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近来越来越多地讨论了房地产衰退的可能性,这引发了许多人考虑采取抗衰退的房地产投资策略。 在各种资产类别中,多家庭房地产在经济衰退期间表现出色,成为一种特别具有韧性的选择。在本文中,我们深入探讨了为什么多家庭房地产是抗衰退房地产投资的关键组成部分,以及投资者如何在充满挑战的经济条件下有效管理和发展他们的多家庭房产投资组合。

在本文中,我们将探讨为什么与其他产品类型相比,多家庭房地产被认为是一种经济衰退中具有韧性的资产类别。我们还将研究如何在面临经济逆风的情况下加强甚至扩大您的多家庭房地产投资组合。

探讨多家庭房地产的抗衰退特性

尽管没有房地产资产能完全免受市场下滑的影响,但在房地产市场衰退期间,多家庭房地产部门往往能够保持其价值,并表现优于其他房地产类型。
有几个原因可以解释这一点,包括:

每个人都需要一个住所。

Everyone needs somewhere to live

不管经济状况如何,所有美国人都需要一个房顶覆盖他们的头。这是无论我们是否处于高利率环境中,无论人们是否面临失业与否,都是真实的。

事实上,我们在经济衰退期间常见的一种情况是,在最困难的时候,人们失去了房屋,被迫搬入租房,同时重建他们的信用。同样,那些已经住在公寓大楼里但计划购房的人可能会暂时搁置购房计划,选择保守他们的现金,继续租房,直到经济状况改善。这些因素的结合在经济压力时期创造了对多家庭住房的增加和长期需求。

联邦政策对多家庭行业有利。

Federal policies benefit the multifamily industry

我们以前已经见过这种情况,最近一次是在大流行期间:当经济濒临崩溃时,联邦政府迅速介入提供救济。
例如,在大流行初期,当数百万美国人失业时,联邦政府开始发放刺激支票,以确保那些受影响最严重的人能够继续支付租金,直到他们能够重新站稳脚跟。这保持了多家庭投资者的现金流,防止了许多最初担心的大规模贷款违约。

在经济衰退期间,单位的流动性倾向较低。

Units tend to have low turnover during recessions

任何搬家过的人都知道,搬家是有相关成本的 — 签订新租约通常需要支付首月租金、最后一个月租金以及押金,这一次性支出可能高达数千美元。还有实际的搬家成本,比如租用卡车或聘请搬家服务。在经济下行期,许多租户会选择续签他们现有的租约,以推迟这些成本,直到经济条件改善。这有助于确保公寓楼的低换手率和低空置率。

在这方面的一个重要例外是A级公寓大楼。在经济衰退期间,许多注重成本的租户会从A级物业“降级”到B+ / B级公寓大楼,以节省开支。A级公寓的业主可能需要提供激励措施,比如提供两个月的免租期,以填补他们的房产或鼓励现有租户留下来。

多家庭房地产产生持续稳定的收入。

Multifamily generates consistent, stable income

那些拥有完全稳定的租赁物业的人会发现,即使在经济下行期间(部分原因见上文),这些资产也倾向于提供稳定、一致的收入。 人们往往害怕被驱逐,并且通常会在支付其他开支之前支付租金,比如信用卡、医疗费用和公用事业费用。

在经济衰退期间,业主通常仍然能够提高租金。

Owners can often increase rent even during downturns

具有讽刺意味的是,在经济衰退期间,尽管面临经济逆风,但由于对多家庭住房的需求增加,许多房东仍能够提高租金。 这对于在通货膨胀环境中运营的房东尤其有益;更高的租金可以抵消上升的费用。那些拥有低成本、固定利率债务的人在租金上涨时甚至可能体验到更大的现金流。

如何在经济衰退期间获取多家庭资产

的确,在经济不确定时期,多家庭房地产往往能够保持其价值,特别是与其他商业房地产资产类别相比。然而,在极度困境的时期,例如互联网泡沫破裂期和全球金融危机期间,对于有洞察力的多家庭投资者来说,可能会出现很好的购买机会。

以下是在经济衰退期间购买多家庭房地产的一些策略:

1. 首先进行彻底的市场研究。 查看当地和区域市场,识别具有强大基本面的地区,如就业增长/就业多样化和人口稳定,因为这些市场最有可能在经济衰退后首先复苏。

2. 考虑一下为什么一处房产会出现“困境”。 通常有两个导致房地产困境的原因。 大多数人倾向于关注第一种情况,即物业出现物理损坏,需要进行重大的资本改善,而当前的业主负担不起。 在物理上受损的资产通常具有较低的租金、较高的空置率,相应地价值较低。

