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在商业房地产中有两种主要类型的租赁：全包租赁和净租赁。
尽管这两种租赁类型都是法律约束力的合同。 所采用的租赁类型可以对商业房地产投资的财务表现产生重大影响。
本文将深入探讨商业房地产中的全包租赁和净租赁。 本文还将探讨这两种商业租赁类型的潜在优势和劣势。
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什么是总租赁？
大多数租户对全包租赁都很熟悉，即使他们不以这个名字来称呼这种租赁方式。 例如，住宅租赁、酒店租赁和自存仓储单位都采用了全包租赁结构的一种类型。
全包租赁要求租户每个月支付相同金额的租金，以换取使用该物业的权利。
根据全包租赁的类型，租户可能还需要支付公用事业费或超出正常磨损范围的损坏费用。
比如在多户住宅物业中出租单元时。 大部分的拥有成本。 包括维修费、公共区域维护费用（CAM费用）、资本支出（CapEx）、房产税和保险费等。 在全包租赁中，这些责任通常由房东承担。
从另一个角度来看，全包租赁的一种理解方式是，商业物业的大部分风险，如重新铺设停车场的费用或房产税的增加，由物业所有者承担。
总租赁的例子
全包租赁的一个很好的例子是共享办公空间。 租户每个月支付固定费用，以使用位于知名地点的办公桌或完全配备家具的独立办公室。 同时，租户还可以享受接待区、会议室、互联网服务以及免费饮料和小吃等便利设施。
全包租赁的另一个例子是公寓租赁。 在克利夫兰的Breakwater Tower Apartments中，一居室单元的起租价格为每月799美元。 如果租户签订一年的租赁合同，他们就知道每个月公寓的租金将保持不变。
什么是净租赁？
在净租赁中，租户支付较低的每月基本租金。 然而，对于租户来说，与之相对应的是他们需要支付部分或全部房东的运营费用。 拥有风险会按比例分配给租户。
例如，如果租户租赁整栋建筑的10%。 那么，运营物业的费用的10%也会由租户承担。
如果拥有成本增加。 每个租户会按比例获得相应的增加。 或者，如果所有权成本下降，比如当投资者获得税务上诉胜诉时。 这些节省的成本将以降低的公共区域管理费用的形式传递给租户。
在净租赁下，租户可能需要支付多项物业费用。
其中一些可能包括公共事业费和清洁服务、租赁单位内部的维修费用、所有租户共享的公共区域管理费、垃圾收集、园艺和停车场维护、防火喷淋系统、物业保险和税费，以及物业管理费用。
净租赁的例子
一个很好的净租赁的例子是购物中心中的零售空间。
如果租户在一个面积为50,000平方英尺的邻里购物中心上签订了一份净租赁合同，租户需要支付约定的月度基本租金以及物业总运营费用的10%。假设租户租赁了一个面积为5,000平方英尺的套房。 除了按比例支付购物中心的费用外，租户还需要支付套房内的公用事业费和清洁服务费用。
另一个很好的净租赁物业的例子是独立的快餐店或银行分支机构。 例如麦当劳或美国银行（Bank of America）
当租户在净租赁下占据整个物业时，通常租户需要支付整个物业的维护费用。 往往包括进行结构性修复，如屋顶修理，以及更换机械系统，比如暖通空调系统。
了解不同的租赁结构
从上面的示例中可以清楚地看出，并非所有租约都是相同的。 租约可以围绕财产类型、业主的需求和占用建筑物的租户来构建。 即使在同一财产内，房东也可以选择使用总租赁和净租赁的组合。
例如，一家拥有大型零售物业的杂货店可能会以净租赁方式占用其空间。 而较小的夫妻类型租户可能会使用总租赁结构。
基本上，在商业房地产中有两种租赁结构被使用。 总租赁和净租赁。
总租赁结构
不论建筑物运营费用是否发生变化，总租赁的月租金保持不变。 如果租户签订了为期三年的总租赁合同。 该租金可能会根据消费者物价指数（CPI）的任何变化每年进行调整。
在总租赁中，消费者物价指数（CPI）的增长是房东保护自身利益的一种方式，当房东向租户提供总租赁时采用这种方式。 从理论上讲，如果通货膨胀率每年上升2%，而运营物业的成本也因材料成本或供应商服务费用的增加而上升2%，那么房东的净收入仍将保持不变。
总租赁的优势
总租约对房东和租户都有利。 租户每个月都知道租金支出将会是多少，可以相应地进行预算。 总租约对初创企业或夫妻租户来说可能是一个很大的好处。 其中许多人可能对一个月到另一个月现金流的变化非常敏感。
总租赁也可能有利于维护良好的商业物业的经验丰富的房东。 保持良好的物业维护可以将未预料到的重大维修风险降到最低。
因为有经验的经营者了解拥有物业的真实成本是多少。 总租赁可以结构化地将租户在月租金中包含建筑物费用的份额。
通过使用总租赁并将物业运营费用有效地包含在租户每月支付的总租金中，房东可以通过吸引更多租户到物业上保持较高的入住率。
现在，让我们以多户住宅为例，看看全方位服务总租赁和修改后的总租赁结构如何运作。 每个公寓大楼的单位每月租金平均为1,000美元。 加上水电燃气等公共事业费用，每个单位每月平均为200美元。
Under a full-service gross lease, each apartment would rent for an average of $1,200 per month. The landlord has already factored into the monthly rent of $1,000 operating expenses such as property taxes, insurance, and maintenance.
