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Los dos tipos de inversión más populares para los inversores inmobiliarios pasivos son core y core plus. En este artículo, examinaremos cada uno más detalladamente y explicaremos las diferencias entre las inversiones en bienes raíces core y core plus.
Un número creciente de inversores hoy en día está considerando bienes raíces comerciales como una forma de diversificar sus carteras de inversión. Nuevos programas gubernamentales de gastar y gravar en billones de dólares. Así como la amenaza de la inflación y el aumento de las tasas de interés. Todo esto convierte a los bienes raíces en una alternativa de inversión atractiva en comparación con las acciones y los bonos tradicionales.
Lo que muchos inversores pueden no saber es que los bienes raíces comerciales pueden generar un ingreso mensual confiable. Similar a una acción que paga dividendos, mientras que al mismo tiempo preserva el capital de inversión de la misma manera que lo hace un bono.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias básicas?
La palabra «core» en la inversión se refiere a activos que prácticamente no tienen riesgo a cambio de flujos de ingresos muy predecibles.
En el mercado de valores, compañías como Johnson & Johnson, JPMorgan Chase y 3M son clasificadas por U.S. News & World Report como las 10 mejores acciones de primera calidad para comprar en 2021. Estas compañías tienen una gran participación en los mercados en los que operan. Valen cientos de miles de millones de dólares y pagan rendimientos de dividendos más altos que la tasa de inflación.
Los valores del Tesoro de los Estados Unidos (también conocidos simplemente como Tesoros) son otro ejemplo de una inversión básica. La deuda del gobierno de los Estados Unidos es emitida por el Departamento del Tesoro y respaldada por la plena fe y crédito del gobierno.
Si bien las empresas de primera calidad pueden enfrentar riesgos operativos a corto plazo de vez en cuando. Por ejemplo, una recesión económica o una escasez de materiales.
Los valores gubernamentales son, sin duda, la forma más segura de inversión. Sin embargo, esa seguridad tiene un costo para los inversores. Esto se debe a que los rendimientos actuales de los valores del Tesoro están por debajo de la tasa de inflación informada.
Los inversores que buscan activos que proporcionen rendimientos ajustados al riesgo mayores que lo que paga un bono del Tesoro y con una baja correlación con la volatilidad del mercado de valores, a menudo recurren a las inversiones inmobiliarias básicas.
Propiedad de Clase A «Básica/Core»
En bienes raíces, la palabra «básica» o «core» se refiere a la propiedad de Clase A. Aquellas que se encuentran en las mejores ubicaciones, arrendadas a inquilinos de alta calidad y adquiridas con muy poco endeudamiento. El flujo de efectivo de las inversiones inmobiliarias básicas es constante y predecible. A menudo, también puede ser resistente durante las recesiones económicas o en períodos prolongados de recesión.
Debido a que las inversiones inmobiliarias básicas tienen un riesgo relativamente bajo y generan rendimientos confiables. Los inversores a menudo comparan las inversiones inmobiliarias básicas con las compañías blue-chip o los bonos. La diferencia es que las inversiones inmobiliarias básicas a menudo proporcionan retornos anuales de hasta el 10%. Mientras que las acciones y bonos más seguros pagan dividendos anuales de alrededor del 3% o menos.
Cada clase de activo inmobiliario comercial – oficinas, locales comerciales, naves industriales y viviendas multifamiliares – tiene propiedades centrales (core). Sin embargo, los inversores que buscan las mejores inversiones inmobiliarias centrales a menudo se centran en propiedades multifamiliares.
According to a white paper from the National Multi Housing Council (NMHC) titled «Explaining the Puzzle of High Apartment Returns«. Las propiedades multifamiliares generan los rendimientos más altos para el inversionista de bienes raíces que compra y mantiene y que busca ingresos pasivos a largo plazo.
¿Por qué invertir en Core Real Estate?
Invertir en bienes raíces básicos, como multifamiliares, puede ser una buena opción para los inversores que buscan preservar el capital, al mismo tiempo que generan rendimientos ajustados al riesgo durante un largo período de tenencia.
Un informe reciente de J.P.Morgan Asset Management explica por qué los activos inmobiliarios principales son esenciales en el mundo actual de bajos retornos. Un portafolio tradicional de 60/40 de acciones y bonos es el más costoso que ha sido en 35 años.
Las bajas expectativas de retorno de las acciones y los bonos, y tasas de interés aún más bajas, están dejando a los inversores hambrientos de ingresos. Los activos inmobiliarios «core» son una solución «real» para obtener ingresos difíciles de encontrar y una cobertura contra el riesgo de una inflación y tasas de interés más altas.
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- El real estate core parece barato en comparación con el crédito, con retornos esperados muy por encima de lo que estará disponible tanto en bonos corporativos de alto rendimiento como de grado de inversión en los próximos 10 a 15 años.
