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Introducción.
Los inversores inmobiliarios pasivos a menudo se encontrarán abrumados con diversas ofertas para considerar. Comprender cada oportunidad de comprar una propiedad de inversión puede llevar tiempo. Evaluar acuerdos es una combinación de arte y ciencia. Comprender los matices del mercado local, la competencia, etc. es el arte. La ciencia implica profundizar en los números y descifrar el retorno de inversión de cada acuerdo.
Hay muchas formas de evaluar el potencial de retorno de una inversión. Algunas de las métricas de retorno de inversión más comunes en el sector inmobiliario. Tales como el retorno en efectivo, el retorno anual promedio, el múltiplo de capital y la TIR (tasa interna de retorno), se calculan de manera diferente. Además, estos números pueden ser más o menos importantes para un inversor dependiendo de sus objetivos de inversión específicos.
En este artículo, examinamos las métricas más comunes utilizadas para evaluar los retornos de inversión en el sector inmobiliario comercial.
Las cuatro métricas más comunes utilizadas para evaluar los retornos de inversión en el sector inmobiliario comercial.
1.Retorno en efectivo (CoCR)
El CoCR se define como el retorno anual basado en la cantidad de dinero invertida. La fórmula es la siguiente:
El flujo de caja anual se calcula tomando el ingreso neto operativo (NOI) y restando los gastos operativos.
Aquí hay un ejemplo simple.
Flujo de caja anual = $10,000
Inversión total = $100,000
CoCR = $10,000 / $100,000 = 10% CoCR
El CoCR es la métrica preferida por muchos inversores. Esto se debe simplemente a que les permite comparar fácilmente un acuerdo de bienes raíces con otras alternativas de inversión. Por ejemplo, el rendimiento de una acción durante el mismo período.
Cabe señalar que el CoCR se utiliza para expresar los rendimientos promedio durante la vida útil del acuerdo. Por lo tanto, muchos inversores potenciales verán ofertas anunciadas con CoCR que se proporcionan como un rango, como por ejemplo del 10 al 12%. El CoCR real obtenido en cualquier año determinado depende del ingreso neto operativo y los gastos, los cuales pueden variar de un año a otro.
Además, el CoCR no tiene en cuenta ninguna ganancia obtenida en la salida de la operación. Por ejemplo, utilizando el ejemplo anterior, si el patrocinador vende la propiedad y los inversores obtienen otros $50,000 al momento de la venta, el CoCR no captura esos ingresos. Si los ingresos de la venta estuvieran incluidos. Esto amplificaría el retorno total de la inversión.
En ese mismo sentido, otra limitación del CoCR es el flujo de caja. Cualquier flujo de caja que se genere al principio del período de tenencia puede ser menor que lo que se genera después de realizar mejoras que agregan valor. Esto hace que sea imperativo que los inversores miren el cronograma de distribución objetivo a lo largo de la vida de la inversión. Si alguien mira el CoCR en los primeros años de una inversión, puede parecer menos atractivo que en la segunda mitad del período de tenencia.
2.Retorno Promedio Anual (RPA)
El RPA se define como el retorno total promediado a lo largo de la vida de una operación. La fórmula para el RPA es la siguiente:
La ganancia total incluye el flujo de caja total (ingresos netos operativos menos gastos operativos) así como cualquier ingreso obtenido de la venta de la propiedad de inversión.
Por ejemplo:
Flujo de caja anual = $5,000
Ingresos de la venta = $100,000
Inversión total = $100,000
Período de retención = 5 años
Ganancia total: $5,000 x 5 años = $25,000 + $100,000 (procedentes de las ventas)
Ganancia total = $125,000
Por lo tanto:
AAR = ($125,000 / $100,000) / 5 años
AAR = 0.25 or 25%
El AAR generalmente se calcula utilizando un período de 3, 5 o 10 años.
Vale la pena señalar que el AAR no es lo mismo que el rendimiento total anualizado. El rendimiento total anualizado captura los efectos de la capitalización o el interés compuesto, mientras que el AAR no lo hace.
