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Los bienes raíces, antes considerados una industria de nicho, se han convertido en un favorito entre los inversores de todo tipo. Una de las razones por las que las personas se sienten atraídas por la inversión en bienes raíces es debido a la diversidad de esta clase de activos. Puedes invertir en edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, propiedades industriales, hogares residenciales y más.
Para aquellos que recién ingresan en el mundo de los bienes raíces comerciales, muchos comenzarán invirtiendo en bienes raíces multifamiliares. Los bienes raíces multifamiliares, como subconjunto de la industria más amplia, son relativamente fáciles de entender para el inversor promedio. Especialmente para aquellos que han sido dueños de su propia casa. Los bienes raíces multifamiliares también tienen barreras de entrada más bajas que otros tipos de propiedades, como el comercio minorista o las oficinas. Los inversores primerizos pueden sumergir sus dedos del pie en el agua gradualmente, comenzando con una propiedad tan pequeña como un dúplex de dos unidades.
Más allá de la relativa simplicidad de la inversión en bienes raíces multifamiliares. Existen otras razones para considerar invertir en propiedades multifamiliares, las cuales cubriremos en este artículo. Cualquier persona que haya considerado invertir en bienes raíces multifamiliares querrá seguir leyendo.
¿Qué son los bienes raíces multifamiliares?
Los bienes raíces multifamiliares es un término general que se refiere a cualquier tipo de propiedad de alquiler con dos o más unidades. En el extremo más pequeño del espectro, la vivienda multifamiliar puede referirse a dúplex o tríplex. La vivienda multifamiliar también incluye propiedades de tamaño mediano (como edificios de apartamentos de estilo jardín) y comunidades de apartamentos más grandes. La vivienda multifamiliar también puede ser segmentada aún más por su audiencia, como la vivienda para estudiantes o la vivienda para personas mayores.
Una distinción importante debe hacerse entre unidades multifamiliares con 2-4 unidades vs. aquellas con 5+ unidades. Por lo general, los edificios con 2-4 unidades se caracterizan como «propiedad residencial», por lo tanto, pueden aprovechar alternativas de financiamiento muy atractivas. Aquellos con 5 o más unidades comienzan a caer en el ámbito «comercial». En el ámbito comercial, las tasas y los términos de los préstamos pueden volverse más variables. Por lo general, el término «multifamiliar» se refiere tanto a edificios de apartamentos residenciales como comerciales.
Beneficios de invertir en bienes raíces multifamiliares
Diversificación de cartera:
Los bienes raíces multifamiliares son una excelente manera para que los inversores diversifiquen sus carteras alejándose de las acciones, bonos y fondos mutuos tradicionales. Los bienes raíces no están altamente correlacionados con el mercado de valores. Por lo tanto, el mercado de valores podría caer mientras los valores inmobiliarios sigan siendo fuertes. De manera similar, la industria inmobiliaria no experimenta los mismos altibajos diarios a los que el mercado de valores está propenso. En general, esto hace que el sector inmobiliario de multifamiliares sea una adición fantástica para cualquier persona que busque mitigar el riesgo mediante la diversificación de su cartera de inversiones.
Inversión de bajo riesgo:
En comparación con otras clases de activos inmobiliarios, la propiedad multifamiliar es considerada por la gente una inversión relativamente «segura». Hay varias razones para esto, algunas económicas y otras demográficas. Por un lado, Estados Unidos está en medio de una prolongada escasez de viviendas. Simplemente no hay suficientes casas unifamiliares disponibles para satisfacer la demanda. Esto ha llevado el precio de las viviendas existentes a niveles históricamente altos, lo que crea una demanda prolongada de viviendas multifamiliares entre los inquilinos que aún no pueden permitirse comprar. De manera similar, la población de Estados Unidos sigue creciendo significativamente más rápido que el inventario de viviendas de la nación. Mientras estas tendencias continúen, habrá demanda de viviendas multifamiliares en casi todos los mercados.
La evidencia de las dos últimas recesiones confirma que la inversión en multifamiliares es relativamente libre de riesgos. Durante la Gran Recesión de 2008-2010, muchos estadounidenses desafortunadamente perdieron sus hogares y no tuvieron más opción que alquilar. Ya sea temporalmente o por períodos más largos mientras reconstruían sus ahorros y crédito. Quedarse sin hogar no era una opción. Las personas siempre necesitan un lugar donde vivir, independientemente de las condiciones económicas, y más personas tienden a mudarse a viviendas de alquiler durante y después de las crisis económicas.
