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A primera vista, las palabras bola de nieve y deuda pueden parecer contradictorias. Después de todo, ¿qué inversor inmobiliario en su sano juicio quiere aumentar su deuda? La verdad es que la estrategia de bola de nieve de deudas en la inversión inmobiliaria significa exactamente lo contrario. A medida que se va creciendo la bola de nieve o el flujo de efectivo proveniente de la inversión inmobiliaria productora de ingresos, más dinero tendrá para escalar y hacer crecer su cartera de bienes raíces, al mismo tiempo que reduce sus niveles generales de deuda.
Si eso suena demasiado bueno para ser verdad, sigue leyendo para aprender cómo los inversores inmobiliarios exitosos utilizan el método de la estrategia de bola de nieve de deudas para generar grandes cantidades de flujo de efectivo libre y jubilarse temprano.
El Método de la Bola de Nieve de Deudas: ¿Qué es?
Aquí hay una buena manera de visualizar el método de la bola de nieve de deudas para invertir en bienes raíces.
Imagina que estás en la cima de una montaña en invierno y acaba de caer una nevada fresca. Crea una manta de nieve blanca tan lejos como puedas ver. Luego te agachas y comienzas a hacer una bola de nieve, pero se te resbala de las manos con guantes y comienza a rodar cuesta abajo cada vez más rápido.
Cuando la bola de nieve se detiene, ha crecido tanto en tamaño que lo que antes era tu pequeña bola de nieve ahora es casi tan grande como una casa.
Eso es similar a lo que es la estrategia de bola de nieve de deudas en la inversión inmobiliaria. Con una propiedad productora de ingresos, tu bola de nieve aumenta tanto en tamaño como en velocidad mediante la inversión, la retención y la acumulación del flujo de efectivo a largo plazo.
De hecho, cuanto más permitas que ruede tu bola de nieve, más rentable se volverá tu cartera de bienes raíces.
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El método de la bola de nieve de la deuda: ¿cómo funciona?
El concepto detrás del método de la estrategia de bola de nieve de deudas es bastante sencillo.
Al crear un plan para eliminar estratégicamente la deuda, un pago a la vez, es más fácil medir tu progreso en el pago de las deudas. Luego, a medida que los niveles de deuda disminuyen mes a mes, estarás más motivado para priorizar el pago de la deuda con el flujo de efectivo generado por tus inversiones inmobiliarias e incluso asignar fondos adicionales cada mes para reducir la deuda en lugar de aumentar tus gastos.
Los pasos básicos para utilizar el método de la bola de nieve de deudas en bienes raíces comerciales son los siguientes:
Paso 4
Paso 1
Paso 2
Paso 3Como regla general, un pago inicial conservador es al menos el 25% del precio de compra...
1. Asignar capital para el pago inicial
Como regla general, un pago inicial conservador es al menos el 25% del precio de compra. Al evaluar un préstamo, los prestamistas revisarán criterios como la relación préstamo-valor (LTV), la relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR) y el historial pasado de éxito que tiene un prestatario invirtiendo en bienes raíces comerciales.
2. Comprar una propiedad que genere ingresos.
Las propiedades multifamiliares han tenido un desempeño excepcional durante la pandemia, y el comienzo de este año ha creado una base sólida para un continuo crecimiento de alquileres y aumento de ocupación. Según CBRE, una economía en mejora y un estímulo fiscal adicional seguirán impulsando la demanda de inversiones en propiedades multifamiliares durante todo el año.
3. Destinar el flujo de caja libre hacia la reducción de deuda
Redirigir el flujo de caja generado por el edificio de apartamentos que se ha comprado, junto con cualquier ahorro adicional del ingreso personal que se pueda apartar, para pagar el principal del préstamo existente lo más rápido posible. Cuando solicite el préstamo inicial, asegúrese de preguntarle a su prestamista acerca de las penalizaciones por pago anticipado y cómo estructurar el préstamo para poder pagarlo antes sin costos o tarifas adicionales.
4. Ahorre para el pago inicial de otra propiedad.
Una vez que hayas pagado la hipoteca de tu primer propiedad multifamiliar, puedes usar el flujo de efectivo del edificio de apartamentos para ahorrar dinero para el pago inicial de otra propiedad. Luego, aplique la misma estrategia de bola de nieve para la deuda que utilizó para el primer edificio. Desvía el flujo de efectivo libre del primer inmueble que ahora posees sin cargas – además de los ingresos del segundo inmueble – para pagar la deuda del segundo inmueble lo más rápido posible, aplicando la misma estrategia de bola de nieve de deuda que utilizaste para el primer inmueble.