A gross lease structure can offer potential upside to the owner if actual operating costs are lower than anticipated because net income will be higher.
On the other hand, if enough tenants use more utilities than projected, or if there is a sudden increase in utility costs, operating costs will be higher and potential net income lower with a gross lease.
To reduce the risk of ownership, a landlord can use a modified gross lease to have the tenant responsible for some of the operating costs.
With a multifamily property, the owner could have each unit individually metered for utilities or install a sub-metering system to measure the amount of utilities each unit is using.
In either case, the average monthly rent per unit would be $1,000, with utilities paid directly by the tenant. This eliminates the risk to the landlord of higher than expected utility usage or rate increases.
A modified gross lease structure can also be used in other types of commercial property.
In addition to including an annual CPI increase for the rent on a gross lease, a landlord can also modify the gross lease to include a “base year” as an “expense stop” for operating expenses.
For example, assume that in the first year – or base year – of a tenant’s gross lease, the rent is $5,000 per month. The rent includes the tenant’s pro-rata share of $1,000 in CAM (common area maintenance) expenses as part of the monthly rent.
In year two, if the CPI increase is 2% and the tenant’s share of CAM increased to $1,050, the tenant’s rent in the second year of the modified gross lease could be $5,150: $5,000 x 2% CPI increase + $50 for CAM expenses above $1,000 in the base year.
By using an expense stop, the landlord is able to pass through to the tenant any increases
in operating expenses beyond the first year,
while still offering many of the attractive benefits of a gross lease to the tenant.
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净租赁结构
就物业运营费用如何向租户传递而言。 净租赁结构与总租赁形式是截然相反的。
净租赁形式下，月度基础租金通常较总租赁形式要低。 然而，租户还需支付其按比例分摊的运营费用。 包括房产税、房产保险和公共区域维护（CAM）费用在内。
采用净租赁形式使房东能够通过将部分或全部的建筑运营费用传递给租户来降低所有权风险。 另一方面，与总租赁相比，房东将无法通过高估运营费用而获益。
经验丰富的租户可能也会发现净租赁结构有益处。 通过净租赁，他们可以更直接地控制物业运营成本。
3 种净租赁结构
有三种净租赁结构：单一净租、双重净租和三重净租（NNN）。 让我们看看每个净租赁结构是如何工作的。
在这种情况下，我们将假设以下情况：
- 租户正在租赁50,000平方英尺物业中的5,000平方英尺。
- 租户的基础租金是每平方英尺每年15美元。
- 租户直接支付公用事业费和清洁服务费用。
- 整个物业的房产税为每年20,000美元。
- 整栋建筑的房产保险为每年10,000美元。
- 整个物业的公共区域维护（CAM）费用为每平方英尺每年2美元。
With a single net lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of the building’s property taxes. In this example, the tenant’s pro rata share of the building is 10% (5,000 square feet leased / 50,000 square foot property) and the total monthly rent under a single net lease would be $6,416.67:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Total monthly rent = $6,416.67
With a double net lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of the building’s property taxes and property insurances. Under a double net lease in this example, the tenant’s total monthly rent would be $6,500:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Net charge for property insurance: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
Total monthly rent = $6,500
With a triple net (NNN) lease, the tenant pays the base rent plus a pro rata share of property taxes, property insurance, and CAM. The tenant’s total monthly rent under a NNN lease in this scenario would be $7,333.33:
Base rent: $15 per square foot x 5,000 square feet / 12 months = $6,250
Net charge for property taxes: $20,000 x 10% = $2,000 / 12 months = $166.67
Net charge for property insurance: $10,000 x 10% = $1,000 / 12 months = $83.33
Net charge for CAM: $2 per square foot x 5,000 square feet = $10,000 / 12 months = $833.33
Total monthly rent = $7,333.33
结论
通过分析每个物业和租户的租赁结构来进行分析。 投资者能够更好地理解对物业收益率的影响。 通过这样做，他们在比较不同投资机会时能够更好地进行苹果与苹果之间的比较。
如果您对与Smartland合作进行投资感兴趣，请立即联系我们，了解我们的房地产投资机会如何能够补充您的投资组合！
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