Recession-Proof Real Estate
Investment Strategies for Multifamily

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关于房地产衰退的讨论越来越多。这使得许多人考虑抗衰退的房地产投资策略。在各种资产类别中，多家庭房地产在经济下行期间表现出特别强的韧性。

在本文中，我们深入探讨了多家庭房地产为何作为一个抗衰退的资产类别而脱颖而出，尤其是与其他产品类型相比。我们还将研究如何在面临经济逆风时加强甚至增长您的多家庭投资组合。

探索多户房地产的抗衰退特性

尽管并非完全免疫于市场下滑，但多家庭住房部门通常能更好地保持其价值，并在房地产低迷时期表现优于其他物业类型。这有几个原因，包括：

每个人都需要一个住处

不论经济情况如何，所有美国人都需要一个栖身之所。这在高利率环境下或面对失业时都是真实的。

实际上，在经济衰退期间，止赎常常使人们搬进租赁住房以重建信用。同样，计划购买住房的公寓住户可能会推迟购房，选择节省资金并租房，直到经济复苏。这些因素的结合在经济压力时期创造了对多户住宅的持续且增加的需求。

联邦政策有利于多户住宅行业

历史上，尤其是在疫情期间，当经济接近崩溃时，联邦政府会迅速介入提供救助。例如，在疫情期间，由于数百万美国人失业，联邦政府发放了刺激支票以帮助他们支付租金和维持生计。这确保了多户投资者的现金流，防止了许多人最初担心的广泛贷款违约。

经济衰退期间，公寓的租户流动率通常较低

搬家到另一个公寓通常需要费用。签订新租约通常需要支付首月租金、最后一个月租金以及押金，总额可能达到数千美元。此外，还有实际搬家的费用，如租用卡车或雇佣搬家公司。在经济低迷时期，许多租户会选择续签现有租约，以推迟这些费用，直到经济状况改善。这有助于确保公寓楼的低租户流动率和低空置率。

唯一的例外是A级公寓。在经济低迷时期，精打细算的租户通常会从A级公寓转到B+/B级公寓以节省开支。A级公寓的业主可能需要提供激励措施，如两个月免租金。这有助于填补空置率，并鼓励现有租户留在原地。

多家庭物业产生稳定、持续的收入

拥有完全稳定的租赁物业的房东通常会发现，这些资产即使在经济低迷时期也能提供稳定、持续的收入。人们常常优先支付租金，而不是其他费用如信用卡、医疗账单和公用事业费用，因为他们害怕被驱逐。

房东通常即使在经济低迷时期也可以提高租金

具有讽刺意味的是，在经济低迷时期，多家庭住房的需求往往允许房东提高租金，即使在经济逆风中也是如此。这对在通货膨胀环境中运营的房东尤其有利；更高的租金可以抵消不断上升的费用。那些拥有低成本、固定利率债务的人可能会在租金上涨时体验到更大的现金流。

如何在经济衰退期间收购多户住宅资产

确实，多户住宅物业在经济不确定时期往往能保持良好的价值，尤其是与其他商业房地产资产类别相比。然而，在极端困境时期，例如互联网泡沫破灭和全球金融危机期间，仍可能为精明的多户住宅投资者提供绝佳的购买机会。

以下是经济衰退期间购买多户住宅物业的一些策略：

1. 从进行全面的市场调研开始。 查看本地和区域市场，以识别具有强劲基本面的区域，如就业增长/就业多样化和人口稳定。这些市场在经济衰退后最有可能首先复苏。

2. 考虑为何一处物业处于“困境”中。 通常有两个原因导致房地产困境。大多数人关注第一个情境，即物业在物理上恶化，需要超出业主承受能力的大规模资本改善。物理上困境中的资产租金较低，空置率较高，价值相应较低。

然而，第二个原因涉及困境资本结构。在这种情况下，物业在物理上是正常的，但过度杠杆的业主已无法承担他们的债务。这种情况可能由于几种原因出现，例如利率上升或贷款到期时的高额还款。通常，业主会选择再融资，但在像今天这样的市场中，利率比几年前高出一倍或三倍，再融资可能不是一个选项。这些业主可能被迫出售，通常价格低于他们预期的水平。