- El real estate «core» de Estados Unidos puede aumentar la eficiencia de la cartera al ofrecer retornos más altos y una menor volatilidad con menos sensibilidad a la inflación.
- Debido a que los retornos del real estate central generalmente provienen del flujo de caja y no de la apreciación del activo, el real estate central ofrece una oportunidad única para que los flujos de efectivo se ajusten si la inflación comienza a aumentar mientras proporciona simultáneamente un beneficio directo al inquilino.
Debido a que los retornos del real estate central generalmente provienen del flujo de caja y no de la apreciación del activo, el real estate central ofrece una oportunidad única para que los flujos de efectivo se ajusten si la inflación comienza a aumentar mientras proporciona simultáneamente un beneficio directo al inquilino. Eso se debe a que la propiedad principal es o bien completamente nueva o ha sido recientemente renovada y reposicionada significativamente.
Otra razón para invertir en bienes raíces de núcleo es que esas inversiones centrales son relativamente más líquidas que otros tipos de bienes raíces. Por ejemplo, como valor agregado o propiedades oportunistas.
Los bienes raíces principales generalmente son más fáciles de vender que otros tipos de propiedades. Esto se debe simplemente a que están estabilizados, ubicados en las mejores áreas y generan retornos confiables que son atractivos para otros inversores enfocados en el flujo de efectivo a largo plazo.
Límites de rendimientos básicos de bienes raíces
Porque el núcleo inmobiliario es más nuevo. Las inversiones core pueden no ofrecer un gran aumento en el valor de mercado. Sin embargo, en lugar de eso proporcionan un flujo de efectivo recurrente que es estable y predecible con un bajo nivel de riesgo.
Para ilustrar, veamos dos escenarios de inversión en multifamiliares. Como también la TIR generada durante un período de retención de 5 años utilizando una calculadora de TIR:
Retorno multifamiliar principal
La inversión en multifamiliar core está completamente renovada y ubicada en una de las mejores áreas para atraer a buenos inquilinos. La propiedad de multifamiliar core está completamente estabilizada y alquilada a inquilinos de calidad. El flujo de caja es predecible con tasas de alquiler que aumentan un 5% cada año.
- Precio de compra = $5 millones
- Flujos de efectivo anuales = $400,000 con aumentos anuales del 5%
- Precio de venta = $6 millones
- TIR = 11,89 %
Retorno de multifamiliar de valor agregado/opportunistic
La inversión en multifamiliares de valor agregado/oportunística requiere una actualización significativa, lo que resulta en una generación neta de flujo de caja cero en el primer año. La propiedad se encuentra en una zona menos deseable de la ciudad y tiene gastos operativos más altos.
En el segundo año, esta propiedad se estabiliza con un flujo de efectivo anual de $300,000 que aumenta un 3% cada año.
- Precio de compra = $4 millones
- Flujos de efectivo anuales = $0 en el primer año debido a mejoras, luego $300,000 en el segundo año con aumentos anuales del 3% a partir de entonces
- Precio de venta = $6 millones
- TIR = 13,47%
A primera vista, el sector inmobiliario principal puede parecer menos atractivo que los rendimientos más altos de las propiedades comerciales adquiridas mediante una estrategia de inversión de valor agregado u oportunista. Activos como estos pueden ser interesantes para inversores dispuestos a asumir un mayor nivel de riesgo.
Aunque la propiedad de valor agregado/opportunista promete un IRR más alto. El inmueble también requiere más gestión intensiva, y debido a la ubicación y demografía de los inquilinos, es posible que no alcance realmente los retornos prometidos o el precio de venta proyectado.
Los inversores inmobiliarios pasivos, por otro lado, ven la inversión en bienes raíces core como una buena oportunidad para obtener ingresos pasivos confiables, similares a las empresas de gran capitalización que cotizan en bolsa o a los bonos gubernamentales.
Cuando todo está dicho y hecho
Frecuentemente, el inversor de bienes raíces core optará por invertir en una propiedad con flujos de efectivo anuales más altos y predecibles. En lugar de invertir en una propiedad menos deseable y esperar a que la propiedad sea vendida con la esperanza de obtener una ganancia mayor.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias Core Plus?
Una inversión inmobiliaria core plus es un paso más en la escalera de riesgo y retorno respecto a una propiedad core. Aunque las ubicaciones pueden ser un poco menos deseables y los flujos de efectivo más variables. Las propiedades Core plus se alquilan a inquilinos de buena calidad.
Ejemplos de una propiedad core plus podrían incluir una propiedad multifamiliar Clase B con mantenimiento diferido. También podría ser un edificio de apartamentos donde algunos inquilinos tienen contratos de alquiler de mes a mes. O podría ser el caso de que algunos contratos de arrendamiento venzan en los próximos meses.
