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Ha habido una creciente discusión sobre el potencial de una recesión inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a considerar estrategias de inversión en bienes raíces a prueba de recesiones. Entre las diversas clases de activos, los bienes raíces multifamiliares se destacan como una opción particularmente resistente durante las recesiones económicas.
En este artículo, profundizamos en las razones por las cuales los bienes raíces multifamiliares se destacan como una clase de activos resistente a las recesiones, especialmente en comparación con otros tipos de productos. También examinaremos cómo fortalecer e incluso hacer crecer sus carteras de multifamiliares a pesar de enfrentar vientos en contra económicos.
Explorando la naturaleza a prueba de recesiones de los bienes raíces multifamiliares
Aunque no es completamente inmune a las caídas del mercado, el sector multifamiliar generalmente mantiene su valor mejor y supera a otros tipos de propiedades durante las recesiones inmobiliarias. Hay varias razones para esto, incluyendo:
Todos necesitan un lugar donde vivir
Independientemente de lo que esté ocurriendo con la economía, todos los estadounidenses necesitan un techo sobre sus cabezas. Esto es cierto tanto si estamos en un entorno de altas tasas de interés como si no, ya sea que las personas enfrenten pérdidas de empleo o no.
De hecho, durante las recesiones, las ejecuciones hipotecarias a menudo llevan a las personas a mudarse a viviendas de alquiler mientras reconstruyen su crédito. De manera similar, los inquilinos de apartamentos que planean comprar una casa pueden retrasar la compra, eligiendo ahorrar dinero y alquilar hasta que la economía se recupere. Esta combinación de factores crea una demanda aumentada y prolongada de viviendas multifamiliares durante períodos de estrés económico.
Las políticas federales benefician a la industria multifamiliar
Históricamente, y especialmente durante la pandemia, el gobierno federal ha intervenido rápidamente con alivio cuando la economía se acerca al colapso. Por ejemplo, durante la pandemia, cuando millones de estadounidenses perdieron sus empleos, el gobierno federal emitió cheques de estímulo para ayudarles a pagar el alquiler y mantenerse a flote. Esto mantuvo el flujo de efectivo para los inversores multifamiliares, lo que evitó los incumplimientos de préstamos generalizados que muchos temían inicialmente.
Las unidades tienden a tener una baja rotación durante las recesiones
Mudarse de un apartamento a otro conlleva costos. Firmar un nuevo contrato de arrendamiento generalmente requiere el primer mes, el último mes y un depósito de seguridad, lo que equivale a miles de dólares. Luego están los costos reales de mudanza, como alquilar un camión o contratar un servicio de mudanza. En una recesión, muchos inquilinos optarán por renovar sus contratos existentes como una forma de posponer estos costos hasta que las condiciones económicas mejoren. Esto ayuda a garantizar una baja rotación y bajas tasas de vacantes en los edificios de apartamentos.
La gran excepción a esto son los edificios de apartamentos de Clase A. En una recesión económica, los inquilinos conscientes de los costos a menudo cambian de apartamentos de Clase A a apartamentos de Clase B+/B para ahorrar dinero. Los propietarios de apartamentos de Clase A pueden necesitar ofrecer incentivos, como dos meses de alquiler gratis. Esto ayuda a llenar las vacantes y anima a los inquilinos actuales a quedarse.
Multifamiliar genera ingresos consistentes y estables
Los propietarios de propiedades de alquiler completamente estabilizadas a menudo descubren que estos activos tienden a proporcionar ingresos estables y consistentes incluso durante las recesiones económicas. Las personas suelen priorizar el pago del alquiler sobre otros gastos como tarjetas de crédito, facturas médicas y servicios públicos debido al miedo a ser desalojados.
Los propietarios a menudo pueden aumentar el alquiler incluso durante las recesiones
Irónicamente, la demanda de viviendas multifamiliares durante las recesiones a menudo permite a los propietarios aumentar los alquileres, incluso en medio de vientos económicos adversos. Esto es especialmente beneficioso para los propietarios que operan en un entorno inflacionario; los alquileres más altos pueden compensar los costos de los gastos en aumento. Aquellos con deuda a bajo costo y tasa fija incluso pueden experimentar un mayor flujo de efectivo a medida que aumentan los alquileres.
Cómo adquirir activos multifamiliares durante una recesión
Es cierto que las propiedades multifamiliares tienden a mantener su valor bien durante períodos de incertidumbre económica, especialmente en comparación con otras clases de activos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, durante períodos de extrema crisis, como el colapso de las punto com y la Crisis Financiera Global, puede haber grandes oportunidades de compra para los inversionistas multifamiliares perspicaces.
