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商业房地产可以是最好的投资之一。 仅仅因为它能带来循环的现金流、长期的房产升值和只有房地产投资者才能享受的税收优惠。 然而，房地产投资并不总是像看起来那么简单。
因此，在开始进行房地产投资之前，重要的是要从其他投资者犯过的错误中吸取教训。 这样做可以帮助您节省宝贵的时间和金钱。 同时，可以在避免其他投资者陷入的陷阱的情况下更快地建立您的商业房地产投资组合。
缺乏规划
前纽约洋基队接球手约吉·贝拉曾经说过：“如果你不知道自己要去哪里，你最终会到达另一个地方。”
在商业房地产中，那个“另一个地方”往往是一种每年表现不佳的投资。 这直到最终以低于原始购买价格的价格出售为止。
在购买房产之前，要制定一份出口策略，明确如何以及何时出售它。 例如，旨在最大化内部收益率的投资者知道随着时间的推移，由于货币时间价值的影响，该物业的内部收益率会降低。
知道五年或十年后想要达到的目标，可以更容易地制定商业计划。 通过制定计划，您还可以选择最适合您特定目标和目的的最佳投资策略。 随着多户住宅市场的表现，很容易一见到第一笔交易就急于跳进去。
然而，对潜在收购过程过于情感化可能会使您难以清晰地思考。 否则可能会导致不明智的投资决策。
分析和投资商业房地产需要大量的时间、精力、知识和资金。 总是最好耐心等待最好的机会出现，提供最大的现金流、最少的管理责任和最高的长期盈利能力
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独自完成一切
投资商业房地产与购买住房有很大的不同。 根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国有约300万活跃的房地产许可证持有人。 这可能是因为几乎任何人都能获得住宅房地产许可证来买卖房屋。
公正地说，有一些杰出的住宅房地产经纪人。 尤其是那些知道如何建立人脉并寻找最佳交易的经纪人。 但事实上，MLS提供了买家和卖家需要知道的每一条市场和销售数据。 在这种情况下，大大降低了有经验的住宅房地产经纪人的需求。
你不一定要独自做这件事
商业房地产完全不同。 有经验的商业房地产投资者从不试图独自行动并全权处理一切。 往往最有利可图的商业房地产机会是那些不向大众推销的机会。
成功的商业房地产公司具有成功的经验，可以组合私募房地产投资。 这些投资通常是易于进入、管理良好，并且符合投资者的长期目标。
一些经纪公司与那些愿意承担更高风险的投资者合作。 那些愿意将资金投入表现不佳的资产（如零售中心和办公楼）的投资者。
其他公司如Smartland专门帮助商业房地产投资者从多家庭物业的风险调整回报中获利。 这些专业人士拥有从头到尾监督项目所需的专业知识和建立的网络。 为有经验的商业地产投资者提供一站式投资体验。
想要开始商业地产？联系 Smartland 了解更多关于您可以在哪里投资的信息。
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选择错误类型的房产
有四种主要的商业房地产资产类别：多户住宅、工业、零售和办公室。 全球疫情和随之而来的经济衰退一般而言影响了所有的房地产资产类别。 然而，有些资产类别比其他资产类别受到更大的影响。
办公室和零售业
在美国的许多市场，写字楼和零售业仍在苦苦挣扎。 零售资产类别继续看到租户破产和店铺关闭。 由于越来越多的人在线购物，导致零售租金的空置率上升。
根据福布斯最近的一篇文章，在家工作正成为大多数企业的常态，远程工作成为永久性的。
多户住宅需求的上升
在未来四年内，预计约70％的劳动力将至少25％的时间远程工作。 同事们更快乐，工作效率也更高 最终，远程工作还意味着未来几年对办公空间的需求减少。
另一方面，现实生活中的商业房地产投资者绝大多数选择多户家庭作为今年投资的最佳房地产类型。
该资产类别受益于人们更频繁地在家，以及从城市迁移到郊区和二级市场，因为租户寻求更多负担得起的住房和更好的生活质量。
类似克利夫兰这样的城市，年租金中位数增长了6％，更多的人选择租房而不是购房。
虽然克利夫兰都会区的家庭收入中位数在过去一年里增长了超过7％。 租户占据的住房单位在克利夫兰市占总住房单位的55%。 很明显，越来越多的居民将租房作为一种永久的生活方式选项。
选择错误的物业管理公司
一项影响商业房地产投资盈利能力的关键因素是强大的物业管理。 优秀的物业管理公司可以帮助增加物业现金流。 可以增加物业的现金流，并在长期内产生更高的升值率，同时降低整体投资风险。
全方位服务的公寓管理
在多户住宅领域，提供全方位服务的公寓管理包括营销、租赁和 24 小时维护。 线上和线下的多渠道营销用于尽快接触尽可能多的潜在租户。
选择最合格租户的租户筛选包括信用和背景调查、租赁历史报告和收入/就业证明。
租赁单元后，使用尖端的物业技术和交互式管理软件通过在线支付租金、处理维护请求以及与员工和业主/投资者沟通来改善现金流。
内部维护专家全天候提供 24/7 服务，以快速且经济高效地处理供暖和制冷、电气和管道维修。 通过为租户提供尽可能最好的租赁体验，随着租户年复一年地续租，将入住率保持在接近 100% 的水平将变得更加容易。
