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Ha habido un aumento en la discusión sobre la posibilidad de una recesión en el mercado inmobiliario, lo que lleva a muchos a considerar estrategias de inversión inmobiliaria a prueba de recesiones. Entre diversas clases de activos, el sector inmobiliario multifamiliar destaca como una elección particularmente resistente durante las recesiones económicas. En este artículo, exploramos por qué las propiedades multifamiliares son un componente clave de la inversión inmobiliaria a prueba de recesiones, y cómo los inversores pueden gestionar y hacer crecer sus carteras multifamiliares de manera efectiva a pesar de las difíciles condiciones económicas.
En este artículo, exploramos por qué el sector inmobiliario multifamiliar se considera una clase de activo resistente a las recesiones en comparación con otros tipos de productos. También examinaremos cómo fortalecer e incluso hacer crecer tus carteras multifamiliares a pesar de enfrentar vientos económicos en contra.
Explorando la Naturaleza a Prueba de Recesiones del Sector Inmobiliario Multifamiliar
Si bien ningún activo inmobiliario está completamente aislado de las caídas del mercado, el sector multifamiliar tiende a mantener su valor y superar a otros tipos de propiedades durante las recesiones inmobiliarias. Hay varias razones para esto, incluyendo:
Todos necesitan un lugar para vivir.
Independientemente de lo que suceda con la economía, todos los estadounidenses necesitan un techo sobre sus cabezas. Esto es cierto ya sea que estemos en un entorno de tasas de interés altas o no, ya sea que las personas enfrenten pérdidas de empleo o no.
De hecho, una de las cosas que tendemos a ver durante una recesión es que, en los peores momentos, las personas pierden sus hogares por ejecución hipotecaria y se ven obligadas a mudarse a viviendas en alquiler mientras reconstruyen su crédito. De manera similar, aquellos que ya vivían en edificios de apartamentos pero que habían planeado comprar pueden posponer esas compras, optando en cambio por conservar su efectivo y continuar alquilando hasta que las condiciones económicas mejoren. Esta combinación de factores crea una demanda aumentada y prolongada de viviendas multifamiliares durante períodos de tensiones económicas.
Las políticas federales benefician a la industria multifamiliar.
Hemos visto esto antes, y más recientemente, lo vimos durante la pandemia: cuando la economía está al borde del colapso, el gobierno federal interviene rápidamente para brindar alivio. Por ejemplo, cuando millones de estadounidenses perdieron sus empleos al comienzo de la pandemia, el gobierno federal comenzó a emitir cheques de estímulo para garantizar que aquellos más afectados pudieran seguir pagando su alquiler hasta que pudieran recuperarse. Esto mantuvo el flujo de efectivo para los inversores en multifamiliares, lo que evitó los incumplimientos generalizados de préstamos que muchos temían inicialmente.
Las unidades tienden a tener una baja rotación durante las recesiones.
Cualquiera que se haya mudado de un apartamento a otro sabe que hay costos asociados con esa mudanza, ya que firmar un nuevo contrato de arrendamiento a menudo requiere pagar el primer mes, el último y un depósito de seguridad, lo que puede costar miles de dólares de una vez. Luego están los costos reales de mudanza, como alquilar un camión o contratar un servicio de mudanzas.En una recesión, muchos inquilinos optarán por renovar sus contratos de arrendamiento existentes como una forma de diferir estos costos hasta que las condiciones económicas mejoren.Esto ayuda a garantizar una baja rotación y bajos índices de vacantes en edificios de apartamentos.
La gran excepción a esto se encuentra entre los edificios de apartamentos de Clase A.Durante una recesión económica, muchos inquilinos conscientes del costo optarán por «degradarse» de propiedades de Clase A a edificios de apartamentos de Clase B+/B para ahorrar dinero.Los propietarios de apartamentos de Clase A pueden necesitar ofrecer incentivos, como dos meses de alquiler gratuito, para ocupar sus propiedades o animar a los inquilinos existentes a quedarse.
