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Existen dos tipos principales de arrendamientos en el sector de bienes raíces comerciales: arrendamientos brutos y arrendamientos netos.
Si bien ambos tipos de arrendamientos son contratos legalmente vinculantes. El tipo de arrendamiento utilizado puede tener un impacto significativo en el desempeño financiero de una inversión inmobiliaria comercial.
Este artículo examinará detalladamente los arrendamientos brutos y netos en el sector de bienes raíces comerciales. También analizará las posibles ventajas y desventajas de ambos tipos de arrendamientos comerciales.
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¿Qué es un arrendamiento bruto?
La mayoría de los inquilinos están familiarizados con un arrendamiento bruto, incluso si no lo llaman así. Por ejemplo, los alquileres residenciales, los hoteles y las unidades de almacenamiento personal utilizan una estructura de arrendamiento bruto.
Un arrendamiento bruto requiere que el inquilino pague la misma cantidad de alquiler cada mes a cambio de usar la propiedad.
Dependiendo del tipo de arrendamiento bruto, el inquilino también puede pagar por servicios públicos o daños más allá del desgaste normal.
Como cuando se alquila una unidad en una propiedad multifamiliar. La mayoría de los costos de propiedad. Incluyendo cosas como reparaciones, gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM), gastos de capital (CapEx), impuestos y seguros de la propiedad. En un arrendamiento bruto, el mantenimiento es responsabilidad del propietario.
Otra forma de pensar en un arrendamiento bruto es que la mayoría de los riesgos de ser propietario de una propiedad comercial, como los gastos de repavimentación de un estacionamiento o un aumento en los impuestos de la propiedad, son asumidos por el propietario de la propiedad.
Ejemplos de arrendamiento bruto
Un buen ejemplo de un arrendamiento bruto es el espacio de oficina compartido (coworking). El inquilino paga una tarifa fija cada mes por el uso de un escritorio o una oficina privada completamente amueblada en una ubicación prestigiosa. Con esto, también reciben comodidades como recepción, salas de reuniones, servicio de internet y bebidas y refrigerios gratuitos.
Otro ejemplo de un arrendamiento bruto es el alquiler de un apartamento. En los Apartamentos Breakwater Tower en Cleveland, las unidades de un dormitorio comienzan en $799 al mes. . Si el inquilino firma un contrato de arrendamiento de un año, saben que el alquiler del apartamento será el mismo cada mes.
¿Qué es un arrendamiento neto?
Con un arrendamiento neto, el inquilino paga un alquiler base mensual más bajo. Sin embargo, el inconveniente para el inquilino es que debe pagar algunos o todos los gastos operativos del propietario. Los riesgos de propiedad se transfieren al inquilino de manera proporcional en un arrendamiento neto.
Por ejemplo, si el inquilino arrienda el 10% del edificio en total. Entonces, el 10% de los costos de operar la propiedad también se cargan al inquilino.
Si los costos de propiedad aumentan. Cada inquilino recibe un aumento proporcional. O, si los costos de propiedad disminuyen, como cuando un inversor gana una apelación fiscal. Estos ahorros luego se transfieren al inquilino en forma de un cargo de CAM más bajo.
Un inquilino bajo un arrendamiento neto puede tener que pagar varios costos de la propiedad.
Algunos de estos podrían incluir servicios públicos y de limpieza, reparaciones dentro de la unidad arrendada, cargos de CAM para áreas comunes compartidas por todos los inquilinos, recolección de basura, mantenimiento del paisaje y del estacionamiento, sistemas de rociadores contra incendios, seguro y impuestos de la propiedad, y honorarios de administración de la propiedad.
Ejemplos de arrendamiento neto
Un buen ejemplo de arrendamiento neto es el espacio comercial en un centro comercial.
Si el inquilino está arrendando una suite de 5,000 pies cuadrados en un centro comercial vecinal de 50,000 pies cuadrados con un arrendamiento neto, el inquilino paga el alquiler base mensual acordado más el 10% de los gastos operativos totales de la propiedad. Además de pagar una parte proporcional de los gastos del centro comercial, el inquilino también pagaría por sus servicios públicos y servicio de limpieza en la suite.
Otro buen ejemplo de una propiedad arrendada a neto es un restaurante de comida rápida independiente o sucursales bancarias. Los ejemplos son McDonald’s o Bank of America.
Cuando un inquilino ocupa toda la propiedad bajo un arrendamiento neto, generalmente paga por el mantenimiento de toda la propiedad. Muchas veces esto incluye realizar reparaciones estructurales como el techo o reemplazar sistemas mecánicos como el sistema de HVAC.
