理解房地产投资回报度量标准

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介绍

被动房地产投资者通常会发现自己会被各种要考虑的交易所淹没。 理解每个购买投资物业的机会需要时间。 评估交易是艺术和科学的结合。 理解当地市场的细微差别、竞争等是艺术。 科学部分包括深入研究数字，并解析每个交易的投资回报率。

评估交易回报潜力的方法有很多。一些最常见的房地产投资回报指标，如现金回报率、年均回报率、股本倍数和内部收益率（IRR），计算方式各不相同。此外，这些数字对投资者的意义可能会因其具体的投资目标而有所不同。

在本文中，我们将介绍用于评估商业房地产回报的最常见的指标。

用于评估商业房地产回报的四个最常见指标是：

1. 现金流回报率 (CoCR)

现金流回报率是指基于投资金额计算的年回报率。 其公式如下：

年现金流是通过净营业收入（NOI）减去运营费用计算得出的。

以下是一个简单的例子：

年现金流 = 10,000美元
总投资金额 = 100,000美元

现金流回报率 = 10,000美元 / 100,000美元 = 10%的现金流回报率 (CoCR)

现金流回报率是许多投资者首选的度量标准。 这是因为它可以让投资者轻松地将房地产交易与其他投资选择进行比较。 例如，在同一时期的股票表现。

需要注意的是，现金流回报率用于表示交易的整个寿命周期内的平均回报率。 因此，许多潜在投资者将看到广告中提供的现金流回报率范围，例如10-12%。 任何特定年份获得的实际现金流回报率取决于净营业收入和费用，这些收入和费用可能会因年份而异。

此外，现金流回报率并未计算出售交易时所获得的任何利润。 例如，使用上述示例，如果赞助商出售物业并在销售时向投资者赚取另外50,000美元，则现金流回报率并不包括这些收益。 如果销售收益被计入。 那么这将会增加总投资回报。

同样的，现金流回报率的另一个局限性是现金流。 在持有期早期赚取的任何现金流，可能比在增值改进后赚取的现金流少。 这使得投资者有必要查看整个投资生命周期内的目标分配计划。 如果某人在投资的前几年查看CoCR，可能会发现其回报不如持有期后半段的吸引人。

2. 年均回报率 (AAR)

AAR（平均年回报率）被定义为交易终结时所有现金流量的总和除以投资年限。 AAR的公式如下：

总利润包括总现金流（净经营收入减去运营费用）以及出售投资房产所得的任何收益。

例如：

每年现金流 = $5,000
销售收益= $100,000
总投资金额 = $100,000
持有期 = 5年

总利润：$5000 x 5年 = $25,000 + $100,000（销售收入）
总收益 = 125,000美元

因此:

年均回报率（AAR） = （$125,000 / $100,000）/ 5年
AAR = 0.25 或 25%

年均回报率（AAR）通常使用3年、5年或10年的期间进行计算。

值得注意的是，AAR并不等同于年化总回报。 年化总回报捕捉复利的效应，而AAR不会。

例如，一个交易在第一年可能损失了50%的价值。 1. 然而，在第二年它可能有100％的回报。 2. 这是在物业改善后的情况。 这意味着每年的AAR为25％，尽管投资者实际上没有“赚到”任何东西；他们仅在第二年结束时收回了本金。 2. 在这种情况下，经过两年后的年化总回报率将为0%。

3. 股权倍增率 (EM)

股权倍增率（Equity Multiple，EM）定义为在投资周期结束时的投资累积倍数。 其公式如下：

例如：

总利润= $125,000
总投资金额 = $100,000

EM = ($125,000 + $100,000) / $100,000
EM = $225,000 / $100,000 = 2.25x

简单来说，另一种表示2倍的方法是你刚刚翻了一倍的钱。 你也可以说你收回了最初的投资，再加上100%的收益。

使用股权倍增率的一个好处是它考虑了所有收入来源。 这包括房地产的未来价值（销售价格）、现金流分配以及支付的任何资本利息或优先回报。

在使用股权倍增率时需要注意的一个关键因素是，它并不告诉你赚取投资回报所需的时间。 例如，有人可能会认为在8年内赚取3.25倍的投资回报并不像在短短4年内赚取2.5倍的回报那样有吸引力。

4. 内部收益率 (IRR)

相对于今天介绍的其他房地产投资回报指标，IRR是迄今为止最难理解的。 这是因为IRR建立在经济学原理“货币时间价值”的基础之上。

实质上，货币时间价值原理假设今天赚到的一美元比未来赚到的一美元更有价值。 这是因为随着时间的推移，通货膨胀会削弱这一美元的价值。 此外，赚取这笔钱的时间越晚，就会伴随着机会成本。

