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被动房地产投资者比较常选择的两种投资类型是核心和核心加。 在这篇文章中，我们将更详细地探讨每种投资，并解释核心和核心加房地产投资之间的区别。
现今，越来越多的投资者考虑商业地产作为多元化投资组合的一种方式。 新的万亿美元税收和支出政府计划。 随着通货膨胀的威胁和利率的上升。 所有这些都使房地产成为传统股票和债券的有吸引力的投资替代品。
许多投资者可能不知道的是，商业房地产可以产生可靠的每月收入。 类似于支付股息的股票，商业房地产可以产生可靠的月收入，同时以债券所做的方式保护投资本金。
什么是核心房地产投资？
投资中的“核心”一词是指几乎没有风险以换取非常可预测的收入流的资产。
股市方面，强生、摩根大通、3M等公司被《美国新闻与世界报道》评为2021年最值得买入的10只蓝筹股。 这些公司在其经营市场上拥有很大的份额。 它们价值数千亿美元，并支付高于通货膨胀率的股息收益率。
美国国债（也简称为国债）是另一个核心投资的例子。 美国政府债券是由财政部发行，由政府的全体信用支持的。
蓝筹公司有时可能会遇到短期经营风险。 例如经济衰退或物资短缺。
政府证券可以说是最安全的投资形式。 然而，这种安全对于投资者来说是有代价的。 这是因为目前的国债收益率远低于报告的通货膨胀率。
投资者寻求提供风险调整后回报的资产，这种回报高于国债收益，并且与股市波动具有低相关性，通常会转向核心房地产投资。
A级物业“核心”
在房地产中，“核心”一词指的是 A 类房产。 那些位于最佳位置、租给高质量租户并使用极少的债务购买的物业。 现金流稳定可预测的核心房地产。 通常情况下，核心房地产的现金流稳定且可预测，并且在经济衰退或更长时间的经济衰退期间往往具有抗御能力。
由于核心房地产投资相对风险较低且产生可靠回报，因此受到许多投资者的青睐。 投资者经常将核心房地产与蓝筹公司或债券进行比较。 不同之处在于，核心房地产投资通常提供高达10％的年回报。 而最安全的股票和债券支付的年度股息约为 3% 或更少。
每种商业房地产资产类别，包括办公、零售、工业和多住宅，都有核心物业。 然而，寻找最佳核心房地产投资的投资者通常会集中在多家庭住宅房产上。
根据国家多住房委员会 (NMHC) 的一份白皮书，标题为 解释高公寓回报率之谜. 多住房物业对于寻求长期被动收入的买进持有房地产投资者来说，产生了最高的回报。
为什么要投资核心房地产？
投资于诸如多住宅的核心房地产可能是为了在长期持有期内既保持资本，又产生风险调整后的回报的投资者的明智选择。
最近摩根大通资产管理发布的一份报告解释了为什么在当今低回报环境下，核心房地产资产是必不可少的。 传统的60/40股债组合目前是35年来最昂贵的。
股票和债券的低预期回报率，以及更低的利率，让投资者渴望获得收入。 核心房地产资产是一种“真实”的解决方案，可以获得难以找到的收入，并对抗通胀和利率上升风险的对冲。
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- 核心房地产相对于信贷看起来很便宜，预期收益远高于未来10到15年内高收益和投资级别公司债券提供的收益。
- 美国核心房地产投资可通过提供更高的回报率和更低的波动性以及较低的通胀敏感性，提高投资组合效率。
- 由于核心房地产的回报通常来自现金流而不是资产升值，因此核心房地产提供了一种独特的机会，即如果通货膨胀开始上涨，现金流可以进行调整，同时直接惠及租户。
此外，核心房地产通常不需要对净收入产生不利影响的新改进。 那是因为核心物业要么是全新的，要么最近经历了重大的更新和重新定位。
投资核心房地产的另一个原因是这些核心投资相对于其他类型的房地产而言比较具有流动性。 例如增值或机会属性。
核心房地产通常比其他房地产类型更容易出售。 这是因为它们已经稳定下来，位于最佳区域，并产生可靠的回报，吸引其他专注于长期现金流的投资者，因此这些核心投资相对更具流动性。
核心房地产回报的限制
因为核心楼盘较新。 核心投资可能不会大幅增加市场价值。 然而，它们提供的是稳定可预测的循环现金流，风险水平低。
为了说明这一点，让我们看一下两个多户投资场景。 以及使用 IRR 计算器在 5 年持有期内产生的 IRR：
核心多户型回报
核心多住宅投资是完全更新的，并位于最佳租户区域之一。 物业已经完全稳定，出租给了高素质的租户。 现金流是可预测的，租金每年增长5％。
- 购买价格 = 500 万美元
- 年现金流量 = 400,000 美元，年增长率为 5%
- 销售价格 = $6百万
- IRR = 11.89%
增值型/机会型多户住宅回报
价值增值/机会主义多户投资需要进行大量更新，导致第一年产生零净现金流。 该物业位于城市的不太理想的区域，运营成本较高。