El sector de viviendas multifamiliares genera ingresos consistentes y estables.
Aquellos que son dueños de propiedades de alquiler completamente estabilizadas encontrarán que estos activos tienden a proporcionar ingresos constantes y consistentes incluso durante las recesiones económicas (en parte debido a las razones mencionadas anteriormente). Las personas suelen temer ser desalojadas y a menudo pagan su alquiler antes de abonar otros gastos, como sus tarjetas de crédito, facturas médicas y servicios públicos.
Los propietarios a menudo pueden aumentar el alquiler incluso durante las recesiones.
Irónicamente, dada la demanda de viviendas multifamiliares durante las recesiones económicas, muchos propietarios pueden aumentar los alquileres incluso cuando enfrentan vientos económicos en contra. Esto es especialmente beneficioso para los propietarios que operan en un entorno inflacionario; los alquileres más altos pueden compensar los costos de los gastos en aumento. Aquellos con deuda de bajo costo y tasas fijas pueden incluso experimentar un mayor flujo de efectivo a medida que aumentan los alquileres.
Cómo Adquirir Activos Multifamiliares Durante una Recesión
Es cierto que las propiedades multifamiliares tienden a mantener bien su valor durante períodos de incertidumbre económica, especialmente en comparación con otras clases de activos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, durante períodos de extrema angustia, como la crisis de las punto com y durante la crisis financiera global, puede haber grandes oportunidades de compra para los inversionistas en multifamiliares perspicaces.
Aquí hay algunas estrategias para comprar propiedades multifamiliares durante una recesión:
1. Comienza realizando una investigación de mercado exhaustiva. Observa el mercado local y regional para identificar áreas con fundamentos sólidos, como el crecimiento del empleo/diversificación del empleo y la estabilidad de la población, ya que estos mercados son los más propensos a recuperarse primero al salir de una recesión.
2. Considera por qué una propiedad está «en dificultades». Generalmente hay dos razones para bienes raíces en dificultades.La mayoría de las personas tienden a centrarse en la primera, que es cuando las propiedades se han deteriorado físicamente y necesitan importantes mejoras de capital que los propietarios actuales no pueden costear. Los activos físicamente deteriorados tienen alquileres más bajos, tasas de vacancia más altas y, en consecuencia, valores más bajos.
Sin embargo, la segunda razón se refiere a una estructura de capital en dificultades. En situaciones como estas, la propiedad se encuentra en buen estado físico, pero el propietario se ha apalancado en exceso y ya no puede hacer frente a su deuda. Esto podría haber sucedido por varias razones, como el aumento de las tasas de interés o cuando vence un pago único en un préstamo que el propietario no puede costear. Normalmente, los propietarios simplemente refinanciarían, pero en un mercado como el actual, con tasas de interés más del doble o el triple de lo que eran hace solo unos años, la refinanciación podría no ser una opción. Estos propietarios pueden verse obligados a vender, a menudo a un precio más bajo de lo que esperaban. En los peores casos, algunos propietarios simplemente entregan las llaves al banco.
Conseguir un "buen" negocio durante una recesión a menudo requiere que el comprador esté bien capitalizado.
3. Alinea tu financiamiento. Conseguir una oferta «buena» durante una recesión a menudo requiere que el comprador esté bien capitalizado.Aquellos que puedan comprar con efectivo estarán en la mejor posición para actuar rápidamente.Sin embargo, esto no siempre es factible, especialmente para aquellos que buscan comprar activos multifamiliares que cuestan millones de dólares.