Por ejemplo, un acuerdo puede perder el 50% de su valor en el año… (falta completar el año, por favor proporcione el año para completar la oración). 1. Sin embargo, puede tener un retorno del 100% en el año… (nuevamente, necesito que me proporciones el año para completar la oración). 2. Esto es después de que se hayan realizado las mejoras en la propiedad. Esto sería un informe AAR del 25% por año, aunque el inversor en realidad no ha «ganado» nada; simplemente ha recuperado su inversión al final del año. 2. En este caso, el rendimiento total anualizado sería del 0% después de dos años.
3. Múltiplo de Equidad (EM)
El «equity multiple» o EM se define como el múltiplo acumulado de tu inversión al final de un ciclo de inversión. La fórmula es la siguiente:
Por ejemplo:
Ganancia total = $125,000
Inversión total = $100,000
EM = ($125,000 + $100,000) / $100,000
EM = $225,000 / $100,000 = 2.25x
En términos simples, otra forma de decir que algo tiene un múltiplo de 2x es que simplemente duplicaste tu dinero. También podrías decir que recuperaste tu inversión inicial, más un 100%.
Uno de los beneficios de usar el Método de Equivalencia Patrimonial (EM) es que tiene en cuenta todas las fuentes de ingresos. Esto incluye el valor futuro de la propiedad (el precio de venta), las distribuciones de flujo de efectivo y cualquier interés o rendimiento preferencial pagado sobre el capital.
Una consideración clave al utilizar el Método de Equivalencia Patrimonial (EM) es que no te indica cuánto tiempo te llevó ganar ese rendimiento sobre tu inversión. Por ejemplo, se podría argumentar que un múltiplo de 3.25x obtenido en 8 años no es tan atractivo como un acuerdo que genera un múltiplo de 2.5x en solo cuatro años.
4. Tasa Interna de Retorno (TIR)
La TIR es, con mucho, la métrica de inversión más difícil de entender en comparación con las otras métricas de rendimiento de inversión en bienes raíces presentadas aquí hoy. Esto se debe a que la TIR se basa en el principio económico conocido como el «valor temporal del dinero».
Básicamente, el principio del valor temporal del dinero supone que un dólar ganado hoy es más valioso que un dólar ganado en el futuro. Esto se debe a que con el tiempo, la inflación reduce el valor de ese dólar. Además, existen costos de oportunidad asociados con ganar ese dinero más tarde en el tiempo.
En resumen, aunque la TIR es la métrica de retorno más difícil de calcular, también es la más completa. Esto se debe a que tiene en cuenta cuándo se gana cada dólar de ganancia y lo contabiliza en consecuencia. Cuanto antes alguien gane ese dinero, antes podrá reinvertirlo y poner ese dinero a trabajar de nuevo.
La definición «clásica» de la TIR es que es una tasa de descuento que genera un valor presente neto (VPN) de cero para todas las corrientes de flujo de efectivo futuras.
Rara vez alguien calcula la TIR usando lápiz y papel. Es simplemente demasiado complicado. En cambio, generalmente las personas utilizan Excel o una calculadora de inversión para calcular la TIR.
La mejor manera de entender la TIR es mirando algunos escenarios.
Escenario A
Inversión inicial = $100,000
Flujo de caja ganado durante el período de tenencia = $0
Procedentes de la venta = $200,000
Período de tenencia = 5 años
En este caso, la ganancia sería de $100,000 o un múltiplo de 2x.
Escenario B
Inversión inicial = $100,000
Flujo de caja durante el período de tenencia = $5,000 por año
Refinanciamiento en efectivo en el año 2 = $50,000
Procedentes de la venta = $130,000
Período de tenencia = 5 años
En ambos escenarios, la ganancia total fue la misma: $200,000 al final del período de tenencia de 5 años. Sin embargo, en el Escenario A, ese dinero se devuelve a los inversores al final del Año 5. En el Escenario B, ese flujo de caja se devuelve a los inversores incrementalmente, incluyendo un retorno de $55,000 en el Año 3.
Esto se traduce en una TIR del 14.9% para el Escenario A y una TIR del 20% para el Escenario B. Este es un salto bastante dramático en la TIR, ya que ambos acuerdos tuvieron el mismo período de tenencia de 5 años y la misma ganancia total. Sin embargo, la TIR en el Escenario B es más alta porque los inversores recibieron sus retornos más pronto.
La TIR, a menudo considerada como el «estándar de oro» de las métricas de inversión, tiene sus propias limitaciones. Considera lo siguiente.