Aquí hay algunas estrategias para comprar propiedades multifamiliares durante una recesión:
1. Comienza realizando una investigación de mercado exhaustiva. Examina el mercado local y regional para identificar áreas con fundamentos sólidos, como el crecimiento del empleo/diversificación laboral y la estabilidad de la población. Estos mercados son los más propensos a recuperarse primero después de una recesión.
2. Considera por qué una propiedad está «en dificultades». Generalmente hay dos razones para que un inmueble esté en dificultades. La mayoría de la gente se enfoca en el primer escenario, donde las propiedades se han deteriorado físicamente y necesitan grandes mejoras de capital más allá de lo que el propietario puede pagar. Los activos físicamente deteriorados tienen alquileres más bajos, vacantes más altas y, en consecuencia, valores más bajos.
Sin embargo, la segunda razón se refiere a una estructura de capital en dificultades. En tales situaciones, la propiedad está físicamente bien, pero el propietario sobreapalancado ya no puede pagar su deuda. Esta situación puede surgir por varias razones, como el aumento de las tasas de interés o un pago global inasequible en un préstamo. Típicamente, los propietarios solo refinanciarían, pero en un mercado como el actual, con tasas de interés más del doble o triple de lo que eran hace unos años, refinanciar puede no ser una opción. Estos propietarios pueden verse obligados a vender, a menudo a un precio más bajo de lo que anticipaban.
Landing a "good" deal during a recession often
requires a buyer to be well capitalized.
3. Organiza tu financiación. Conseguir un «buen» trato durante una recesión a menudo requiere que el comprador esté bien capitalizado. Aquellos que puedan comprar con efectivo estarán en la mejor posición para moverse rápidamente. Sin embargo, esto no siempre es factible, especialmente para aquellos que buscan comprar activos multifamiliares que cuestan millones de dólares.
En cambio, utiliza este tiempo para ponerte en contacto con tus socios de financiación a largo plazo para explorar qué opciones de financiación pueden estar disponibles para ti dadas las condiciones actuales del mercado. En algunas recesiones, hemos visto que la Reserva Federal reduce las tasas de interés para estimular la economía. Sin embargo, más recientemente, hemos visto exactamente lo contrario: el Banco de la Reserva Federal ha aumentado la tasa de referencia una y otra vez para combatir la inflación galopante. Ahora, las tasas de interés son significativamente más altas que hace un año, lo que está dificultando que algunos acuerdos sean rentables.
También es un buen momento para ser creativo con tu financiación. Por ejemplo, a medida que se agota la financiación de prestamistas tradicionales, algunos patrocinadores de multifamiliares están trayendo capital preferente (aunque a veces a una tasa más alta de la que les gustaría). Otros están explorando la financiación del vendedor, en la que el vendedor mantiene la nota de la propiedad, lo que puede «rescatar» al propietario de una propiedad en dificultades al proporcionar un flujo de efectivo, mientras que beneficia al nuevo propietario, que podría negociar una tasa de interés más baja utilizando este arreglo.
4. Sé paciente y analiza los negocios cuidadosamente. Durante el estrés económico, hay una verdadera tentación de lanzarse rápidamente a una oferta de multifamiliares que parece “buena”. Los compradores potenciales deben ser pacientes. No todas las ofertas resultarán ser tan lucrativas como parecen a primera vista.
Con ese fin, asegúrate de profundizar en los aspectos financieros. Busca propiedades que tengan un flujo de caja sólido en su lugar, o que puedan tener un flujo de caja fuerte después de ejecutar una estrategia de valor agregado bien pensada. Asegúrate, por supuesto, de tener el dinero disponible para cualquier mejora de valor agregado que pueda ser necesaria para estabilizar la propiedad. Puede pasar algún tiempo antes de que las propiedades vuelvan a apreciarse, por lo que centrarse en el flujo de caja suele ser una idea inteligente para los inversionistas en multifamiliares.
5. Aprovecha tus relaciones existentes. La mayoría de los propietarios no serán explícitos sobre poseer una propiedad en dificultad. Este es un buen momento para aprovechar tus relaciones de confianza—con otros propietarios, corredores y prestamistas—para obtener información sobre propiedades potencialmente en dificultades que necesitan un socio o un comprador directo. A menudo, tu red descubrirá mejores ofertas que las que encontrarías en el mercado abierto.
¿Qué tipo de propiedad multifamiliar invertir durante una recesión?