En cambio, aprovecha este tiempo para comunicarte con tus socios prestamistas a largo plazo y explorar qué financiamiento puede estar disponible para ti dadas las condiciones actuales del mercado. En algunas recesiones, hemos visto que la Reserva Federal baja las tasas de interés para estimular la economía.Más recientemente, sin embargo, hemos visto lo contrario: el Banco de la Reserva Federal ha aumentado la tasa de referencia una y otra vez para combatir la inflación en aumento.Ahora, las tasas de interés son significativamente más altas de lo que eran incluso hace un año, lo que dificulta que algunos acuerdos sean rentables.
Este también es un buen momento para ser creativo con tu financiamiento.Por ejemplo, a medida que la financiación de los prestamistas tradicionales se agota, algunos promotores de multifamiliares están buscando capital preferente (aunque a veces, a una tasa más alta de lo que les gustaría).Otros están explorando el financiamiento del vendedor, en el cual el vendedor retiene la nota de la propiedad, lo que puede «rescatar» al propietario de una propiedad en dificultades al proporcionar un flujo de efectivo, al tiempo que beneficia al nuevo propietario que puede negociar una tasa de interés más baja utilizando este arreglo.
4. Sé paciente y analiza las ofertas cuidadosamente. Existe una verdadera tentación de actuar rápidamente en lo que parece ser una oferta «buena» de multifamiliares durante momentos de estrés económico.Los posibles compradores deberían ser pacientes. No todos los acuerdos resultarán tan lucrativos como puedan parecer superficialmente.
En este sentido, asegúrate de profundizar realmente en los aspectos financieros.Apunta a propiedades que tengan un flujo de efectivo sólido en su lugar, o que podrían tener un flujo de efectivo sólido después de ejecutar una estrategia de mejora de valor bien pensada. Asegúrate, por supuesto, de que tienes el efectivo disponible para cualquier mejora de valor que pueda ser necesaria para estabilizar la propiedad.Puede pasar algún tiempo antes de que las propiedades vuelvan a apreciarse, por lo que enfocarse en el flujo de efectivo suele ser una idea sabia para los inversores en multifamiliares.
5. Apela a tus relaciones existentes. La mayoría de los propietarios no serán francos sobre ser dueños de una propiedad en dificultades. Este es un buen momento para aprovechar tus relaciones de confianza, ya sea con otros propietarios, corredores o prestamistas, para obtener información sobre propiedades potencialmente en dificultades que necesitan un socio o comprador directo. A menudo, tu red descubrirá ofertas mejores de las que encontrarías en el mercado abierto.
Qué tipo de propiedad multifamiliar invertir durante una recesión
Hay diferentes corrientes de pensamiento sobre qué tipo de activos multifamiliares comprar durante una recesión.
Algunos inversores aprovecharán una recesión para «mejorar» sus activos, adquiriendo propiedades de mayor valor en ubicaciones más favorables.Por ejemplo, podrían vender un complejo de apartamentos de 50 unidades en la periferia urbana y cambiarlo por un edificio de 20 unidades de mayor valor en una ubicación céntrica privilegiada.Esta corriente de pensamiento asume que a) a medida que disminuyen los valores de las propiedades, los activos bien ubicados pueden ser adquiridos con descuento durante una recesión y b) los mercados centrales inevitablemente se recuperarán y estas propiedades eventualmente valdrán significativamente más.
Durante situaciones de crisis extremas, los inversores multifamiliares
más exigentes pueden encontrar grandes oportunidades de compra.
Otros inversionistas, sin embargo, se centrarán en vez en hacer crecer su cartera de edificios de apartamentos de Clase B y Clase C. La idea aquí es que, durante una recesión, estas propiedades siguen siendo las más demandadas. Tienes inquilinos conscientes de los costos mudándose de propiedades de Clase A a estas. También tienes a posibles o antiguos propietarios que se ven obligados a alquilar y, a su vez, alquilan unidades más asequibles de Clase B y C.
Cualquiera de estas estrategias puede ser efectiva.
