Tabla de contenidos
Tanto el capital preferente como la deuda mezzanine forman parte del conjunto de capital para bienes raíces comerciales. Si bien ambas inversiones pueden proporcionar retornos ajustados al riesgo a los inversores, lo hacen de diferentes maneras.
En este artículo, discutiremos la diferencia entre capital preferente y deuda mezzanine para bienes raíces. También examinaremos cómo se estructura cada uno. Además, analizaremos cómo los patrocinadores de bienes raíces utilizan ambos tipos de inversiones para generar retornos en una inversión inmobiliaria de capital privado.
Relacionado: Fondos Inmobiliarios vs REITs
¿Qué es el capital preferente?
El capital preferente es parte del conjunto de capital para bienes raíces, junto con el capital común, la deuda mezzanine y la deuda senior.
El capital preferente en bienes raíces es una inversión de capital en una empresa conjunta que directa o indirectamente desarrolla, posee y opera un proyecto inmobiliario de capital privado.
En la segunda parte de este artículo, discutiremos cómo las inversiones de capital preferente tienen algunas similitudes con la deuda mezzanine.
Sin embargo, el capital preferente no es un préstamo y generalmente no está respaldado por la propiedad inmobiliaria.
La posición del capital preferente en el conjunto de capital coloca al titular del capital preferente por delante de los inversores de capital común para el reembolso de los flujos de efectivo o beneficios del proyecto inmobiliario, pero detrás de un prestamista senior con una hipoteca de primera o segunda posición.
Un tenedor de capital preferente recibe distribuciones prioritarias después de que se haya atendido la deuda. Por lo general, esto se hace con una tasa de rendimiento fija durante un período de tiempo especificado.
Estas distribuciones pueden tener un horario de pagos regular o estar estructuradas para acumularse. El capital preferente normalmente incluye un «equity kicker». Este es un derecho a obtener ganancias adicionales si el proyecto funciona mejor de lo anticipado. A pesar de la posición subordinada del titular de capital preferente frente a los tenedores de deuda, normalmente se le otorga el derecho a forzar la venta de la propiedad en caso de falta de pago. Además, en caso de incumplimiento, un titular de capital preferente también puede remover al socio general de la empresa conjunta y tomar el control de la gestión del proyecto en el futuro.
Características del capital preferente
Las características típicas de una inversión de capital preferencial incluyen:
- Los inversores de capital preferente y el desarrollador o socio general son socios de empresa conjunta.
- El socio general es responsable de las actividades diarias de la inversión. Esto es con el inversor de capital preferente teniendo la aprobación final en decisiones importantes.
- El inversor de capital preferente recibe pagos regulares basados en un horario acordado o estructurados para acumularse.
- Un inversor de capital preferente puede remover al socio general del control de la empresa conjunta. Esto sucede en caso de que el socio general incumpla con sus obligaciones.
- Se le puede pedir al socio general que proporcione al inversionista de capital preferencial una garantía de «chico malo». Esto establece la responsabilidad personal del socio general.
- Las inversiones en capital preferente normalmente tienen una fecha de redención obligatoria que coincide con la fecha de vencimiento de cualquier préstamo hipotecario.
La estructura del capital preferente puede ser «duro» con características más parecidas a la deuda, o «suave» con características más parecidas a la equidad. Alternativamente, puede ser una combinación de ambos.
¿Cuándo se utiliza el capital preferente?
Para el inversor pasivo en bienes raíces, la inversión en acciones preferentes puede ser una forma más segura de invertir en una transacción de bienes raíces de capital privado en comparación con las acciones comunes debido a la prioridad en la recepción de distribuciones del proyecto.
Preferred equity is often thought of as having a hybrid risk/return profile similar to senior debt, but with a share of any upside when the project is sold. Preferred equity usually provides a fixed rate of return over a specified period of time, along with an upside when the property performs better than expected.