Además, durante la última recesión causada por la pandemia de COVID-19, las cobranzas de alquileres en multifamiliares se mantuvieron fuertes. Los cheques de estímulo y los beneficios de desempleo mejorados ayudaron a muchos estadounidenses que inicialmente fueron los más afectados a seguir pagando sus alquileres a tiempo, a pesar de sus temores. La mayoría pudo hacerlo.
Ingreso pasivo.
Invertir en bienes raíces multifamiliares es una excelente manera de generar ingresos adicionales. Quienes poseen bienes raíces directamente pueden contratar a un administrador de propiedades para supervisar el día a día en su nombre, mientras que aquellos que invierten en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) o en una sindicación habrán confiado en un patrocinador su capital, liberándolos de las responsabilidades de ser propietarios de bienes raíces.
Flujo de efectivo.
Uno de los atractivos de la inversión en bienes raíces multifamiliares es el flujo de efectivo que generan estas propiedades cada mes. En mercados sólidos, puedes fácilmente renovar unidades y volver a alquilarlas para garantizar un flujo de efectivo constante cada año. Además de eso, los alquileres suelen ser predecibles.
Potencial de apreciación.
Aquellos que tienen un horizonte de inversión a largo plazo descubrirán que típicamente, los bienes raíces multifamiliares se aprecian con el tiempo. Los valores de los bienes raíces suben y bajan, pero a lo largo de varios ciclos inmobiliarios, los valores tienden a seguir su ascenso.
Beneficios fiscales.
Los bienes raíces multifamiliares tienen muchas ventajas fiscales. La mayoría de los inversores utilizan una hipoteca para financiar la propiedad. Luego, pueden deducir los intereses hipotecarios pagados durante ese año fiscal, lo que tiende a ser mayor en los primeros años de propiedad a medida que el préstamo comienza a amortizarse. Se puede depreciar los edificios de multifamiliares a lo largo de un período de 27.5 años, incluso si la propiedad se aprecia en valor. Los inversores de todo tipo encuentran este tipo de activo muy atractivo porque la depreciación puede compensar una parte significativa de los ingresos por alquiler que se reciben cada año.
Estrategias populares de inversión inmobiliaria multifamiliar
Hay muchas formas de invertir en bienes raíces multifamiliares. Desde invertir en edificios de apartamentos pequeños (de 20 unidades o más) estabilizados. Hasta invertir en una sindicación o fondo que planifica un desarrollo de viviendas multifamiliares completamente nuevo de 300 unidades o más desde cero.
Algunas propiedades multifamiliares ya generan flujo de efectivo, mientras que otras pueden tomar años antes de generar retornos para los inversores. Dependiendo de cuánto tenga uno para invertir, su horizonte temporal y perfil de riesgo, existe una oportunidad que satisfará sus necesidades.
Comprar y retener:
Como su nombre lo indica, la inversión en bienes raíces de comprar y mantener implica que el propietario (ya sea individualmente o a través de una asociación en nombre de los inversores) adquiere una propiedad y luego la mantiene durante un período de tiempo prolongado, a menudo indefinidamente. Los inversores que compran y mantienen pueden o no realizar mejoras en la propiedad (un enfoque de valor agregado descrito a continuación). La distinción clave con una inversión de comprar y mantener es que el propietario tiene la intención de mantener la propiedad durante varios años, durante los cuales los inversores reciben dividendos basados en el flujo de efectivo que genera la propiedad. Muchos inversores de comprar y mantener también esperan que la propiedad se aprecie en cierta cantidad durante su período de retención.
La inversión en bienes raíces de comprar y mantener ofrece ciertos beneficios fiscales. Es importante destacar que las ganancias de la eventual venta de la inversión en bienes raíces de comprar y mantener estarán sujetas a impuestos a largo plazo sobre las ganancias de capital, una tasa que es significativamente más baja que el impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo al que generalmente están sujetos los inversionistas que compran y venden propiedades rápidamente.
