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Los bienes raíces multifamiliares son uno de los tipos de inversiones inmobiliarias comerciales más populares. Esto se debe en gran parte a que los inversores pueden entender y relacionarse con la vivienda residencial – después de todo, la mayoría de las personas han vivido en un apartamento o han sido propietarios de una casa en algún momento de sus vidas.
Aparte de la familiaridad, hay muchos otros beneficios significativos asociados con la inversión en propiedades multifamiliares. Los inversores que buscan minimizar su riesgo y maximizar sus ganancias difícilmente pueden ignorar los beneficios que los multifamiliares tienen para ofrecer.
¿Qué son los bienes raíces multifamiliares?
Los expertos generalmente definen los bienes raíces multifamiliares como cualquier propiedad con dos o más unidades de alquiler. En realidad, las propiedades con dos a cuatro unidades de alquiler se clasifican, para fines de inversión, como bienes raíces residenciales. No es hasta que una propiedad tiene cinco o más unidades que se clasifica como bienes raíces «comerciales». Esto se debe en gran parte a los mecanismos de financiamiento disponibles para propiedades con 2-4 unidades versus 5+ unidades y cómo los prestamistas clasifican cada tipo de propiedad.
Tamaño de la propiedad
El tamaño de una propiedad multifamiliar puede variar ampliamente. Los dúplex, tríplex y cuádruplex representan las propiedades multifamiliares a menor escala. En el otro extremo del espectro se encuentran los grandes complejos de apartamentos que pueden incluir fácilmente más de 250 unidades por propiedad.
En algunos casos, las propiedades multifamiliares tendrán varios edificios de apartamentos dentro de la misma propiedad. Estos complejos pueden tener varios miles de apartamentos en total.
Los propietarios de bienes raíces multifamiliares pueden incluir a individuos, asociaciones de pequeños inversionistas, fondos de capital privado, inversores institucionales, oficinas familiares de bienes raíces y fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés).
¿Por qué invertir en bienes raíces multifamiliares?
Hay muchas razones para invertir en bienes raíces comerciales de cualquier tipo, incluyendo oficinas, tiendas y residenciales. Sin embargo, las inversiones en propiedades multifamiliares tienen ciertos beneficios que les son únicos. ¡Continúa leyendo para aprender más sobre las principales razones para invertir en multifamiliares!
Simplicidad y Estabilidad
Una máxima sabia de inversión dice: «Concéntrate en proteger la desventaja y el potencial de ganancias se cuidará por sí solo». Esto es especialmente cierto en lo que se refiere a invertir en bienes raíces multifamiliares. En general, a menos que se haya pagado excesivamente por un edificio de apartamentos, se haya sobreapalancado o se haya gestionado de manera inadecuada, la desventaja de los inversores suele estar protegida.
Esto se debe a que, a diferencia de invertir en algo como una startup tecnológica. El bien raíz multifamiliar es simple y se considera una clase de activo estable. Todos necesitan un lugar donde vivir, y cada vez hay menos oferta para satisfacer la demanda.
Además, proporcionar viviendas en alquiler es relativamente sencillo. Hay prototipos que los inversores pueden utilizar para construir y/o renovar edificios de apartamentos en función de las características del mercado local. Además, una vez construidos, el propietario puede arrendar las unidades utilizando un acuerdo de arrendamiento estándar.
Renovaciones de arrendamiento
Además, el sector de bienes raíces multifamiliares ofrece una mayor estabilidad que otros activos inmobiliarios debido a la estructura de estos contratos de arrendamiento. La mayoría de los apartamentos se arriendan por un período de un año. Sin embargo, para mitigar el riesgo de que un inquilino se vaya, se pueden tener renovaciones de contrato en diferentes momentos a lo largo del año.
Esto difiere significativamente de cómo se arriendan otros activos. Algunos de los cuales pueden depender de un solo inquilino que ocupa un edificio por un tiempo prolongado. Tome por ejemplo los contratos de arrendamiento de 5 a 10 años para inquilinos comerciales, los cuales no son infrecuentes.
Si ese único inquilino abandona el edificio, el propietario puede experimentar una interrupción significativa en el flujo de efectivo. Especialmente mientras intentan arrendar la propiedad a otro inquilino único. Alternativamente, el arrendador puede necesitar subdividir el espacio y alquilarlo a varios inquilinos. Algo que conlleva sus propios costos.
Flujos de efectivo consistentes
Los inversores de multifamiliares se benefician de arrendar a muchos inquilinos, a menudo docenas o cientos de inquilinos en cualquier momento dado. Como se mencionó anteriormente, al gestionar los contratos de alquiler cuidadosamente, se pueden escalonar para garantizar una rotación limitada en cualquier momento dado. Por lo tanto, si y cuando un inquilino inevitablemente se va, incluso si esa unidad permanece vacante por un tiempo. El impacto total en los flujos de efectivo será mínimo, ya que el propietario continuará recolectando alquileres de los muchos otros inquilinos mientras tanto.
