¿Qué son los fondos de inversión inmobiliarios y cómo invertir en ellos?

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Invertir en bienes raíces es una excelente manera de generar ingresos pasivos con ventajas fiscales. Con demasiada frecuencia, las personas evitan invertir en bienes raíces simplemente porque no saben cómo comenzar. Para aquellos que buscan invertir por primera vez. O para aquellos que buscan diversificar aún más sus carteras de bienes raíces, los fondos de bienes raíces pueden ser una excelente opción.

Existen varios tipos de fondos. Las personas deben evaluar todas las opciones en función de su tolerancia al riesgo, plazo de inversión,

Este artículo explora los diferentes tipos de fondos de bienes raíces, distingue los fondos de las sindicaciones y los REITs, y proporciona orientación sobre cómo comenzar a invertir en fondos de bienes raíces.

¿Qué son los fondos de bienes raíces?

Los fondos de bienes raíces, generalmente estructurados como compañías de responsabilidad limitada (LLCs, por sus siglas en inglés), invierten en uno o más activos inmobiliarios. A menudo, es un socio general o patrocinador el que lidera estos fondos. Estos son los individuos que recaudan el capital de los inversionistas, o «socios limitados». En última instancia, para financiar la adquisición, construcción y/o renovación de propiedades de inversión.

Hay muchos tipos de fondos de bienes raíces, incluyendo deuda de bienes raíces, acciones y fondos mutuos. Los fondos de inversión inmobiliaria han proliferado en los últimos años. Esto se debe principalmente a cambios en las regulaciones de la SEC que han facilitado la compra de acciones de seguridad de propiedades por parte de individuos.

Tipos de Fondos Inmobiliarios

Así como el bienes raíces comerciales pueden tener diferentes formas y tamaños, lo mismo ocurre con los fondos de bienes raíces. Los fondos de bienes raíces se pueden clasificar en tres «categorías» principales. Estas son los fondos de bienes raíces de capital, los fondos de bienes raíces de deuda y los fondos mutuos de bienes raíces.

Fondos de Bienes Raíces de Capital

Un patrocinador establece fondos de bienes raíces de capital, también conocidos como fondos de capital privado de bienes raíces, con el objetivo de recaudar capital e invertir en transacciones comerciales de bienes raíces. El patrocinador generalmente también tendrá parte de su propio capital invertido en el fondo. Esto suele hacerse para demostrar que tienen un «interés personal» en el juego y que compartirán los riesgos y recompensas asociados con el fondo.

Los fondos de capital de bienes raíces suelen ser «fondos ciegos». Esto simplemente significa que los inversores no tienen un conocimiento específico sobre cómo se invertirá su dinero. El fondo generalmente tendrá parámetros específicos para las inversiones.

Por ejemplo, un fondo de capital podría invertir únicamente en oportunidades de viviendas multifamiliares con valor agregado en áreas suburbanas de una determinada región metropolitana. Esto aclara cómo se utilizará el capital recaudado. Sin embargo, los inversores no saben, por ejemplo, que el fondo invertirá en la propiedad X, Y o Z.

Con los fondos ciegos, los inversores depositan una gran confianza en el patrocinador. Dejando en última instancia la responsabilidad al patrocinador de identificar, adquirir y ejecutar acuerdos basados en su plan de negocios.

Abiertos vs. Cerrados

Los fondos de capital pueden ser abiertos o cerrados.

Abiertos

Una estructura abierta permite a los inversores entrar y salir del fondo con mayor fluidez. En otras palabras, un inversor puede mantener liquidez al invertir en un fondo abierto, ya que tienden a tener oportunidades periódicas de redención. La mayoría de los fondos abiertos buscan generar retornos a través de flujos de efectivo regulares en lugar de apreciación.

El desafío de los fondos abiertos, sin embargo, radica en la naturaleza ilíquida del mercado inmobiliario. Esto puede dificultar el establecimiento de un valor justo de las acciones que un inversor obtendrá a cambio de su participación o venta de las mismas. Si una propiedad ha aumentado de valor, la incorporación de nuevos inversores al fondo puede diluir el valor del patrimonio de los inversores existentes.

Un fondo cerrado, en cambio, tiene un plazo determinado y un número fijo de inversores.

Los fondos cerrados son diferentes en que reúnen capital de los inversores en el mismo momento. A este período se le llama «período de suscripción» y normalmente dura de 12 a 18 meses. Algunos fondos se llenarán mucho más rápido. Una vez que hayan recaudado el capital, cierran el fondo y ya no aceptan nuevos inversores.

Los fondos cerrados tienen una fecha de terminación predefinida, generalmente de 7 a 12 años después del inicio del fondo. Durante este período, el capital de los inversores permanece comprometido, a menos que el patrocinador proporcione una opción de recompra específica.

Los gestores de los fondos cerrados buscan una apreciación significativa mediante la búsqueda de oportunidades de desarrollo y valor agregado. Esto se debe generalmente a que solo tienen un tiempo limitado para generar retornos para los inversores. Una vez que las propiedades se estabilizan, la mayoría de los administradores de fondos venderán estos activos en momentos oportunos para maximizar los retornos para los inversores (en lugar de depender de flujos de efectivo más constantes y consistentes).