3. 规划融资。 在经济衰退期间，获得一个“好”的交易通常需要买方有充足的资本。能够用现金购买的人将处于最有利的位置，能够迅速行动。然而，这并不总是可行的，特别是对于那些想要购买价值数百万美元的多家庭资产的人。

相反，利用这段时间联系你的长期贷款合作伙伴，探讨在当前市场条件下可能获得的融资。在某些经济衰退期间，我们看到联邦政府降低利率以刺激经济。然而，最近我们看到的是完全相反的情况——联邦储备银行一再提高基准利率，以对抗急剧上升的通货膨胀。现在，利率比一年前高得多，这使得一些交易难以计算出收益。

这也是一个用创造性方式进行融资的好时机。例如，随着传统贷款方的融资减少，一些多家庭投资者开始引入优先股（尽管有时利率较高）。其他人则探索卖方融资，即卖方持有对物业的票据，这可以通过提供现金流“拯救”困境中的物业所有者，同时使新买家受益，新买家可以通过这种安排谈判较低的利率。

4. 保持耐心，仔细分析交易。 在经济压力时期，人们很容易急于跳进一个看似“好”的多家庭交易。潜在买家应保持耐心，并且不要被表面上的吸引力所迷惑。

为此，确保深入分析财务状况。选择那些已经有强劲现金流的物业，或者在执行经过深思熟虑的增值策略后可能拥有强劲现金流的物业。当然，还要确保你手头有足够的现金用于任何可能需要的增值改进，以稳定物业。物业可能需要一些时间才能再次升值，因此，专注于现金流通常是多家庭投资者明智的选择。

5. 利用现有关系。 大多数业主不会主动透露自己拥有处于困境中的物业。这是一个很好的机会，可以利用你信任的关系——与其他业主、经纪人和贷款人——来获取有关可能处于困境中的物业的信息，这些物业可能需要合作伙伴或直接买家。通常，你的网络会发现比公开市场上更好的交易。

在经济衰退期间投资什么类型的多户住宅物业

一些投资者会利用经济低迷期来“升级”到更高价值的资产，位置更好的地方。例如，他们可能会出售一个位于外围城市核心的50单元公寓楼，转而购买一个位于市中心的高价值20单元建筑。这种思路认为：a) 随着房地产价值的下降，位置优越的资产在经济衰退期间可以以折扣价购买，b) 核心市场最终会恢复，这些物业的价值会显著提高。

一些投资者会利用经济低迷期“升级”到更高价值的资产和更好的位置。例如，他们可能会出售一个位于城市外围的50单元公寓楼，换成一个位于市中心核心位置的高价值20单元建筑。这种思路假设：a) 随着房产价值的下降，位于优越位置的资产可以在经济衰退期间以折扣价购买；b) 核心市场最终会复苏，这些物业的价值也会显著增加。

其他投资者则会专注于扩大他们的 B级和C级公寓楼 投资组合。他们的想法是，在经济衰退期间，这些物业仍然需求量很高。成本意识强的租客从A级物业转向这些物业。同时，还有被迫租房的潜在或前业主，他们会选择更经济实惠的B级和C级单元。

这两种策略都可以有效。

根据麻省理工学院房地产中心的一些证据，在经济衰退期间，主要市场的多户住宅通常比次级市场的房地产保持更好的价值。主要市场的恢复速度也快于次级市场（尽管这项研究是在疫情前进行的，有人认为有新的证据表明情况有所不同——例如，旧金山和曼哈顿的房地产仍在挣扎）。

然后，还有产品类型的考虑。

即使在经济衰退期间，两个表现良好的产品类型是学生住房和老年人住房。这些产品类型在疫情期间受到独特影响，大学不得暂时关闭，辅助生活设施成为感染的中心。然而，在大多数经济衰退不是由全球疫情引发的情况下，这些产品类型通常表现优于其他多户型资产类别。

这是因为在经济衰退期间，更多的人选择投资于他们的教育，因此对学生住房的需求增加（包括校园内外的住房）。此外，无论市场条件如何，人们都会变老，因此仍然依赖于老年住房和辅助生活社区提供的服务。