第二年，该物业得到稳定，年现金流为300,000美元，每年增长3%。
- 购买价格= $4百万
- 年现金流= 第一年由于改善而为 $0，第二年为 $300,000，之后每年增加 3%
- 销售价格 = $6百万
- IRR = 13.47%
乍一看，核心房地产可能看起来不如使用增值或机会主义投资策略获得的商业房地产所产生的更高收益率有吸引力。 这样的资产可能对愿意承担更高风险的投资者有吸引力。
尽管增值/机会主义房产承诺更高的内部回报率（IRR）。 这种物业也需要更多的管理工作，而且由于地理位置和租户人口统计数据，可能无法实现承诺的回报率或预期的销售价格。
另一方面，被动房地产投资者则将核心房地产视为一种获得可靠被动收入的良好投资，类似于上市蓝筹股或政府债券。
当一切都说完了
核心房地产投资者通常会选择投资于年度现金流量更高且更可预测的房地产。 与其投资于一处不太理想的房产，希望在售出房产时获得更大的回报，不如选择投资于一处更具吸引力的核心房产，获得可靠的现金流。
什么是核心增值房地产投资？
核心加房地产投资是比核心房地产投资更具风险和回报的一级投资。 尽管地点可能略显不理想，现金流更加不稳定。 核心+物业通常租给质量较好的租户。
核心增值房地产的例子可能包括有未完成维修的B级多住宅物业。 它也可以是一个公寓大楼，其中一些租户采用月租方式租赁。 或者是一些租赁合同在未来几个月内到期的情况。
用户 核心加房地产的投资者期望以略高的风险水平换取略高的回报。 核心加资产的所有者可以通过进行小型物业改进来增加现金流。 他们也可以通过应用尖端技术来提高管理效率，从而提高租户的质量，进而增加现金流。
尽管来自核心+物业的现金流可能会更加变化。 它也可以产生更高的潜在回报。 特别是对于风险承受能力略高且寻求资本增长的投资者而言，它可以产生更高的潜在回报。
我们将使用以下示例来说明核心属性和核心附加属性之间的内部收益率差异：
核心多户型回报
核心多户住宅物业的情境与之前使用过的一样。 这个物业已经完全更新，地理位置优越，来自优质租户的可预测现金流，并持有五年。
- 购买价格 = 500万美元
- 年现金流量 = 400,000 美元，年增长率为 5%
- 销售价格 = $6百万
- IRR = 11.89%
核心加多户型回报
核心加物业需要购买时更新，因此第一年的现金流较低，但在随后的几年内有望增加。
这个属性出售时。 在5年的持有期内，所有者能够收回资本改善的成本，并从升值中获利。
- 购买价格 = $4.75 百万美元
- 由于租户稳定和技术改进，年度现金流量 = 第一年为 325,000 美元，第二年为 350,000 美元，此后每年增加 5%
- 售价 = 625 万美元
- IRR = 12.54%
虽然相比核心房产而言，核心加房产存在略微更高的风险。 投资者可以通过与一般合伙人合作来提高运营效率和管理水平，从而减轻核心加物业相对于核心物业的潜在风险。
租金收入的增长可以通过战略性改进来实现，这些改进可以使租金更高，降低人员流动率，并增加租约的续签率。
核心和核心加房地产投资之间的差异
在核心和核心加房地产投资机会之间进行选择时，需要注意几个主要区别：
核心物业通常位于城市和郊区的最佳位置。
核心+房地产也位于人口和就业开始增长的好地区。
核心房地产是全新的或最近翻新的，几乎不需要或不需要额外的资本改进。
核心+房地产投资可能需要一些改进，以稳定租户基础并增加增量现金流。
核心物业和核心附加物业的租户普遍素质较高。
核心+房地产近期续租的比例可能高于预期，部分租约按月续租的比例也可能高于预期。
矿石房地产的入住率和租金普遍稳定在市场水平或高于市场水平，年复一年地产生可预测的经常性现金流。
核心+物业在收购时可能需要更积极的管理以稳定租户基础。
核心和核心加房地产都使用保守的杠杆。核心投资的贷款价值 (LTV) 比率平均可达 40%。
核心+物业有时具有 60% 至 70% 的 LTV，以便更多的投资者资金可用于较小的更新和技术改进。
核心资产和核心附加资产在持有期内都为投资者提供稳定的、类似债券的回报。通常，核心房地产投资会持有 5 至 10 年。
核心资产在五年持有期后可能会易手。
核心房地产的回报主要来自每年产生的现金流，因为全新或全面翻新的核心房地产通常升值幅度较小。
核心+物业为投资者带来年度现金流和资本增值回报的回报。
结论
一般来说，核心房地产投资可能非常适合年长的投资者，他们寻求可靠的收入和资本保值。 另一方面，选择核心加房地产投资的投资者愿意承担略高的风险，以换取略高的回报。
对于核心和核心加物业投资，与私募股权赞助商合作可以帮助最小化风险并增加潜在回报。 特别是那些寻求长期通过房地产获得被动收入的投资者。
