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如果最近生活成本似乎增加了，那么您没有想象的那样。 最近几个月来，几乎所有消费品和服务的成本都在上涨。 包括汽油、食品、公共事业、汽车等。 这些只是一些比去年同期更贵的商品。
罪魁祸首是什么？ 是通货膨胀上涨导致的。
在过去的一年里，通货膨胀以自1982年以来最快的速度增长。 用于监测通货膨胀速度的消费者价格指数同比上涨了惊人的6.8%。 这个速度超出了经济学家的预测。
投资者急于监测通货膨胀，因为快速的通货膨胀必定会影响各种类型的投资。 商业房地产也不例外。 它也将受到不断上涨的通货膨胀的影响。
在本文中，我们将探讨通货膨胀如何影响多户型房地产，包括它在通货膨胀期间的表现。 我们还将研究业主如何减轻不断上涨的通货膨胀的影响。 请继续阅读以了解更多。
“通货膨胀”是如何定义的？
通货膨胀通常被定义为消费品和服务的普遍价格上涨。 当通货膨胀上升时，消费者的购买力下降。
通货膨胀有三个主要原因。
“成本推动型”通货膨胀
第一种类型被称为“成本推动型”通货膨胀。 这种情况下，企业成本上升，然后成本上涨被转嫁给消费者。 这种成本上涨可能有很多原因，例如原材料成本上升（例如石油或木材）或劳动力成本上升。 成本推动型通货膨胀的另一个原因是商业房地产短缺。 因此，企业必须支付更多的租金成本。
需求型通货膨胀
第二种通货膨胀类型被称为“需求型”通货膨胀。 当某些产品需求高涨而供应无法跟上时，就会出现这种情况。 需求型通货膨胀最常见的原因是人们有更多的可支配收入可以花费（这是好事）。 在这种情况下，他们通常愿意为某些消费品或服务支付更多的费用。
印制更多货币
通货膨胀的第三个经典原因是政府印刷更多的货币。 这种逻辑是，通过印刷更多的货币，政府可以刺激经济并创造更多的就业机会。 政府确实可以印更多的钞票投入流通。 政府可以通过增加政府债务或让银行在同样的担保物上提供更大的贷款来实现这一点。 在这些情况下，流通中的货币数量都会增加。 随着供应的增加，每张钞票的价值最终会降低（基本的供需定律）。 简而言之，虽然有更多的钱可用，但它并不能让人们购买更多的东西，它只会推高物价。
虽然适度的通货膨胀对经济有利，但当通货膨胀过快而工资没有跟上时，问题就会出现。 这种伤害来自于成本、物价和工资很少同时或以相同的速度上涨（或下降），从而造成差异，可能导致经济中断。
通货膨胀对多户型房地产的影响
在过去几年中，通货膨胀率稳步上升，每年在2%至3%之间。 这使得多家庭投资者能够获得极低成本的贷款，从而有助于在大衰退后支持公寓行业。
在 COVID 疫情的最低谷期间，美联储进一步降低了利率，以刺激经济，避免像2008年至2010年那样的崩溃。
经济现在已经稳定下来了，而且现在通货膨胀的速度正在快速上升。
通货膨胀的上升将对多家庭房地产产生深远影响。 以下是通货膨胀对多家庭房地产行业的影响方式:
建筑成本上涨。
由于成本推动型通货膨胀，建筑业通常会受到影响。 这是由于双重因素造成的：随着原材料价格的上涨，新建筑物的成本变得更为高昂。 同时，如果存在熟练劳动力的短缺（目前情况是如此），承包商必须花费更多的时间和资源寻找、招募和留住这些工人。 这些材料和劳动力的短缺使建筑成本上升。
这是我们目前面临的情况。
根据美国全国家庭建筑商协会（NAHB）的数据，在2020年6月至2021年6月期间，建筑材料成本飙升了26.1％，这是NAHB调查记录中最高的成本增长百分比。 之前的记录只有6.1%，这个记录是在2017年创下的。 同时，建筑工人的短缺已经达到了“危机水平”，据估计，未来三年每年需要约74万名新的建筑工人来跟上需求的步伐。
多户住宅库存减少
在一些市场中，建筑成本的显著上涨意味着多户住宅开发的数字不再合理。 简单地说，开发商可以实现的租金是不足够的。 考虑到新建筑的高昂价格。 这会抑制新的多户住宅开发，反过来，库存会减少。
据一些估计，每年需要建造大约40到50万套新公寓，以跟上家庭的形成速度。 美国每年建造的公寓数量远远不及这个数目，这在很大程度上是由于缺乏熟练工人所加剧的。
价格上涨
在通货膨胀的环境下，多户住宅房地产的价格往往会上涨。 这对新建筑和现有资产都是适用的。 随着建造成本的增加，开发商别无选择，只能对这些新建资产收取更高的费用。 同时，随着多户住宅库存减少，现有资产的价格也会上涨。 由于可购买的公寓楼较少，投资者通常会互相竞争，从而推高多户住宅资产的价格。
债务变得更加昂贵。