如何在经济衰退期间为现有多家庭资产增值

在经济衰退期间，许多多户型投资者将把重点转向加强现有的投资组合，而不是扩展其投资组合。以下是一些投资者用来增加现有物业价值的策略：

仔细考虑租户保留策略

通常，大多数房东会专注于保持现有租户。为了减少空置，他们可能会提供稳定租金或其他小的优惠。然而，在某些情况下，这种做法可能是短视的。相反，房东应根据现有市场条件仔细审视他们的单位。如果租户目前支付的租金低于市场租金，那么即使现有租户可能会离开，也可能会更有利可图地提高租金——甚至是大幅提高。

在租金管控的市场中尤其如此。虽然租金管控政策因地而异，但大多数地方每年对租金有一定的上限。然而，这些规定通常允许房东在租户搬出后将这些单位的租金调整至市场价格。例如，如果一个长期租户已经支付了$1,600/月的租金多年，而市场租金现在接近$2,100，那么让该租户离开可能更有利。虽然在重新出租市场租金时，该单位可能会有一些空置时间，但租金的增加很可能会很快弥补这笔成本。

在租户更换时翻新单位

在有租户的情况下翻新和升级单元可能会很困难。相反，当业主意识到租户即将搬出（例如，他们决定不续签租约）时，他们可以开始准备在重新出租之前对这些单元进行全面改造。成熟的业主会提前准备好所有材料、供应品和承包商，以便在单元空置时迅速行动，使单元尽快达到出租标准，从而减少空置时间和空置成本。

投资于战略性物业改进

多年来，多户型市场如此强劲，资本化率如此低，以至于业主可以推迟进行重大资本改进。一些业主将他们的公寓当作提款机来运营——长期低成本的债务和两位数的租金上涨使得多户型物业特别有利可图。然而，手中持有大量储备的业主可能希望利用这些资金进行战略性的物业改进。这可能包括增加或升级建筑设施，改善建筑大堂和其他公共区域，以及投资于能源升级，从而实现长期节省。

重新调整供应商合同

经济衰退时是重新评估所有供应商合同的好时机。检查一下你支付给物业经理、租赁经纪人、园艺团队、维修和维护提供商等的费用。这也可能包括你的律师和资产经理。重新调整他们的合同，并锁定长期、降低的费率，可以帮助在经济衰退期间提高现金流。

识别运营节省

有两种方法可以增加现金流：1) 增加收入和 2) 减少成本。多家庭物业所有者应探索各种降低成本的措施，例如实施一个 RUBS 系统，该系统将水电费按比例分摊给租户。另一个策略是认真评估您的物业管理，无论是内部管理还是通过第三方管理。考虑将管理团队的表现与常见行业 KPI 进行比较，例如租金、空置率、修理和维护成本、重新出租单位的平均成本、使单位“准备出租”的时间等。

探索可以提升物业价值的许可证或区域变更

“赋权”一项物业是精明的业主在经济低迷期间使用的另一种增值策略。假设一个业主拥有一栋20单元的公寓楼，坐落在四英亩的土地上。业主可以利用这个时间将土地分割，然后申请建造另一栋公寓楼所需的许可证。

即使业主最终没有建造那第二栋楼，仅仅是拥有这些许可证就自动增加了物业的价值。随着市场条件的变化，业主可以将这块已获得建设权的土地出售给希望建造新建筑的人。预先获得建设权的土地对买家来说具有价值，因为它消除了许可风险，而获得许可在许多社区中可能是一个漫长、昂贵且不确定的过程。

虽然经济衰退的前景可能令人恐惧，但投资者需要记住房地产市场总是有涨有跌。大多数周期持续大约10年，或多或少。我们距离上一次真正的衰退（全球金融危机）大约已有14-15年，这意味着美国正准备迎接下一次衰退。任何在行业中待得足够久的人都会经历多次经济下行。这些时期的行为将影响他们恢复的可能性。

随着经济衰退的临近，投资者应采取积极措施保护甚至增长他们的投资组合，以确保能够应对即将到来的风暴，无论其严重程度如何。