Hay algunas evidencias, según el Centro MIT para Bienes Raíces, de que durante una recesión, las propiedades multifamiliares en mercados primarios tienden a mantener mejor su valor que el mercado inmobiliario en mercados secundarios. Los mercados primarios también se recuperan más rápido que los mercados secundarios (aunque este estudio se realizó antes de la pandemia de Covid y algunos argumentarían que hay nuevas evidencias que indican lo contrario, por ejemplo, el mercado inmobiliario en el centro de San Francisco y Manhattan sigue teniendo dificultades).
Luego están las consideraciones del tipo de producto.
Dos tipos de productos que siguen desempeñándose bien, incluso durante las recesiones, son la vivienda estudiantil y la vivienda para personas mayores.Cada uno de estos tipos de productos se vio afectado de manera única por la pandemia de Covid, en la que las universidades tuvieron que cerrar temporalmente y las instalaciones de vida asistida se convirtieron en el epicentro de infecciones. Sin embargo, en la mayoría de los escenarios en los que una recesión no es causada por una pandemia global, estos tipos de productos tienden a superar a otras clases de activos multifamiliares.
Esto se debe a que durante una recesión, más personas optan por invertir en su educación y, por lo tanto, la demanda de viviendas estudiantiles aumenta (tanto las ubicadas en el campus como las fuera de él). Además, las personas continúan envejeciendo independientemente de las condiciones del mercado y, por lo tanto, siguen dependiendo de los servicios proporcionados por las comunidades de viviendas para personas mayores y los centros de vida asistida.
Cómo Agregar Valor a Activos Multifamiliares Existentes Durante una Recesión
En lugar de hacer crecer sus carteras, muchos inversores multifamiliares cambiarán su enfoque hacia fortalecer sus carteras existentes durante una recesión. Estas son algunas de las diversas estrategias que emplean los inversores para agregar valor a sus propiedades existentes:
Considera cuidadosamente las estrategias de retención de inquilinos.
Normalmente, la mayoría de los propietarios se centrarán en mantener a los inquilinos existentes en su lugar. Podrían ofrecer mantener los alquileres estables o proporcionar otros pequeños incentivos para mitigar la vacancia. Sin embargo, en algunos casos, esto es de vista corta. En cambio, los propietarios deberían analizar cuidadosamente sus unidades en el contexto de las condiciones del mercado existentes.Si los inquilinos no están pagando el alquiler de mercado actual, puede ser más lucrativo aumentar los alquileres, incluso de manera drástica, incluso a riesgo de que los inquilinos actuales se vayan.
Esto es especialmente cierto en mercados con control de alquileres. Si bien las políticas de control de alquileres varían de un lugar a otro, la mayoría limita los alquileres a un cierto porcentaje por año.Sin embargo, estas regulaciones generalmente permiten a los propietarios ajustar esos alquileres a la tarifa de mercado después de que un inquilino desocupa la propiedad. Por ejemplo, si un inquilino a largo plazo ha estado pagando $1,600 al mes durante varios años y el alquiler de mercado ahora está más cerca de $2,100, puede ser más ventajoso que ese inquilino se vaya.La unidad puede tener un tiempo fuera de servicio mientras se vuelve a alquilar a la tarifa de mercado, pero el aumento en el alquiler probablemente compensará ese costo en poco tiempo.
Renueva las unidades a medida que se desocupan.
Puede ser difícil renovar y mejorar unidades mientras hay inquilinos ocupándolas.En cambio, a medida que los propietarios se dan cuenta de que los inquilinos se van a mudar (por ejemplo, deciden no renovar un contrato de arrendamiento), pueden comenzar a prepararse para renovar esas unidades antes de volver a alquilarlas. Los propietarios sofisticados tendrán todos sus materiales, suministros y contratistas listos para actuar rápidamente una vez que las unidades queden vacantes, para que puedan poner las unidades listas para alquilar lo más rápido posible, reduciendo así el tiempo sin ingresos y el costo de la vacancia.
Invierte en mejoras estratégicas en la propiedad.