Valor añadido:
La inversión en bienes raíces de valor agregado es una estrategia alternativa de inversión en bienes raíces multifamiliares en la que un inversor o grupo adquiere un activo con la intención de hacer mejoras ligeras o significativas en la propiedad. Una estrategia de valor agregado asume que hay margen para el crecimiento de los ingresos una vez completadas las mejoras. Una estrategia de valor agregado ligera puede implicar la compra de una propiedad multifamiliar de clase C y la renovación de cada unidad con nueva pintura, pisos y accesorios.
Una estrategia de valor agregado pesada puede ser la de entrar en ese mismo edificio, desmantelar cada unidad hasta los postes, reconfigurar los diseños y luego terminar cada unidad desde cero. Una estrategia de valor agregado pesada a menudo incluye hacer mejoras significativas a la estructura exterior del edificio, paisajismo y áreas comunes, y puede incluir la adición de nuevas comodidades a la propiedad. Solo los equipos más experimentados y altamente motivados deberían emprender estrategias de valor agregado pesadas, ya que a menudo pueden ser difíciles de ejecutar.
En general, se considera que la inversión inmobiliaria de valor agregado es algo más arriesgada que la compra de un activo estabilizado, pero puede ser muy lucrativa para aquellos que pueden ejecutar sus planes de negocios de manera adecuada. A cambio del mayor riesgo, los inversores pueden esperar obtener mayores retornos.
Oportunista:
El desarrollo inmobiliario oportunista es similar a la categoría «crecimiento» que se puede encontrar en el mercado de valores. Estos tipos de inversiones son algunos de los proyectos más complicados. A menudo, llevan varios años antes de generar retornos para los inversores.
La inversión oportunista incluye el desarrollo de multifamiliares desde cero, en el que el patrocinador compra terrenos o un sitio para la reurbanización que luego debe obtener aprobaciones del gobierno local antes de que comience la construcción (un proceso que puede durar un año o más por sí solo). Estas propiedades deben estar completamente construidas y alquiladas antes de ser consideradas «estabilizadas» y estar listas para la recapitalización o venta.
La conversión es otra forma de inversión inmobiliaria multifamiliar oportunista. La conversión, a veces llamada reurbanización, es cuando se reposiciona una propiedad para un uso alternativo, como un centro comercial que se convierte en un desarrollo de uso mixto, o un hotel que se convierte en viviendas multifamiliares. Cientos de iglesias han sido convertidas en condominios, y los antiguos edificios escolares a menudo son convertidos en edificios de apartamentos.
La inversión oportunista en bienes raíces es una de las estrategias más arriesgadas y, al igual que la inversión pesada en valor agregado, solo debe ser intentada por patrocinadores más expertos y bien capitalizados que tengan los medios para navegar las complicaciones imprevistas.
Bienes inmuebles multifamiliares frente a inversiones de alquiler unifamiliares
La principal diferencia entre una casa unifamiliar y una casa multifamiliar es la cantidad de unidades habitacionales que hay en la propiedad. Una casa unifamiliar contiene solo una unidad habitacional, mientras que una casa multifamiliar tiene dos o más unidades.
Hay varias consideraciones prácticas para invertir en una casa multifamiliar versus una casa unifamiliar, que incluyen:
Las viviendas unifamiliares son más costosas de mantener.
Cada propiedad, ya sea una vivienda unifamiliar o multifamiliar, tiene un conjunto de «sistemas» que necesitan ser mantenidos. Estos «sistemas» incluyen la unidad(es) de HVAC, el sistema eléctrico, el techo, los terrenos y más. Una vivienda unifamiliar tiene todos estos sistemas, pero se beneficia de un solo pago de alquiler para esa propiedad. Compare esto con una propiedad multifamiliar donde varias unidades comparten los mismos sistemas, por lo que el costo de mantener cada sistema es más bajo en términos de costo por unidad. Por ejemplo, reparar el techo en un edificio de apartamentos de 6 unidades solo requiere arreglar un techo. Esto es menos costoso que tratar de mantener seis techos de una cartera de alquiler de seis casas unifamiliares en alquiler.
Es más difícil agregar una cartera de propiedades de alquiler unifamiliares.
Ya sea que esté en un mercado competitivo o no, puede ser difícil acumular una cartera de propiedades de alquiler unifamiliares. Cada vez que una propiedad sale al mercado, es necesario hacer una oferta por el activo, asegurar financiamiento, financiar un pago inicial, realizar una inspección, contratar a un abogado, etc. Este proceso puede ser largo y consumir mucho tiempo en comparación con la compra de una propiedad multifamiliar, donde se está creciendo la cartera de bienes raíces por varias unidades de una sola vez.
