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大多数人在决定投资之前会看几个房地产交易。 这个分析为投资者提供了有关“好”和“坏”交易的背景信息。 至少从潜在盈利性的角度来看。
对于刚开始投资的投资者来说，确定哪种机会具有更大的盈利潜力可能会具有挑战性。 投资者可以使用一些基本工具。 例如，可以使用资本化率（cap rate）进行快速的苹果对苹果比较，以评估投资机会。
其中一个常用的工具是毛租金乘数. 在今天的文章中，我们将看看如何计算毛租金乘数（GRM）。 我们还将讨论为什么毛收入乘数（GIM）是投资者在权衡所有交易时应考虑的有价值的指标。
什么是总租金乘数？
投资者使用毛租金乘数（GRM）作为一种工具，来估计他们在特定投资物业上可能获得的潜在回报。 毛租金乘数（GRM）是年租金与资产价值之间的比率，不考虑保险、公用事业和房地产税等费用。
“收入法”
毛租金乘数（GRM）被视为一种“收入法”评估方法的形式。 物业评估中的收入法用于确定产生租金收入的房产的价值（而不是用于确定自住住宅房产价值的其他评估方法）。
评估师也可以使用GRM，特别是在确定小型收入产生物业的价值时，例如2到50单元公寓楼。
毛租金乘数（GRM）帮助提供基于销售价格和租金收入的单一比较因素，这对投资者来说比仅仅查看销售比较数据更有价值（后者可能在购物传统住宅物业时更有用）。 毕竟，大多数投资者更关心他们可以获得多少租金，而不仅仅是销售价格（或每平方英尺价格）——一处价值较低但租金较少的房产不如一处价值稍高但有着高租金收入记录的房产有价值。
The gross rent multiplier (GRM) is the ratio of the annual rent
to the value of the asset before accounting
for expenses such as insurance, utilities and property taxes.
换句话说，如果投资者在市场上看到了几个不同租赁物业，它们的销售价格和租金收入各不相同，毛租金乘数（GRM）允许投资者通过使用一个简单的指标来将这些租赁物业相互比较：GRM。
总租金乘数的公式是什么？
计算毛租金乘数（GRM）相当简单。 投资者只需要两个输入：房产价值和年度毛租金。
确保了解，房产价值与要价并不相同。 相反，它是房产的估值或售价。
投资者应使用年度毛租金，它代表一年内收取的总租金，以确保准确计算，而不是使用月度毛租金。 毛租金不包括支出，并且不考虑空置或租金收缴损失。
这是一个例子：
假设一处房产售价为120万美元。 年度毛租金为12万美元。 在这种情况下，毛租金乘数为10（$1.2 million / $120,000 = 10）。
现在让我们将该房产与其他两个房产进行比较。 房产2售价150万美元，年度毛租金为17万美元。 房产2的毛租金乘数为8.8。 房产3售价210万美元，年度毛租金为31万美元。 在这种情况下，物业3的总租金倍率大约为6.8。
因此，虽然表面上看，物业1可能是最好的“交易”，因为只需120万美元，但对于关心现金流的投资者来说，可能更感兴趣的是其他物业，尤其是物业3，因为它具有较低的总租金倍率。 例如，物业3的成本几乎是双倍，但每年的租金收入也超过了两倍，这使得物业3在仅以总租金为基础进行比较时成为三个物业中最有利可图的选择。
什么是“好”GRM？
确定何为“好”的总租金倍率很大程度上取决于正在进行比较的物业。 例如，在上面的分析中，总租金倍率为6.8的物业可以说相对于其他两个物业来说具有较好的总租金倍率。 然而，如果将同一物业与其他十个物业进行比较，投资者可能会发现总租金倍率为6.8只是中等水平，而在其他交易中可能存在更具潜在盈利性的选择。
不用说，大多数投资者会认为总租金倍率在中位数的单数字水平是非常出色的。 总租金倍率在高位的单数字水平仍然是较为强大的，而进入两位数的总租金倍率则开始变得更加令人关注（或者至少值得进行更深入的分析）。
这也意味着总租金倍率通常与物业类别呈反向关系。 Class A物业通常更昂贵且备受追捧（例如“标志性资产”或“机构资产”），因此其总租金倍率通常会较高，而Class B或Class C物业则会相对较低。 C类属性,往往具有较低的价值——GRM 计算的关键输入之一。
为什么投资者应该使用总租金乘数
投资者通常使用总租金倍率作为筛选和进行初步物业分析的一种方法。 总租金倍率是一种在不同资产类别和地理位置之间进行苹果对苹果的比较的方法。 例如，对房产类型一无所知的投资者可能会查看与多户房产、办公楼和零售中心相关的 GRM，并根据哪个房产产生“最佳”GRM 来决定投资哪个。 假设较低的毛利倍数（GRM）意味着更好的投资机会。
Investors often use gross rent multiplier as a way for screening and conducting an initial analysis of properties.
