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尽管有一个误解认为所有房地产赞助商都是“富有”的，具有充足的资本渠道。 现实情况是，大多数房地产赞助商只投入了自己股权的一小部分到任何一个房地产项目中。 通常，人们通过债务和股权的混合融资方式来完成大多数的多户住宅房地产交易。 这通常是通过第三方被动投资者投入的绝大部分股权来实现的。
那些第三方投资者，或者更为人熟知的有限合伙人（LP）。 期望得到本金投资回报以及一定的优先回报。
然而，在某个时候，赞助商将寻求获得不成比例的高收益份额。 如果他们能够管理交易以使其超过最初的回报预期，那么这就是他们能够获得超额回报的时候。 人们把这个更大的部分称为“发起人激励”。
这篇文章探讨了房地产赞助商如何利用房地产推广者激励来鼓励开发商。 同样重要的是如何保持股权投资者的利益一致。
房地产赞助商如何赚钱
有两种主要方式，房地产赞助商（又称“开发商”或“普通合伙人”）可以从公寓投资中赚钱。
第一种方式是通过一系列的费用。 这包括但不限于收购费、项目管理费、资本事件费、处置费等等。 通常，人们会根据特定费用的百分比来计算这些费用。 例如，收购费用为房产购买价格的1%。
赞助商赚钱的第二种方式是与有限合伙人(LP)投资者分享利润。
赞助商将如何在何时以及多少份额获得利润，这些具体细节是房地产股权瀑布模型的关键部分。 房地产股权瀑布模型详细描述了各方在何时、在什么条件下以及以特定金额收到偿还款项。
以下是一个非常简单的例子。
假设有限合伙人投资了多功能住宅物业收购和翻新所需资本的90%。 赞助商已经投资了剩下的10%。 股权瀑布可能规定，有限合伙人（LPs）将在某个门槛（比如8%的内部收益率（IRR））之前获得90%的现金流分配。 赞助商将收取剩余的10%。 超过那个回报水平，结果取决于交易是否涉及“赞助商促销”。
公寓投资中的“赞助推广”是什么？
保持 GP 和 LP 利益一致的方法之一是以激励发起人达到（或更好地超过）初始回报预测或最低回报率的方式构建房地产瀑布。 其中一种方式是使用赞助人推广费。
赞助人推广费在非房地产私募股权投资中也被称为“分成权益”。
例如，假设公寓联合经营者计划以300万美元的价格收购一座大楼。 他们计划以贷款价值比为65%的方式融资这笔交易。 联合经营者只有自己的50,000美元资产可用于交易中，这意味着他们需要从私人股本投资者那里筹集另外950,000美元的资金，以获得完成交易所需的100万美元股本。
| 购买价格 | $3,000,000 |
| 假设债务 | $2,000,000 |
| 普通合伙人（GP）股本 | $50,000 |
| 有限合伙人（LP）股本 | $950,000 |
瀑布分配结构使得现金流分配与投资者股本投资程度成比例，直到达到8%的内部收益率（IRR）。 在这种情况下，这意味着普通合伙人将仅赚取5%的利润，有限合伙人投资者将赚取95%的利润，直到达到8%的IRR基准为止。
此时，赞助人会增加某种推广利益。 推广利益是为了补偿赞助人为交易所涉及的所有工作付出的努力。 如果交易超过了最初预计的8%的IRR。 那么赞助人将寻求对其达成这个里程碑所做出的努力的奖励。
因此，赞助人表示，他们将在最初预计的8%的IRR之上的任何现金流中获得30%的推广利益。
这不同于在最初预计的8%的IRR之上获得超过总利润的30%。 相反，这意味着赞助人将收取超过8%的IRR的有限合伙人利润的30%（即95%的30%）。
普通合伙人将获得超过8%的IRR的有限合伙人利润的30%。
赞助人推广利益= 30% x 95% = 超过8%的IRR的总利润的28.5%。
赞助人在8%的IRR之上的总利润= 28.5% + 5.0% = 33.5%。
现在，为什么投资者会同意普通合伙人在超过该阈值的利润中获得更大的份额呢？ 答案很简单：大多数投资者会很高兴该交易按原计划产生8%的IRR。
如果赞助人能够超过这些回报预期，有余利润的大部分仍将归LP所有。 然而，现在他们会将更多的钱返还给赞助人，以补偿他们为所有相关方赚取更多的钱。
快进五年。 使用上面的例子，假设这笔交易实际上实现了16％的IRR——是最初预计的两倍。 大家对结果非常满意。 在出售该物业时，有超过100万美元的多余利润。 所以-
那么，这些利润去哪里，如何分配？
让我们假设在8%的IRR内有$400,000的利润，超过8%的IRR有$600,000的利润。 这通常会分配如下：
