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在商业房地产中有两种主要类型的租赁：全包租赁和净租赁。
尽管这两种租赁类型都是法律约束力的合同。 所采用的租赁类型可以对商业房地产投资的财务表现产生重大影响。
本文将深入探讨商业房地产中的全包租赁和净租赁。 本文还将探讨这两种商业租赁类型的潜在优势和劣势。
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什么是总租赁？
大多数租户对全包租赁都很熟悉，即使他们不以这个名字来称呼这种租赁方式。 例如，住宅租赁、酒店租赁和自存仓储单位都采用了全包租赁结构的一种类型。
全包租赁要求租户每个月支付相同金额的租金，以换取使用该物业的权利。
根据全包租赁的类型，租户可能还需要支付公用事业费或超出正常磨损范围的损坏费用。
比如在多户住宅物业中出租单元时。 大部分的拥有成本。 包括维修费、公共区域维护费用（CAM费用）、资本支出（CapEx）、房产税和保险费等。 在全包租赁中，这些责任通常由房东承担。
从另一个角度来看，全包租赁的一种理解方式是，商业物业的大部分风险，如重新铺设停车场的费用或房产税的增加，由物业所有者承担。
总租赁的例子
全包租赁的一个很好的例子是共享办公空间。 租户每个月支付固定费用，以使用位于知名地点的办公桌或完全配备家具的独立办公室。 同时，租户还可以享受接待区、会议室、互联网服务以及免费饮料和小吃等便利设施。
全包租赁的另一个例子是公寓租赁。 在克利夫兰的Breakwater Tower Apartments中，一居室单元的起租价格为每月799美元。 如果租户签订一年的租赁合同，他们就知道每个月公寓的租金将保持不变。
什么是净租赁？
在净租赁中，租户支付较低的每月基本租金。 然而，对于租户来说，与之相对应的是他们需要支付部分或全部房东的运营费用。 拥有风险会按比例分配给租户。
例如，如果租户租赁整栋建筑的10%。 那么，运营物业的费用的10%也会由租户承担。
如果拥有成本增加。 每个租户会按比例获得相应的增加。 或者，如果所有权成本下降，比如当投资者获得税务上诉胜诉时。 这些节省的成本将以降低的公共区域管理费用的形式传递给租户。
在净租赁下，租户可能需要支付多项物业费用。
其中一些可能包括公共事业费和清洁服务、租赁单位内部的维修费用、所有租户共享的公共区域管理费、垃圾收集、园艺和停车场维护、防火喷淋系统、物业保险和税费，以及物业管理费用。
净租赁的例子
一个很好的净租赁的例子是购物中心中的零售空间。
如果租户在一个面积为50,000平方英尺的邻里购物中心上签订了一份净租赁合同，租户需要支付约定的月度基本租金以及物业总运营费用的10%。假设租户租赁了一个面积为5,000平方英尺的套房。 除了按比例支付购物中心的费用外，租户还需要支付套房内的公用事业费和清洁服务费用。
另一个很好的净租赁物业的例子是独立的快餐店或银行分支机构。 例如麦当劳或美国银行（Bank of America）
当租户在净租赁下占据整个物业时，通常租户需要支付整个物业的维护费用。 往往包括进行结构性修复，如屋顶修理，以及更换机械系统，比如暖通空调系统。
了解不同的租赁结构
从上面的示例中可以清楚地看出，并非所有租约都是相同的。 租约可以围绕财产类型、业主的需求和占用建筑物的租户来构建。 即使在同一财产内，房东也可以选择使用总租赁和净租赁的组合。
例如，一家拥有大型零售物业的杂货店可能会以净租赁方式占用其空间。 而较小的夫妻类型租户可能会使用总租赁结构。
基本上，在商业房地产中有两种租赁结构被使用。 总租赁和净租赁。
总租赁结构
不论建筑物运营费用是否发生变化，总租赁的月租金保持不变。 如果租户签订了为期三年的总租赁合同。 该租金可能会根据消费者物价指数（CPI）的任何变化每年进行调整。
在总租赁中，消费者物价指数（CPI）的增长是房东保护自身利益的一种方式，当房东向租户提供总租赁时采用这种方式。 从理论上讲，如果通货膨胀率每年上升2%，而运营物业的成本也因材料成本或供应商服务费用的增加而上升2%，那么房东的净收入仍将保持不变。
总租赁的优势
总租约对房东和租户都有利。 租户每个月都知道租金支出将会是多少，可以相应地进行预算。 总租约对初创企业或夫妻租户来说可能是一个很大的好处。 其中许多人可能对一个月到另一个月现金流的变化非常敏感。
总租赁也可能有利于维护良好的商业物业的经验丰富的房东。 保持良好的物业维护可以将未预料到的重大维修风险降到最低。
因为有经验的经营者了解拥有物业的真实成本是多少。 总租赁可以结构化地将租户在月租金中包含建筑物费用的份额。
通过使用总租赁并将物业运营费用有效地包含在租户每月支付的总租金中，房东可以通过吸引更多租户到物业上保持较高的入住率。
现在，让我们以多户住宅为例，看看全方位服务总租赁和修改后的总租赁结构如何运作。 每个公寓大楼的单位每月租金平均为1,000美元。 加上水电燃气等公共事业费用，每个单位每月平均为200美元。
根据全方位服务总租赁，每间公寓的平均租金为每月 1,200 美元。房东已经将每月 1,000 美元的租金计入财产税、保险和维护等运营费用中。
如果实际运营成本低于预期，总租赁结构可以为业主带来潜在的好处，因为净利润会更高。
