más nuevo puede depreciarse en 15 años. En cualquier caso, la mayoría de los componentes del edificio se depreciarán más rápido que los 27.5 años que de otra manera se usarían con la depreciación lineal.
¿Qué implica un estudio de segregación de costos?
Si bien no hay calificaciones prescritas para quien realiza un estudio de segregación de costos. El IRS sugiere que sea alguien que tenga conocimiento tanto del proceso de construcción como de las leyes fiscales que involucran las clasificaciones de propiedad para fines de depreciación. Esencialmente, esto significa que la mayoría de los estudios de segregación de costos son realizados por un ingeniero con licencia.
Un estudio de segregación de costos de calidad incluirá una revisión exhaustiva de toda la información relevante de la propiedad. Esto incluye, entre otros, los costos de construcción y los datos del mercado, los planos del edificio y los contratos de arrendamiento. El preparador también analizará características detalladas del sitio, como su ubicación, topografía y condiciones del sitio.
El ingeniero también realizará una visita al sitio en la que examinará todos los componentes del edificio. Esta parte del análisis puede ser extremadamente detallada. Por ejemplo, podrían asignar un valor a una puerta del edificio y otro valor a la cerradura utilizada en esa puerta.
Nueva construcción
Para una nueva construcción, el costo tanto de la edificación como de los bienes personales es generalmente fácil de estimar. Estimar los costos para propiedades antiguas puede ser más difícil. Por eso, el encuestador querrá documentar cómo llegó al precio de esos componentes del edificio. Una evaluación final de segregación de costos generalmente incluye notas detalladas y evidencia fotográfica.
la tierra y ciertas mejoras de la tierra (por ejemplo, los costos asociados con el nivelado de una propiedad para el desarrollo futuro) no se consideran costos depreciables. Solo las mejoras de tierras elegibles, edificios, componentes estructurales de edificios o sistemas y propiedades inmobiliarias no residenciales pueden ser depreciados.
En otras palabras, si alguien compra un edificio de apartamentos por $1 millón y el valor del terreno de esa propiedad es de $300,000, entonces solo $700,000 de activos son elegibles para la depreciación.
En algunos casos, un estudio de segregación de costos incluirá entrevistas con diversas partes. Esto podría incluir entrevistas con contratistas y subcontratistas, propietarios de edificios y administradores de propiedades. Estas entrevistas ayudan a agregar credibilidad a la profundidad y precisión de un estudio de segregación de costos.
n conjunto, los elementos principales de un informe de segregación de costos de calidad incluirán:
Resumen ejecutivo
Un resumen ejecutivo que identifica quién preparó el informe, la fecha del estudio, para quién se preparó el estudio, la propiedad sujeta y las unidades de propiedad clasificadas como terreno, mejoras en el terreno, edificio o propiedad personal.
Informe narrativo
Un Informe Narrativo que proporciona una descripción más detallada del edificio de apartamentos. Esto también suele indicar los tipos y fuentes de datos utilizados en la preparación del estudio.
Lista de activos
Un Calendario de Activos que identifica claramente los activos específicos que pueden depreciarse.
Programa de Costos Directos e Indirectos
Una programación de costos directos e indirectos asociados con el proyecto.
Calendario de unidades de propiedad y costos
Un calendario de unidades y costos de propiedad que se segregan en tierra, propiedad de edificios y propiedad personal.
Metodología de ingeniería
La metodología de ingeniería se usó para determinar los costos de cada unidad de propiedad depreciable. 这将记录成本是实际的还是估计的。
Declaración de supuestos y condiciones limitantes
Una Declaración de Supuestos y Condiciones Limitantes que se puede utilizar para indicar la calidad del estudio.
Certificación
Una certificación por el ingeniero con licencia que completó el estudio. Esto incluye sus credenciales y/o nivel de experiencia realizando este tipo de estudios de segregación de costos.
Varios Anexos
Varios anexos suelen incluirse al final de un estudio de segregación de costos. Estos anexos proporcionan respaldo contable para respaldar el análisis del preparador.
Obtén más información sobre lo que el IRS clasifica como un estudio de segregación de costos «de calidad».
¿Cómo ahorra dinero a los inversores un Estudio de Segregación de Costos?
La mayoría de los inversionistas descubrirán que, en promedio, pueden depreciar la mayoría de los edificios de apartamentos dentro de los primeros siete años de propiedad.
Por lo tanto, en lugar de depreciar 1/27.5 de una propiedad cada año utilizando la depreciación lineal. Los inversores pueden adelantar la depreciación en los primeros años de propiedad.
One does not need to be the sole owner of an apartment building to enjoy the benefits of cost segregation.
Bajo los cambios realizados en el código tributario durante la Administración Trump. Los inversores pueden maximizar sus beneficios a través de la «depreciación acelerada». Bajo estas nuevas regulaciones, los inversores inmobiliarios pueden deducir el 100% del valor de un edificio en el primer año de propiedad.
Solía ser que la depreciación acelerada solo se aplicaba a equipos o construcciones nuevas. Sin embargo, ahora se aplica también a activos existentes. Esto crea una gran «pérdida en papel» para los inversores que pueden usar para compensar su ingreso imponible.
Nota: hay personas discutiendo la reducción o eliminación de la depreciación acelerada en el futuro, pero por ahora, sigue estando disponible y proporciona una ventaja sustancial a los inversores inmobiliarios.