$400,000 在 8% 的内部收益率范围内获得的利润:
- 95% 的收益归 LP 投资者 = $380,000
- 5% 的收益归 GP = $20,000
$600,000在8% IRR之外的利润：
- 66.5％进入LP投资者 = $399,000
- 33.5％归GP= $201,000
当使用赞助商提高回报时，交易的内部收益率（IRR）最终可能与实际赚取的投资人的IRR不同。 在这种情况下，公寓项目可能产生了16％的IRR。 然而，在考虑到赞助商分成的价值后，有限合伙人的内部收益率可能会略微降低至14%。
请记住，14%的IRR仍然比有限合伙人最初预期的收益（即对他们的投资获得8％的回报）要高得多。 同时，赞助商将根据他们的推广利益获得40%的内部回报率（IRR）。 最终，每个人都是赢家。
什么是典型的赞助商提成？
人们可以以多种方式构建房地产瀑布结构。 有些可能完全没有推广。 对于那些包含激励机制的项目，赞助商激励费用可以根据某些标准大幅变化。
在上面的例子中，有一个固定的赞助人推广：在8%的IRR基础上增加30%。 然而，更复杂的房地产交易，特别是那些价值更高或有许多投资者的交易，可能会使用更复杂的分红结构。
例如，一个瀑布结构可能假设以下情况：
首选回报率 = 8% IRR
8%到11%的IRR = 20%晋级奖励
11%到15%的IRR = 30%晋级奖励
15%及以上的IRR = 40%晋级奖励
这些推广数字看起来可能很重要，但重要的是要记住，推广的目的是激励赞助商做出增加运营合伙企业回报的决策，并奖励达到或超过回报预期的投资表现。
促销如何与现金流回报相关？
投资者经常会询问，如果他们获得高于预期的现金流回报，促销是否会适用。 答案是否定的，推广和现金回报之间没有任何联系。
了解到推广人通常基于超额内部收益率(IRR)计算，而不是现金回报很关键。 例如，如果优先回报率为8％，交易在第一年产生10％的现金回报，那么不会应用推广利息。 这是非常正常的。
这是因为要使IRR为正值，首先需要返还投资者的资本。 尽管现金回报可能很高，但在资产持有期的前几年很难实现这一点。
房地产投资中的“双重晋升”是什么？
“双重晋升”情况是公寓投资者要寻找并确保避免的一种情况，因为这是一种赞助商“双重分红”的方式。
简而言之，大多数合资企业的设计是这样的：在有限合伙人获得约定的回报之后，普通合伙人获得剩余利润的更大份额（即晋升）。 这种结构导致普通合伙人相对于他们最初在交易中投资的股权，获得了更高比例的利润。 反过来，如果普通合伙人没有获得晋升，有限合伙人的回报会更低。
人们也可以在房地产基金中使用晋升机制，其中赞助商和房地产基金经理根据特定的内部收益率超额获得晋升。 这被称为双重晋升。
基本上，双重晋升的情况发生在一个基金向赞助人投资有限合伙权益的时候。 如果那项交易表现良好并超过障碍利率，赞助人就会得到晋升，从而降低回流给基金的净现金流。 假设回流给基金的现金流仍足以超过内部收益率目标，基金经理（通常是与赞助人相同的实体）可能也有资格得到晋升，这进一步降低了有限合伙人的总回报。
换句话说，交易赞助人和基金经理都得到晋升，而且往往交易赞助人和基金经理是同一实体，这导致在有限合伙人的利润中“双重获取”。
什么是商业地产的“交叉推广”？
就像房地产赞助人晋升可以用来奖励负责特定房地产交易的GP一样，它也可以应用于多户型房地产基金的情况。 在后者中，人们通常应用跨晋升。
虽然在特定交易达到原始基准时赞助人可能会获得一次晋升，但当基金经理在整个投资组合中实现或超过特定的内部收益率基准时，可能会发生跨晋升。 跨晋升假设投资组合中并非每笔交易都能达到或超过最初的收益预期。 然而，当整个基金超过内部收益率预期时，基金赞助人确实应该得到奖励。
换句话说，基金经理的晋升被“跨越”了资产池，而不是与任何一个特定的资产相关联。
请记住，并非每个基金结构都使用跨晋升。 有些房地产基金选择利用与单个房地产交易业绩相关的晋升结构。 其他基金将选择使用跨晋升结构。 如何进行最佳决策取决于基金经理。
结论
正如在这里所指出的，房地产赞助人晋升可以是保持GP和LP利益一致的有价值的方式。 除了为他们的工作收取适度的费用之外。 赞助人通常只是希望获得超过收益预期的激励。 这为所有参与方创造了双赢的局面，而且通常情况下，大多数LP投资者愿意在超过一定门槛的利润范围内放弃一些利润，如果可分享的总利润比最初预期的要多的话。
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