Fondos de Deuda Inmobiliaria

Los fondos de deuda inmobiliaria agrupan el capital de los inversores y luego lo utilizan para otorgar préstamos respaldados por bienes raíces comerciales. La mayoría de los fondos de deuda invierten en deuda senior o mezzanine. En ambos casos, generalmente la deuda está respaldada por los bienes raíces para los cuales se está otorgando el préstamo. Luego utilizan la propiedad como garantía en caso de que el prestatario no cumpla con el pago del préstamo.

Los fondos de deuda inmobiliaria son atractivos para los inversores que buscan preservar su liquidez, ya que generalmente realizan préstamos a corto plazo para proyectos inmobiliarios comerciales. La mayoría de los patrocinadores utilizarán deuda a largo plazo tradicional (por ejemplo, de bancos, CMBS o compañías de seguros de vida) para financiar sus proyectos.

Los fondos de deuda inmobiliaria les permiten aprovechar el capital privado para cubrir posibles brechas en el financiamiento tradicional. Por lo general, los fondos de deuda inmobiliaria cobran tasas de interés más altas que los prestamistas tradicionales. Por lo tanto, una vez que una propiedad se estabiliza, la mayoría de los patrocinadores refinanciarán para pagar los préstamos realizados por un fondo de deuda inmobiliaria.

Los inversores en fondos de deuda inmobiliaria generalmente reciben pagos regulares de intereses y tienen un gravamen sobre la propiedad como garantía. Los retornos de un fondo de deuda inmobiliaria pueden ser significativos. A veces, estos retornos pueden oscilar entre el 8 y el 12 por ciento, dependiendo de la naturaleza del acuerdo, la calidad del patrocinador y el entorno actual de tasas de interés.

Fondos mutuos inmobiliarios

Los fondos mutuos de bienes raíces son fondos que invierten en valores financieros como acciones y bonos. Como podrías esperar, los fondos mutuos de bienes raíces invierten más específicamente en empresas de bienes raíces. Esos fondos pueden incluir inversiones directas en empresas de desarrollo inmobiliario, pero también pueden incluir inversiones indirectas a través de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT).

Los fondos mutuos de bienes raíces no están limitados a tipos de propiedades específicos. Sus inversiones pueden incluir bienes raíces residenciales, propiedades comerciales, activos industriales, entre otros, y cualquier combinación de ellos.

El administrador del fondo de bienes raíces es responsable de invertir en valores en nombre de los inversores. Realizarán toda la diligencia debida en las oportunidades de inversión y se esforzarán por diversificar y equilibrar la cartera del fondo. El administrador del fondo supervisará todas las operaciones asociadas con el día a día del fondo. Esto incluye decidir cuándo comprar o vender valores basándose en una serie de factores, como los objetivos del fondo.

Fondos 506(b) frente a 506(c)

Los patrocinadores que quieran recaudar capital mediante crowdfunding para sus transacciones inmobiliarias deberán estructurar sus fondos bajo la Regla 506(b) o la Regla 506(c) de la SEC.

Las ofertas de Regla 506(b) permiten la participación de inversores acreditados y no acreditados. Por otro lado, solo los inversores acreditados pueden participar en las ofertas de Regla 506(c).

Para calificar como un inversor acreditado, un individuo debe tener un ingreso anual de al menos $200,000 en los últimos dos años (o $300,000 en ingreso conjunto con su cónyuge) o un patrimonio neto de al menos $1 millón, excluyendo su residencia principal.

Las ofertas de fondos de Regla 506(b) requieren que los inversores se auto-certifiquen que creen que son inversores acreditados. Los emisores de una oferta de Regla 506(c) deben verificar que los inversores sean acreditados, típicamente mediante el uso de un servicio de verificación de terceros. La mayoría de los contadores públicos certificados (CPA) pueden emitir un documento de una página en nombre del inversor para certificar que cumplen con los requisitos de acreditación.

Fondos Inmobiliarios vs. Sindicaciones Inmobiliarias

Las personas a menudo utilizan los términos «fondo de bienes raíces» y «sindicato inmobiliario» indistintamente, pero esto es incorrecto porque tienen diferencias distintas.

Cuando alguien invierte en un fondo de bienes raíces, está invirtiendo en un vehículo que luego adquirirá o prestará contra uno o más activos inmobiliarios. Cuando un inversor invierte en el fondo, puede que tenga o no alguna idea de en qué activos el fondo finalmente invertirá. En su lugar, están invirtiendo en función de los parámetros de inversión, el plan de negocios o los objetivos estratégicos del fondo.

Un sindicato inmobiliario es muy diferente.

Mientras que los sindicatos también reúnen capital de inversores de capital privado, están recaudando capital para un acuerdo específico. Estos acuerdos ya han sido identificados y pueden ser explicados a los inversores. Por ejemplo, un fondo puede invertir en bienes raíces multifamiliares de valor agregado ubicados en todo el medio oeste. Sin embargo, un sindicato puede recaudar capital para una propiedad multifamiliar de valor agregado ubicada en 123 Main Street en Cleveland, Ohio.

