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Los mundos empresarial y financiero están cada vez más dominados por conversaciones sobre una recesión inminente. Parece que todo el mundo espera que una corrección del mercado ocurra en algún momento dentro de los próximos seis a doce meses. El momento y la importancia de esa corrección es una conjetura de cualquiera.
Además, hay una diferencia entre una corrección del mercado, donde los valores caen un 10% desde su pico más reciente, y una verdadera recesión. Para ser considerada una verdadera recesión, los valores deberán caer un 20% o más.
¿Entonces, una recesión inmobiliaria está realmente en el horizonte? Descifrar la diferencia entre la realidad y el bombo creado para titulares puede ser difícil. En este artículo, examinamos 3 señales de que podría estar llegando una recesión inmobiliaria. También analizamos estrategias para preparar tu cartera y resistir el impacto si y cuando éste ocurra inevitablemente.
3 Señales de que una Recesión Inmobiliaria se Acerca
A menudo, cada recesión individual tiene características únicas asociadas con ella. Por ejemplo, las acciones tecnológicas sobrevaloradas que llevaron a la burbuja de las puntocom, o la burbuja de la deuda inmobiliaria que precedió a la caída del mercado de la vivienda de 2008 a 2010. Suelen haber algunos fenómenos clave asociados con casi todas las recesiones que han ocurrido desde la Gran Depresión.
- Private-sector Economics Survey
by The Wall Street Journal - Survey of the Economists, Real Estate Market Analaysis
by Pulsenomics
Aplanamiento de la curva de rendimiento.
Cuando los economistas se refieren a la «curva de rendimiento», se refieren a la diferencia entre las tasas de interés pagadas en los bonos del Tesoro a corto plazo y a largo plazo. Esta diferencia es indicativa de los sentimientos de los inversores de bonos sobre el riesgo. Por lo general, los bonos a largo plazo pagan tasas de interés más altas que los bonos a corto plazo. Se dice que la curva de rendimiento se está aplanando cuando esta diferencia se estrecha. A veces, puede ocurrir una inversión en la que las tasas a corto plazo son más altas que las tasas a largo plazo. Esto señala los temores de los inversores sobre el futuro y, a su vez, hay más interés en los bonos a corto plazo que en los bonos a largo plazo.
Según el Banco de la Reserva Federal de San Francisco, la curva de rendimiento se ha invertido antes de cada recesión desde 1955. Una recesión siguió entre seis y 24 meses más tarde.
Dependiendo de cómo se analice la información, hay un aplanamiento dramático de la curva de rendimiento hoy en día. Qué tan marcada es esta diferencia depende de los plazos de los bonos que usen los analistas. Aquellos que comparan los bonos a 2 años con los bonos a 10 años verán un aplanamiento de la curva. El margen se situó en 159 puntos básicos en abril de 2021 y descendió a sólo 18 puntos básicos a finales de mayo.
A finales de marzo, la diferencia entre los rendimientos de los bonos del Tesoro a 5 años y 30 años se invirtió por primera vez desde febrero de 2006.
¿Hora de entrar en pánico?
¿Es hora de entrar en pánico? No necesariamente. Otra parte de la curva de rendimiento que se ha observado de cerca es la diferencia entre los bonos del Tesoro a tres meses y los bonos a 10 años, que comenzó a ampliarse en marzo y solo comenzó a disminuir nuevamente en las últimas semanas.
Los inversionistas inmobiliarios aún querrán vigilar de cerca el aplanamiento de la curva de rendimiento. Esto se debe a que los bancos toman prestado a tasas de interés a corto plazo y luego prestan a tasas de interés a largo plazo. A medida que este margen se estrecha, algunos bancos reducirán sus préstamos, lo que amenaza con detener la actividad inmobiliaria.
2. El aumento desmesurado en los precios del petróleo.
Otro indicio de que una recesión podría estar en el horizonte es que el costo del petróleo está aumentando. Las tres últimas recesiones de EE. UU. fueron precedidas por un fuerte aumento en los precios del petróleo. Esto sucedió en 1990, nuevamente en 1999-2000 y a finales de 2007- principios de 2008. Un fuerte aumento en los precios del petróleo puede tener un gran efecto sobre la actividad económica. Simplemente porque representa un gasto importante para muchas empresas.
Según Nicholas Colas, cofundador de DataTrek Research, «el número mágico es del 90%. Cuando los precios del petróleo suben un 90% en un período de 10 a 12 meses, EE. UU. tiene una recesión». En cada uno de los periodos mencionados anteriormente, los precios del petróleo aumentaron al menos un 90% o más y, como era de esperar, se produjo una recesión.
En marzo, los precios del petróleo crudo alcanzaron un impresionante $139 por barril, el más alto desde 2008, debido a preocupaciones por la invasión de Ucrania por parte de Rusia. El petróleo sigue rondando los $115 por barril hoy en día, y la mayoría de los estadounidenses pagan al menos $4 por galón cada vez que van a la gasolinera.
