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En los últimos meses, ha habido especulación sobre si estamos en una burbuja inmobiliaria. Algunos expertos han argumentado que el aumento actual de precios es insostenible. Ellos piensan que es solo cuestión de tiempo antes de que el mercado inmobiliario se desplome. Otros dicen lo contrario: sí, los precios están subiendo. Pero otros indicadores económicos sugieren que no estamos ni cerca del borde de una recesión.
Hasta cierto punto, ambos lados podrían tener razón. Es posible que experimentemos una corrección significativa del mercado, pero al mismo tiempo, esta corrección puede tener poco impacto en el mercado multifamiliar. Según todas las indicaciones, el mercado multifamiliar todavía tiene un gran potencial de crecimiento.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Se dice que se produce una «burbuja inmobiliaria» cuando el precio de un activo aumenta más rápido de lo que los fundamentos pueden justificar, a menudo impulsado por una especulación excesivamente optimista o una financiación flexible.
Según Investopedia, una burbuja inmobiliaria generalmente comienza con un desequilibrio entre la oferta y la demanda que tarda algún tiempo en resolverse. Mientras tanto, los especuladores inyectan dinero en el mercado, lo que impulsa aún más la demanda. Eventualmente, la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que la oferta eventualmente aumenta. Eventualmente, esto resulta en una caída brusca de los precios y luego, la burbuja estalla.
A simple vista, uno podría pensar que esto significa que estamos en una burbuja inmobiliaria hoy en día. Después de todo, hay un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha hecho que los precios suban a niveles récord. Pero sin embargo, los demás factores indicativos de una burbuja inmobiliaria todavía no han surgido. En resumen, los fundamentos subyacentes del sector siguen siendo sólidos.
2008 vs. 2022: ¿Cuál es la diferencia?
- Bubble Lifecycle
- Recessions
La caída del mercado inmobiliario que ocurrió a fines de 2008 fue diferente. Fue impulsada por años de precios inflados de las viviendas y requisitos de préstamos laxos. El impulso del gobierno federal para fomentar la propiedad de vivienda resultó en que casi el 20% de las hipotecas otorgadas entre 2005 y 2006 se otorgaron a prestatarios «subprime», es decir, personas que normalmente no calificarían para un préstamo bancario. Se estima que el 75% de estos prestatarios subprime obtuvieron hipotecas de tasa ajustable (ARMs). Con un ARM, la tasa de interés podría aumentar de vez en cuando.
Mientras tanto, más personas que calificaban para préstamos significaban más competencia por las viviendas. En consecuencia, los precios de las viviendas aumentaron un 55% entre 2000 y 2007.
Cuando la economía comenzó a mejorar en 2006, las tasas de interés comenzaron a subir. Aquellos con ARMs enfrentaron pagos mensuales más altos, a menudo más de lo que realmente podían pagar. Reconociendo este riesgo, los inversionistas entraron en pánico y comenzaron a vender valores respaldados por hipotecas. A su vez, los precios de las viviendas cayeron casi un 20% entre 2007 y 2009. La burbuja había explotado.
El aumento de los precios de las viviendas en 2022 es el resultado de factores significativamente diferentes.
Desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Según el censo de Estados Unidos, se formaron más de 12 millones de nuevos hogares durante la última década, pero solo construimos 7 millones de casas nuevas durante ese período. El censo continúa informando que la construcción de viviendas unifamiliares se está llevando a cabo a la velocidad más lenta desde 1995, lo que solo agravará la escasez de viviendas en la nación.
Escasez de mano de obra y materiales.
Una combinación de factores, que incluye problemas en la cadena de suministro, escasez de mano de obra y el aumento en los costos de materiales, hace poco probable que la construcción de nuevas viviendas se acelere en el corto plazo. En ausencia de una construcción significativa de nuevas viviendas, seguirá habiendo presión sobre el inventario existente de viviendas en la nación.
Esta es otra gran diferencia entre 2008 y 2022. En 2008, la demanda de viviendas era alta, pero la oferta de nuevas viviendas también era alta. A medida que las tasas de interés aumentaron, menos personas pudieron permitirse estas viviendas recién construidas. Hoy en día, ese problema no existe.
Además, los requisitos de préstamos son significativamente más rigurosos hoy en día. Los bancos recibieron un tremendo rescate durante la Gran Recesión, y una condición de este rescate incluyó una suscripción más rigurosa de los prestatarios. Las personas que no deberían haber obtenido préstamos a principios de los años 2000 ya no serían elegibles para obtener los mismos préstamos hoy en día.
En otras palabras, aquellos que obtienen hipotecas hoy en día tienen una mayor calificación (es decir, son más propensos a pagar sus préstamos) que los prestatarios en años anteriores. A diferencia de la última burbuja, se verifican el empleo, el historial crediticio y los ingresos de los prestatarios, y las tasaciones de viviendas están bien documentadas.