Even if the project does not have positive cash flow, the private equity investor may still receive regular income. Because payment to preferred equity holders is prioritized, investing with preferred equity can be attractive through all stages of the real estate market cycle. Although preferred equity investments are generally not secured by the real property, they can provide for the transfer of control and management rights should the general partner default. This allows the preferred equity investor to take control of the project – or assign management to a third party – to cure the default and keep the project on track.
For the real estate developer, sponsor, or general partner, preferred equity can be a good source of capital for large projects that require more funds than what a traditional lender is willing to provide. Rather than borrowing additional money in the form of second or third-position loans, a developer will offer preferred equity to real estate investors.
Developers and sponsors of private equity real estate investments with a proven track record of success may also offer an investor “hard” preferred equity.
In this context, hard preferred equity means the sponsor pledges its own equity in the joint venture to the private equity investor. Should the sponsor default, the preferred equity investor has the right to foreclose on the sponsor and remove it from the project’s ownership structure.
Estructura de capital preferente
Para entender mejor cómo funciona la inversión en acciones preferentes, utilizaremos como ejemplo un proyecto de bienes raíces de capital privado para una propiedad multifamiliar.
El socio general es el patrocinador de la transacción de capital privado y está comprando una propiedad de apartamentos «core plus». Las inversiones «core plus» pueden ofrecer retornos ligeramente más altos que las propiedades «core», mientras siguen siendo adecuadas para los inversores que buscan minimizar el riesgo y preservar el capital.
The general partner is the sponsor of the private equity deal and is purchasing a core plus apartment property.
La propiedad tiene un precio de compra de $3 millones y requiere $250,000 adicionales en capital para mejoras e instalación de tecnología de Clase A de última generación para estabilizar la base de inquilinos y aumentar los ingresos por alquiler.
El patrocinador está adquiriendo la propiedad con un pago inicial del 50% e invirtiendo $300,000 de su propio dinero. A los inversores en acciones preferentes se les ofrece una tasa de retorno fija del 9% después de que se haya pagado al titular de la deuda senior. Luego, se les ofrece una participación del 20% en cualquier apreciación obtenida como «equity kicker» cuando la propiedad multifamiliar sea vendida o refinanciada.
| Fuente | Cantidad | Prioridad | Beneficios |
| Patrocinador | $300,000 | Último | Flujo de caja restante y apreciación. |
| Capital Preferente | $1,200,000 | Segundo | Retorno fijo del 9% + «equity kicker» del 20%. |
| Deuda Senior | $1,500,000 | Primero | Gana un interés fijo del 4%. |
Durante el período inicial de retención de cinco años, el prestamista ha recibido pagos hipotecarios mensuales de amortización del principal y pagos de interés del 4%. Después de que se haya pagado la deuda, el inversor en acciones preferentes ha recibido un retorno fijo del 7%, mientras que el patrocinador ha recibido su parte del flujo de efectivo restante.
Después de cinco años, la propiedad se tasa en $4 millones y el préstamo existente se cancela. El inversionista de capital preferencial recibe su inversión inicial de $1.2 millones más $200,000, que es su participación del 10% en la apreciación de la propiedad, mientras que el patrocinador recibe las ganancias restantes.
Relacionado: Invertir en propiedades inmobiliarias: la guía definitiva
¿Qué es la deuda intermedia?
La deuda mezzanine es otra parte de la pila de capital ubicada a medio camino entre la deuda senior y el capital preferente.
La deuda mezzanine actúa de manera similar a un puente o piso entre la deuda senior en la planta baja de la pila de capital y el capital común y preferencial arriba. Debido a su ubicación en la pila de capital, la deuda mezzanine está subordinada a la deuda senior pero tiene prioridad sobre las acciones preferentes y ordinarias.
Como alternativa a invertir en el lado de la equidad de una empresa conjunta de bienes raíces. Los inversores también pueden prestar dinero como deuda mezzanine al desarrollador o patrocinador. En términos generales, la deuda mezzanine tiene una tasa de rendimiento más alta que la deuda bancaria senior a cambio de estar subordinada a la deuda senior.
