Educación, Asesoramiento en materia de inversión

Un número creciente de personas está comenzando a ver que agregar bienes raíces a sus carteras de inversión es una excelente manera de diversificar y mitigar el riesgo de las acciones y bonos más tradicionales. Sin embargo, incluso aquellos que desean invertir en bienes raíces a menudo se confunden acerca de dónde o cómo comenzar. El sector de bienes raíces es amplio y puede parecer complicado para aquellos que no están familiarizados. A su vez, muchos posibles inversionistas se quedan al margen, atrapados en un estado de parálisis.

¡No tiene que ser así!

Hay muchas maneras fáciles de invertir en bienes raíces. En este artículo, exploramos la diferencia entre la inversión activa y pasiva en bienes raíces. Además, examinaremos estrategias para invertir utilizando ambos enfoques. Existen numerosas formas de comenzar a invertir hoy en día, independientemente de la cantidad de capital que tengas.

Inversión inmobiliaria activa vs. pasiva

Algunas personas asumen que invertir en bienes raíces es una forma garantizada de obtener ingresos constantes y pasivos. Un amigo podría convencerlos de comprar una propiedad para alquilar. Luego descubren que ser propietario de bienes raíces individualmente requiere mucho más tiempo y esfuerzo de lo que originalmente anticiparon.

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Por eso es importante distinguir entre la inversión activa y pasiva en bienes raíces.

La inversión activa, o la compra directa de bienes raíces, puede ser increíblemente consumidora de tiempo, especialmente para aquellos que trabajan en empleos tradicionales de 9 a 5.

Puede ser manejable con una o dos propiedades de alquiler. Sin embargo, a medida que los inversores expanden sus carteras de propiedades de alquiler, la autogestión de bienes raíces puede volverse difícil.

También estarán limitados a ciertos tipos de propiedades. Simplemente, las transacciones más grandes, como complejos de apartamentos y edificios de oficinas, generalmente requieren más capital del que una sola persona puede aportar por sí misma. Para acceder a estas transacciones más grandes y de mayor calidad, los inversores generalmente tendrán que utilizar un vehículo de inversión pasiva en bienes raíces. Por ejemplo, un fondo de inversión inmobiliaria o una sindicación.

Cuando se invierte en un fondo de bienes raíces, los inversores individuales están depositando una gran confianza en el operador del fondo para identificar transacciones que cumplan con los criterios de inversión del fondo.

En este artículo, exploraremos siete formas diferentes de invertir en bienes raíces, ya sea como un inversor activo o pasivo en bienes raíces.

Comprar directamente

1. Compra directamente

Comprar directamente

Comprar bienes raíces directamente es el tipo de inversión en bienes raíces por excelencia. Es la forma en que muchas personas se inician en el mundo de los bienes raíces.

Sin embargo, la compra directa de bienes raíces puede ser complicada. Para tener éxito, el inversor debe saber cómo realizar una diligencia debida significativa en las propiedades. Esto incluye tanto el activo físico como sus aspectos financieros. Estas propiedades requieren reparaciones y mantenimiento continuos, y a menudo necesitan mejoras y esfuerzos de arrendamiento creativos para estabilizarse.

Existen muchas estrategias para comprar bienes raíces directamente como individuo, incluyendo:

Comprar y mantener (Buy and Hold)

La estrategia de comprar y mantener (Buy and Hold) implica que una persona adquiere una propiedad con la intención de mantenerla durante un período de tiempo prolongado. La propiedad puede necesitar o no mejoras. Es posible que ya esté completamente ocupada y generando un flujo de efectivo positivo. En otros casos, un inversor querrá realizar mejoras en la propiedad y/o arrendar a nuevos inquilinos con el fin de maximizar el potencial de generación de ingresos de la propiedad.

Aprovechamiento de vivienda

El «aprovechamiento de vivienda» se ha convertido en una forma popular para que las personas sean propietarios de su primera propiedad de alquiler. El concepto es simple: adquirir una pequeña propiedad multifamiliar (generalmente con 2-4 unidades) y luego vivir en una unidad mientras se alquilan las otras. El aprovechamiento de vivienda tiene muchos beneficios, especialmente para aquellos con capital limitado.

Por ejemplo, las propiedades ocupadas por el propietario tienden a calificar para tasas de hipoteca y términos mejores que las propiedades utilizadas únicamente con fines de inversión. El aprovechamiento de vivienda también permite al propietario administrar la propiedad de manera más fácil, ya que está presente en el lugar. Pueden utilizar los ingresos de alquiler para compensar su propio pago de vivienda. A veces, pueden vivir de forma gratuita (¡y hasta obtener beneficios!) mediante el aprovechamiento de vivienda.

Arreglar y voltear

La compra y venta de propiedades, conocida como ‘house flipping’ en inglés, es otra forma de invertir en bienes raíces. La estrategia de «compra, mejora y venta» (fix and flip en inglés) es cuando un inversionista adquiere una propiedad, idealmente por debajo del precio de mercado. Luego realiza cierto grado de mejoras antes de volver a vender la propiedad. Las mejoras pueden ser estéticas o más sustanciales, dependiendo de la experiencia del inversionista, el plazo, la disponibilidad de capital y los objetivos finales.

