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Si parece que el costo de vida ha aumentado últimamente, no es una imaginación tuya. En los últimos meses, los costos de casi todos los bienes y servicios de consumo han aumentado. Gasolina, comida, servicios públicos, autos. Estos son solo algunos de los bienes que son más caros hoy en día que en esta época del año pasado.
¿El culpable? La inflación en aumento.
En el último año, la inflación ha aumentado al ritmo más rápido desde 1982. El índice de precios al consumidor, que se utiliza para monitorear el ritmo de la inflación, ha aumentado un impresionante 6,8% interanual. Una tasa que superó lo que los economistas habían proyectado.
Los inversores están atentos a monitorear la inflación, ya que la inflación rápida afectará sin duda las inversiones de todo tipo. El mercado inmobiliario comercial no es diferente. También se verá afectado por la inflación en aumento.
En este artículo, analizamos cómo la inflación afecta al mercado inmobiliario multifamiliar, incluido su desempeño durante períodos inflacionarios. También analizaremos cómo los propietarios pueden mitigar los impactos de la inflación en aumento. Sigue leyendo para obtener más información.
¿Cómo se define «inflación»?
La inflación se puede definir ampliamente como un aumento general de los precios de todos los bienes y servicios de consumo. Cuando la inflación aumenta, el poder adquisitivo de los consumidores disminuye.
Hay tres causas principales de la inflación.
Inflación por empuje de costos
El primer tipo se llama inflación por «empuje de costos». Este es el tipo de inflación conocido como «empujada por costos». Es donde los costos para las empresas aumentan y luego se transfieren a los consumidores. Puede haber muchas razones para estos aumentos, como por ejemplo si el costo de las materias primas (como el petróleo o la madera) se vuelve más caro o si los costos laborales aumentan. Otra razón para la inflación de costos es cuando hay escasez de bienes raíces comerciales. Por lo tanto, las empresas deben pagar más en términos de alquiler.
Inflación de la demanda
El segundo tipo de inflación se llama inflación de la demanda. Esto ocurre cuando hay una alta demanda de ciertos productos y la oferta simplemente no puede mantenerse al día. La causa más común de la inflación por demanda se debe a que las personas tienen más ingresos discrecionales para gastar (algo bueno). En este caso, a menudo están dispuestos a pagar más por ciertos bienes o servicios de consumo.
Imprimiendo más dinero
La tercera causa clásica de la inflación ocurre cuando el gobierno imprime más dinero. La lógica es que, al imprimir más dinero, el gobierno puede impulsar la economía y crear más empleos. El gobierno puede literalmente imprimir más billetes para poner en circulación. Para hacerlo, se puede aumentar la deuda gubernamental o permitir que los bancos otorguen préstamos más grandes sobre la misma garantía. En cada uno de estos casos, la cantidad de dinero en circulación aumenta. A medida que aumenta la oferta, el valor de cada billete eventualmente disminuye (leyes básicas de la oferta y la demanda). En resumen, hay más dinero disponible, pero no permite a las personas comprar más, simplemente aumenta los precios.
Si bien cierto grado de inflación puede ser bueno para la economía, se convierte en un problema cuando la inflación aumenta demasiado rápido y los salarios no se mantienen al ritmo. El daño proviene del hecho de que los costos, los precios y los salarios rara vez aumentan (o disminuyen) al mismo tiempo o al mismo ritmo, lo que crea una discrepancia que puede causar una interrupción económica.
El impacto de la inflación en el mercado inmobiliario residencial multifamiliar.
Durante los últimos varios años, la tasa de inflación ha seguido avanzando de manera constante en algún lugar entre el 2 y el 3 por ciento anual. Esto permitió a los inversores en propiedades multifamiliares obtener deudas de muy bajo costo, lo que ayudó a impulsar la industria de los apartamentos después de la Gran Recesión.
Durante los momentos más críticos de la pandemia de COVID, el Banco de la Reserva Federal redujo aún más las tasas como una forma de estimular la economía y evitar un colapso similar al que vimos entre 2008 y 2010.
La economía se ha estabilizado desde entonces, y hoy en día, la inflación está aumentando a una velocidad rápida.
La creciente inflación tendrá un efecto profundo en el mercado inmobiliario residencial multifamiliar. Aquí hay algunas formas en que la inflación afecta al sector inmobiliario residencial multifamiliar:
Los costos de construcción aumentan.
En situaciones causadas por la inflación de costos, la industria de la construcción generalmente sufre. Esto se debe a dos factores: a medida que aumenta el precio de las materias primas, la construcción de nuevas viviendas se vuelve más costosa e inaccesible. Mientras tanto, si hay escasez de mano de obra calificada (lo cual es actualmente el caso), los contratistas deben invertir más tiempo y recursos en encontrar, reclutar y retener a esos trabajadores. Estas escaseces, tanto de materiales como de mano de obra, hacen que los costos de construcción aumenten.