El flujo de caja de los multifamiliares ha demostrado ser resistente incluso durante las crisis económicas. Por ejemplo, durante la reciente pandemia de COVID-19, el gobierno ha demostrado su disposición a apoyar el mercado de multifamiliares con programas de préstamos de agencias y subsidios para inquilinos según sea necesario.
Esto se debe a que las personas consideran la vivienda una necesidad básica y fundamental. Ante una grave amenaza para el mercado de la vivienda. El gobierno (tanto federal, estatal como local) probablemente intervendrá para estabilizar la industria de multifamiliares.
Familiaridad
Los inversionistas se sienten atraídos por el bienes raíces de multifamiliares porque la mayoría de las personas pueden relacionarse con el bienes raíces residencial como un tipo de producto.
La persona promedio habrá alquilado un apartamento en algún momento, y por lo tanto, comprende los conceptos básicos del arrendamiento y mantenimiento de una unidad de alquiler. La mayoría también ha sido propietario de su propia casa. Lo que significa que comprenden los costos de las mejoras necesarias para mantener una propiedad en buen estado de funcionamiento.
En comparación con otros tipos de productos, como edificios de oficinas o centros comerciales que generalmente tienen arrendamientos altamente personalizados y sutiles, los multifamiliares se destacan como una de las clases de activos inmobiliarios más familiares y relacionables.
Fácil de suscribir
En comparación con otras inversiones, incluyendo otras clases de activos inmobiliarios comerciales, la propiedad de multifamiliares en general es fácil de evaluar. Por ejemplo, una inversión en oficinas puede requerir proyecciones complejas y conocimientos de nivel experto sobre los impulsores micro y macroeconómicos. Sin embargo, con un poco de práctica, la mayoría de los inversores pueden hacer cálculos básicos en una inversión de multifamiliares para determinar si los alquileres en su lugar y/o de mercado pueden cubrir los gastos, incluidos los pagos de la hipoteca proyectados, necesarios para generar un rendimiento suficiente.
Diversificación de la cartera.
La diversificación es clave para reducir el riesgo de inversión. Invertir en bienes raíces de multifamiliares es una excelente manera para que los inversores diversifiquen sus carteras fuera de las acciones, bonos y otros valores más tradicionales.
Esto es cierto tanto si alguien elige invertir personalmente en una pequeña propiedad de alquiler que gestiona por sí mismo. O si invierten de forma pasiva en un fondo de bienes raíces, una sindicación o un gran REIT de multifamiliares que posee miles de apartamentos en todo el país.
Múltiples fuentes de retorno de inversión.
Una de las formas en que la diversificación reduce el riesgo de inversión es al proporcionar varias fuentes de retorno de inversión que se comportan de manera diferente entre sí con el tiempo.
Mientras que una inversión puede tener un mal año. Otra inversión -especialmente una que no está correlacionada con las demás- puede superarlas y compensar esas pérdidas con una ganancia.
Como prueba, según los datos proporcionados por NAREIT, los retornos de los REIT de apartamentos tuvieron una correlación modesta del 27,9 por ciento con el índice S&P 500 entre 1994 y 2000. Una correlación positiva significa que los retornos anuales tienden a moverse en la misma dirección cada año. Mientras que a mayor correlación, más estrechamente tienden a estar relacionados los activos.
La siguiente tabla muestra los retornos anuales del S&P 500 y de los REIT de apartamentos entre 1994 y 2000. Es importante destacar que hubo cinco años en los que el S&P 500 registró retornos negativos. En tres de esos años, aquellos que habían invertido en REIT de apartamentos habrían ayudado a compensar sus pérdidas con un retorno positivo.
Además, hubo muchos años en los que los retornos tanto del S&P 500 como de los REIT de apartamentos fueron positivos. Sin embargo, los retornos de los REIT de apartamentos superaron drásticamente los retornos del S&P 500.
Although proporcionar datos de correlación y retorno sobre una base de activos específicos es difícil. La conclusión clave es que el sector de multifamiliares ha demostrado ser una excelente cobertura para aquellos que buscan mitigar riesgos. Especialmente aquellos asociados con sus inversiones más tradicionales en acciones y bonos.
Amplitud de oportunidades
Otro beneficio de invertir en bienes raíces multifamiliares es que hay muchas formas de hacerlo. Por ejemplo, alguien puede optar por ser dueño y administrar personalmente bienes raíces multifamiliares. O pueden optar por invertir en bienes raíces de manera pasiva. Depende de cuánto tiempo, experiencia y esfuerzo quieran invertir en una inversión.
Hay también diferentes nichos en multifamiliares que los inversores pueden considerar, desde viviendas estudiantiles hasta viviendas para personas mayores.
Finalmente, la amplia disponibilidad de viviendas multifamiliares significa que hay oportunidades para invertir en muchas geografías diferentes. Una persona que busque diversificar aún más su cartera de multifamiliares puede decidir, por ejemplo, invertir en una comunidad de viviendas para mayores de 55 años dirigida a jubilados en el Sun Belt, así como en varias inversiones de estilo jardín en el Rust Belt, y luego en un proyecto multifamiliar orientado a la tecnología en Miami. Cada una de estas inversiones tendrá un perfil de riesgo/recompensa diferente para que los inversores lo consideren.