一些投资者使用毛利倍数（GRM）作为一种估计投资多少年可以自给自足的方式。
一些投资者使用毛利倍数（GRM）作为一种估计投资多少年可以自给自足的方式。 这也是一种简化，因为我们还需要考虑其他费用。 例如还债的时间，这将增加偿还期限。
如果投资者想要比较和选择成本（无论是绝对值还是占总租金收入的百分比）在各个物业中都相似的投资物业，那么 GRM 最有帮助。 当总租金收入预期远高于成本时，投资者也可以利用毛利倍数（GRM）。
由于通常预测市场租金回报要比成本更容易。 投资者有时会在缺乏有关支出信息时使用GRM。 在这种情况下，真实的总租金数字也可能会丢失（例如，卖家可能不会提供更新和/或准确的租金清单），但一些简单的市场调查通常可以提供足够的详细信息，说明总租金应基于什么当地比赛。
与任何可比较属性的分析一样，使用 GRM 比较的属性越多，结果就越好。
使用毛利倍数（GRM）估计房产价值
投资者想要估计一处房产的价值时，也可以使用毛利倍数（GRM）。 投资者在分析非市场交易时通常需要使用毛利倍数（GRM）来进行估值。 或者在竞标经纪人挂牌出售但未标明价格的房产时也需要使用毛利倍数（GRM）进行估值。 在这些情况下，卖方可能要求买家提出他们的“最佳”报价，而没有卖方期望获得的基准价格。
这时毛利倍数（GRM）就可以派上用场了。
一个希望估算房产价值的投资者可以使用毛利倍数（GRM）进行计算：
毛年租金 x 毛利倍数（GRM）= 估计房产价值
当然，如果不知道销售价格，计算毛利倍数（GRM）会比较困难。 相反，投资者可以使用当地类似房产的毛利倍数（GRM）作为基准。 投资者会根据哪个房产与他们计划购买的房产最相似来权衡毛利倍数（GRM）。 然后，使用估计的毛利倍数（GRM），买家可以计算出估计的房产价值。
例如，如果一处房产每年产生225,000美元的总租金收入。 而类似房产的毛利倍数（GRM）平均为7.5。 那么，投资者可能会估计该房产的大致价值为1,687,500美元（即225,000美元乘以7.5）。
使用总租金乘数的缺点
虽然毛利倍数（GRM）对于那些希望快速分析房产的人来说是一个有用的工具。 它应该仅被用作初步的筛选工具。 实际上，一项资产的盈利能力在很大程度上不仅取决于购买价格和总租金。 考虑费用，它在决定投资的盈利能力方面起着至关重要的作用。
实际上，一个资产的盈利能力很大程度上取决于不仅仅是购买价格和毛租金。
- GRM 不考虑未来价值的升值或折旧。 它假设销售价格或评估值在持有期内将保持不变。 尽管房地产价值在短期内不会经历剧烈波动。 然而，突发事件（如大萧条或COVID-19）可能会突然影响房地产价值。 此外，长期购买和持有策略的投资者在持有期内几乎肯定会经历价值变化。 大多数房产随着时间的推移会升值。
- GRM 不考虑总经营收入（即净经营收入）。 相反，GRM 仅考虑年度总租金。 一些房产可能有多个收入来源，而 GRM 忽视了这些收入来源的价值。 例如，两个售价相同且月租金相同的房产，如果其中一个房产还从洗衣、停车、储物费、设施费、公用事业费退款等其他收入来源中获取附属收入，那么它们的价值可能是不同的。
- GRM不考虑开支。 除了上面提到的经营费用之外。 业主还会承担其他费用。 这些费用包括税费、保险、空置和信用损失、资本改进等。 例如，两个在其他方面相似的属性可能具有不同的盈利能力。 如果比较一个房产税高的地区和一个房产税低的地区。
- GRM不考虑杠杆效应。 投资者通常使用杠杆来购买投资物业，例如银行贷款或抵押贷款。 债务的成本和条件会根据交易的性质而有很大的差异。 例如，在核心市场中的一个完全稳定的物业可能会获得比位于二级或三级市场的增值物业更低的利率。 债务成本可能对交易的盈利能力产生重大影响。
毛租金乘数与毛收入乘数对比
人们常常将GRM（毛租金乘数）与GIM（毛收入乘数）混淆。 两者之间的主要区别在于GRM只考虑年租金的价值。 而 GIM 将其他年收入来源（仅超出租金）考虑在内。 GIM 可能包括停车费、洗衣费或仓储费等额外收入。
毛租金乘数与资本化率之间的区别。
GRM（毛租金乘数）和资本化率（Cap Rates）都用于衡量收入性质的价值。 主要的区别在于，资本化率是通过将净营业收入除以市场价值来计算的。 与GRM类似，资本化率与物业价值通常呈反比关系。 物业价值越高，资本化率越低，反之亦然。
资本化率的好处
使用资本化率（Cap Rate）而不是毛租金乘数（GRM）的好处在于，资本化率使用考虑了费用后的净经营收入（NOI）来计算。 这通常被认为是对一栋房产每月或每年产生的现金流更精确的测量方式。 然而，如果没有可靠的关于房产运营费用的信息，计算资本化率可能会变得困难，这时GRM可以作为比较房产时的有用替代方法。
结论
毛租金乘数虽然不是一个完美的指标。 对于一次性查看数十甚至数百笔交易的投资者来说，这是一个特别有用的工具。
它是一种可以用于初步筛选的工具之一。 那么，如果一笔交易符合投资者的GRM门槛。 投资者可以深入挖掘，以确定是否值得进行更详细的核对。
While the GRM is a useful tool for those looking to do a quick analysis of properties, it should only be used as a very preliminary screening tool.
最终，GRM只是投资者在评估投资机会时可用的多种工具之一。 有很多方法可以对一笔交易进行评估。 投资者拥有的信息越多，越能够做出明智的决策。 投资者获得的信息越充分，就越能做出是否继续进行投资的明智决策。
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