Algunos inversores utilizarán una recesión para “mejorar” a activos de mayor valor en ubicaciones mejores. Por ejemplo, podrían vender un complejo de apartamentos de 50 unidades en el núcleo urbano periférico y cambiarlo por un edificio de 20 unidades de mayor valor en una ubicación céntrica. Esta escuela de pensamiento asume que a) a medida que los valores de las propiedades disminuyen, los activos bien ubicados pueden comprarse a un descuento durante una recesión y b) los mercados centrales inevitablemente se recuperarán y estas propiedades eventualmente tendrán un valor significativamente mayor.
Algunos inversores aprovecharán una recesión para “ascender” a activos de mayor valor en mejores ubicaciones. Por ejemplo, podrían vender un complejo de apartamentos de 50 unidades en la periferia urbana y cambiarlo por un edificio de 20 unidades de mayor valor en una ubicación céntrica. Esta escuela de pensamiento asume que a) a medida que los valores de las propiedades disminuyen, los activos bien ubicados pueden comprarse con descuento durante una recesión y b) los mercados principales inevitablemente se recuperarán y estas propiedades eventualmente valdrán mucho más.
During extreme distress, discerning multifamily
investors can find great buying opportunities.
Otros inversionistas, en cambio, se enfocarán en aumentar su portafolio de apartamentos de Clase B y Clase C. La idea es que, durante una recesión, estas propiedades mantienen una alta demanda. Los inquilinos conscientes de los costos se trasladan desde las propiedades de Clase A hacia estas. También hay futuros o antiguos propietarios de viviendas que se ven forzados a alquilar y, a su vez, optan por unidades más asequibles de Clase B y C.
Cualquiera de estas estrategias puede ser efectiva.
Según algunas pruebas del MIT Center for Real Estate, durante una recesión, las propiedades multifamiliares en los mercados principales tienden a mantener mejor su valor que los bienes raíces en los mercados secundarios. Los mercados principales también se recuperan más rápido que los mercados secundarios (aunque este estudio se realizó antes de Covid y algunos argumentarían que hay nuevas pruebas que indican lo contrario, por ejemplo, los bienes raíces en el centro de San Francisco y Manhattan siguen luchando).
Luego están las consideraciones sobre el tipo de producto.
Dos tipos de productos que continúan funcionando bien, incluso durante las recesiones, son la vivienda para estudiantes y la vivienda para personas mayores. Cada uno de estos tipos de productos se vio afectado de manera única por la pandemia de Covid, en la que las universidades tuvieron que cerrar temporalmente y las instalaciones de vida asistida se convirtieron en el epicentro de las infecciones. Sin embargo, en la mayoría de los escenarios en los que una recesión no es causada por una pandemia global, estos tipos de productos tienden a superar a otras clases de activos multifamiliares.
Esto se debe a que durante una recesión, más personas optan por invertir en su educación y, por lo tanto, aumenta la demanda de viviendas para estudiantes (tanto en el campus como fuera de él). Además, las personas siguen envejeciendo independientemente de las condiciones del mercado y, por lo tanto, continúan dependiendo de los servicios proporcionados por las viviendas para mayores y las comunidades de vida asistida.
Cómo añadir valor a los activos multifamiliares existentes durante una recesión
En lugar de hacer crecer sus carteras, muchos inversores en multifamiliares cambiarán su enfoque hacia el fortalecimiento de sus carteras existentes durante una recesión. Aquí están algunas de las estrategias que los inversores emplean para añadir valor a sus propiedades existentes:
Considera cuidadosamente las estrategias de retención de inquilinos
Típicamente, la mayoría de los propietarios se enfocarán en mantener a los inquilinos existentes. Pueden ofrecer mantener los alquileres estables o proporcionar otros pequeños incentivos para mitigar la vacancia. Sin embargo, en algunos casos, esto es miope. En su lugar, los propietarios deben examinar cuidadosamente sus unidades en el contexto de las condiciones actuales del mercado. Si los inquilinos no están pagando el alquiler de mercado, puede ser más lucrativo aumentar los alquileres, incluso de manera drástica, aunque esto signifique el riesgo de que los inquilinos actuales se vayan.
Esto es especialmente cierto en los mercados con control de alquileres. Aunque las políticas de control de alquileres varían de un lugar a otro, la mayoría limita los alquileres a un cierto porcentaje por año. Sin embargo, estas regulaciones generalmente permiten a los propietarios llevar esas unidades al precio de mercado después de que un inquilino desocupe la propiedad. Por ejemplo, si un inquilino a largo plazo ha estado pagando $1,600/mes durante varios años y el alquiler de mercado ahora está más cerca de $2,100, puede ser más ventajoso que ese inquilino se mude. La unidad puede tener algo de tiempo de inactividad mientras se vuelve a alquilar a precio de mercado, pero el aumento en el alquiler probablemente compensará ese costo en poco tiempo.