Comprendiendo Estructuras de Arrendamiento Diferentes
De los ejemplos anteriores, está claro que no todos los arrendamientos son iguales. Los contratos de arrendamiento se pueden estructurar en torno al tipo de propiedad, las necesidades de los propietarios y los inquilinos que ocupan el edificio. Incluso dentro de la misma propiedad, un arrendador puede optar por utilizar una combinación de arrendamientos brutos y netos.
Por ejemplo, una tienda de abarrotes anclada en una gran propiedad minorista puede ocupar su espacio en un arrendamiento neto. Mientras que los inquilinos de tipo mamá y papá más pequeños pueden usar una estructura de arrendamiento bruto.
En un nivel básico, hay dos estructuras de arrendamiento utilizadas en bienes raíces comerciales. Arrendamientos brutos y netos.
Estructuras brutas de arrendamiento
El alquiler mensual con un contrato de arrendamiento bruto se mantiene igual independientemente de si los gastos operativos del edificio cambian o no. Si el inquilino firma un contrato de arrendamiento bruto por tres años. Ese alquiler puede ajustarse anualmente en función de cualquier cambio en el índice de precios al consumidor (IPC).
Tener un aumento en el índice de precios al consumidor (IPC) en un contrato de arrendamiento bruto es una forma en que el propietario puede protegerse cuando alquila a inquilinos con un contrato de arrendamiento bruto. Teóricamente, si la inflación aumenta un 2% por año y el costo de operar la propiedad también aumenta un 2% debido al aumento en el costo de los materiales o servicios de proveedores, los ingresos netos del propietario seguirán siendo los mismos.
Ventajas de los arrendamientos brutos
Los contratos de arrendamiento brutos pueden ser beneficiosos tanto para los propietarios como para los inquilinos. Un inquilino sabe cuál será el gasto de alquiler cada mes y puede planificar su presupuesto en consecuencia. Un contrato de arrendamiento bruto puede ser de gran beneficio para un negocio nuevo o un inquilino pequeño y familiar. Muchos de ellos pueden ser sensibles a los cambios en el flujo de efectivo de un mes a otro.
Los contratos de arrendamiento brutos también pueden ser beneficiosos para propietarios experimentados de propiedades comerciales bien mantenidas. Una propiedad bien mantenida minimiza el riesgo de reparaciones mayores no anticipadas.
Porque los operadores experimentados comprenden cuál es el verdadero costo de ser propietario de la propiedad. El contrato de arrendamiento bruto puede estructurarse para incluir la parte del inquilino en los gastos del edificio en el alquiler mensual.
El propietario puede mantener niveles de ocupación altos al atraer más inquilinos a la propiedad con un contrato de arrendamiento bruto, al incluir efectivamente los gastos operativos de la propiedad en el alquiler bruto que el inquilino paga cada mes.
Ahora echemos un vistazo a cómo funcionaría un arrendamiento bruto de servicio completo y una estructura de arrendamiento bruto modificada usando una propiedad multifamiliar como ejemplo. Cada unidad en el edificio de apartamentos se alquila por un promedio de $1,000 por mes. Además de los gastos de servicios públicos, como electricidad, gas, agua y alcantarillado, que cuestan $ 200 por unidad por mes en promedio.
Bajo un arrendamiento bruto de servicio completo, cada apartamento se alquilaría por un promedio de $1,200 por mes. El propietario ya ha incluido en el alquiler mensual de $1,000 los gastos operativos, como impuestos a la propiedad, seguro y mantenimiento.
Una estructura de arrendamiento bruto puede ofrecer ventajas potenciales al propietario si los costos operativos reales son más bajos de lo previsto porque los ingresos netos serán mayores.
Por otro lado, si suficientes inquilinos utilizan más servicios públicos de los proyectados, o si hay un aumento repentino en los costos de los servicios públicos, los costos operativos serán más altos y los ingresos netos potenciales serán más bajos con un arrendamiento bruto.
Para reducir el riesgo de propiedad, un propietario puede utilizar un contrato de arrendamiento bruto modificado para que el inquilino sea responsable de algunos de los costos operativos.
En una propiedad multifamiliar, el propietario podría hacer que cada unidad tenga medidores individuales de servicios públicos o instalar un sistema de submedición para medir la cantidad de servicios públicos que utiliza cada unidad.
En cualquier caso, el alquiler mensual promedio por unidad sería de $1,000, y los servicios públicos los pagaría directamente el inquilino. Esto elimina el riesgo para el propietario de un uso de servicios públicos superior al esperado o de aumentos de tarifas.