La deuda de mezanine puede ofrecer mayores retornos ajustados al riesgo debido a su protección ante posibles pérdidas, gracias a su posición en la estructura de capital. Sin embargo, el potencial de ganancias también suele estar limitado, a diferencia de las acciones preferentes que ofrecen a los inversores un potencial de ganancias ilimitado aunque con un nivel de riesgo más alto.
Un tenedor de deuda de mezanine recibe pagos de intereses después de que se hayan pagado los pagos de la deuda senior, pero antes de que se hagan pagos a los tenedores de acciones preferentes. La deuda de mezzanine suele ofrecer un rendimiento ligeramente superior al interés de la deuda senior, pero menos que la tasa de rendimiento de una inversión en acciones preferentes.
Si bien la deuda de mezanine puede ofrecer rendimientos ajustados al riesgo, aún existen posibles factores de riesgo a considerar con esta forma de inversión. Los inversores deben investigar la experiencia del prestatario o patrocinador, su solvencia crediticia, el valor de mercado del proyecto y la demanda del mercado del activo.
Además, los inversores en deuda de mezzanine también deberían analizar el apalancamiento total utilizado en el proyecto prestando atención a la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) y la cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés).
Características de la deuda mezzanine
Typical features of a mezzanine debt investment include:
- Subordinada a la deuda senior, pero con prioridad sobre las acciones preferentes y las acciones comunes.
- Tasa de interés más alta que la deuda senior pero tasa de retorno más baja que las acciones preferentes.
- Por lo general, no está respaldada por la propiedad inmobiliaria.
- El plazo de un préstamo de deuda mezzanine puede ser más corto que el de una deuda senior garantizada.
- Los pagos pueden ser solo de intereses en lugar de ser pagos amortizados durante el plazo del préstamo.
¿Cómo se estructura la deuda intermedia?
La deuda de mezzanine en un proyecto inmobiliario de capital privado puede beneficiar a los inversores al ofrecer mayores rendimientos ajustados al riesgo, al tiempo que proporciona al patrocinador formas alternativas de financiamiento.
For the investor-lender, mezzanine debt can provide the opportunity to earn a higher rate of interest on the loan provided to the sponsor of a private real estate equity investment. In many instances, mezzanine debt can generate equity-like returns with minimal bond-like risk.
While investing in mezzanine debt is not entirely risk-free, there is a lower risk of loss because mezzanine debt takes repayment priority over preferred equity and common equity. The trade-off is that there is not the same potential return upside compared to investing in equity.
For the sponsor-borrower, mezzanine debt reduces the amount of equity needed to acquire a property.
Sometimes the borrower does not have access to enough equity and opts for mezzanine financing. Other times, a sponsor may choose to use mezzanine debt to avoid equity dilution. While mezzanine debt normally carries a higher interest rate than senior debt, that cost is usually below the cost of equity in a well-planned real estate development project.
Mezzanine debt can also be used to boost potential cash on cash returns to equity investors. For example, assume a $3 million multifamily property generates an annual NOI (before debt service) of $240,000.
The sponsor has two options.
It can use a capital stack consisting of $1.8 million in senior debt and $1.2 million in equity for a net cash flow of $105,000. Or, the sponsor can choose a capital stack of $1.8 million each in senior debt, $450,000 in mezzanine debt, and $750,000 in equity for a net cash flow of $75,000.
No mezzanine debt: $105,000 net cash flow / $1.2 million equity = 8.75%
Mezzanine debt: $75,000 net cash flow / $750,000 equity = 10%
For the sponsor-borrower, mezzanine debt reduces the amount of equity needed to acquire a property.