简而言之，尽管内部收益率是最难计算的回报指标，但它也是最全面的。 这是因为内部收益率考虑了每一美元利润的获得时间，并相应地进行了会计核算。 一个人赚到钱的时间越早，他们就越早可以重新投资并让这笔钱再次发挥作用。

内部收益率的“教科书”定义是，它是一种贴现率，可以为所有未来现金流的流入产生净现值为零的结果。

很少有人会使用笔和纸计算内部收益率。 这太过复杂了。 相反，人们通常会使用Excel或投资计算器来计算内部收益率。

了解内部收益率最好的方法是通过观察一些情景来加深理解。

情景A。

初始投资 = $100,000。
持有期间获得的现金流 = $0。
出售收入 = $200,000。
持有期 = 5年。

在这种情况下，利润将是$100,000，或者是2倍的收益。

情景B

初始投资 = $100,000。
持有期间的现金流 = 每年$5,000。
第2年进行现金流再融资 = $50,000
出售收入 = $130,000
持有期 = 5年。

在这两种情况下，总利润都相同：即在5年的持有期结束时为$200,000。 然而，在A情景中，这笔钱会在第五年结束时退还给投资者。 在B方案中，该现金流将逐步返还给投资者，包括第3年返还55,000美元。

这意味着A方案的内部收益率为14.9％，B方案的内部收益率为20％。这是一个相当惊人的内部收益率的增加，因为两笔交易的持有期和总利润都相同。 然而，B方案中的内部收益率更高，是因为投资者更早地获得了回报。

内部收益率通常被认为是投资指标的“黄金标准”，但它也有其局限性。 请看下面的例子。

首先，发起人可以轻易地操纵内部收益率。 例如，他们可以承担额外的债务来提高内部收益率。 如果赞助商在市场调整中变得过度杠杆化，这可能会成为一个问题。 这可能会清零投资者的股权并导致内部回报率暴跌。

同样地，赞助商可能会获得短期信贷以延迟进行出资要求。 这样做就会延迟“已承诺”的资本投资。 这会缩短“投资”期间。 因此，提高了内部回报率。

其他重要考虑因素

以下是一些其他重要的考虑因素，用于帮助被动投资者理解这些不同的指标。

• 这些房地产投资回报指标各自都有其局限性。 其中许多局限性已经在上面讨论过了。
• 许多赞助商经常向投资者宣传其投资物业交易承诺可以获得“两位数回报”，并且使用平均年化回报时，通常情况下确实如此。 潜在投资者需要澄清赞助商是指的CoC两位数回报还是AAR两位数回报，因为实际利润方面这两个数字相差巨大。
• 在投资稳定的投资物业时，应查看其历史表现和当前年回报与赞助商的预测之间的比较。除非赞助商计划进行重大资本改进，否则年度之间不应有重大差异。如果有差异，请要求赞助商解释为什么得出这些结论。
• 实现特定回报通常取决于赞助商在投资物业上负担了多少债务。 通常情况下，抵押贷款利率（受当前利率影响）将影响交易的盈利能力。
• 投资者还将比较这些指标与预期的“资本化率”或“资本化率”。 投资物业的资本化率是净营业收入（NOI）除以购买价格的比率。 资本化率不考虑任何抵押贷款，因此，当前利率在计算资本化率时没有使用现金回报率时那么重要。

哪种房地产投资回报指标是“最好”的？

自然而然，大多数投资者都想知道这些指标中哪一个是最好的。 然而，在实践中，没有一种指标本质上比其他指标“更好”。 每个都有其自身的重要性，所有这些方面都应该与其他方面结合使用。

投资者在实现自己的目标时，利用这些指标也非常重要。 例如，有些人可能更喜欢获得更大的总回报（EM），而不考虑回报获得的时间（较低的IRR）。

有独特的原因偏爱在某个时间获得回报而不是其他时间，特别是与税收节省策略相关的情况下。 例如，某人可能承载着与某一资产折旧相关的巨额亏损，可能需要尽早将这种折旧应用于其他被动收入。 另一位投资者可能期望在未来几年内从一个税收档位转移到另一个，因此可能更喜欢在以后的某个时间赚取一笔一次性的收入。

无论如何，投资者必须了解这些指标的计算方法，以便自信地评估交易。 了解每个指标的细微差别将使投资者能够从好的交易中挑选出更好的交易。 此外，他们将能够完全避开潜在的不良交易。

结论

如果您有兴趣赚取被动收入，一个很好的开始方式是投资房地产。 许多发起人允许人们以只有25000美元到50000美元的资金进行投资。 根据交易类型的不同，一些投资者将能够在持有期内翻倍（甚至更多）地增加他们的投资回报。

关键是与一位经验丰富、信誉良好的发起人合作进行投资。

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