En primer lugar, los patrocinadores pueden manipular fácilmente la TIR. Por ejemplo, pueden asumir deudas adicionales para aumentar la TIR. Esto puede ser problemático si el patrocinador se apalanca demasiado en medio de una corrección del mercado. Esto puede eliminar el capital de los inversores y hacer que la TIR disminuya rápidamente.
De manera similar, los patrocinadores pueden obtener facilidades de crédito a corto plazo para retrasar la realización de llamadas de capital. Al retrasar la inversión de capital «comprometido». Esto acorta el período de «inversión». Por lo tanto, aumentando la TIR (tasa interna de retorno).
Otras consideraciones clave
Aquí hay algunas consideraciones clave adicionales para los inversores pasivos que intentan comprender estas diferentes métricas.
- Cada una de estas métricas de retorno de inversión inmobiliaria tiene sus propias limitaciones. Muchas de esas limitaciones ya se han discutido anteriormente.
- Muchos patrocinadores a menudo presentarán a los inversores la promesa de que sus acuerdos de inversión en propiedades generan «rendimientos de dos dígitos», y cuando se usa la AAR, esto a menudo es cierto. Los posibles inversores querrán aclarar si el patrocinador se refiere a rendimientos de doble dígito en términos de retornos de efectivo (CoC) o retornos anuales compuestos (AAR), ya que los números difieren significativamente en términos de ganancias reales.
- Al invertir en una propiedad de inversión estabilizada, es importante examinar su rendimiento histórico y los retornos anuales actuales en comparación con las proyecciones del patrocinador. A menos que el patrocinador tenga planes de hacer mejoras de capital significativas, no debería haber una diferencia importante año tras año. Si la hay, es importante preguntar al patrocinador por qué han llegado a esas conclusiones.
- Lograr ciertos rendimientos a menudo depende de cuánta deuda el patrocinador asuma en la propiedad de inversión. A menudo, la tasa hipotecaria (influida por la tasa de interés actual) afectará a la rentabilidad de una inversión.
- Los inversores también compararán estas métricas con la «tasa de capitalización» o «cap rate» anticipada. La tasa de capitalización para una propiedad de inversión es el Ingreso Neto Operativo (NOI) dividido por el precio de compra. Las tasas de capitalización no tienen en cuenta ninguna hipoteca y, por lo tanto, las tasas de interés actuales no tienen tanto peso como lo harían en el cálculo del CoCR.
¿Qué métrica de retorno de inversión en bienes raíces es la «mejor»?
Naturalmente, la mayoría de los inversores querrán saber cuál de estas métricas es «la mejor» en la que enfocarse. Sin embargo, en la práctica, ninguna es inherentemente «mejor» que las demás. Cada una es importante por sus propias razones y todas deberían ser utilizadas en conjunto con las demás.
También es importante para los inversores utilizar estas métricas en el contexto de sus propios objetivos. Por ejemplo, alguien puede preferir ganar un retorno total más grande (EM), independientemente de cuándo se gane ese retorno (IRR más bajo).
Puede haber razones únicas para preferir ganar retornos en un momento u otro, especialmente en lo que respecta a estrategias de ahorro de impuestos. Por ejemplo, alguien puede estar llevando adelante una gran pérdida relacionada con la depreciación de un activo y puede necesitar aplicar esa depreciación a otros ingresos pasivos antes que tarde. Otro inversor puede esperar moverse de un rango de impuestos a otro en unos pocos años, y por lo tanto, puede preferir ganar una suma global en una fecha posterior.
En cualquier caso, los inversores deben entender cómo se calculan estas métricas para evaluar las ofertas con confianza. Comprender los matices de cada uno permitirá a los inversores separar las buenas ofertas de las grandes ofertas. Además, podrán evitar por completo las posibles malas ofertas.
Conclusión
Si estás interesado en ganar ingresos pasivos, una excelente manera de comenzar es invirtiendo en bienes raíces. Muchos patrocinadores permiten a las personas invertir con tan solo $25,000 a $50,000. Dependiendo del tipo de transacción, algunos inversores podrán duplicar su dinero (¡o más!) durante el período de retención.
La clave es invertir con un patrocinador experto que tenga un historial comprobado.
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