Capacidad de apalancamiento
Los inversores en multifamiliares pueden beneficiarse del uso del apalancamiento. Por ejemplo, se puede utilizar un préstamo bancario para financiar una parte significativa de la adquisición y/o renovación de una propiedad. Esto requiere que los inversores aporten menos capital propio en cada transacción individual. Esto les permite a los inversores distribuir sus inversiones de capital en más oportunidades individuales.
Por ejemplo, una propiedad valorada en $10 millones puede ser financiada con $6 millones en deuda. En lugar de invertir $10 millones en la adquisición de la propiedad, solo se necesitan $4 millones de capital propio. Los $6 millones restantes que los inversionistas habrían gastado sin apalancamiento se pueden utilizar para adquirir otros activos inmobiliarios. O realmente, para invertir en cualquier cosa que sea.
Multifamily ofrece un financiamiento atractivo.
Mientras que todos los bienes raíces comerciales pueden aprovechar el apalancamiento. Multifamily tiende a tener la financiación más atractiva entre todos los tipos de productos inmobiliarios. Las razones para esto son dos:
Para empezar, el multifamiliar es considerado una clase de activos muy estable. Por lo tanto, los prestamistas se sienten cómodos poniendo deuda en edificios de apartamentos. Segundo, debido a que la vivienda se considera una necesidad básica, el gobierno federal ha creado programas de préstamos. Por ejemplo, los préstamos de agencias disponibles a través de Fannie Mae y Freddie Mac, que ofrecen términos altamente atractivos a los prestatarios de multifamiliares.
El uso de apalancamiento puede mejorar el flujo de efectivo de los inversores a corto plazo y tener un efecto constante de acumulación de riqueza a medida que los inquilinos ayudan a pagar la hipoteca cada mes.
Como los inversores construyen patrimonio en la propiedad, luego pueden utilizar ese patrimonio como apalancamiento para mejorar la propiedad y/o invertir en otros lugares. Lo mejor de todo es que cuando uno accede a esa equidad en forma de refinanciamiento o línea de crédito, puede obtener dinero libre de impuestos sobre la renta.
Cobertura contra la inflación
Las inversiones en multifamiliares son una excelente manera de protegerse contra la inflación, ya que los alquileres suelen aumentar al menos al mismo ritmo que la tasa de inflación. Por supuesto, en un entorno inflacionario, los gastos del propietario también pueden aumentar en consecuencia. Sin embargo, una planificación cuidadosa puede garantizar que los alquileres aumenten más rápido que la inflación y los gastos, y por lo tanto, ayuden a fortalecer la hoja de balance y la rentabilidad general.
Una de las formas de asegurarse de que esto suceda es mediante el uso de deuda a tasa fija. Aquellos que aseguran una deuda de tasa fija de bajo costo tendrán el mismo gasto hipotecario cada año. Incluso a medida que las rentas continúan aumentando. Mientras que aquellos con ingresos fijos o inversiones de renta fija temen a la inflación, aquellos que invierten en multifamiliares a menudo la reciben con agrado.
Eficiencia fiscal
Al final del día, independientemente del tipo de inversión, no es lo que ganas, es lo que te quedas. Esta es una de las principales razones para invertir en bienes raíces multifamiliares. Las inversiones en multifamiliares son altamente eficientes en términos fiscales.
Depreciation es el beneficio tributario más poderoso. Con el tiempo, los edificios se desgastan y se vuelven «obsoletos». El IRS reconoce esto y, a su vez, permite a los inversionistas «depreciar» su propiedad.
Depreciation funciona como un «gasto» aunque no es un gasto real que uno necesite pagar. Esto disminuye el ingreso tributable de un inversor, aunque nunca hayan pagado de su bolsillo por el gasto por depreciación que están reclamando.
Por ejemplo, un dólar ganado en intereses en una cuenta de ahorros puede ser gravado en más del 40% llegado el momento de la declaración de impuestos. Ese mismo dólar, si se gana en una inversión inmobiliaria multifamiliar, podría no ser gravado en absoluto dependiendo de la cantidad de depreciación que un inversor reclame cada año.
La depreciación estándar en línea recta permite a los inversores depreciar los activos multifamiliares en cantidades iguales durante un período de 27,5 años. Alternativamente, los inversores pueden utilizar lo que se conoce como un «estudio de segregación de costos», que esencialmente identifica una «vida útil» para cada uno de los atributos físicos de la propiedad. Esto permite a los inversores adelantar la depreciación en los primeros años de propiedad, lo que les devuelve más dinero en el bolsillo antes que si hubieran tomado la depreciación en línea recta. O alternativamente, si hubieran invertido en vehículos menos eficientes desde el punto de vista fiscal.
Conclusión
Las razones para invertir en bienes raíces multifamiliares son muchas. La clase de activos proporciona varias oportunidades para que los individuos tengan éxito según su propia tolerancia al riesgo, objetivos y horizonte de inversión.
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