5. Lave, enjuague y repita
Antes de que te des cuenta, habrás dominado el arte de la estrategia de la bola de nieve de la deuda en la inversión inmobiliaria para construir una cartera que genere flujo de efectivo sólido y consistente año tras año. De hecho, con suficiente planificación y disciplina, muchos inversores pueden utilizar el método de bola de nieve de deuda para jubilarse mucho antes de lo que creían posible.
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Beneficios de la bola de nieve de la deuda
Antes de hablar de la jubilación anticipada, echemos un vistazo en profundidad a los beneficios de invertir utilizando la estrategia de deuda en bola de nieve. Cuando aplica correctamente el método de bola de nieve de la deuda, podrá poseer varios edificios que generen ingresos de forma gratuita y clara.
Tener propiedades libres de deudas hace que sea mucho más fácil aumentar los valores de los activos al ofrecer rentas competitivas para ganar cuota de mercado, o instalar comodidades amigables para los inquilinos, como sistemas inteligentes para el hogar que, a su vez, justifican alquileres más altos.
Flexibilidad
Usar la estrategia de la bola de nieve de deuda para construir una cartera de propiedades de alquiler con flujo de efectivo no es una proposición de todo o nada. Puede haber meses en los que elija aumentar la cantidad de efectivo adicional que se utiliza para pagar su deuda, y también puede haber momentos en los que necesite pagar un poco menos.
Por ejemplo, el flujo de efectivo de una propiedad de alquiler no siempre es constante de mes a mes, como cuando se aumentan los alquileres antes de lo previsto o se realizan mejoras de capital presupuestadas para aumentar el valor de la propiedad. Siempre y cuando se realice el pago mínimo mensual de la hipoteca, no hay problema en desviarse de los pagos hipotecarios aumentados en el método de bola de nieve de deuda de vez en cuando.
Sin embargo, es importante tener en cuenta el objetivo final si decides hacerlo. Cuanto más grande sea tu cartera de propiedades productoras de ingresos libres de deudas, más flujo de efectivo tendrás al final del día.
Planificación
Emplear la bola de nieve de la deuda es una excelente estrategia para los inversores inmobiliarios que quieren tener más control sobre la planificación y el escalado de una cartera de inversión. Por cierto, el mercado de valores se ha estado comportando últimamente, ¿qué inversionista no quiere tomar más decisiones?
Cuando utiliza la estrategia de deuda de bola de nieve para invertir en bienes raíces comerciales, su éxito final depende de sus esfuerzos y no de algún algoritmo en un fondo cotizado en bolsa que puede estar diseñado para maximizar las ganancias para el corredor de bolsa en lugar de usted mismo.
Al utilizar el método de la bola de nieve para invertir en bienes raíces, considere estos factores importantes:
1. Se requiere disciplina año tras año
Esto es para desviar tanto flujo de efectivo libre como sea posible hacia el pago de la deuda hasta que posea la propiedad de alquiler sin deudas.
Para estar seguro, puede ser tentador querer utilizar todo ese dinero extra. Pero cuanto más resista la tentación, más fácil y gratificante se volverá la reducción de la deuda.
2. Identificar y comprar las propiedades adicionales adecuadas
Este también es un factor clave al planificar su estrategia de deuda de bola de nieve.
Algunos inversores pueden sentirse atraídos por el atractivo de las propiedades comerciales y de oficinas que parecen tener un precio por debajo del mercado. Pero con el crecimiento del comercio electrónico y el trabajo desde casa. Es cuestionable si clases de activos en dificultades como estos generarán alguna vez tanta corriente de efectivo como las inversiones multifamiliares.
Las personas siempre necesitan un lugar donde vivir, y cada vez más se están trasladando a ciudades más pequeñas donde el costo de vida es más bajo y la calidad de vida es más alta.
3. Financiación
En gran medida, otro componente importante cuando compras una propiedad de alquiler utilizando la estrategia de la deuda bola de nieve. A menudo, los préstamos de bienes raíces comerciales tienen términos que penalizan al prestatario por realizar pagos adicionales al programado o por pagar la hipoteca antes de tiempo.
Obtener financiamiento para una propiedad comercial es mucho más difícil que para una vivienda propia, lo que es una de las razones por las que muchos inversores eligen colocar su capital en acuerdos de bienes raíces de capital privado.
In fact, firms such as Smartland underwrite every multifamily investment they sponsor to increase value and then refinance within five years. En ese momento, el capital original invertido se devuelve, dejando a cada inversor con su parte del edificio que continúa generando ingresos pasivos cada año.
