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许多有意投资房地产的投资者想要在这个行业中建立立足之地，但不确定从何处开始。 从历史上看，商业房地产的门槛一直很高。 前期资本成本可能很高，所以对于许多人来说，直接购买房地产是不可能的。
此外，那些投资房地产的人会发现，房地产投资是不流动的。 房地产不能像股票、债券和其他权益一样轻松地买卖。 因此，手头有现金的投资者往往对投资商业地产犹豫不决。 他们害怕如果有需要，就无法拿回这些资金用于其他目的。
对于这些投资者来说，一个很好的替代选择是考虑利用他们的退休账户投资房地产。 大多数人甚至不知道这是一个选项。 然而，通过退休账户进行投资有很多好处。
例如，更多的退休基金限制提前提取退休年龄之前的资金。 这意味着这些资金已经不流动了（除非投资者愿意支付高昂的提前提取罚款）。
在本文中，我们将介绍四种使用退休账户投资房地产的方法。
01 
考虑从您的401k账户中借款。
什么是 401K？
401k是一种由雇主赞助的退休账户。 它允许员工将他们税前收入的一部分投入到退休账户中。 截至2021年，美国国税局将个人的年度贡献上限设定为19,500美元。 对于50岁以上的人来说，每年还可以额外贡献6,500美元。
有时，雇主会根据一定的百分比或门槛额度进行匹配捐赠。 雇主的401k计划提供商随后允许投资者从各种投资工具中进行选择。 这些投资工具包括股票、债券、共同基金和现金等。
根据401k计划提供商的不同，个人可能可以从他们的401k账户中贷款。 美国国税局允许个人最多借款50,000美元或其401k账户余额的一半（以较低者为准）。 然后，您可以使用这笔贷款来投资房地产。
在使用401K进行房地产投资时，需要遵守一些规定。
当从401k账户中借款时，需要遵守一些规定。 例如，您必须在五年内偿还贷款，以保持资金的免税状态。
此外，您还需要支付贷款利息。 贷款利率通常等于或略高于基准贷款利率。 然而，您将支付的这些利息将会重新存入您的401K账户中。 这意味着借款人实际上是在向自己支付利息，因为他们将把这些资金重新投资到401K计划中。
与传统抵押贷款支付的利息不同，401k贷款支付的利息不可扣除。
02 
利用您的Roth IRA本金投资房地产
需要区分401k或传统IRA和Roth IRA的投资。 对于前者，使用税前美元进行投资。 这样做有效地降低了个人的调整后总收入，可以每年减轻他们的整体税收负担。
罗斯IRA
另一方面，您使用税后收入向 Roth IRA 做出贡献。 因此，美国国税局允许个人随意从他们的 Roth IRA 中提取本金，无需缴纳罚款、处罚或后续税款。
这使得Roth IRA成为那些已经多年投资于Roth IRA的人的绝佳选择。 “年份”是很重要的部分。 这是因为 Roth IRA 的投资额度有限制。 作为2021年的现行标准，美国国内税收法规规定，个人每年可以向Roth IRA账户中投入的金额上限为6,000美元。 截至2021年，个人最高可向Roth IRA账户缴纳6000美元，年满50岁及以上者可缴纳7000美元。
这意味着，一个想要使用其Roth IRA投资50,000美元于商业房地产交易的人，需要在此之前至少投资了8.5年。 这也假设他们每年都最大化了自己的 Roth IRA。
清楚地说：个人无法取出其在 Roth IRA 中获得的任何收入或盈利。 如果这样做会触发税款和罚款。 您只能从 Roth IRA 中撤回本金缴款。
这个规则有一个例外：个人可以从他们的 Roth IRA 中提取最多 $10,000 的本金和利息。 仅限于用于购买主要住所的投资目的。 这与投资商业房地产不同，因此适用不同的规则。
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通过自我导向的 IRA 投资实物
虽然在401k或Roth IRA中投资房地产在技术上是可能的。 在现实中，大多数人利用不同的方法利用他们的退休账户投资房地产。 他们使用“自我指导型个人退休账户”或SDIRA。
简而言之，自助式指导型IRA使个人在如何、何时以及何处投资其退休储蓄方面具有更大的自主权。 与传统的IRA或401k不同，它们往往会限制和规定人们的投资方式。 （即在传统股票、债券和其他公开交易的股票中），SDIRA 为一系列投资选择打开了大门。 透過自主式IRA（SDIRA），人們可以投資於房地產、私募股權、貴重金屬、加密貨幣等更多的投資選擇。
为了开始使用 SDIRA，个人必须首先将他们现有的 401K 或 IRA 转移到 SDIRA 中。 这只能通过将以前的雇主401k计划滚动到SDIRA中来实现，而不能通过当前雇主的401k计划实现（大多数人已经换过工作，并有各种计划需要转移或合并）。
新的 SDIRA 托管人可以帮助促进这种转移并提供必要的文书工作。
注意：并非所有自我指定的退休账户提供商都允许人们投资房地产。 因此，确保您选择的SDIRA提供房地产投资作为一项选择是很重要的。 你应该考虑一些明确设立来帮助促进房地产投资的SDIRA提供商。