Entonces sí, los precios de las viviendas están aumentando. En algunos mercados, los precios de las viviendas (y los alquileres) han experimentado aumentos de dos dígitos en el último año. Sin embargo, esos aumentos de precios son el resultado de una alta demanda de un inventario muy limitado. Aquellos que están pagando estos precios exorbitantes generalmente pueden permitírselo.
Esto no es 2008, donde el capital sin restricciones inundó el mercado y los especuladores estaban comprando y vendiendo casas para obtener ganancias rápidas.
¿Qué está impulsando la demanda de inversores por viviendas multifamiliares?
Como se mencionó anteriormente, la demanda de viviendas multifamiliares sigue siendo fuerte. Existen varias razones para ello, comenzando nuevamente con las tendencias demográficas que causan el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en el país.
Desbalance entre oferta y demanda en aumento
En 2019, la edad mediana de los compradores de vivienda por primera vez fue de 34 años. Según el censo de EE. UU., se estima que unos 46 millones de estadounidenses cumplirán 34 años en la próxima década, la mayor ola de compradores de vivienda por primera vez registrada.
Sin embargo, muchos de estos posibles compradores no podrán permitirse comprar una vivienda, especialmente a medida que los precios de las casas y las tasas de interés aumenten simultáneamente. La escasez de viviendas de nivel de entrada en el país es particularmente aguda. Muchas personas que desean comprar en su lugar alquilarán por más tiempo mientras se preparan financieramente para comprar una casa.
Confianza del inversor
Tras la reciente volatilidad del mercado de valores, más inversores están invirtiendo capital en multifamiliares debido a sus sólidos fundamentos subyacentes. Según la Encuesta Anual del Estado del Mercado Inmobiliario Global de DLA Piper (realizada en febrero/marzo de 2022), más de la mitad de los inversores son optimistas sobre multifamiliares debido al explosivo crecimiento del alquiler, la baja vacancia, el aumento de la absorción y las favorables tendencias migratorias. Muchos inversores citaron los rendimientos estables y fuertes del sector que no pueden lograr en otros lugares. En cuanto a la geografía, la elección principal de los inversores siguen siendo las viviendas multifamiliares ubicadas en la región del Sunbelt.
Acceso al capital
Las tasas de interés están aumentando, pero eso aún no ha moderado la demanda de viviendas multifamiliares.
Según Jeff Erxleben, vicepresidente ejecutivo de la firma de corretaje de capital Northmarq: «Existe una liquidez continua y probablemente una compresión de los márgenes debido a la demanda de prestamistas. No veo una desaceleración en el impulso del mercado de préstamos en absoluto».
Erxleben también señala que «el préstamo puente estuvo por las nubes en 2021», como resultado de que muchas personas invirtieron en acuerdos multifamiliares de valor agregado, algo que espera que continúe en el futuro previsible a medida que los inversores buscan maximizar los valores y rendimientos de la propiedad.
Intervención del gobierno.
El gobierno federal, que fomentó la propiedad de viviendas antes del colapso de 2008, ahora promueve prácticas más sensatas en la concesión de préstamos y la compra de viviendas.
El gobierno federal también ha demostrado su disposición a intervenir si se vislumbra una crisis.
Por ejemplo, el gobierno federal actuó rápidamente al comienzo de la pandemia: los legisladores promulgaron una moratoria de ejecuciones hipotecarias y autorizaron la suspensión de los pagos de las hipotecas respaldadas por el gobierno. Como resultado, hubo notablemente pocas ejecuciones hipotecarias. La rápida acción del gobierno federal ayudó a prevenir otra gran crisis de vivienda.
Ahora, la Reserva Federal está aumentando las tasas de interés como forma de combatir la inflación creciente (y, por el contrario, mantuvo las tasas de interés bajas hasta ahora para fortalecer la economía después de la última recesión).
Estas intervenciones proporcionan estabilidad al mercado multifamiliar, lo que nuevamente refuerza la confianza de los inversores.
Conclusión
Sin duda, a medida que las tasas de interés aumentan, el rápido crecimiento de precios y alquileres que hemos visto en los últimos dos años puede comenzar a disminuir. Pero según todas las indicaciones, la demanda de multifamiliares seguirá siendo fuerte en general.
Incluso en el peor de los casos, donde se produzca una burbuja inmobiliaria y se desencadene una crisis de ejecuciones hipotecarias, el sector multifamiliar está posicionado para superar a otras clases de activos de bienes raíces comerciales (CRE). Esto se debe a que históricamente, cuando disminuyen las ventas de viviendas unifamiliares, las personas tienden a alquilar apartamentos en lugar de optar por la propiedad de viviendas. También tienden a quedarse en esos apartamentos por más tiempo de lo que podrían haberlo hecho anteriormente.
Todo esto augura bien para el sector multifamiliar en el futuro. Sí, es posible que el mercado de valores enfrenta turbulencias, pero hay poca correlación entre el mercado de valores y el mercado inmobiliario comercial. La gran venta masiva de acciones que temen los inversores aún podría ocurrir sin tener poco o ningún impacto en el mercado multifamiliar actualmente.
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