如上所述，当通货膨胀增加时，美联储通常会开始提高利率。 当利率上升时，债务成本相应增加。 在过去的几年里，房地产投资者从+/- 3.0％到3.85％的低成本固定利率债务中受益。
低成本的债务使得投资者更容易购买多户住宅房地产。 这可能会无意中推高公寓大楼的价格。 当利率较低时，投资者可以获得更高的投资回报。 低利率也可以使得为物业进行改进更加经济实惠。 因此，这会增加资产的价值。
在通胀环境下，债务成本可能大幅上升。 如果利率上升了几百个基点或更多，购买多户住宅房地产和/或对这些物业进行改进的成本也会增加。
投资者撤退
随着成本的上升，一些投资者将会简单地退出市场。 这将如何影响多户住宅房地产还有待观察。 一方面，多户住宅房地产的存货仍然有限，需求积压，很多投资者准备将资本投入其中。 另一方面，一些投资者会认为在价格上涨的情况下现在不是投资的合适时机。 这可能会对市场产生一定的降温效应，至少在短期内会如此。 然而，鉴于该行业强劲的基本面，其他人将把这看作是一个增长投资组合的机会。
通胀期间的多户住宅表现
美国房地产公司Berkadia的最近一份深入分析发现，几乎所有商业房地产产品类型在通胀时期往往会有积极的反应。
以下是这份分析的概览：
- 0-2%
- 2-5%
- >5%
通胀期间的多户住宅表现
Berkadia研究了不同情境下的通胀率，其中通胀率增加了0％至2％（粉色条），2％至5％（浅灰色条），或超过5％（深灰色条）。
如上所述，私人拥有的公寓大楼在通胀率极高（超过5％）的时期表现优于所有其他商业房地产资产类别。
Berkadia还将私人拥有的多户住宅物业与股市和美国股票公寓房地产信托进行了基准对比。 这项研究“驳斥了股票和房地产信托回报会对通胀上升产生积极反应的观点： Post-[Global Financial Crisis], 通货膨胀率更高意味着这两个资产类别的回报都较差。”
为此，分析发现在全球金融危机之后，通胀率上升1％意味着私人商业房地产超额回报率上升1.20％。 在同一时期，通胀率上升1％意味着房地产信托和股票的回报率下降。 与公寓房地产信托相比，美国私人公寓的平均风险调整回报率显着更高。
抵御通货膨胀
换句话说，对于寻求抵御通货膨胀的房地产投资者来说，投资多户公寓楼比传统股票或房地产信托更有优势。 在通货膨胀极度的时期，公寓楼特别是私人持有的公寓楼明显优于其他任何商业不动产资产类别。
如何减轻通货膨胀上升对公寓业主的影响
逐年将租金提高与通货膨胀率相同的幅度
拥有多家庭住宅房地产的好处之一是租赁协议通常不超过12个月。 随着租户流失，房东可以将新租户的租金至少提高到每年的通货膨胀率。 这可能在续签租约时更难实现（或至少会给现有租户带来价格冲击），但是随着其他消费品和服务的价格上涨，租户应该为他们的房租增长做好准备。
重新编写所有新租约，将租金涨幅与CPI涨幅挂钩
在同样的思路下，多家住宅房地产的业主可能需要考虑重新撰写所有租约，明确规定每年的租金增长幅度不得低于消费者价格指数（CPI）的年度变化——这是通货膨胀的主要基准。 这些条款在1970年代和80年代的租赁协议中很常见，但是随着通货膨胀下降，这些条款开始消失。 这将有助于避免上述提到的陡峭租金增长引起的不适感，为房主提供一个合理的租金增长基准。
值得注意的是，在采取租金管制政策的社区中，大多数房东已被允许将租金上涨至少与CPI每年的上涨幅度相同，因此这是许多住房社区广泛接受的做法。
重新与供应商协商合同
随着通货膨胀推动所有货物和服务的成本上升，多家公寓业主与供应商重新谈判合同变得必要。 通过现在锁定未来1-3年的价格，投资者将能够对冲进一步的成本上涨。 他们也受益于这种可预见性。 例如，考虑在物业进行重大资本改善的业主可能希望现在就谈判合同和定价。 即使这项工作还没有开始的计划。
寻求在可行的情况下将运营成本转嫁给居民
这些月来公共事业成本飙升。 在可能的情况下，可以将这些成本转嫁给租户，业主应该尽量这样做。 这可能需要前期成本（例如，分开计算公用事业费用），但从长期来看，单独计算公用事业费用将确保任何水、电、燃气等费用由租户而非业主承担。
锁定低成本债务，只要它仍然可用
利率可能会上升，但它们仍在接近历史最低点的水平。 投资者如果还没有这样做，将想要考虑在利率不可避免上升之前以当今的利率水平锁定长期的固定利率贷款。
结论
多居家公寓在COVID-19大流行期间证明是备受青睐的。 此外，随着经济稳定和通货膨胀上升，多家庭房地产继续表现优于其他房地产资产类别。 寻求对冲通胀的投资者肯定会考虑将公寓楼加入他们的投资组合中。
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