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Existen dos tipos principales de arrendamientos en el sector de bienes raíces comerciales: arrendamientos brutos y arrendamientos netos.
Si bien ambos tipos de arrendamientos son contratos legalmente vinculantes. El tipo de arrendamiento utilizado puede tener un impacto significativo en el desempeño financiero de una inversión inmobiliaria comercial.
Este artículo examinará detalladamente los arrendamientos brutos y netos en el sector de bienes raíces comerciales. También analizará las posibles ventajas y desventajas de ambos tipos de arrendamientos comerciales.
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¿Qué es un arrendamiento bruto?
La mayoría de los inquilinos están familiarizados con un arrendamiento bruto, incluso si no lo llaman así. Por ejemplo, los alquileres residenciales, los hoteles y las unidades de almacenamiento personal utilizan una estructura de arrendamiento bruto.
Un arrendamiento bruto requiere que el inquilino pague la misma cantidad de alquiler cada mes a cambio de usar la propiedad.
Dependiendo del tipo de arrendamiento bruto, el inquilino también puede pagar por servicios públicos o daños más allá del desgaste normal.
Como cuando se alquila una unidad en una propiedad multifamiliar. La mayoría de los costos de propiedad. Incluyendo cosas como reparaciones, gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM), gastos de capital (CapEx), impuestos y seguros de la propiedad. En un arrendamiento bruto, el mantenimiento es responsabilidad del propietario.
Otra forma de pensar en un arrendamiento bruto es que la mayoría de los riesgos de ser propietario de una propiedad comercial, como los gastos de repavimentación de un estacionamiento o un aumento en los impuestos de la propiedad, son asumidos por el propietario de la propiedad.
Ejemplos de arrendamiento bruto
Un buen ejemplo de un arrendamiento bruto es el espacio de oficina compartido (coworking). El inquilino paga una tarifa fija cada mes por el uso de un escritorio o una oficina privada completamente amueblada en una ubicación prestigiosa. Con esto, también reciben comodidades como recepción, salas de reuniones, servicio de internet y bebidas y refrigerios gratuitos.
Otro ejemplo de un arrendamiento bruto es el alquiler de un apartamento. En los Apartamentos Breakwater Tower en Cleveland, las unidades de un dormitorio comienzan en $799 al mes. . Si el inquilino firma un contrato de arrendamiento de un año, saben que el alquiler del apartamento será el mismo cada mes.
¿Qué es un arrendamiento neto?
Con un arrendamiento neto, el inquilino paga un alquiler base mensual más bajo. Sin embargo, el inconveniente para el inquilino es que debe pagar algunos o todos los gastos operativos del propietario. Los riesgos de propiedad se transfieren al inquilino de manera proporcional en un arrendamiento neto.
Por ejemplo, si el inquilino arrienda el 10% del edificio en total. Entonces, el 10% de los costos de operar la propiedad también se cargan al inquilino.
Si los costos de propiedad aumentan. Cada inquilino recibe un aumento proporcional. O, si los costos de propiedad disminuyen, como cuando un inversor gana una apelación fiscal. Estos ahorros luego se transfieren al inquilino en forma de un cargo de CAM más bajo.
Un inquilino bajo un arrendamiento neto puede tener que pagar varios costos de la propiedad.
Algunos de estos podrían incluir servicios públicos y de limpieza, reparaciones dentro de la unidad arrendada, cargos de CAM para áreas comunes compartidas por todos los inquilinos, recolección de basura, mantenimiento del paisaje y del estacionamiento, sistemas de rociadores contra incendios, seguro y impuestos de la propiedad, y honorarios de administración de la propiedad.
Ejemplos de arrendamiento neto
Un buen ejemplo de arrendamiento neto es el espacio comercial en un centro comercial.
Si el inquilino está arrendando una suite de 5,000 pies cuadrados en un centro comercial vecinal de 50,000 pies cuadrados con un arrendamiento neto, el inquilino paga el alquiler base mensual acordado más el 10% de los gastos operativos totales de la propiedad. Además de pagar una parte proporcional de los gastos del centro comercial, el inquilino también pagaría por sus servicios públicos y servicio de limpieza en la suite.
