Tabla de contenidos
Cómo hacer que su cartera de bienes raíces esté a prueba de recesiónCómo hacer que su cartera de bienes raíces esté a prueba de recesión
Minimizar el tiempo de inactividad de la unidad
Renovar la propiedad de las unidades
Contactos de proveedores de reacondicionamiento
Diversificar la cartera de alquileres
Considerar el tipo de producto.
Aprovechamiento de la tecnología
Identificar impulsores de ingresos adicionales
Optimizar el apalancamiento
Optimizar el apalancamiento
Los bienes inmuebles "en dificultades" suelen estar en excelentes condiciones, pero en cambio tienen un capital en dificultades como resultado de que el patrocinador está demasiado apalancado. Al invertir en un fondo en lugar de invertir directamente en un acuerdo individual, el patrocinador tiene más control sobre cómo se asignan esos fondos y puede optimizar el apalancamiento en consecuencia.
Identifica eficiencias que minimicen el tiempo de inactividad de las unidades
En los primeros días de Smartland, invertimos casi exclusivamente en viviendas unifamiliares dispersas en diferentes ubicaciones. Compramos viviendas unifamiliares en diferentes vecindarios y mercados. Luego renovamos estas propiedades antes de arrendarlas y mantenerlas para obtener flujo de efectivo o venderlas a inversionistas o propietarios. Hicimos esto miles de veces y a través de ese proceso aprendimos lo ineficiente que puede ser la residencia dispersa en sitios diferentes. Identificamos las diez principales ineficiencias, lo cual nos llevó a invertir en propiedades multifamiliares donde podíamos invertir en unidades a gran escala.
Al invertir en propiedades multifamiliares, aplicamos lo que habíamos aprendido al invertir en miles de viviendas unifamiliares. Identificando eficiencias de ejecución relacionadas con la renovación. Podíamos comprar materiales a gran escala, como pintura, pisos, accesorios, y negociar compras a granel con descuento con distribuidores grandes como Home Depot. De esta manera, cuando las unidades se desocupan, podemos actuar rápidamente. No necesitamos preocuparnos por combinar colores de pintura, ya que utilizamos el mismo color de pintura en todas las unidades. Estos tipos de eficiencias nos permiten preparar las unidades para alquilar más rápido y con menos tiempo de inactividad. Con menos tiempo de inactividad, esto también significa más flujo de efectivo, y más flujo de efectivo crea una oportunidad para hacer que su cartera de bienes raíces sea resistente a las recesiones.
Renovar las unidades correctamente
Algunos inversionistas de valor añadido solo parcharán ciertos problemas. Lo cual, en nuestra opinión, solo conduce a más trabajo y gastos en el futuro. Prefieren hacer lo mínimo necesario para aumentar los alquileres lo más rápido posible. Se enfocan en la estética, lo cual es bueno, pero no van más allá de ese nivel superficial. Como nuestro objetivo es aumentar los alquileres rápidamente y mantenerlos a largo plazo, preferimos un enfoque más sistemático y a largo plazo.
En Smartland, renovamos todas las unidades adecuadamente. Si esto significa desmantelar las unidades hasta los montantes, eso es lo que haremos. No tomamos atajos. Aplicando los procesos de renovación de Smartland que desarrollamos en nuestro negocio de viviendas unifamiliares. Hacer el trabajo correctamente no significa mayores gastos de capital al principio.
omo luminarias que se pueden controlar mediante una aplicación en el teléfono (a nuestros residentes les ENCANTA esta función) o al instalar altavoces de control remoto en cada habitación de un apartamento (esto asombra a nuestros residentes). Nuestro retorno de inversión basado en los ingresos adicionales que podemos obtener de los alquileres supera el costo.
Además, al renovar adecuadamente las unidades desde el principio, sabemos que nuestros costos operativos a largo plazo serán más bajos. Simplemente porque pasaremos menos tiempo haciendo reparaciones costosas en el futuro.
Enlace relacionado: Inversión multifamiliar: agregando valor agregando servicios
Reacondicionar los contactos de proveedores
Muchos patrocinadores adquirirán una inversión de valor añadido en la cual supervisarán la construcción inicial. Sin embargo, luego mantienen todos los demás contratos existentes tal como están. Esto puede incluir la empresa de paisajismo o remoción de nieve, la empresa de servicios de piscina, el administrador de la propiedad, el corredor de arrendamiento y más. Cuando invertimos en una propiedad, una de nuestras primeras prioridades es revisar cada contrato de proveedor con detenimiento. Nuestro modelo de negocio analiza si estos contratistas son adecuados y, de ser así, si las condiciones del acuerdo actual se alinean con los estándares del mercado. Si no es así, renegociamos todos los contratos para optimizar la prestación del servicio y, a su vez, optimizar los retornos para nuestros inversores.
Diversificar tu cartera de alquileres
Una de las mejores formas de protegerse contra una recesión es diversificar tu cartera de alquileres. Esto puede ser una diversificación por geografía y/o tipo de producto.
En Smartland, hacemos ambas cosas.