Esta es la situación que enfrentamos actualmente.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), los costos de los materiales de construcción se dispararon un 26.1% entre junio de 2020 y junio de 2021, lo que representa el aumento porcentual más alto jamás registrado en una encuesta de la NAHB. El récord anterior era de sólo el 6,1%, un récord establecido en 2017. Al mismo tiempo, la escasez de trabajadores de la construcción ha alcanzado «niveles críticos», con un estimado de 740,000 nuevos trabajadores de la construcción necesarios cada año durante los próximos tres años para mantenerse al día con la demanda.
Inventario de multifamiliares disminuye
En algunos mercados, un aumento dramático en los costos de construcción significa que los números de un desarrollo multifamiliar ya no funcionan. En resumen, las rentas que un desarrollador puede alcanzar son insuficientes. Dado el alto precio de la nueva construcción. Esto desalienta el desarrollo de nuevos proyectos multifamiliares y, en consecuencia, el inventario disminuye.
Según algunas estimaciones, aproximadamente 400,000 a 500,000 nuevos apartamentos deben construirse cada año para mantenerse al día con la formación de hogares. Estados Unidos está construyendo muy por debajo de esa cantidad cada año, lo que se ve agravado en gran medida por la falta de trabajadores capacitados.
Precios se disparan
En un entorno inflacionario, el precio de los bienes raíces multifamiliares tiende a aumentar. Esto es cierto tanto para la nueva construcción como para los activos existentes. Como los costos de construcción aumentan, los desarrolladores no tienen más remedio que cobrar más por esos activos recién construidos. Mientras tanto, a medida que el inventario de multifamiliares disminuye, el precio de los activos existentes aumenta. Con menos edificios de apartamentos disponibles para comprar, los inversores a menudo se enfrentarán entre sí, lo que aumentará el precio de los activos multifamiliares en el proceso.
La deuda se vuelve más costosa.
Como se mencionó anteriormente, cuando la inflación aumenta, el Banco de la Reserva Federal generalmente comienza a aumentar las tasas de interés. Cuando las tasas de interés aumentan, el costo de la deuda aumenta correspondientemente. Durante los últimos años, los inversores inmobiliarios se han beneficiado de deuda de tasa fija de bajo costo en un rango de +/- 3.0% a 3.85%.
La deuda de bajo costo hace que sea más asequible para los inversores comprar bienes raíces multifamiliares. Esto puede impulsar inadvertidamente el precio de edificios de apartamentos. Los inversores pueden obtener más «rendimiento por su dinero» cuando las tasas de interés son bajas. También puede hacer que sea más asequible financiar mejoras en la propiedad. A su vez, esto agrega valor al activo.
En un entorno inflacionario, la deuda puede volverse sustancialmente más costosa. Si las tasas de interés suben algunos cientos de puntos básicos o más, el costo de adquirir bienes raíces multifamiliares y/o hacer mejoras a esas propiedades también aumentará.
Los inversores se retiran
A medida que los costos aumentan, algunos inversores simplemente se retirarán a la línea lateral. Cómo esto afecta al sector de bienes raíces multifamiliar aún está por verse. Por un lado, todavía existe una oferta limitada, una demanda acumulada y muchos inversores listos para invertir capital en bienes raíces multifamiliares. Por otro lado, algunos inversores decidirán que ahora no es el momento adecuado para invertir debido a la escalada de precios. Esto podría tener algo de efecto de enfriamiento en el mercado, al menos a corto plazo. Sin embargo, dadas las fuertes bases fundamentales del sector, otros lo verán como una oportunidad para hacer crecer sus carteras.
Desempeño de los multifamiliares durante épocas de inflación
Un análisis reciente y detallado realizado por la firma de bienes raíces estadounidense Berkadia encuentra que casi todos los tipos de productos inmobiliarios comerciales tienden a responder favorablemente durante períodos de inflación.
A continuación se presenta una instantánea de este análisis:
- 0-2%
- 2-5%
- >5%
Desempeño de los multifamiliares durante épocas de inflación
Berkadia analizó varios escenarios en los que la inflación aumentó ya sea del 0% al 2% (barras de color rosa), del 2% al 5% (barras de color gris claro) o más del 5% (barras de color gris oscuro).
Como se refleja arriba, los edificios de apartamentos de propiedad privada superaron a todas las demás clases de activos inmobiliarios comerciales durante períodos de inflación extrema (superior al 5%).