Otro buen ejemplo de una propiedad arrendada a neto es un restaurante de comida rápida independiente o sucursales bancarias. Los ejemplos son McDonald’s o Bank of America.
Cuando un inquilino ocupa toda la propiedad bajo un arrendamiento neto, generalmente paga por el mantenimiento de toda la propiedad. Muchas veces esto incluye realizar reparaciones estructurales como el techo o reemplazar sistemas mecánicos como el sistema de HVAC.
Comprendiendo Estructuras de Arrendamiento Diferentes
De los ejemplos anteriores, está claro que no todos los arrendamientos son iguales. Los contratos de arrendamiento se pueden estructurar en torno al tipo de propiedad, las necesidades de los propietarios y los inquilinos que ocupan el edificio. Incluso dentro de la misma propiedad, un arrendador puede optar por utilizar una combinación de arrendamientos brutos y netos.
Por ejemplo, una tienda de abarrotes anclada en una gran propiedad minorista puede ocupar su espacio en un arrendamiento neto. Mientras que los inquilinos de tipo mamá y papá más pequeños pueden usar una estructura de arrendamiento bruto.
En un nivel básico, hay dos estructuras de arrendamiento utilizadas en bienes raíces comerciales. Arrendamientos brutos y netos.
Estructuras brutas de arrendamiento
El alquiler mensual con un contrato de arrendamiento bruto se mantiene igual independientemente de si los gastos operativos del edificio cambian o no. Si el inquilino firma un contrato de arrendamiento bruto por tres años. Ese alquiler puede ajustarse anualmente en función de cualquier cambio en el índice de precios al consumidor (IPC).
Tener un aumento en el índice de precios al consumidor (IPC) en un contrato de arrendamiento bruto es una forma en que el propietario puede protegerse cuando alquila a inquilinos con un contrato de arrendamiento bruto. Teóricamente, si la inflación aumenta un 2% por año y el costo de operar la propiedad también aumenta un 2% debido al aumento en el costo de los materiales o servicios de proveedores, los ingresos netos del propietario seguirán siendo los mismos.
Ventajas de los arrendamientos brutos
Los contratos de arrendamiento brutos pueden ser beneficiosos tanto para los propietarios como para los inquilinos. Un inquilino sabe cuál será el gasto de alquiler cada mes y puede planificar su presupuesto en consecuencia. Un contrato de arrendamiento bruto puede ser de gran beneficio para un negocio nuevo o un inquilino pequeño y familiar. Muchos de ellos pueden ser sensibles a los cambios en el flujo de efectivo de un mes a otro.
Los contratos de arrendamiento brutos también pueden ser beneficiosos para propietarios experimentados de propiedades comerciales bien mantenidas. Una propiedad bien mantenida minimiza el riesgo de reparaciones mayores no anticipadas.
Porque los operadores experimentados comprenden cuál es el verdadero costo de ser propietario de la propiedad. El contrato de arrendamiento bruto puede estructurarse para incluir la parte del inquilino en los gastos del edificio en el alquiler mensual.
El propietario puede mantener niveles de ocupación altos al atraer más inquilinos a la propiedad con un contrato de arrendamiento bruto, al incluir efectivamente los gastos operativos de la propiedad en el alquiler bruto que el inquilino paga cada mes.
Ahora echemos un vistazo a cómo funcionaría un arrendamiento bruto de servicio completo y una estructura de arrendamiento bruto modificada usando una propiedad multifamiliar como ejemplo. Cada unidad en el edificio de apartamentos se alquila por un promedio de $1,000 por mes. Además de los gastos de servicios públicos, como electricidad, gas, agua y alcantarillado, que cuestan $ 200 por unidad por mes en promedio.
Under a full-service gross lease, each apartment would rent for an average of $1,200 per month. The landlord has already factored into the monthly rent of $1,000 operating expenses such as property taxes, insurance, and maintenance.
A gross lease structure can offer potential upside to the owner if actual operating costs are lower than anticipated because net income will be higher.
On the other hand, if enough tenants use more utilities than projected, or if there is a sudden increase in utility costs, operating costs will be higher and potential net income lower with a gross lease.
