房地产投资中的雪球债务策略

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乍一看，“雪球”和“债务”这两个词可能看起来是相互矛盾的。 毕竟，理智的房地产投资者谁愿意增加他们的债务呢？ 事实上，在房地产投资中，雪球债务策略的含义恰恰相反。 随着你在产生收入的房地产上滚雪球或增加现金流，你将会有更多的钱来扩大和增长你的房地产投资组合，同时减少你的总债务水平。

如果这听起来太好以至于难以置信，那么请继续阅读，以了解成功的房地产投资者如何使用雪球债务投资策略方法来产生大量自由现金流并早日退休。

债务滚雪球法：它是什么？

以下是一个良好的方式，用于将雪球债务方法应用于房地产投资。

想象一下，你处在一个冬季的山顶上，新雪刚刚落下。 这片白雪覆盖了你能看到的一切。 然后你弯下身子开始做雪球，但它从手套中滑落，开始在山坡上滚动，越来越快。

当雪球停下来时，它的大小已经变得非常大，曾经是你的小雪球现在几乎和房子一样大。

这与房地产投资中的雪球债务策略类似。 通过投资、持有和长期积累现金流，收入产生性质的资产会使你的雪球在大小和速度上不断增长。

事实上，您让您的雪球滚得越远，您的房地产投资组合就越有利可图。

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债务滚雪球法：它是如何运作的？

该债务滚雪球投资策略方法的概念非常简单。

通过制定一项计划，逐步有策略地消除债务，您可以更好地衡量还款进度，这就是债务雪球投资策略背后的概念。 Entonces, a medida que sus niveles de deuda disminuyen mes a mes, estará más motivado para priorizar la reducción de la deuda con el flujo de efectivo de su inversión inmobiliaria e incluso asignar fondos adicionales cada mes para reducir la deuda en lugar de aumentar sus gastos.

Los pasos básicos para utilizar el método de bola de nieve de deuda en bienes raíces comerciales son los siguientes:

 

Step 4

Step 1

Step 2

Step 3

Allocate capital for the initial down payment

As a rule of thumb, a conservative down payment is at least 25% of the purchase price...

1. 分配资金作为首付款

Como regla general, un pago inicial conservador es al menos el 25% del precio de compra. 当审批贷款时，贷方将会审查贷款价值比（LTV）、偿债能力覆盖率（DSCR）以及借款人在商业房地产投资方面的成功历史等标准。

2. 购买一个产生收入的物业

多户住宅物业在疫情期间表现异常出色，今年年初为持续的租金增长和入住率提高奠定了坚实的基础。 根据CBRE的数据，经济的改善和额外的财政刺激将继续推动全年对多户投资的需求。

3. 将自由现金流用于债务减少

将购买的公寓大楼产生的现金流，以及个人收入中可以节省下来的额外储蓄，尽可能快地用于偿还现有贷款本金。 当您申请初始贷款时，请务必向贷款人询问有关提前还款罚款以及如何构建贷款的问题，以便您可以在没有额外成本或费用的情况下提前还清贷款。

4. 保存购买另一处物业的首付款

一旦您付清第一笔多户家庭物业的抵押贷款，您可以利用公寓建筑物的现金流来储蓄购置另一处物业的首付款。 然后，应用与第一个建筑相同的滚雪球债务策略。 将从你现在完全拥有的第一栋房产产生的自由现金流以及第二栋房产的收入重新分配，尽快偿还第二栋房产的债务，采用与第一栋房产相同的雪球债务策略。

5. 清洗、冲洗并重复

在你意识到之前，你就会掌握在房地产投资中使用滚雪球债务策略来建立产生稳健、持续现金流的投资组合的艺术。 事实上，通过充分的规划和自律，许多投资者能够使用债务滚雪球法在房地产投资中实现比他们原本认为可能的更早的退休。

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债务滚雪球的好处

在我们讨论提前退休之前，让我们深入了解一下使用滚雪球债务策略进行投资的好处。 当你正确应用债务雪球策略时，你可以拥有多个产生收入的建筑物，且无负债。

拥有无债务的房产会更容易提高资产价值，通过提供具有市场竞争力的租金来增加市场份额，或者安装租户友好型设施，例如智能家居系统，从而为房租定价提供正当理由。

灵活性

使用滚雪球债务策略来建立现金流出租物业的投资组合并不是一个全有或全无的提议。 有些月份，您可能会选择增加用于还债的额外现金数额，也有可能需要减少一点。

例如，来自出租物业的现金流并不总是月份之间保持一致，例如当租金比预期提高或预算资本改进用于提高物业价值时。 只要支付最低每月抵押贷款还款额，偶尔偏离债务滚雪球方法中的增加还款额度并没有什么害处。