然而,第二个原因涉及到困扰的资本结构。在这种情况下,物业在物理条件上良好,但业主变得过度杠杆化,无法再负担得起债务。这可能有多种原因,例如利率上升或者当业主无法负担的贷款上到期时。 通常情况下,业主会选择再融资,但在像今天这样的市场中,利率比几年前高出两到三倍,再融资可能不是一个选择。 这些业主可能被迫出售,通常以比他们预期的价格更低的价格。在最糟糕的情况下,一些业主将只是把房产的钥匙交还给银行。

在经济衰退期间达成“好”交易
通常需要买家拥有充足的资本。

3. 安排好融资。在经济衰退期间获得一笔“好”的交易通常需要买方有足够的资本。 那些能够用现金购买的人将最有可能迅速采取行动。然而,这并非总是可行的,尤其是对于那些想购买数百万美元的多家庭资产的人来说。

相反,利用这个时机与你的长期融资伙伴联系,探讨在当前市场条件下可能对你可用的融资方式。在一些经济衰退中,我们看到美联储降低利率以刺激经济。 然而,最近我们看到了完全相反的情况 —— 美联储一再提高基准利率以抑制不断上升的通货膨胀。现在,利率比一年前显著提高,这使得一些交易更难以实现。

这也是在融资方面发挥创意的好时机。 例如,随着传统贷款渐渐枯竭,一些多家庭项目发起人正在引入优先股权(尽管有时候,利率可能较他们期望的要高)。其他人正在探索卖方融资,即卖方持有该物业的债券,这可以通过提供现金流给陷入困境的业主来“拯救”一处物业,同时也有利于新业主,他们可能能够通过这种安排谈判获得较低的利率。

4. 保持耐心,仔细分析交易。在经济压力时期,很容易迅速行动,尤其是在看起来是一笔“不错”的多家庭交易时。潜在买家应该保持耐心。 并非每一笔交易都会像表面上看起来那样有利可图。

为此,请确保你真的深入了解财务状况。瞄准那些具有良好现金流的物业,或者在执行深思熟虑的增值策略后可能具有强大现金流的物业。 当然,确保你有足够的现金来进行可能需要的增值改进,以稳定物业。在物业重新开始升值之前可能需要一段时间,因此对于多家庭投资者来说,专注于现金流通常是一个明智的选择。

5. 充分利用你现有的关系。大多数业主不太愿意公开拥有一处陷入困境的物业。现在正是发挥你与其他业主、经纪人和贷款人建立的可信关系的好时机,以获取关于潜在陷入困境的物业、需要合作伙伴或彻底买家的信息。通常情况下,你的人际网络可能会揭示比你在公开市场上找到的更好的交易。

在经济衰退期间投资哪种类型的多家庭房地产

关于在经济衰退期间购买哪种类型的多家庭资产,有不同的观点。

一些投资者会利用经济下行期将资金“升级”到更有价值、更好位置的资产。例如,他们可能会出售郊区核心地带的一个50单元公寓大楼,然后将资金升级到市中心黄金地段的更有价值的20单元建筑物。 这种观点基于以下假设:a)随着房地产价值下降,位于优越位置的资产在经济衰退期间可以以折扣购得;b)核心市场将不可避免地复苏,这些房产最终将大幅增值。

在极度困难时期,眼光敏锐的多户
型投资者可以找到绝佳的购买机会。

然而,其他投资者则会专注于扩大其B级和C级公寓大楼的投资组合。这里的思路是,在经济衰退期间,这些房产仍然是最受欢迎的。有成本意识的租户从A级物业纷纷转向这些物业。还有那些由于某种原因被迫转向租赁的潜在或以前的房屋所有者,他们反过来租用更为经济实惠的B级和C级单位。

这两种策略都可能是有效的。

根据麻省理工学院房地产中心的一些证据表明,在经济衰退期间,一线市场的多户住宅物业相对于二线市场的房地产更有可能保持其价值。一线市场的复苏速度也比二线市场更快(尽管这项研究是在COVID之前进行的,有人可能会认为有新的证据表明相反——例如,旧金山市中心和曼哈顿的房地产仍然面临困境)。

接下来还有产品类型的考虑。

根据麻省理工学院房地产中心的一些证据表明,在经济衰退期间,一线市场的多户住宅物业相对于二线市场的房地产更有可能保持其价值。一线市场的复苏速度也比二线市场更快(尽管这项研究是在COVID之前进行的,有人可能会认为有新的证据表明相反——例如,旧金山市中心和曼哈顿的房地产仍然面临困境)。

这是因为在经济衰退期间,更多人选择投资于教育,因此对学生住房的需求增加(包括校内和校外住房)。此外,无论市场状况如何,人们都会继续变老,因此仍然依赖于老年住房和辅助生活社区提供的服务。