另一方面，如果有足够多的租户使用比预期更多的公用事业，或者公用事业成本突然增加，则总租赁的运营成本将会更高，而潜在的净收入将会更低。
为了降低所有权风险，房东可以使用修改后的总租赁，让租户承担部分运营成本。
对于多户住宅，业主可以对每个单元单独计量公用设施，或安装分表计量系统来测量每个单元使用的公用设施数量。
无论哪种情况，每个单元的平均月租金均为 1,000 美元，水电费由租户直接支付。这消除了房东因公用事业使用量高于预期或费率上涨而面临的风险。
修改后的总租赁结构也可用于其他类型的商业地产。
除了在总租赁中包含租金的年度消费者物价指数上涨之外，房东还可以修改总租赁，以包含“基准年”作为运营费用的“费用停止”。
例如，假设在租户总租赁的第一年（或基准年），租金为每月 5,000 美元。租金包括租户按比例承担的 1,000 美元 CAM（公共区域维护）费用，作为月租金的一部分。
在第二年，如果 CPI 上涨 2%，租户的 CAM 份额增加到 1,050 美元，则修改后的总租赁第二年租户的租金可能为 5,150 美元：5,000 美元 x 2% CPI 上涨 + CAM 费用超过 1,000 美元的 50 美元在基准年。
By using an expense stop, the landlord is able to pass through to the tenant any increases
in operating expenses beyond the first year,
while still offering many of the attractive benefits of a gross lease to the tenant.
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净租赁结构
就物业运营费用如何向租户传递而言。 净租赁结构与总租赁形式是截然相反的。
净租赁形式下，月度基础租金通常较总租赁形式要低。 然而，租户还需支付其按比例分摊的运营费用。 包括房产税、房产保险和公共区域维护（CAM）费用在内。
采用净租赁形式使房东能够通过将部分或全部的建筑运营费用传递给租户来降低所有权风险。 另一方面，与总租赁相比，房东将无法通过高估运营费用而获益。
经验丰富的租户可能也会发现净租赁结构有益处。 通过净租赁，他们可以更直接地控制物业运营成本。
3 种净租赁结构
有三种净租赁结构：单一净租、双重净租和三重净租（NNN）。 让我们看看每个净租赁结构是如何工作的。
在这种情况下，我们将假设以下情况：
- 租户正在租赁50,000平方英尺物业中的5,000平方英尺。
- 租户的基础租金是每平方英尺每年15美元。
- 租户直接支付公用事业费和清洁服务费用。
- 整个物业的房产税为每年20,000美元。
- 整栋建筑的房产保险为每年10,000美元。
- 整个物业的公共区域维护（CAM）费用为每平方英尺每年2美元。
通过单一净租赁，租户支付基本租金以及按比例分配的建筑物财产税。在此示例中，租户按比例占有建筑物的份额为 10%（租赁 5,000 平方英尺/房产 50,000 平方英尺），单个净租赁下的每月总租金将为 6,416.67 美元:
基本租金: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
财产税净额: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
每月租金总额 = $6,416.67
通过双重净租赁，租户支付基本租金以及按比例分配的建筑物财产税和财产保险。在本例中，根据双净租赁，租户的每月总租金为 6,500 美元:
基本租金: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
财产税净额: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
财产保险净费用: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
每月租金总额 = $6,500
对于三重净 (NNN) 租赁，租户支付基本租金以及按比例缴纳的财产税、财产保险和 CAM。在这种情况下，根据 NNN 租赁，租户的月租金总额将为 7,333.33 美元:
基本租金: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
财产税净额: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
财产保险净费用: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
CAM 净费用: $2 per square foot x 5,000 square feet = $10,000 / 12 months = $833.33
每月租金总额 = $7,333.33
结论
通过分析每个物业和租户的租赁结构来进行分析。 投资者能够更好地理解对物业收益率的影响。 通过这样做，他们在比较不同投资机会时能够更好地进行苹果与苹果之间的比较。
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