然而，如果您这样做，保持最终目标是非常重要的。 您拥有的自由现金流物业组合越大，一切都结束时您拥有的现金流就越多。

规划

使用债务滚雪球法是房地产投资者的优秀策略，他们希望更好地掌控投资组合的规划和扩展。 最近股市表现不稳定，有什么投资者不想更多地掌控投资？

当您使用雪球债务策略来投资商业房地产时，您的最终成功取决于您的努力，而不是某个旨在为股票经纪人而非您本人最大化利润的交易所交易基金中的算法。

使用债务滚雪球法进行房地产投资时，请考虑以下重要因素：

1. 纪律是需要年复一年地坚持的

这是为了尽可能地将自由现金流用于偿还债务，直到您拥有无债务的出租物业。

确保的是，想要动用所有额外的现金可能是很诱人的。 但你越能够克制这种冲动，债务减轻就会变得越容易和有意义。

2. 确定并购买合适的额外房产

这也是制定雪球债务策略时的关键因素。

一些投资者可能会被看似低于市场价的零售和办公物业所吸引。 但随着电子商务和远程办公的增长。 这些不景气的资产类别是否能像多家庭住房投资一样产生如此之多的现金流是值得怀疑的。

人们总是需要住的地方，越来越多的人正在迁移到成本更低、生活质量更高的小城市。

3. 融资

当您使用滚雪球债务策略购买出租物业时，这在很大程度上是另一个重要组成部分。 通常情况下，商业房地产贷款的条款会对借款人因提前偿还贷款或超额偿还定期还款而产生的情况进行惩罚。

获得商业房地产融资比你自己拥有的房屋更加困难，这也是为什么许多投资者选择将资本投入私募房地产交易的原因之一。

实际上，像Smartland这样的公司会对他们赞助的每一个多户投资进行保险以增加价值，然后在五年内进行再融资。 届时，投资的原始资本将被返还，让每个投资者都拥有他们每年继续产生被动收入的建筑物份额。

改进

使用借贷雪球策略投资房地产的第三个好处是随着时间的推移，该过程会得到改进。 这是因为使用债务滚雪球方法每个月都会创造一个积极的反馈循环，因为你会看到你的抵押贷款余额变得越来越小。

除了减少债务带来的心理好处。 债务滚雪球方法还允许您在努力实现长期目标时使用清晰且可衡量的步骤，即免费和清洁您的出租物业。

事实上，滚雪球债务策略采用了 SMART 模型的所有五个要素来设定目标：

• 具体的
• 可衡量的
• 可实现
• 相关的
• 定时

制定明确的目标被成功的商人和房地产投资者用来更快地赚更多的钱。

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如何使用债务雪球法用房地产早日退休

有两种不同的方式可以利用通过债务雪球法产生的现金流实现提前退休，如果您选择这样做的话。

方法一：按顺序偿还每笔抵押贷款

如果你已经投资房地产有一段时间了，可能已经拥有几个有抵押贷款的出租房产。 你可以使用雪球债务策略一个接一个地偿还抵押贷款。 最终直到你的房地产投资组合完全无债务。

这是一个在你扩大规模和增加房地产投资时使用的好策略。 考虑到贷款人通常会限制您名下的抵押贷款数量。 一次专注于还清一处房产很重要。 这样做，您可以将额外的现金流用于支付下一个房产的抵押贷款，并继续下去。

连续还清每笔抵押贷款可能比预留现金流以支付首付款以购买更多出租物业需要更长的时间。 然而，如果你已经在房地产行业有一定的经验，且想要在退休年龄前产生尽可能多的现金流，那么这种债务滚雪球的方法是理想的。

方法二：购买更多的出租物业

另一方面，如果你刚开始进行房地产投资，你可以利用一套出租房产的现金流购买更多的出租房产。 每增加一个物业，就会产生额外的现金流，缩短或增强了为额外的首付款存钱所需的时间。

举个例子，假设您开始投资于一个小型的多户住宅物业，每年经营费用和债务支付后可以带来25,000美元的现金流。 五年后，你将至少赚得12.5万美元用于第二个房产的首付款或投资于私募股权房地产投资。

这样几年后，只要您坚持计划，您将积累了25万美元作为第三个物业的首付款。 另外 125,000 美元来自您的第一笔投资，第二笔 125,000 美元是您从私募股权投资中收回的资本。 请记住，即使您的资本被收回，您投资的私募股权仍会产生被动收入。 这是因为您仍然拥有不动产的份额。

结论

一些房地产投资者认为债务是好的，因为他们可以用别人的钱购买更多的房产，同时使用抵押贷款利息支付作为税收减免。

虽然战略性地使用杠杆收购可产生收入的财产在短期内具有良好的商业意义，但事实仍然是您正在使用您赚取的现金流来支付银行利息。 通过使用滚雪球债务策略进行房地产投资，您的目标是最终支付给自己而不是贷方更多的钱。

可以肯定的是，债务滚雪球方法需要制定一个具有小增量目标的计划并年复一年地坚持下去。 一开始可能并不容易。 但是，您这样做的时间越长，它就会变得越容易，您就能越早利用房地产投资组合产生的收入提前退休

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