Lo que hace esto, en la práctica, es poner efectivamente más dinero de vuelta en los bolsillos de los inversores antes que si estuvieran utilizando solo la depreciación lineal (o la depreciación acelerada tradicional).
No es raro que un estudio de segregación de costos genere cientos de miles, incluso millones, de dólares en ahorros de valor presente neto para los inversores.
Por ejemplo, alguien que invirtió $250,000 en un edificio de apartamentos podría usar un estudio de segregación de costos para ahorrar $100,000 en impuestos durante el primer año de propiedad. Este es un retorno de inversión impresionante en comparación con el flujo de efectivo generado durante ese tiempo.
Alternativas
Ahora, supongamos que la propiedad no genera $100,000 en ingresos en el primer año. Un inversor puede hacer una de tres cosas. En primer lugar, pueden usar esa pérdida «pasiva» para compensar otros ingresos pasivos obtenidos en sus otras inversiones.
Si no tienen otros ingresos pasivos a los cuales aplicar la depreciación ese año. Entonces, el inversor puede aplicar la depreciación retrospectivamente a los ingresos pasivos obtenidos en los años anteriores.
Una tercera alternativa es guardar cualquier beneficio de depreciación restante. Llevarlo adelante para aplicarlo a los ingresos pasivos obtenidos en el siguiente año fiscal.
Uno no necesita ser el único propietario de un edificio de apartamentos para disfrutar de los beneficios de la segregación de costos. Los inversores pasivos, incluidos aquellos que invierten en un sindicato o fondo de bienes raíces, también se beneficiarán cuando un patrocinador de multifamiliares realice un estudio de segregación de costos y pase estos ahorros de costos a sus socios limitados. En el momento de hacer los impuestos, los inversores reportarán tanto sus ingresos de inversión como las deducciones por depreciación en su formulario K-1.
En otras palabras, puede parecer que un inversor está «perdiendo» dinero en una inversión inmobiliaria. Cuando en realidad, solo están reclamando una pérdida en papel que les ayuda a reducir su responsabilidad tributaria. A su vez, aumenta sus ingresos totales en casa.
Muchos inversores seguirán comprando bienes raíces multifamiliares solo por los beneficios de depreciación. Esto permite a algunos inversores pagar muy poco o nada de impuestos sobre la renta de manera continua.
Preguntas frecuentes sobre estudios de segregación de costos para bienes raíces multifamiliares.
¿Quién debe considerar realizar un estudio de segregación de costos?
Cualquier inversionista en bienes raíces multifamiliar que compre un edificio recién construido o compre un edificio que luego renueve y posteriormente alquile, querrá considerar realizar un estudio de segregación de costos.
¿Cuánto cuesta un estudio de segregación de costos?
Un estudio detallado de segregación de costos costará entre $5,000 y $30,000 o más, dependiendo del tamaño del edificio de apartamentos y sus complejidades. Por ejemplo, un complejo de apartamentos de varios edificios generalmente requerirá un sistema de segregación de costos más detallado, especialmente si cada edificio funciona en sus propios sistemas. Un edificio de apartamentos de estilo jardín de un solo edificio puede ser mucho más simple de revisar para un ingeniero.
¿Cuánto tiempo tarda un estudio de segregación de costos?
La segregación de costos generalmente tardará de 30 a 60 días en completarse, pero nuevamente, esto depende del tamaño y la escala del edificio de apartamentos que se está evaluando. Si un propietario puede reunir datos relevantes de la propiedad, registros de construcción, registros de arrendamiento, etc. con anticipación, esto puede ayudar a agilizar el proceso para el examinador que realiza el estudio.
¿Cuál es el mejor momento para hacer un estudio de segregación de costos?
La mayoría de los propietarios e inversores querrán hacer un estudio de segregación de costos poco después de comprar la propiedad o ponerla «en servicio». Esto podría ser en el primer año de propiedad si se adquiere un activo existente, pero podría no ser hasta el tercer año si el proyecto requirió una construcción desde cero. Cuanto antes se realice un estudio de segregación de costos, es más probable que se maximicen los beneficios de esa depreciación (especialmente dado el riesgo de que la depreciación de bonificación se agote en los próximos años).
¿Un estudio de segregación de costos aumentará la probabilidad de una auditoría?
No. Si se realiza por un profesional con licencia que se especializa en segregación de costos (en lugar de su contador, por ejemplo), no hay un riesgo aumentado de ser auditado. Los profesionales experimentados en segregación de costos proporcionarán un informe detallado que es defendible, incluso en caso de una auditoría del IRS.
Conclusión
Los inversores inmobiliarios a menudo hablan sobre los beneficios fiscales asociados con la clase de activos. Aquellos que están menos familiarizados con la depreciación y la segregación de costos tienen dificultades para entender qué incluyen estos beneficios y, lo que es más importante, cuánto dinero se traduce esto en la práctica.
A cost segregation study is a highly effective
way for multifamily real estate investors
to maximize the value of their property
Como se muestra en esta guía, un estudio de segregación de costos es una forma altamente efectiva para que los inversores en bienes raíces multifamiliares maximicen el valor de su propiedad. Tomar estas «pérdidas contables» es una de las mejores formas de mejorar el retorno total de la inversión. Los inversores pueden utilizar esos ahorros para invertir en futuras transacciones, que también pueden depreciar, creando un ciclo en el que continuamente generan ingresos que superan lo que ganarían solo con el flujo de efectivo del alquiler.
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