Nuestras inversiones generalmente se concentran en dos áreas: realizamos inversiones de valor añadido en el mercado del Medio Oeste y supervisamos desarrollos desde cero en el área de Florida del Sur. La primera es una vaca lechera en términos de flujo de efectivo; la segunda ofrece apreciación en valor. Si un mercado sufre una recesión, el otro puede seguir sosteniendo la cartera y viceversa. Invertimos en multifamiliares en ambas regiones y continuamos manteniendo una cartera de residencias dispersas como medio de diversificación adicional.
Considerar el tipo de producto.
Existen algunos tipos de productos inmobiliarios comerciales que, francamente, tienen un mejor rendimiento que otros durante períodos de incertidumbre económica. Como hemos presenciado durante la crisis de COVID, el valor de los activos multifamiliares se mantuvo sólido. Esto fue, al menos en parte, el resultado de que el gobierno federal emitió cheques de estímulo que presumiblemente ayudaron a las personas a pagar su alquiler. Las oficinas, el comercio minorista y la hostelería no han tenido tanto éxito.
Los multifamiliares también tuvieron un buen desempeño durante la recesión de 2008-2010. Muchas personas que, desafortunadamente, se vieron obligadas a vender o enfrentar ejecuciones hipotecarias en sus hogares optaron por alquilar en su lugar. Familiares y amigos se mudan juntos a apartamentos compartidos. Cualquier vacante natural causada por la recesión fue ocupada por aquellos que necesitaban alquilar hasta que se recuperaron nuevamente. En última instancia, todos necesitan un lugar para vivir, y como tal, los multifamiliares tienden a tener un buen desempeño independientemente de las recesiones económicas.
Enlace relacionado: ¿Cómo saber si se avecina una recesión de bienes raíces?
Aprovechamiento de la tecnología
Implementar nuevas tecnologías requiere una inversión inicial, pero una vez que las tecnologías están en funcionamiento, pueden ayudar a optimizar los sistemas y los procesos. Por ejemplo, cuando la pandemia golpeó por primera vez, muchas personas dudaban en visitar unidades de alquiler. Los propietarios de propiedades con habilidades tecnológicas pudieron alquilar unidades más rápidamente al ofrecer recorridos virtuales o visitas autoguiadas a través del uso de tecnología de cerraduras inteligentes. Toda la documentación podría ser firmada electrónicamente, evitando la necesidad de que un cliente potencial se encuentre cara a cara con un corredor de arrendamiento.
Hoy en día, existen innumerables formas de aprovechar la tecnología, mucho más allá del arrendamiento de propiedades. Los programas de software se pueden utilizar para agilizar las solicitudes de reparación y mantenimiento. Por ejemplo, esto se traduce en resultados más rápidos y inquilinos más satisfechos que tienen más probabilidades de permanecer incluso cuando se enfrentan a una recesión.
Identificar comodidades que mejoren el NOI (ingreso neto operativo).
Una de las mejores formas de proteger tu cartera contra la recesión es encontrar formas de aumentar el NOI hoy en día. En Smartland, nos enfocamos en ofrecer comodidades de alta calidad por las cuales los inquilinos están dispuestos a pagar un precio más alto. Esto incluye tecnología como cerraduras inteligentes, termostatos Nest, altavoces Bluetooth, múltiples tomas de USB, estaciones de carga para vehículos eléctricos y más.
También ofrecemos otras comodidades de baja tecnología, como grandes parques para perros para inquilinos con mascotas. En nuestra experiencia, un inquilino está dispuesto a pagar el equivalente a 13 meses de alquiler en un período de 12 meses por unidades aptas para mascotas. Al maximizar el NOI hoy, estamos en una mejor posición para hacer frente a cualquier interrupción en el flujo de efectivo causada por una recesión.
Optimizar el apalancamiento
Otra forma de proteger tu cartera de bienes raíces es optimizando el apalancamiento. La propiedad inmobiliaria «en dificultades» a menudo está en excelentes condiciones, pero su estructura de capital está en dificultades como resultado de un endeudamiento excesivo por parte del patrocinador. Al invertir en un fondo en lugar de invertir directamente en un acuerdo individual. El patrocinador tiene más control sobre cómo se asignan esos fondos y puede optimizar el apalancamiento en consecuencia. Esta es una de las principales razones por las cuales Smartland ha creado un fondo para los inversores en lugar de crear un sindicato para invertir en acuerdos individuales.
Conclusión
Los inversores que buscan protegerse contra la volatilidad del mercado de valores seguramente querrán considerar invertir en bienes raíces comerciales. Pero ten cuidado con los patrocinadores que prometen «configurarlo y olvidarlo», ya que los inversores exitosos en bienes raíces saben que la generación real de riqueza a largo plazo requiere una gestión activa y atención constante a los detalles. Parte de esas responsabilidades de gestión implica observar una cartera de manera integral para garantizar que se realicen inversiones para proteger el capital de los inversores en caso de una recesión.
Proteger su cartera de bienes raíces a prueba de recesión es una buena manera de proteger su desventaja. Y si protege su lado negativo, el lado positivo se cuidará solo.
¿Está listo para proteger su cartera de bienes raíces contra la recesión? Póngase en contacto con nosotros hoy.