Tanto el proceso de compra como el proceso de gestión de la propiedad se vuelven más eficientes al comprar propiedades multifamiliares en comparación con la inversión en casas unifamiliares, donde las partes se ven obligadas a viajar de sitio en sitio, perdiendo tiempo valioso en el proceso.
Las propiedades de alquiler unifamiliares requieren una gestión más intensiva.
Una de las razones por las cuales pocos inversores compran casas unifamiliares como propiedades de alquiler es porque la gestión de propiedades individuales es increíblemente intensiva en tiempo. Un administrador de propiedad tiene que viajar de ida y vuelta a cada sitio individual para reparaciones, mantenimiento, cobrar cheques de alquiler, etc. No hay economías de escala en comparación con la inversión en propiedades multifamiliares. Cuanto más unidades haya dentro de una propiedad, más rentable será administrarla en términos de costo por unidad. A menudo, las propiedades multifamiliares de cierto tamaño incluso requieren tener un administrador de propiedad en el sitio, lo que facilita responder a los problemas de manera rápida y eficiente.
Otras economías de escala incluyen la capacidad de usar un corredor de alquiler para todas las propiedades multifamiliares, un único personal de mantenimiento en el sitio y la capacidad de almacenar herramientas y materiales en el sitio en lugar de en un almacén o furgoneta, que a menudo es el caso cuando se administran propiedades individuales en ubicaciones dispersas.
Cómo invertir en bienes raíces multifamiliares
Existen tres formas principales de invertir en bienes raíces multifamiliares:
1. Propiedad directa
La propiedad directa es cuando alguien adquiere y gestiona individualmente una propiedad multifamiliar. En general, la inversión en bienes raíces multifamiliares requiere al menos el 25-30% de capital propio antes de que el comprador pueda obtener financiamiento. Esto a menudo hace que la propiedad directa sea un desafío para algunos inversores. Además, la propiedad directa es una forma de inversión activa en bienes raíces. Lo que significa que no ofrece los mismos beneficios pasivos y sin intervención que se obtendrían al invertir en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) o en una sindicación (ver más abajo).
2. Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
Invertir en un REIT es similar a invertir en un fondo mutuo. Básicamente, estás comprando acciones en un portafolio de bienes raíces que es gestionado activamente por el REIT. Según las regulaciones federales, los REITs están obligados a devolver el 90% de las ganancias a sus inversionistas. El beneficio de invertir en un REIT es que puedes comprar y vender acciones en cualquier momento. Esta es una opción para que los inversores preserven la liquidez de una manera que no se puede hacer invirtiendo directamente en bienes raíces.
3. Sindicación Inmobiliaria
Una forma cada vez más popular de invertir en bienes raíces multifamiliares es a través de una sindicación. Una sindicación es una entidad creada por un patrocinador experto en bienes raíces que reúne capital de individuos y luego invierte ese capital (típicamente, junto con el suyo propio) en una propiedad multifamiliar. Cada sindicato puede tener un umbral de inversión mínimo diferente, por ejemplo, $75,000 o $100,000 por persona. Los inversores comparten el riesgo y la recompensa del proyecto y reciben una parte de las ganancias en consecuencia.
Como inversor individual, la sindicación de bienes raíces lo beneficia convirtiéndolo en un «socio limitado». La única responsabilidad de un LP es aportar capital para la inversión. Mientras tanto, el «socio general» o GP, asume la responsabilidad de encontrar y administrar las operaciones. A cambio de una parte de las ganancias, el GP ofrece su experiencia en bienes raíces, pero generalmente recibe un pago solo después de que los LP hayan obtenido su ganancia. Esta estructura asegura que los intereses del GP y LP están alineados.
Conclusión
La inversión en bienes raíces puede ser altamente lucrativa. Es una clase de activo que tiene muchas opciones para los inversores dependiendo de su perfil de riesgo e horizonte de inversión individual. Multifamily, más específicamente, tiene varias ventajas que cualquier inversor que considere bienes raíces querrá considerar. Ayuda a los inversores a diversificar sus carteras, mitigar riesgos y generar ingresos pasivos altamente favorecidos por los impuestos de manera mensual.
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