To reduce the risk of ownership, a landlord can use a modified gross lease to have the tenant responsible for some of the operating costs.
With a multifamily property, the owner could have each unit individually metered for utilities or install a sub-metering system to measure the amount of utilities each unit is using.
In either case, the average monthly rent per unit would be $1,000, with utilities paid directly by the tenant. This eliminates the risk to the landlord of higher than expected utility usage or rate increases.
A modified gross lease structure can also be used in other types of commercial property.
In addition to including an annual CPI increase for the rent on a gross lease, a landlord can also modify the gross lease to include a “base year” as an “expense stop” for operating expenses.
For example, assume that in the first year – or base year – of a tenant’s gross lease, the rent is $5,000 per month. The rent includes the tenant’s pro-rata share of $1,000 in CAM (common area maintenance) expenses as part of the monthly rent.
In year two, if the CPI increase is 2% and the tenant’s share of CAM increased to $1,050, the tenant’s rent in the second year of the modified gross lease could be $5,150: $5,000 x 2% CPI increase + $50 for CAM expenses above $1,000 in the base year.
By using an expense stop, the landlord is able to pass through to the tenant any increases
in operating expenses beyond the first year,
while still offering many of the attractive benefits of a gross lease to the tenant.
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Estructuras netas de arrendamiento
En cuanto a cómo se trasladan los gastos operativos de la propiedad al inquilino. Una estructura de arrendamiento neto es lo opuesto completo de un arrendamiento bruto.
Con un contrato de arrendamiento neto, el alquiler base mensual generalmente es más bajo que con un contrato de arrendamiento bruto. Sin embargo, el inquilino también paga su parte proporcional de los gastos operativos. Esto incluye impuestos de propiedad, seguro de propiedad y mantenimiento de áreas comunes (CAM).
Esto incluye impuestos de propiedad, seguro de propiedad y mantenimiento de áreas comunes (CAM). Por otro lado, un propietario no podrá beneficiarse de sobreestimar los gastos operativos como lo haría con un contrato de arrendamiento bruto.
Los inquilinos sofisticados también pueden encontrar beneficioso una estructura de arrendamiento neto. Con esto, tienen un control más directo sobre los costos de operación de la propiedad.
3 tipos de estructuras de arrendamiento neto
Existen tres tipos de estructuras de arrendamiento neto: neto simple (Single Net), neto doble (Double Net) y neto triple (Triple Net, NNN). Veamos cómo funciona cada estructura de arrendamiento neto.
En este escenario, supondremos lo siguiente:
- El inquilino está arrendando 5,000 pies cuadrados en una propiedad de 50,000 pies cuadrados.
- El alquiler base del inquilino es de $15 por pie cuadrado al año.
- El inquilino paga directamente los servicios públicos y el servicio de limpieza.
- Los impuestos de propiedad para toda la propiedad son de $20,000 al año.
- El seguro de propiedad para todo el edificio es de $10,000 al año.
- El mantenimiento de áreas comunes (CAM) para toda la propiedad es de $2 por pie cuadrado al año.
With a single net lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of the building’s property taxes. In this example, the tenant’s pro rata share of the building is 10% (5,000 square feet leased / 50,000 square foot property) and the total monthly rent under a single net lease would be $6,416.67:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Total monthly rent = $6,416.67
With a double net lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of the building’s property taxes and property insurances. Under a double net lease in this example, the tenant’s total monthly rent would be $6,500:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Net charge for property insurance: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
Total monthly rent = $6,500
With a triple net (NNN) lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of property taxes, property insurance, and CAM. The tenant’s total monthly rent under a NNN lease in this scenario would be $7,333.33:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Net charge for property insurance: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
Net charge for CAM: $2 per square foot x 5,000 square feet = $10,000 / 12 months = $833.33
Total monthly rent = $7,333.33
Conclusión
Al analizar cómo se estructuran los contratos de arrendamiento con cada propiedad e inquilino. Los inversionistas pueden comprender mejor el efecto en el rendimiento de la propiedad. Al hacerlo, también pueden realizar una comparación más precisa cuando comparan una oportunidad de inversión con otra.
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