Una estructura de arrendamiento bruto modificada también se puede utilizar en otros tipos de propiedad comercial.
Además de incluir un aumento anual del IPC para el alquiler en un arrendamiento bruto, un propietario también puede modificar el arrendamiento bruto para incluir un "año base" como una "parada de gastos" para los gastos operativos.
Por ejemplo, supongamos que en el primer año (o año base) del arrendamiento bruto de un inquilino, el alquiler es de $5,000 por mes. El alquiler incluye la parte prorrateada del inquilino de $1,000 en gastos CAM (mantenimiento de áreas comunes) como parte del alquiler mensual.
En el segundo año, si el aumento del IPC es del 2 % y la participación del inquilino en el CAM aumentó a $1,050, el alquiler del inquilino en el segundo año del arrendamiento bruto modificado podría ser de $5,150: $5,000 x 2 % de aumento del IPC + $50 para gastos de CAM superiores a $1,000 en el año base.
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Estructuras netas de arrendamiento
En cuanto a cómo se trasladan los gastos operativos de la propiedad al inquilino. Una estructura de arrendamiento neto es lo opuesto completo de un arrendamiento bruto.
Con un contrato de arrendamiento neto, el alquiler base mensual generalmente es más bajo que con un contrato de arrendamiento bruto. Sin embargo, el inquilino también paga su parte proporcional de los gastos operativos. Esto incluye impuestos de propiedad, seguro de propiedad y mantenimiento de áreas comunes (CAM).
Esto incluye impuestos de propiedad, seguro de propiedad y mantenimiento de áreas comunes (CAM). Por otro lado, un propietario no podrá beneficiarse de sobreestimar los gastos operativos como lo haría con un contrato de arrendamiento bruto.
Los inquilinos sofisticados también pueden encontrar beneficioso una estructura de arrendamiento neto. Con esto, tienen un control más directo sobre los costos de operación de la propiedad.
3 tipos de estructuras de arrendamiento neto
Existen tres tipos de estructuras de arrendamiento neto: neto simple (Single Net), neto doble (Double Net) y neto triple (Triple Net, NNN). Veamos cómo funciona cada estructura de arrendamiento neto.
En este escenario, supondremos lo siguiente:
- El inquilino está arrendando 5,000 pies cuadrados en una propiedad de 50,000 pies cuadrados.
- El alquiler base del inquilino es de $15 por pie cuadrado al año.
- El inquilino paga directamente los servicios públicos y el servicio de limpieza.
- Los impuestos de propiedad para toda la propiedad son de $20,000 al año.
- El seguro de propiedad para todo el edificio es de $10,000 al año.
- El mantenimiento de áreas comunes (CAM) para toda la propiedad es de $2 por pie cuadrado al año.
Con un arrendamiento neto único, el inquilino paga el alquiler base más una parte prorrateada de los impuestos a la propiedad del edificio. En este ejemplo, la participación prorrateada del edificio por parte del inquilino es del 10 % (5000 pies cuadrados arrendados / 50 000 pies cuadrados de propiedad) y el alquiler mensual total bajo un arrendamiento neto único sería de $6416,67:
Alquiler base: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Cargo neto por impuestos a la propiedad: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
alquiler mensual total = $6,416.67
Con un arrendamiento neto doble, el inquilino paga el alquiler base más una parte prorrateada de los impuestos y seguros de propiedad del edificio. En este ejemplo, en un contrato de arrendamiento neto doble, el alquiler mensual total del inquilino sería de $6,500.:
Alquiler base: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Cargo neto por impuestos a la propiedad: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Cargo neto por seguro de propiedad: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
alquiler mensual total = $6,500
Con un contrato de arrendamiento triple neto (NNN), el inquilino paga el alquiler base más una parte prorrateada de los impuestos a la propiedad, el seguro de propiedad y el CAM. El alquiler mensual total del inquilino bajo un contrato de arrendamiento NNN en este escenario sería de $7,333.33:
Alquiler base: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Cargo neto por impuestos a la propiedad: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Cargo neto por seguro de propiedad: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
Cargo neto por CAM: $2 per square foot x 5,000 square feet = $10,000 / 12 months = $833.33
alquiler mensual total = $7,333.33
Conclusión
Al analizar cómo se estructuran los contratos de arrendamiento con cada propiedad e inquilino. Los inversionistas pueden comprender mejor el efecto en el rendimiento de la propiedad. Al hacerlo, también pueden realizar una comparación más precisa cuando comparan una oportunidad de inversión con otra.
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