3. Bajón en las ventas de viviendas
La disminución en las ventas de viviendas es otra señal de que una recesión podría estar acercándose. Antes de cada una de las tres últimas recesiones, hubo una marcada desaceleración en el ritmo de ventas de viviendas unifamiliares.
Las ventas de viviendas unifamiliares se utilizan como un barómetro de la actividad económica en comparación con otros indicadores de vivienda, explica el economista del Banco de la Reserva Federal, William Emmons. Esto se debe a que son indicativos de las decisiones que toman los hogares, a diferencia de las métricas de vivienda influenciadas por tendencias y políticas nacionales.
Datos recientemente publicados indican que las compras de nuevas viviendas unifamiliares cayeron un 16,6% en abril. Esto llevó las ventas de viviendas al nivel más bajo desde abril de 2020, cuando la pandemia de Covid paralizó la economía. Los economistas solo habían pronosticado una disminución marginal del 1,7% en las ventas, por lo que esta noticia puede potencialmente sacudir el mercado.
Cómo preparar su cartera inmobiliaria antes de una recesión
Las recesiones inmobiliarias son como tormentas de lluvia: siempre está llegando una, solo es cuestión de cuándo y qué tan severa será. Lo mejor que pueden hacer los inversionistas inmobiliarios es preparar su cartera ahora para cuando llegue ese momento.
Hay algunas estrategias específicas que los inversores inmobiliarios pueden considerar para hacer que sus carteras sean a prueba de recesión.
Evaluar la cantidad y los tipos de deuda.
La relación préstamo-valor (loan-to-value) de una propiedad es un tema común en el mundo de los bienes raíces. Sin embargo, la relación préstamo-valor en una propiedad generalmente importa menos que la relación préstamo-valor en una cartera completa. Cuando un propietario de un inmueble tiene un alto nivel de deuda en una propiedad, se puede considerar que está sobreendeudado. Sin embargo, si tienen una deuda mínima en sus otros activos, puede equilibrar la alta apalancamiento en una propiedad. En otras palabras, una deuda alta en una propiedad no debería arrastrar a todo el resto de la cartera.
Ahora también es un buen momento para asegurar deuda a bajo costo y tasa fija antes de futuras subidas en las tasas de interés. El Banco de la Reserva Federal ha estado aumentando gradualmente las tasas y se espera que continúe haciéndolo durante todo el año para combatir la creciente inflación.
Considera cuidadosamente el tipo de activo.
El Covid es un gran recordatorio de que algunas clases de activos superan a otras durante períodos de convulsión económica. La pandemia afectó a las propiedades de oficinas, comerciales y de hospitalidad de manera más significativa que a las de viviendas multifamiliares o industriales.
De hecho, cuando ocurren recesiones, a menudo hay una mayor demanda de viviendas multifamiliares. Esto se debe a que las personas se ven obligadas a vender sus hogares o hacer algún otro cambio drástico en su situación de vida. A menudo, no tienen más opción que mudarse a un edificio de apartamentos por un tiempo.
Otros pueden posponer por completo la compra de una casa, optando por alquilar hasta que las condiciones económicas mejoren.
Acumular reservas de efectivo.
Siempre es importante mantener fuertes reservas de efectivo, y esto es especialmente cierto cuando se acerca una recesión. Las reservas de efectivo son críticas para combatir situaciones de pago tardío o falta de pago de alquiler, los procedimientos de préstamo más rigurosos de los bancos y el aumento de los costos operativos y de capital. En resumen, tener fuertes reservas de efectivo es la mejor manera de protegerse de las incertidumbres asociadas con cualquier disminución del mercado.
Por supuesto, hay muchas formas de aumentar las reservas. Esto se puede lograr mediante alguna combinación de aumento de ingresos y disminución de costos operativos.
Sin embargo, una estrategia pasada por alto es simplemente obtener visibilidad del gasto. Los propietarios deben revisar cuidadosamente sus gastos para comprender cómo, dónde, cuándo y por qué se están gastando ciertos fondos. Los propietarios pueden clasificar los costos como estratégicos o no estratégicos. Luego, pueden decidir si reducir los costos no estratégicos antes de cualquier recesión anticipada.
Conclusión
Aunque nadie puede predecir con certeza cuándo llegará la próxima recesión, hay algunos indicadores de que una puede estar en el horizonte. Para estar seguro, este no es un momento para entrar en pánico. Por el contrario, una recesión puede ser un buen momento para invertir en bienes raíces. Esto puede no brindar tranquilidad a aquellos que ya poseen bienes raíces, pero en nuestra experiencia, hay pasos que los propietarios pueden tomar para proteger su cartera en caso de una disminución del mercado.
En Smartland, siempre nos esforzamos por proteger nuestros activos y maximizar su valor independientemente de en qué punto del ciclo del mercado inmobiliario nos encontremos. Para obtener más información sobre nuestros enfoques específicos, ¡contáctenos hoy mismo!