Renovar unidades a medida que se desocupan
Puede ser difícil renovar y mejorar las unidades mientras hay inquilinos en el lugar. En cambio, cuando los propietarios se dan cuenta de que los inquilinos van a desocupar (por ejemplo, deciden no renovar un contrato de arrendamiento), pueden comenzar a prepararse para renovar esas unidades antes de volver a arrendarlas. Los propietarios experimentados tendrán todos sus materiales, suministros y contratistas listos para actuar rápidamente cuando las unidades queden vacantes, para que puedan estar listas para alquilar lo antes posible, reduciendo así el tiempo de inactividad y el costo de la vacante.
Invertir en mejoras estratégicas de la propiedad
Durante muchos años, el mercado multifamiliar fue tan fuerte con tasas de capitalización tan bajas que los propietarios pudieron posponer mejoras de capital importantes. Algunos propietarios operaron sus apartamentos como cajeros automáticos: la deuda a largo plazo y bajo costo junto con los aumentos de alquiler de dos dígitos hicieron que las propiedades multifamiliares fueran especialmente lucrativas. Sin embargo, los propietarios que tienen reservas significativas pueden querer utilizar ese dinero para realizar mejoras estratégicas en la propiedad. Esto podría incluir agregar o actualizar las comodidades del edificio, mejorar los vestíbulos y otras áreas comunes del edificio, y/o invertir en mejoras de energía que resulten en ahorros a largo plazo.
Revisar contratos con proveedores
Las recesiones son un buen momento para reevaluar todos tus contratos con proveedores. Revisa lo que estás pagando a tu administrador de propiedades, corredores de arrendamiento, equipos de jardinería, proveedores de reparación y mantenimiento, etc. Esto también podría incluir a tu abogado y tu gestor de activos. Reestructurar sus contratos y asegurar tarifas reducidas a largo plazo puede ayudar a aumentar el flujo de efectivo durante las recesiones.
Identificar ahorros operativos
Hay dos formas de aumentar el flujo de efectivo: 1) aumentar los ingresos y 2) reducir los costos. Los propietarios de multifamiliares deben explorar diversas medidas para reducir costos, como implementar un sistema RUBS que facture a los inquilinos su parte proporcional de los servicios públicos. Otra estrategia es evaluar realmente su gestión de la propiedad, ya sea que se maneje internamente o a través de un tercero. Considere el rendimiento de su equipo de gestión en comparación con los KPI comunes de la industria, como alquileres, tasas de vacantes, costos de reparación y mantenimiento, el costo promedio para volver a alquilar una unidad, cuánto tiempo se tarda en hacer que una unidad esté “lista para alquilar” y más.
Explorar permisos o cambios de zonificación que aumenten el valor de la propiedad
«Autorizar» una propiedad es otra estrategia que los propietarios astutos utilizarán para agregar valor durante una recesión. Supongamos que un propietario tiene un edificio de apartamentos de 20 unidades que se encuentra en cuatro acres de terreno. El propietario puede aprovechar este tiempo para subdividir el terreno y luego solicitar los permisos necesarios para construir otro edificio de apartamentos en el terreno recién creado.
Incluso si el propietario no construye finalmente ese segundo edificio, el simple hecho de tener los permisos en mano para hacerlo aumenta automáticamente el valor de esa propiedad. A medida que cambian las condiciones del mercado, el propietario podría vender ese terreno autorizado a alguien que busque construir un nuevo edificio para ese uso. La tierra pre-autorizada se considera valiosa para los compradores, ya que elimina el riesgo de permisos, ya que obtener permisos puede ser un proceso largo, costoso e incierto en muchas comunidades.
Federal policies benefit the multifamily industry
When the economy is on the brink of collapse,
the federal government quickly steps in to provide relief.
Aunque la perspectiva de una recesión puede ser aterradora, los inversores deben recordar que el mercado inmobiliario siempre tiene altibajos. La mayoría de los ciclos duran alrededor de 10 años, más o menos. Estamos a aproximadamente 14-15 años de la última verdadera recesión (la Crisis Financiera Global), lo que significa que EE. UU. está preparado para otra. Cualquiera que esté en el negocio el tiempo suficiente experimentará múltiples caídas del mercado. La forma en que las personas actúan durante estos períodos influirá en la probabilidad de su recuperación.
Con una recesión en el horizonte, los inversores deberían tomar medidas proactivas para proteger, ¡o incluso hacer crecer!, sus carteras para asegurarse de que puedan soportar la próxima tormenta, sin importar cuán grave sea.
