房地产投资者的成本分摊研究指南

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许多人投资于多户型房地产，既为了实现投资组合的分散，又为了产生稳定的被动收入。

但是如果我们告诉您拥有多户住宅房地产的另一个好处呢？ 有一个潜在的好处常常被人们忽视，但它可能比投资者预期获得的现金流收益还要有价值，您听说过吗？

这听起来可能过于美好而不可信，但实际并非如此。

投资公寓楼的主要好处之一是其节税好处。 具体而言，投资者可以利用“折旧”来获得优势。 折旧（Depreciation）是投资者每年可以获得的扣除项。 折旧是投资者每年可以扣除的一项费用，旨在考虑房产的物理磨损和最终过时。

通常，公寓楼的折旧期限为 27.5 年。 这是美国国税局认定的多户住宅房产的“有用寿命”。

缺乏经验的投资者可能只是利用直线折旧的税收优惠。 然后他们可以每年申报该折旧价值的1/27.5。

更有经验的投资者知道使用成本分摊研究来加速折旧。 这种方法将折旧前置，有效地抵消了持有头几年的收益。

在本文章中，我们提供了一份针对多户房地产的成本分摊研究完整指南。

什么是成本分摊研究？

对于任何想要加速折旧扣除的多户房地产投资者来说，成本分摊研究是必要的前置条件。

通常，大多数成本分摊研究由持牌工程师进行。 该工程师会带着电子表格，到访房产并在室内外走过一遍，以识别每个组成部分（例如，屋顶、电线、地毯、家电、车道等等）。

对每个建筑组件分配一个有用寿命是必要的。 然后，美国国税局允许业主相应地进行折旧。

因此，与每年折旧1/27.5的方式不同， 他们基于这些建筑组件的剩余价值来进行折旧。 这些寿命可能从1年到15年不等，取决于建筑组件。

例如，地毯可能会在5年内折旧完毕，而较新的屋顶可能需要15年折旧。 无论如何，大多数建筑组件的折旧速度都会比使用直线折旧时的27.5年更快。

成本分摊研究包括什么？

虽然没有规定要求谁来进行成本分摊研究的资格。 美国国税局建议进行成本分摊研究的人应该具备对建筑过程和与财产分类有关的税法知识。 基本上，这意味着大多数成本分摊研究是由持牌工程师执行的。

优质的成本分摊研究将包括对所有相关财产信息的全面审查。 这包括但不限于建筑成本和市场数据、建筑计划以及租赁协议。 准备者还将查看详细的现场特征，例如其位置、地形和场地条件。

工程师还将进行现场访问，检查所有建筑组件。 这部分分析可能非常详细。 例如，他们可能会为建筑门分配一个价值，为门上使用的锁分配另一个价值。

新建筑

对于新建筑，建筑和个人财产的成本通常很容易估算。 估算旧房产的成本可能更具挑战性。 这就是为什么调查员希望记录他们是如何确定那些建筑组件的定价的原因。 最终的成本分摊研究通常包括详细的记录和照片证据。

注意：土地和某些土地改进（例如，与将一块土地平整用于未来开发相关的成本）不被视为可折旧成本。 只有符合资格的土地改良、建筑物、结构建筑组件或系统、以及非住宅房地产才可以折旧。