如何在经济衰退期间为现有多户资产增值

与其扩大投资组合,许多多户住宅投资者在经济衰退期间会将注意力转向加强他们现有的投资组合。以下是投资者用来增值其现有物业的一些不同策略:

谨慎考虑租户保留策略。

Carefully consider tenant retention strategies

通常,大多数业主将专注于保留现有租户。他们可能会提供保持租金稳定或提供其他小优惠,以减轻空置的影响。然而,在某些情况下,这是短视的。相反,业主应该仔细审视他们的单位,考虑当前市场状况。如果租户目前未支付市场租金,甚至可能更有利可图地提高租金,甚至可能会大幅上涨,尽管存在当前租户可能离开的风险。

在租金管制的市场中,这一点尤为真实。尽管租金管制政策在不同地方存在差异,但大多数都会限制每年的租金上涨百分比。然而,这些规定通常允许业主在租户搬离物业后将这些单位调整到市场租金水平。例如,如果长期租户多年来一直支付每月1600美元的租金,而市场租金现在接近2100美元,让该租户离开可能更有利可图。 该单位在重新以市场租金租出时可能会有一些停租时间,但租金的增加可能会很快抵消这个成本。

在单位更替时进行翻新。

Renovate units as they turn over

在租户居住期间进行翻新和升级可能会比较困难。 相反,当业主得知租户将搬离时(例如,他们决定不再续签租约),他们可以在重新出租之前开始准备彻底翻新这些单位。精明的业主会提前准备好所有材料、物资和承包商,以便在单位空置时能够迅速行动,尽快使单位具备出租条件,从而减少停租时间和空置成本。

投资于战略性的物业改进。

Invest in strategic property improvements

多年来,多户住宅市场一直非常强劲,资本化率非常低,以至于业主可以推迟重大的资本改进项目。一些业主将他们的公寓运作得像自动提款机一样——长期、低成本的债务和两位数的租金增长使得多户住宅物业尤为有利可图。然而,拥有大量储备的业主可能希望动用这些资金进行战略性的物业改进。 这可能包括增设或升级建筑设施、改善建筑大堂和其他公共区域,和/或投资于能源升级项目以实现长期节省。

调整供应商合同。

Recondition vendor contracts

经济衰退是重新评估所有供应商合同的绝佳时机。
审查你支付给物业经理、租赁经纪人、园艺团队、维修和保养供应商等的费用。 这也可能包括你的律师和资产经理。重新调整他们的合同并锁定长期的降低费率,有助于在经济衰退期间增加现金流。

识别运营成本的节省。

Identify operational savings

提高现金流有两种途径:1)增加收入和2)降低成本。多户住宅业主将希望探索各种降低成本的措施,例如实施按户分摊实用公用服务(RUBS)系统,向租户收取他们按比例分担的公用事业费用。另一种策略是认真评估你的物业管理,无论是由内部处理还是通过第三方。考虑你的管理团队在常见的行业关键绩效指标方面的表现,例如租金、空置率、维修和保养成本、重新租赁一个单位的平均成本、使单位变为“可出租”所需的时间等。

探索增加物业价值的许可证或区域规划变更。

Explore permits or zoning changes that enhance the property’s value

在经济下行期间,精明的业主将利用“许可”物业的策略来增加价值。假设一个业主拥有一座20单元的公寓大楼,占地四英亩。业主可以利用这个时机来对地块进行细分,然后获取建造新公寓大楼所需的许可。

即使业主最终不建造第二座大楼,但他们手中拥有建造的许可证这一简单事实就会自动增加该物业的价值。 随着市场条件的变化,业主可以将具有许可的地块出售给寻求用途相符的新建筑的买家。预先获得许可的土地对买家而言被视为有价值的,因为它消除了许可风险,因为在许多社区中,许可过程可能是漫长、昂贵和不确定的。

联邦政策有利于多户型产业
当经济濒临崩溃时,
联邦政府迅速介入提供救助。

尽管经济衰退的前景可能令人担忧,但投资者要记住房地产市场总是有起有落的。 大多数周期大致持续10年左右,有多有少。距离上一次真正的经济衰退(全球金融危机)已经过去了大约14-15年,这意味着美国可能会迎来下一次经济衰退。在这个行业待得足够久的人将会经历多次经济下行。人们在这些时期的行为将影响他们恢复的可能性。

随着经济衰退的临近,投资者应该采取主动措施来保护——甚至是增长——他们的投资组合,以确保他们能够经受住下一场风暴,无论其有多严重。


最后编辑于 1月 18, 2024
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