Estructura de deuda mezzanine
Ahora echemos un vistazo a la estructura de la pila de capital que utilizamos en el ejemplo anterior de acciones preferentes. Sin embargo, esta vez con la adición de deuda de mezzanine:
| Fuente | Cantidad | Prioridad | Beneficios |
| Patrocinador | $200,000 | Último | Flujo de caja restante y apreciación. |
| Capital Preferente | $550,000 | Tercero | Un retorno fijo del 9% + un «equity kicker» del 20%. |
| Deuda intermedia | $450,000 | Segundo | Ganar un interés fijo del 7% |
| Deuda Senior | $1,800,000 | Primero | Gana un interés fijo del 4%. |
Se puede observar en el ejemplo anterior que los retornos potenciales son proporcionales al nivel de riesgo. Debido a que la deuda senior tiene prioridad sobre todas las demás formas de financiamiento, el retorno es más bajo. A medida que aumenta el nivel de riesgo potencial en la pila de capital, también aumenta la cantidad de recompensa potencial.
¿Cuáles son las diferencias?
Si bien tanto las acciones preferentes como la deuda mezzanine se utilizan como parte de la pila de capital utilizada para adquirir y desarrollar una inversión inmobiliaria de capital privado. Existen algunas diferencias clave entre estas dos fuentes de financiamiento:
- La deuda mezzanine es un préstamo al proyecto y tiene derechos de recuperación diferentes a los de una inversión en acciones preferentes.
- Las tasas de las acciones preferentes pueden ser ligeramente más altas que las de la deuda mezzanine para compensar al inversor por un mayor riesgo potenci
- El flujo de efectivo se distribuye primero al tenedor de la deuda mezzanine y en segundo lugar al inversor en acciones preferentes.
- Los tenedores de deuda mezzanine pueden tener derechos de ejecución hipotecaria sobre el bien inmueble. Mientras que los inversores en acciones preferentes generalmente tienen derechos sobre la sociedad conjunta, pero no sobre el propio bien inmueble.
Relacionado: Lo que necesita saber sobre la inversión en bienes raíces multifamiliares
Efectos de la ejecución hipotecaria
Los efectos de la ejecución hipotecaria varían según la posición del inversor en la estructura de capital. Tanto los inversores en acciones preferentes como los tenedores de deuda mezzanine pueden tener la capacidad de tomar el control del proyecto en caso de incumplimiento del patrocinador.
Capital Preferente
Los tenedores de acciones preferentes no tienen derecho a ejecutar la hipoteca sobre el bien inmueble si el patrocinador incumple. Sin embargo, un inversor en acciones preferentes puede ser capaz de remover al patrocinador de la empresa conjunta y tomar el control del proyecto.
En algunos casos, el titular de capital preferente también puede recibir la participación del patrocinador en el capital del proyecto en caso de incumplimiento del patrocinador.
Deuda intermedia
En la mayoría de las inversiones inmobiliarias de capital privado, el prestamista senior y el titular de deuda mezzanine firman un acuerdo intercrediticio cuando se cierra la financiación del proyecto. Si el patrocinador incumple, el acuerdo intercrediticio aborda proactivamente los derechos del prestamista principal y el tenedor de la deuda mezzanine en la mayoría de las inversiones inmobiliarias de capital privado.
Generalmente, el inversionista de mezzanine tendrá la oportunidad de trabajar con el patrocinador para solucionar el problema o podrá tener la oportunidad de comprar la hipoteca senior en mora a un precio igual al saldo pendiente de la deuda senior.
Conclusión
Los inversores deben evaluar los beneficios y riesgos potenciales de invertir en preferentes o deuda mezzanine. Para los inversores en capital privado de bienes raíces que buscan el nivel más bajo de riesgo, la deuda mezzanine puede proporcionar retornos consistentes similares a los de los bonos.
Aquellos dispuestos a aceptar un nivel ligeramente más alto de riesgo a cambio de mayores recompensas pueden optar por invertir en capital preferente. En ambos casos, es importante analizar detalladamente el memorando de oferta y trabajar con un patrocinador que tenga un historial de crear riqueza para sus socios de inversión.
Relacionado: Estrategia de deuda de bola de nieve en inversiones inmobiliarias
¿Quieres saber más sobre cómo invierte Smartland? ¡Contáctenos hoy y vea si una estrategia de inversión en bienes raíces es la opción correcta para usted!