Berkadia también comparó las propiedades multifamiliares de propiedad privada con el mercado de valores y los REITs de apartamentos de renta variable de EE. UU. El estudio «desmintió la idea de que las ganancias de las acciones y los REITs reaccionan positivamente ante la inflación creciente: Post-[Global Financial Crisis], después de la Segunda Guerra Mundial, una inflación más alta significó malos rendimientos en ambas clases de activos».
En este sentido, el análisis encontró que después de la Crisis Financiera Global, un aumento del 1% en la inflación implica un aumento del 1,20% en los rendimientos excesivos de CRE privado. Durante el mismo período, un aumento del 1% en la inflación implica una disminución en los rendimientos de los REITs y las acciones. En comparación con los REITs de apartamentos, los apartamentos privados de EE. UU. tienen un rendimiento ajustado al riesgo promedio significativamente mayor.
cobertura contra la inflación
En otras palabras, para los inversores inmobiliarios que buscan protegerse contra la inflación, es mejor invertir en edificios de apartamentos multifamiliares que en acciones tradicionales o REITs. Esto es especialmente cierto durante períodos de inflación extrema, cuando los edificios de apartamentos superan drásticamente a cualquier otra clase de activo inmobiliario comercial de propiedad privada.
Cómo los propietarios de apartamentos pueden mitigar los impactos del aumento de la inflación.
Aumentar los alquileres anuales en la tasa anual de inflación.
Un beneficio de ser dueño de bienes raíces multifamiliares es que los contratos de arrendamiento generalmente no duran más de 12 meses. A medida que las unidades se renuevan, los propietarios pueden aumentar el alquiler de esas unidades al menos tanto como la tasa anual de inflación. Esto puede ser más difícil de hacer con la renovación del contrato de arrendamiento (o, como mínimo, puede causar un choque de sorpresa para los inquilinos existentes), pero a medida que los precios de todos los demás bienes y servicios de consumo aumentan, los inquilinos deben estar preparados para que sus alquileres también aumenten.
Reescribir todos los nuevos contratos de arrendamiento para vincular los aumentos de alquiler a los aumentos del IPC
En la misma línea, los propietarios de bienes raíces multifamiliares pueden considerar la posibilidad de reescribir todos sus contratos de arrendamiento para establecer explícitamente que los aumentos anuales de la renta no serán menores que el cambio anual en el índice de precios al consumidor (IPC), el principal referente para la inflación. Estas cláusulas eran comunes en contratos de alquiler durante los años 70 y 80, pero a medida que la inflación disminuyó, estas cláusulas comenzaron a desaparecer. Esto ayudará a prevenir la sorpresa de los precios mencionada anteriormente y proporcionará una buena base para que los propietarios justifiquen cualquier aumento aparentemente elevado en las tarifas de alquiler en el futuro.
Vale la pena señalar que en las comunidades que han adoptado políticas de control de alquileres, la mayoría de los propietarios ya tienen permitido aumentar los alquileres al menos por la misma cantidad que el aumento anual del IPC, por lo que esta es una práctica ampliamente aceptada por muchos en la comunidad de la vivienda.
Renegociación de contratos con proveedores
A medida que la inflación empuja los costos de todos los bienes y servicios hacia arriba, conviene a los propietarios de multifamiliares renegociar sus contratos con los proveedores. Al asegurar los precios ahora para al menos los próximos 1-3 años, los inversionistas podrán protegerse contra una mayor escalada de costos. También se benefician de la previsibilidad que esto brinda. Por ejemplo, un propietario que esté considerando una importante mejora de capital en su propiedad puede querer negociar el contrato y el precio ahora. Incluso si ese trabajo no está programado para comenzar por algún tiempo.
Buscando trasladar los costos operativos a los residentes cuando sea factible.
Los costos de servicios públicos han aumentado drásticamente en los últimos 12 meses. En la medida en que estos costos puedan ser transferidos a los inquilinos, los propietarios deberían buscar hacerlo. Esto puede requerir un costo inicial (por ejemplo, separar los servicios públicos), pero a largo plazo, tener servicios públicos medidos por separado asegurará que cualquier costo en agua, electricidad, gas, etc. sea asumido por los inquilinos en lugar del grupo de propietarios.
Asegurar una deuda de bajo costo mientras aún esté disponible.
Las tasas de interés pueden estar aumentando, pero todavía están rondando cerca de mínimos históricos. Los inversores que aún no lo hayan hecho querrán considerar asegurar deudas a largo plazo con tasas fijas a los tipos de interés actuales antes de que inevitablemente aumenten.
Conclusión
El sector inmobiliario multifamiliar resultó ser una joya durante la pandemia de COVID-19. Además, continúa superando a otras clases de activos inmobiliarios hoy en día a medida que la economía se estabiliza y la inflación aumenta. Los inversores que buscan protegerse contra el aumento de los precios ciertamente querrán considerar agregar edificios de apartamentos a sus carteras.
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