Mejora
El tercer beneficio de usar la estrategia de la deuda bola de nieve para invertir en bienes raíces es que el proceso mejora con el tiempo. Esto se debe a que el método de la bola de nieve de la deuda crea un ciclo de retroalimentación positiva cada mes a medida que ves que el saldo de tu hipoteca se vuelve cada vez más pequeño.
Además del beneficio psicológico de tener menos deuda. El método de la bola de nieve de la deuda también te permite usar pasos claros y medibles mientras trabajas hacia tu objetivo a largo plazo de poseer tus propiedades de alquiler libres de cargas hipotecarias.
De hecho, la estrategia de la deuda bola de nieve emplea los cinco elementos del modelo SMART para establecer objetivos:
- Específico
- Medible
- Alcanzable
- Relevante
- Temporal
Establecer metas bien definidas es utilizado por empresarios y inversores inmobiliarios exitosos en todo el mundo para ganar más dinero más rápido.
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Cómo jubilarse temprano con bienes raíces usando el método de la bola de nieve de la deuda
Hay dos formas diferentes en que puedes utilizar el flujo de efectivo generado por el método de la bola de nieve de la deuda para jubilarte temprano, si decides hacerlo.
Método #1: Pagar cada hipoteca en sucesión
Si has estado invirtiendo en bienes raíces por un tiempo, es posible que ya tengas varias propiedades de alquiler con hipotecas. Puedes usar la estrategia de la deuda bola de nieve para pagar una hipoteca después de otra. Finalmente, hacerlo hasta que tu portafolio de bienes raíces esté completamente libre de deudas.
Esta puede ser una buena estrategia para utilizar mientras escalas y haces crecer tus inversiones inmobiliarias. Dado que los prestamistas a menudo limitarán el número de hipotecas que puedes tener a tu nombre. Es importante centrarse en pagar una propiedad a la vez. Al hacerlo, puedes canalizar el flujo de efectivo adicional que tienes para pagar la hipoteca de tu próxima propiedad, y así sucesivamente.
Pagar cada hipoteca en sucesión puede llevar más tiempo que reservar el flujo de efectivo para los pagos iniciales de comprar más propiedades de alquiler. Sin embargo, este método de la bola de nieve de la deuda es ideal si estás más avanzado en tu carrera de bienes raíces y deseas generar tanto flujo de efectivo como sea posible a medida que te acercas a la edad de jubilación.
Método # 2: Comprar más propiedades de alquiler
Por otro lado, si estás comenzando tu negocio de inversión en bienes raíces, puedes utilizar el flujo de efectivo de una propiedad de alquiler para comprar más propiedades de alquiler. Cada propiedad que agregas generará un flujo de efectivo incremental, lo que acorta o aumenta la bola de nieve del tiempo que lleva ahorrar para pagos iniciales adicionales.
Por ejemplo, supongamos que comienzas con una pequeña propiedad multifamiliar que genera un flujo de efectivo anual de $25,000 por año después de los gastos operativos y el servicio de la deuda. Después de cinco años, habrás generado al menos $125,000 para utilizar como pago inicial en una segunda propiedad o invertir en una oferta de bienes raíces de capital privado.
Unos años después, siempre y cuando sigas tu plan, habrás acumulado $250,000 para usar como pago inicial en tu tercer propiedad. Otros $125,000 provienen de su primera inversión y los segundos $125,000 cuando se devuelva su capital de su inversión de capital privado. Tenga en cuenta que aunque se le devuelva su capital, la inversión privada en la que invirtió sigue generando ingresos pasivos. Esto se debe a que aún posees tu parte de la propiedad inmobiliaria.
Calculadora de bola de nieve de deuda
Conclusión
Algunos inversores inmobiliarios creen que la deuda es buena, porque pueden usar el dinero de otras personas para comprar más propiedades, mientras utilizan los pagos de intereses de la hipoteca como una deducción fiscal.
Mientras que usar estratégicamente apalancamiento para adquirir propiedad productora de ingresos puede tener sentido en el corto plazo, el hecho sigue siendo que estás utilizando flujo de efectivo que has ganado para pagar intereses al banco. Al utilizar la estrategia de deuda de bola de nieve para invertir en bienes raíces, su objetivo es eventualmente pagarse a sí mismo más en lugar de al prestamista.
Sin duda, el método de bola de nieve de la deuda requiere crear un plan con pequeñas metas incrementales y mantenerse firme año tras año. Puede que al principio no sea fácil. Sin embargo, cuanto más tiempo lo hagas, más fácil se vuelve y antes podrás jubilarte anticipadamente con los ingresos que produce tu cartera de bienes raíces.
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