A los inversores se les advierte sobre la inversión en remodelación de casas, ya que estos proyectos a menudo conllevan riesgos y sorpresas desconocidas que pueden erosionar rápidamente los márgenes del proyecto. Una estrategia de remodelación de casas (fix and flip) generalmente se ejecuta mejor por un inversor con experiencia en construcción.

venta al por mayor

La venta al por mayor es cuando una persona compra los derechos de una propiedad y luego vende la propiedad a otro comprador por una suma mayor. Por ejemplo, un inversionista puede recorrer un vecindario buscando comprar una propiedad en efectivo. Al encontrar ofertas fuera del mercado, pueden comprar la propiedad por menos de lo que podría venderse en un mercado abierto.

Una vez que el inversor tiene la propiedad bajo contrato a ese precio, buscará a otro comprador para adquirir la propiedad a un precio más alto. A veces, las transacciones al por mayor ocurren el mismo día. Comerciar desde el vendedor original al mayorista y luego al comprador final de forma consecutiva.

A veces, los acuerdos se redactan de manera que permiten al mayorista «asignar» el contrato a otro comprador. En este caso, el mayorista nunca toma posesión de la propiedad, pero recibe una tarifa por la asignación por facilitar la transacción. Esta enfoque permite a las personas «invertir» en bienes raíces sin poner un centavo de su propio dinero en el trato real.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

2. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Comprar bienes raíces directamente es la forma más intensiva de invertir activamente en bienes raíces. En el extremo opuesto del espectro está invertir en algo como un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT.

Cuando se invierte en un REIT, una persona está comprando el equivalente a acciones en una empresa que posee varios activos inmobiliarios. Los REIT pueden ser públicos o privados. Sin embargo, en ambos casos, se requiere por el gobierno federal que se devuelva el 90% del flujo de efectivo a los inversores al menos trimestralmente.

La desventaja de invertir en un FIBRA es que los inversores en realidad no poseen bienes raíces.

El beneficio de invertir en un REIT es que es una forma para que los inversores conserven su liquidez. A diferencia de las inversiones en un fondo de bienes raíces, una sindicación u otro vehículo pasivo en el que el capital de los inversores puede quedar comprometido durante años. Las acciones de REIT se pueden comprar y vender fácilmente con poco aviso previo.

El inconveniente de invertir en un REIT es que los inversores en realidad no son propietarios de bienes raíces. Están invirtiendo en la empresa que posee los bienes raíces. Por lo tanto, no pueden aprovechar los muchos beneficios fiscales (como la depreciación) asociados con la propiedad directa.

Fondos Inmobiliarios

3. Fondos Inmobiliarios

Fondos Inmobiliarios

Otra forma en la que las personas pueden invertir en bienes raíces de manera pasiva son los fondos de inversión inmobiliarios. Los fondos de inversión inmobiliarios agrupan capital de inversores y luego invierten ese capital en diversos activos inmobiliarios. El capital puede ser utilizado para hacer préstamos (es decir, fondos de deuda) o inversiones de capital (es decir, fondos de capital privado) en bienes raíces.

Al invertir en un fondo de inversión inmobiliario, los inversores individuales depositan una gran confianza en el operador del fondo para identificar oportunidades que cumplan con los criterios de inversión del fondo. Esto se debe a que la mayoría de ellos están estructurados como «fondos ciegos» (blind funds). Esto significa que los activos reales en los que el fondo invertirá aún no han sido identificados.

Por ejemplo, un fondo puede recaudar $50 millones para invertir en viviendas multifamiliares con valor agregado. Sin embargo, las propiedades específicas aún no han sido identificadas.

Sindicatos o sindicaciones.

4. Sindicatos o sindicaciones.

Sindicatos o sindicaciones.

Las sindicaciones de bienes raíces son una forma de agrupar capital para una co-inversión en una propiedad específica. Por ejemplo, el patrocinador de una sindicación puede tener la opción de comprar un edificio de apartamentos multifamiliar en el 123 de Honeysuckle Lane que solo podrá llevar a cabo si recauda suficiente capital a través de la sindicación.

El beneficio de invertir en una sindicación es que los posibles inversores tienen información más específica sobre la propiedad. Por ejemplo, su historial operativo, sus ingresos actuales, etc. Luego, pueden evaluar la condición existente frente al plan de negocios propuesto por el patrocinador. Básicamente, para darse una mejor idea de si creen que el acuerdo será rentable.

Tenencia en común (TICs)

5. Tenencia en común (TICs)

Tenencia en común (TICs)

Las TIC son otra forma en la que las personas pueden invertir en bienes raíces. Las TIC permiten que entre dos y 35 personas actúen como co-propietarios de una propiedad. Cada miembro de la TIC tiene un título legal separado sobre la propiedad en función del valor de su inversión original. Las personas pueden intercambiar o vender intereses en una TIC a otros, lo que brinda una oportunidad para aquellos que desean liquidar su inversión en el activo.