Los inversores en bienes raíces core plus esperan una rentabilidad ligeramente mayor a cambio de un nivel de riesgo ligeramente mayor. Los propietarios de propiedades de core plus pueden aumentar el flujo de efectivo realizando mejoras menores en la propiedad. También podrían mejorar la eficiencia en la gestión mediante la aplicación de tecnología de vanguardia, lo que a su vez puede mejorar la calidad de los inquilinos.
Aunque el flujo de efectivo de una propiedad de núcleo plus puede ser más variable. También puede producir rendimientos potenciales más altos. Especialmente para inversores con una tolerancia al riesgo algo mayor que también buscan crecimiento de capital.
Usaremos el siguiente ejemplo para ilustrar la diferencia en la TIR entre una propiedad principal y una propiedad principal más:
Retorno multifamiliar principal
El escenario para la propiedad multifamiliar central será el mismo que el utilizado anteriormente. La propiedad está completamente actualizada y en la mejor ubicación, con un flujo de efectivo predecible proveniente de inquilinos de calidad, y se mantiene durante cinco años.
- Precio de compra = $5 millones
- Flujos de efectivo anuales = $ 400,000 con aumentos anuales del 5%
- Precio de venta = $6 millones
- TIR = 11,89 %
Retorno multifamiliar más básico
La propiedad core plus requiere una actualización en el momento de la compra, lo que da como resultado un flujo de caja menor que en años posteriores.
En el momento en que se vende la propiedad. La propiedad puede recuperar el costo de las mejoras de capital más las ganancias de la apreciación durante el período de tenencia de 5 años.
- Precio de compra = $ 4,75 millones
- Flujos de caja anuales = $325 000 el primer año debido a la estabilización de inquilinos y mejoras tecnológicas, luego $350 000 en el segundo año con aumentos anuales del 5 % a partir de entonces
- Precio de venta = $6.25 millones
- TIR = 12,54 %
Aunque hay un poco más de riesgo con una propiedad core plus en comparación con una propiedad core. Los inversores pueden mitigar ese riesgo potencial trabajando con un socio general para mejorar las eficiencias operativas y la gestión.
El crecimiento en los ingresos por alquiler puede lograrse de manera incremental a través de mejoras estratégicas que permitan obtener alquileres más altos, reducir la rotación de inquilinos y aumentar la renovación de contratos de arrendamiento.
Diferencias entre las inversiones inmobiliarias Core y Core Plus
Hay varias diferencias clave a tener en cuenta al elegir entre una oportunidad de inversión inmobiliaria principal y principal:
Las propiedades principales generalmente se encuentran en la mejor ubicación urbana y suburbana.
Core plus real estate también se encuentra en buenas zonas donde la población y el empleo están empezando a crecer.
Las propiedades inmobiliarias principales son nuevas o recientemente renovadas y requieren pocas o ninguna mejora de capital adicional.
Es posible que las inversiones básicas más inmobiliarias necesiten algunas mejoras para estabilizar la base de inquilinos y aumentar el flujo de caja incremental.
Los inquilinos tanto en propiedades core como core plus son generalmente de alta calidad.
Core plus real estate puede tener un porcentaje mayor de lo esperado de arrendamientos que se renuevan en el corto plazo, así como algunos arrendamientos de mes a mes.
Los bienes raíces minerales generalmente han estabilizado niveles de ocupación y alquileres en o por encima del mercado, generando un flujo de efectivo recurrente predecible año tras año.
Las propiedades Core Plus pueden requerir una gestión más activa en el momento de la adquisición para estabilizar la base de inquilinos.
Tanto el core como el core plus real estate utilizan un apalancamiento conservador. Los ratios préstamo-valor (LTV) en las inversiones principales pueden promediar el 40%.
Las propiedades Core Plus a veces tienen LTV del 60% al 70% para que se pueda utilizar más capital de los inversores para actualizaciones menores y mejoras tecnológicas.
Tanto las propiedades core como las core plus brindan a los inversores rendimientos estables similares a los de los bonos durante el período de tenencia. A menudo, las inversiones inmobiliarias principales se mantienen durante 5 a 10 años.
Las propiedades Core Plus pueden cambiar de manos después de un período de tenencia de 5 años.
Los rendimientos de los bienes raíces básicos provienen principalmente del flujo de efectivo anual generado, porque las propiedades principales nuevas o completamente renovadas generalmente se valoran menos.
Las propiedades Core Plus generan rendimientos para los inversores a partir del flujo de caja anual más rendimientos de la apreciación del capital.
Conclusión
En términos generales, una inversión inmobiliaria central podría ser una buena opción para los inversores mayores que buscan ingresos confiables y preservación del capital. Por otro lado, los inversores que eligen la propiedad core plus están dispuestos a aceptar un nivel de riesgo ligeramente superior a cambio de una rentabilidad ligeramente mayor.
Con inversiones básicas y básicas adicionales, trabajar con un patrocinador de capital privado puede ayudar a minimizar el riesgo y aumentar los rendimientos potenciales. Especialmente para inversores que buscan ingresos pasivos de bienes raíces a largo plazo.
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