Fondos Inmobiliarios vs REITs

Algunas personas consideran que un REIT, o fideicomiso de inversión en bienes raíces, es un tipo de fondo de inversión inmobiliario. Sin embargo, los REIT y los fondos de inversión inmobiliario son dos vehículos de inversión distintos.

Un REIT es una empresa que invierte y posee activos inmobiliarios, tal como un fondo podría hacerlo. Sin embargo, cuando alguien invierte en un REIT, está comprando una participación en la compañía de tenencia del REIT, no están invirtiendo directamente en el bien raíz poseído por ese REIT. Es como comprar acciones en cualquier corporación importante, como Apple, Google o Pfizer. Los accionistas no invierten en los productos que venden estas compañías, sino en las propias compañías.

Un REIT es una compañía que invierte y posee activos inmobiliarios, al igual que lo haría un fondo. Sin embargo, cuando alguien invierte en un REIT, está comprando una participación en la compañía de tenencia del REIT. Significa que no están invirtiendo directamente en los bienes raíces propiedad de ese REIT. Es como comprar acciones en cualquier corporación importante, como Apple, Google o Pfizer. Los accionistas no invierten en los productos que venden estas compañías, sino en las propias compañías.

Beneficios de invertir en REITS

El beneficio de invertir en REITs es que existen barreras de entrada bajas. A diferencia de los fondos, que a menudo tienen un monto mínimo de contribución (digamos, $10,000 o $50,000), las acciones de los REIT a menudo se negocian por menos de $100 cada una. Para aquellos que buscan invertir gradualmente o distribuir su riesgo entre muchos patrocinadores, los REIT pueden ser una gran opción de bajo costo.

Relacionada: REIT vs Fondo de Inversión en Bienes Raíces: Lo que necesitas saber.

Los REIT también proporcionan una tremenda liquidez, más que los fondos de bienes raíces. Puede comprar y vender fácilmente acciones de REIT públicamente negociadas, incluso a diario.

Cómo invertir en fondos inmobiliarios

Hay algunas formas principales de invertir en fondos de bienes raíces.

La primera opción sería invertir en un fondo de capital privado de bienes raíces ofrecido directamente por un desarrollador (el patrocinador del fondo). Hay cientos, si no miles, de desarrolladores que recaudan dinero para fondos de capital privado en cualquier momento dado.

La mayoría de las personas conocen estos fondos a través del boca a boca, entre amigos y familiares que también han invertido. Los patrocinadores también pueden ser identificados en línea. Sin embargo, es crucial que los inversores investiguen al patrocinador del fondo antes de invertir.

Los fondos de deuda inmobiliaria son algo menos comunes pero aún muy prolíficos. Un administrador de fondos, no un desarrollador, típicamente lidera los fondos de deuda inmobiliaria al reunir capital y prestarlo a proyectos de bienes raíces comerciales.

Las plataformas de crowdfunding como Crowd Street y RealtyMogul han hecho más fácil que nunca para las personas invertir en fondos de bienes raíces. Estas plataformas ofrecerán ya sea sus propias ofertas de fondos, acceso a las de otros, o alguna combinación de ambas. Recuerda: los inversores deben tener un sólido conocimiento del tipo de oferta (506b o 506c) y cumplir con los requisitos para obtener el estado de inversor acreditado si es necesario.

Puede invertir en un fondo de bienes raíces con tan solo $10,000. Cada fondo determina sus propios requisitos para la inversión mínima de capital. Algunos fondos requieren una inversión inicial más significativa, de hasta $100,000 a $250,000 o más.

Conclusión

Hay muchas razones para que los inversores consideren los fondos de inversión inmobiliarios cuando buscan hacer crecer y diversificar sus carteras de inversión. Invertir en un fondo, a diferencia de un REIT, es una excelente manera para los inversores de poseer una parte de bienes raíces reales, no acciones o cualquier otro interés en una empresa que posee bienes raíces como lo hacen al invertir en un REIT.

Los fondos ofrecen una amplia gama de oportunidades

Además, invertir en un fondo proporciona acceso a alta calidad. Mientras que a menudo se trata de bienes raíces de calidad institucional a los que las personas no tendrían acceso de otra manera debido a las barreras de entrada elevadas. Finalmente, vale la pena reiterar las ventajas fiscales asociadas con ser propietario de bienes raíces. Los fondos de inversión en bienes raíces poseen propiedades reales y tangibles que pueden ser depreciadas, lo que resulta en ingresos altamente ventajosos en términos fiscales para los inversionistas.

Invertir en un fondo de inversión inmobiliario puede parecer complicado, pero en realidad es bastante fácil una vez que ha identificado los fondos que cumplen con sus criterios de inversión. Otra vez, es importante hacer su debida diligencia sobre cualquier patrocinador de fondos antes de invertir, tal como lo haría al hacer diligencia debida antes de invertir en cualquier activo individual. Cuanta más tarea hagas por adelantado, es menos probable que te encuentres con sorpresas en el camino.

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