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商业和金融界越来越被有关即将到来的经济衰退的讨论所主导。 商业和金融界越来越被有关即将到来的经济衰退的讨论所主导。 修正的时间和重要性都是任意猜测的。
此外，市场修正与真正的经济衰退是有区别的。市场修正只是指市场价值从最近高点下跌了10％，而真正的经济衰退则更加复杂。 要被认为是真正的经济衰退，市场价值需要下跌20％或更多。
那么，房地产衰退是否真的在即？ 辨别现实与为了吸引关注而制造的炒作之间的差别可能很困难。 在本文中，我们探讨了三个迹象，表明房地产衰退可能即将到来。 我们还探讨了如何准备您的投资组合，以应对它不可避免地发生时可能带来的影响。
房地产衰退即将来临的三个迹象
每次经济衰退往往都有其独特的特征 例如，在互联网泡沫破裂前，高估的科技股票引发了股市崩盘；在2008年至2010年房地产市场崩盘之前，房地产债务泡沫先于此形成。 自大萧条以来，几乎所有经济衰退都伴随着一些关键现象。
- Private-sector Economics Survey
by The Wall Street Journal - Survey of the Economists, Real Estate Market Analaysis
by Pulsenomics
1. 收益率曲线平缓
当经济学家提到“收益率曲线”时，他们指的是短期和长期国债所支付的利率之间的差异。 这种差异反映了债券投资者对风险的看法。 通常，长期债券的利率高于短期债券的利率。 当这种差异变窄时，收益率曲线被认为是趋于平缓。 有时候会发生逆转，即短期利率高于长期利率。 这表明投资者对未来的担忧，进而更加关注短期债券而非长期债券。
The “yield curve” refers to the delta between the interest rates paid on short-term vs. long-term Treasury bonds.
根据旧金山联邦储备银行的数据，自1955年以来，每次经济衰退前收益率曲线都曾发生过倒挂现象。 之后会在6个月至24个月之间进入经济衰退期。
取决于如何划分数据，今天的收益率曲线出现了显著的平坦化。 这种差异的明显程度取决于分析师使用的债券期限。 将2年期债券与10年期债券进行比较的人将会看到曲线趋于平坦。 这一差距在2021年4月曾高达159个基点，但到5月底时仅剩下18个基点。
在3月底，自2006年2月以来首次出现了5年期和30年期国债收益率倒挂。
是时候惊慌失措了吗？
是时候惊慌失措了吗？ 不一定。 收益率曲线另一个备受关注的部分是三个月的国库券和十年期国债之间的利差，这一利差在3月份开始扩大，最近几周才开始再次下降。
房地产投资者仍将密切关注收益率曲线的平坦化情况。 这是因为银行以短期借贷利率借款，然后以长期利率放贷。 随着这种蔓延的收窄，一些银行将削减他们的贷款，这可能会威胁到房地产活动的停滞。
2. 暴涨的油价
经济衰退可能在即的另一个迹象是油价上涨。 过去的三次美国经济衰退都是在油价急剧上涨之前发生的。 这在1990年、1999-2000年和2007年末-2008年初都发生过。 油价的急剧上涨可能会对经济活动产生巨大影响。 这仅仅是因为对许多企业而言，油价代表了如此庞大的开支。
Oil is a key cost for many businesses, so a
dramatic increase in the price of oil
can have a major impact on economic activity.
据DataTrek Research的联合创始人尼古拉斯·科表示（Nicholas Colas）表示，“魔数是90%。当油价在10到12个月内上涨90%时，美国就会陷入经济衰退。” 在上述每个时期中，油价至少上涨了90％或更多，然后经济衰退随之而来。
今年三月，由于对俄罗斯入侵乌克兰的担忧，原油价格飙升至每桶139美元，创下了自2008年以来的最高点。 如今，油价仍在每桶115美元左右徘徊，大多数美国人每次加油都至少要支付4美元/加仑的费用。
3. 房屋销售下滑
房屋销售下降是经济衰退可能即将到来的另一个迹象。 在过去的三次经济衰退之前，单户住宅销售的速度都有明显的放缓。
单户住宅销售被联邦储备银行经济学家威廉·艾蒙斯（William Emmons）解释为与其他房屋指标相比用作经济活动的晴雨表。 这是因为它们显示家庭决策的趋势，而不像受国家趋势和政策影响的房屋指标那样。
最近发布的数据表明，4月份新单户住宅购买量惊人地下降了16.6%。 这使得房屋销售降至自2020年4月Covid导致经济停滞以来的最低水平。 经济学家此前只预测销售会小幅下降1.7％，因此这一消息可能会潜在地动摇市场。
如何在经济衰退前准备你的房地产投资组合
房地产经济衰退就像雨季一样：它总会到来，只是问题是何时以及它会有多严重。 对于房地产投资者来说，最好的做法是现在就为那个时刻做好投资组合准备。
房地产投资者可以考虑一些具体的策略，这些策略可以帮助他们使投资组合对经济衰退具有抵御能力。
评估债务的数量和类型。
人们通常会谈论某个特定房产的贷款价值比（loan-to-value ratio）。 然而，一个特定房产的贷款价值比通常比整个投资组合的贷款价值比更为重要。 当房产所有者在某个特定房产上的债务过高时，他们可能被认为是过度负债的。 然而，如果他们在其他资产上的债务很少，就可以平衡一个特定房产上的高杠杆率。 换句话说，一个特定房产上的高债务不应该拖累整个投资组合。
现在也是一个好时机，可以在未来利率上涨之前锁定低成本、固定利率的债务。 美联储一直在缓慢地提高利率，并预计在整个年度继续这样做，以应对不断增长的通货膨胀。
仔细考虑资产类型
新冠疫情提醒我们，在经济动荡期，某些资产类别的表现优于其他资产类别。 疫情对办公、零售和酒店物业的影响比多户家庭或工业物业更显著。
事实上，当经济衰退发生时，多家庭住房的需求通常会增加。 这是因为人们被迫出售他们的住房或做出其他剧烈的生活方式变化。 通常情况下，他们别无选择，只能暂时搬进公寓楼居住。
其他人可能会完全暂停购房计划，选择租房直到经济状况改善。
增加现金储备
尽管保持强大的现金储备一直很重要，但在进入经济衰退时尤其如此。 现金储备对于应对租金逾期/未付情况、银行更为严格的贷款程序以及不断增长的经营和资本成本至关重要。 简单来说，拥有强大的现金储备是保护自己免受任何市场下滑的未知风险的最佳方式。
当然，有许多方法来增强储备。 这可以通过增加收入和降低运营成本的某种组合来实现。
然而，一个被忽视的策略是简单地获得支出可见性。 业主应仔细审查他们的支出，了解某些资金是如何、在哪里、何时以及为什么被支出的。 业主可以将费用分类为战略性费用或非战略性费用。 然后，他们可以决定在任何预期的经济衰退之前削减非战略性费用。
结论
尽管没有人能够确定地预测下一次经济衰退何时来临，但有一些指标表明可能即将到来。 确保不要惊慌是非常重要的。 相反，经济衰退可以是投资房地产的好时机。 这可能不能让那些已经拥有房地产的人感到安心，但根据我们的经验，在经济下行期，业主可以采取一些步骤来保护他们的投资组合。
在Smartland，我们始终努力保护我们的资产并最大化价值，无论我们在房地产市场周期中处于何种状态。 如果您想了解更多关于我们具体方法的信息，请立即联系我们！