一旦您将资金转入SDIRA账户，就可以用它们来投资房地产。 然而，您应该记住，SIDRA房地产投资涉及几个细微差别。 以下是投资者需要了解的内容：
- SDIRA托管人将不会提供有关房地产投资的指导。 因此，对于潜在的房地产交易，进行尽职调查是由个人投资者来负责的。
- 投资者必须与资产保持“独立的距离”。 换句话说，您不能居住在或积极管理该房地产资产。 您需要聘请第三方代表您管理该房地产资产。
- 您只能将该房地产资产用于投资目的，而不能用作主要住所、度假屋、商业用途等。
- 美国国税局禁止“被禁止人员”参与任何涉及SDIRA房地产投资的活动。 被禁止人员包括配偶、家庭成员、计划服务提供商和受托人，以及您至少拥有50％投票股份的任何实体（公司、合伙企业等）。 涉及“被禁止人员”的活动 – 如从家庭成员购买投资房产 – 将导致投资被视为“禁止交易”。 禁止交易可能导致资产被强制出售，同时面临高额税收和/或罚款。
- SDIRA的托管人将持有任何投资房产的所有权，而不是个人。 但是，它将代表个人持有。
- 这是为了确保投资者始终与投资资产保持独立距离。
- 如果个人直接通过SDIRA购买房地产资产（而不是使用其SDIRA投资于合作或基金中）。 账户持有人将希望有足够的储备资金来资助修理和维护。 作为该房地产资产的所有者，SDIRA也必须资助这些费用。
- 房地产投资所产生的收入，包括月度现金流和销售收益。 为了保持其税收递延状态，必须将其返回到SDIRA账户。 这意味着个人不能像传统（非SDIRA）房地产投资一样将收益收入自己的口袋中。
- 使用杠杆可能会产生税务问题。 美国国税局禁止SDIRA账户持有人为其投资账户相关的贷款提供个人担保。 非追索贷款可能是一个选择。 然而，这也可能触发“无关业务应税收入”（UBTI）规则，这些规则有其自己的税务影响。
- 因为自我管理的IRA不需要缴纳税款。 投资者将无法从拥有投资房地产所关联的传统税收优惠（如折旧）中受益。
04 
使用您的退休账户购买房地产投资信托（REIT）股票
那些想要逐渐尝试房地产投资的人可能需要考虑第四种方法。 使用他们的退休账户购买房地产投资信托（REIT）的股票。 REIT是指持有不同种类房地产资产的公开和非公开交易公司。
一些REIT是专业化的，专注于投资特定类型的产品（例如零售、多户住宅、工业等）。 或者是在特定的地理区域（例如东北部、中西部、东南部）投资。 投资 REIT 时，此人投资的是拥有该房地产的公司的股份，而不是该公司拥有的实际房地产资产。
你可以使用传统的401K和IRA轻松地投资于房地产投资信托(REITs)。 将退休账户转换为自助型个人退休账户（SDIRA）的人可以进行直接的房地产投资和REIT投资。
投资房地产投资信托基金的好处
REIT的主要好处在于它们提供了最大的灵活性和流动性。 进入门槛非常低。 个人可以购买单个股票，每股不到100美元，随时按照自己的资金情况进行投资，进入门槛非常低。
此外，低投资最低限额让人们可以选择投资多个不同的房地产投资信托基金（REITs）。 这是在投资任何一种资产类别时减轻风险的方法。
REIT股份易于买卖，具备很高的流动性。 与较大的投资、基金或个人拥有的房地产相比，REIT股票更易于购买和出售。 您可以像出售其他股票和债券一样无惩罚性地清算 REIT 股票。
使用您的退休账户投资房地产的原因
如上所述，利用退休金投资房地产的最受欢迎的方式。 投资者考虑使用他们的退休账户购买投资房产有许多原因。 这些原因包括：
更多控制投资决策.
如上所述，传统的401k和IRA计划限制个人使用某些投资工具。 正如上面提到的，传统的401k和IRA计划限制个人只能选择特定的投资工具。因此，许多人发现他们的退休资产组合过于集中在股票和债券上。 当您将这些账户转换为SDIRA时，它会为您提供更多的灵活性，使您能够将退休基金分配到房地产和其他选项中。
更大的投资组合多样性。
大多数退休顾问都建议人们将大部分投资集中在股票、债券、权益和现金的某种组合中。 很少有人会将资金投入到另类资产类别，因为他们认为这些投资更加具有风险。 结果，投资者将其投资组合置于股市每日的波动中，这种波动有时会很大。
这对那些计划在不久的将来退休的投资者尤其具有风险。 如果股市崩盘，退休账户的价值将暴跌，这对于计划近期退休的投资者来说尤其具有风险。这些投资者可能没有时间在他们计划的退休日期之前恢复这些损失。 投资房地产是一种很好的多元化投资方式，可以摆脱传统股票、债券和权益的波动性。
能力赚取免税收入。
SDIRA（自助个人退休账户）对房地产的投资产生的收益是免税的，这些收益将返回到SDIRA账户中。 这些资金可以一次又一次地重新投资，这有助于投资者比在税后获得较少总收益的情况下更快地增加他们的投资组合。
结论
虽然使用退休账户投资房地产可能看起来不寻常，但实际上比你想象的要普遍得多。 投资者已经做了几十年了。
您是想掌控自己财务未来的投资者吗？ 考虑今天投资房地产。 房地产是产生被动收入和保护财富免受经济波动影响的经过验证的方法。 而且，通过SDIRA账户这样做可以让投资者实现免税增长，这可以显著影响他们未来的财富。
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