Durante muchos años, el mercado multifamiliar fue tan fuerte, con tasas de capitalización tan bajas, que los propietarios podían posponer importantes mejoras de capital.Algunos propietarios operaban sus apartamentos como cajeros automáticos: deudas a largo plazo y de bajo costo, junto con aumentos de alquiler de dos dígitos, han hecho que las propiedades multifamiliares sean especialmente lucrativas.Sin embargo, los propietarios que tienen reservas significativas pueden querer utilizar ese dinero para realizar mejoras estratégicas en la propiedad.Esto podría ser agregar o mejorar las comodidades del edificio, mejorar los vestíbulos del edificio y otras áreas comunes, y/o invertir en mejoras energéticas que generen ahorros a largo plazo.
Reacondiciona los contratos con proveedores.
Las recesiones son un buen momento para reevaluar todos tus contratos con proveedores.Observa cuánto estás pagando a tu administrador de propiedad, corredores de arrendamiento, equipos de jardinería, proveedores de reparación y mantenimiento, etc. Esto también podría incluir a tu abogado y tu gerente de activos.Reacondicionar sus contratos y asegurar tasas reducidas a largo plazo puede ayudar a aumentar el flujo de efectivo durante las recesiones.
Identifica ahorros operativos.
Identifica ahorros operativos. Hay dos formas de aumentar el flujo de efectivo: 1) aumentar los ingresos y 2) reducir los costos. Los propietarios de multifamiliares querrán explorar diversas medidas de reducción de costos, como implementar un sistema RUBS que factura a los inquilinos por su parte proporcional de los servicios públicos.Otra estrategia es evaluar realmente la gestión de tu propiedad, ya sea que se maneje internamente o a través de un tercero.Considera el rendimiento de tu equipo de gestión en relación con los KPI comunes de la industria, como alquileres, tasas de vacancia, costos de reparación y mantenimiento, costo promedio de volver a alquilar una unidad, cuánto tiempo lleva preparar una unidad para alquilar, entre otros.
Explora permisos o cambios de zonificación que mejoren el valor de la propiedad.
«Entitling» una propiedad es otra estrategia que los propietarios astutos utilizarán para agregar valor durante una recesión. Digamos que un propietario tiene un edificio de apartamentos de 20 unidades que se encuentra en cuatro acres de tierra. El propietario puede aprovechar este tiempo para subdividir el lote y luego buscar los permisos necesarios para construir otro edificio de apartamentos en el lote recién creado.
Incluso si el propietario no construye finalmente ese segundo edificio, el simple hecho de que tenga los permisos en mano para hacerlo automáticamente aumenta el valor de esa propiedad. A medida que cambian las condiciones del mercado, el propietario podría vender ese lote con permisos a alguien que busque construir un nuevo edificio para ese uso.La tierra preautorizada se considera valiosa para los compradores, ya que elimina el riesgo de obtención de permisos, ya que el proceso de obtención de permisos puede ser largo, costoso e incierto en muchas comunidades.
Las políticas federales benefician a la industria multifamiliar Cuando la economía está
al borde del colapso, el gobierno federal interviene,
rápidamente para brindar alivio.
Si bien la perspectiva de una recesión puede ser aterradora, es importante que los inversores recuerden que el mercado inmobiliario siempre tiene sus altibajos.La mayoría de los ciclos duran alrededor de 10 años, más o menos.Estamos a unos 14-15 años desde la última recesión real (la Crisis Financiera Global), lo que significa que Estados Unidos está pendiente de otra.Cualquiera que esté en el negocio el tiempo suficiente experimentará múltiples recesiones.Cómo actúan las personas durante estos períodos influirá en la probabilidad de que se recuperen.
Con una recesión en el horizonte, los inversores deberían tomar medidas proactivas para aislar, ¡incluso hacer crecer! sus carteras para asegurarse de poder superar esta próxima tormenta, independientemente de cuán grave sea.