降低员工流失率
一家良好的物业管理公司让租户流失率降低的另一种方式是提供租户所寻求的特色和便利设施。千禧一代和Z一代的个体占据了如今公寓居民的大部分比例。
多家庭物业经理提供功能，以帮助吸引和增加这个关键租户人口的租户保留率。 最有吸引力的便利设施包括宠物友好公寓、智能技术，如家庭自动化和虚拟助手、节能的气候控制功能以及远程控制门锁等安全功能。
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未能尽职调查
许多商业房地产投资者常犯的另一个常见错误是忽视执行足够的尽职调查。 尽管当买家众多而好房产稀缺时会很诱人去走捷径，但这样做是不可取的。 只进行肤浅的尽职调查可能会在交易完成后产生重大问题。
商业房地产尽职调查涉及审核物业的财务表现、物业的物理状况，以及建筑所处的宏观环境。
财务尽职调查
财务尽职调查包括分析物业的财务报表。 例如租金清单、损益表、资产负债表、净现金流量表以及资本支出历史记录等。 尽管许多卖家可能会对此要求犹豫不决。 要求卖方提供最近的纳税申报表副本总是一个好主意。 您可以使用这些申报表将损益表显示的收入与实际向美国国税局报告的收入进行比较。
评估物理状况
在检查物业的物理状况时，买家应该检查每个公寓单元，无论是否已被占用。 他们还应该检查任何机械系统，如供暖和冷却、电气和管道，最后当然也要检查所有的公共区域，如停车场和绿化空间。
地段，地段，地段！
最后，在进行商业房地产尽职调查时，要仔细查看建筑所处的区域。
分析就业和人口趋势，同一细分市场中类似物业的占用率，以及即将上市可能会影响供求的新产品。 审核当地的区域规划条例，并确保物业在检查条件到期之前符合贷方的承保要求。
使用错误的估值指标
不准确的物业估值可能会高估回报或低估常规运营费用，这可能会造成损害。 通常情况下，这些估值会导致投资者支付比物业实际价值更高的价格。 虽然销售价格是一个需要关注的重要数字。 投资者应该同样关注估值指标，如可比销售、总租金乘数和资本化率。
可比销售
可比销售法考虑了你所投资的物业的关键特征。 例如，建筑总面积和地块面积、单位数量和单位混合比、建筑类型和建造日期，以及智能家居技术等设施。 接着，进行可比销售分析，以确定在相同的子市场或邻近区域内最近销售的类似物业。
总租金乘数 (GRM)
总租金乘数 (GRM) 是多户家庭投资者使用的一种快速简便的估值方法。 要计算 GRM，只需将房产价格除以产生的总租金收入即可。 例如，如果一幢公寓大楼的总毛年租金收入为50万美元，而该物业的要价为400万美元。 毛租金乘数将会是8.0。
一般而言，GRM 越低，投资就越有吸引力。 这通常是房产产生的收入高于购买价格的结果。 然而，总租金倍数不考虑物业的运营费用。
资本化率
资本化率是多户投资者用来比较同一市场中类似房产的潜在回报的另一种计算方法。 根据经验。 在其他条件相同的情况下，资本化率越高，投资可能越好。
资本化率的计算方法是将房产的净营业收入 (NOI) 除以房产价值或要价，即总收入与正常营业费用（融资除外）之间的差额。 例如，如果一座价值400万美元的公寓楼产生250,000美元的净经营收入，其资本化率将为0.0625或6.25%。
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只关注投资回报
当商业地产投资者使用财务指标来评估潜在物业表现时。 通常情况下，商业房地产投资者使用财务指标来评估潜在的物业表现，他们往往会过分关注投资回报率（ROI）。
虽然投资回报率（ROI）是财务表现的重要指标。 该计算未考虑货币的时间价值或定期现金流量的时间。 正如所有有经验的投资者所知，未来五年每年收到 250,000 美元与在五年结束时一次性收到 125 万美元之间存在很大差异。
由于成本、利率和税率的变化，投资者等待投资回报的时间越长，就越难准确预测项目回报。
精明的商业房地产投资者不是主要关注投资回报率，而是考虑经常性现金流、房地产价值的长期潜在升值，并计算内部收益率 (IRR) 来预测年化收益率和预期未来商业房地产投资的现金流量。
低估维修和翻新的成本
最后但肯定不是最不重要的，投资者在商业房地产中犯的另一个错误是低估修理和翻新的成本。
您可能听说过这样一句话，您不能既吃蛋糕又吃蛋糕。 以低于市场价出售的房产通常具有大量的延迟维护或具有修复成本的重大缺陷。 所有这些都非常难以准确估算。 在您不知不觉中，一笔看似纸上谈兵的交易最终可能会产生低得多的回报。 仅仅是因为购买和装修成本高于预期。
然而，如果你知道该在哪里寻找，仍有一些非常有利可图的机会。
成功的多家庭开发商，如Smartland，已经掌握了寻找和提取隐藏价值的艺术，而市场上大多数其他参与者却没有做到这一点。 一旦公寓大楼完成翻新，最先进的技术将安装在每个建筑中，为居民提供他们所期望的体验。
因此，租金更高，租期更长，资本回报率更高。
结论
投资商业房地产可以带来财务上的回报。 当然，前提是您在最大化潜在回报时尽一切可能减少风险。 通过与像Smartland这样经验丰富的私募股权公司投资于现成的多户住宅物业，投资者可以避免这八个常见的错误。
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