换句话说，如果某人以100万美元购买公寓楼，而该物业的土地价值为30万美元，则只有价值70万美元的资产可能有资格进行折旧。

在某些情况下，费用分摊研究将包括与各方的面谈。 这可能包括与承包商和分包商、建筑业主和物业经理进行的访谈。 这些采访有助于增加成本分摊研究的深度和准确性。

因此，一份高质量的成本分摊报告的主要要素包括：

执行摘要

一个执行摘要，包括报告的准备人，研究日期，为谁准备研究，主题财产，以及被分类为土地、土地改进、建筑或个人财产的财产单位。

叙述报告

叙述性报告，提供更详细的公寓大楼描述。 这通常还会指出用于准备研究的数据类型和来源。

资产清单表

明确标识可以折旧的特定资产的资产明细表。

直接成本和间接成本表

一个直接和间接成本清单，列出了与项目相关的直接和间接成本。

研究财产单位和成本的计划表

分为土地、建筑财产和个人财产的财产单位和成本明细表。

工程方法论

工程学方法论用于确定每个可折旧资产单位的成本。 这将说明成本是实际的还是估计的。

假设与限制条件声明

一份“假设和限制条件声明”可以用来表示该研究的质量。

认证

由完成研究的持牌工程师颁发的认证。 这包括他们的资质和/或进行此类成本分摊研究的经验水平。

各种附件/展示文档

各种附件/展示文档通常包括在成本分摊研究的最后。 这些展示文档提供备份和会计信息，以支持编制者的分析。

了解更多有关美国国内税收局（IRS）如何对“高质量”成本分摊研究进行分类的信息。

成本分摊研究如何为投资者节省资金？

大多数投资者会发现，平均而言，他们可以在拥有公寓大楼的头七年内对其进行折旧。

因此，与使用直线折旧每年对财产的1/27.5进行折旧相比， 投资者可以在拥有财产的头几年中提前进行折旧。

在特朗普政府修改税法之后。 投资者可以通过“奖励折旧”来最大化他们的受益。 根据这些新规定，房地产投资者可以在拥有房产的第一年中扣除建筑价值的100%。

过去，奖励折旧只适用于新设备或新建筑。 然而，现在它也适用于现有资产。 这为投资者创造了一个巨大的“纸面亏损”，他们可以用来抵消其应纳税收入。

注意：目前有一些人在讨论未来减少或取消奖励折旧的可能性，但目前它仍然可用，并为房地产投资者提供了实质性的优势。

实际上，这样做有效地使更多的资金尽早回到投资者的口袋中，比他们单独使用直线（或传统加速）折旧更快。

成本分摊研究为投资者创造净现值节省数十万甚至数百万美元并不罕见。

例如，某人投资了25万美元购买公寓大楼，可能会使用成本分摊研究在财产拥有的第一年中节省10万美元的税款。 与此期间产生的现金流相比，这是一笔惊人的投资回报。

替代方案

假设该物业在第一年不会产生10万美元的收入。 投资者可以从以下三个方案中选择： 首先，他们可以利用该“被动”亏损来抵消他们在其他投资中获得的被动收入。

如果他们当年没有其他可抵消折旧的被动收入。 那么投资者可以选择将折旧费用追溯应用于之前年度获得的被动收入上。

第三种选择是将任何剩余的折旧福利存起来。 将其保留并在下一个税务年度应用于获得的被动收入。

一个人不需要是公寓楼的唯一所有者才能享受成本分摊的好处。 被动投资者，包括那些投资于房地产合作企业或基金的投资者，在多家赞助商进行成本分摊研究并将这些成本节约传递给其有限合伙人时也将获益。 报税时间到了，投资者将在他们的 K-1 表格上报告他们的投资收入和折旧扣除。

换句话说，投资人在房地产投资上可能会出现亏损的情况。 实际上，他们只是在申报一项名义上的损失。 在回报上升的情况下，这会增加他们的总收入。

许多投资者会继续购买多户住宅房地产，仅因为可以获得折旧税收优惠。 这让一些投资者长期几乎不需要缴纳所得税。

结论

房地产投资者经常谈论与这个资产类别相关的税收优惠。 那些对折旧和成本分摊不太熟悉的人很难理解这些利益包括什么，更重要的是，这实际上转化为多少钱。

正如本指南所示，成本分摊研究是多户住宅房地产投资者最大化其资产价值的一种高效方式。 将这些“纸上亏损”拿到手是增强总投资回报的最佳方法之一。 投资者可以利用这些储蓄投资于未来的交易，他们也可以对这些交易进行折旧，创造一个循环，在这个循环中，他们不断地产生超过仅靠租金现金流所能获得的收益。

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