Uno de los beneficios de invertir en una TIC es que permite a cada miembro, ya que el número de inversores está limitado a 35, tener más influencia en la toma de decisiones, ya que pueden ser mucho más vocales. Esta es una gran opción para los inversores que prefieren ser más prácticos, pero aún desean poner las operaciones diarias en manos del patrocinador que supervisa la TIC en nombre de los inversores.

Por otro lado, una desventaja de invertir a través de una TIC es que todas las decisiones (incluso las más mundanas) requieren el consentimiento de todos los miembros participantes. Esto puede resultar desafiante cuando la TIC tiene más de 35 copropietarios participantes.

Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DSTs, por sus siglas en inglés).

6. Fideicomisos estatutarios de Delaware (DSTs, por sus siglas en inglés).

Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DSTs, por sus siglas en inglés).

Los DSTs son otra forma para que las personas co-inviertan en bienes raíces junto a un patrocinador calificado. Por lo general, los DST invierten en activos estabilizados que generan flujo de efectivo.

El DST ya habrá agregado una cartera de propiedades para el beneficio de los inversores, por lo que las personas tendrán información explícita sobre los activos y su potencial de generación de ingresos. Después de agregar la cartera, el DST vende acciones fraccionarias a los inversores y cobra una comisión y/o tarifa de gestión por supervisar la cartera en nombre de los inversores.

Los inversores activos a menudo utilizan DSTs para diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta de una propiedad. Una forma de hacerlo es mediante el traslado de los ingresos de la venta a un DST (usando un intercambio 1031) y al hacerlo, pasarán de ser un inversor activo a uno pasivo en bienes raíces.

Sin embargo, los DST también están abiertos y disponibles para los inversores en efectivo. Algunos DSTs tienen requisitos en torno a la necesidad de ser un inversor acreditado, mientras que otros tienen montos mínimos de inversión. Esto es similar a la mayoría de los fondos de inversión inmobiliaria, sindicaciones y TICs. Una de las atracciones de invertir en un DST como inversor en efectivo es que abre la puerta a propiedades de gran escala y administradas profesionalmente a las que los inversores individuales de otra manera no tendrían acceso.

Recaudación de fondos

7. Recaudación de fondos

Recaudación de fondos

La Ley de Empleos de 2012 resultó en cambios importantes en las regulaciones de la SEC que, a su vez, permitieron a los patrocinadores de bienes raíces comenzar a solicitar inversiones del público en general.

Esto impulsó el crecimiento de plataformas de crowdfunding inmobiliario en línea como RealtyMogul, CrowdStreet y Fundrise. Usando plataformas como estas, los patrocinadores pueden listar tanto acuerdos individuales como fondos inmobiliarios para que los inversores los consideren. Esto permite que decenas, si no cientos o miles, de inversores participen en negocios individuales.

La capacidad de recaudar capital de tantas personas (incluso personas ubicadas en todo el mundo) significa que estas inversiones a menudo tienen mínimos de inversión más bajos. Algunos acuerdos permiten a las personas invertir con tan solo $500 o $1,000, un umbral mucho más bajo que los fondos o sindicatos inmobiliarios tradicionales.

Además, las plataformas de crowdfunding a menudo ofrecen oportunidades de inversión tanto para inversores acreditados como para no acreditados. Esto proporciona una gran oportunidad para que los inversores no acreditados comiencen su incursión en bienes raíces sin hacer una contribución de capital sustancial.

Otro beneficio de invertir a través de una plataforma de crowdfunding es que los bajos requisitos de contribución permiten a los inversores diversificar sus carteras. Una persona puede invertir $1,000 en diez ofertas diferentes, con diez patrocinadores diferentes y en diez geografías diferentes. Pueden diversificarse en una gama de tipos de productos (oficina, multifamiliar, comercio minorista, hospitalidad, industrial, etc.) y pueden invertir en una combinación de deuda y capital.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario están diseñadas para brindar acceso fácil a las operaciones inmobiliarias y permitir que las personas comiencen a invertir de manera rápida y sencilla, lo que atraerá a aquellos que estén ansiosos por comenzar a invertir de inmediato.

Conclusión

Con tantas formas sencillas de invertir en bienes raíces, puede ser difícil para un inversor novato determinar cuál es el mejor camino para ellos. En última instancia, dependerá del tiempo, el capital y la experiencia que tenga un inversor. Las personas con más tiempo, capital o experiencia pueden seguir estrategias de inversión inmobiliaria activas. Aquellas personas que prefieran un enfoque más práctico querrán considerar los vehículos de inversión inmobiliaria pasivos compartidos aquí hoy.


Los fondos de bienes raíces reúnen capital de inversores y luego despliegan ese capital en varios activos inmobiliarios.

No existe una forma «correcta» o «incorrecta» de invertir en bienes raíces. De hecho, muchos inversores utilizan simultáneamente varios de estos vehículos. La clave es simplemente comenzar de una forma u otra.

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Última edición el septiembre 5, 2023
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