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La mayoría de los proyectos de bienes raíces comerciales, tanto grandes como pequeños, utilizarán algún tipo de financiamiento. Los inversores a menudo utilizan financiamiento para adquirir, desarrollar y reposicionar propiedades de acuerdo con su plan de negocios.
Dado el costoso carácter de la mayoría de los proyectos de bienes raíces comerciales. La cantidad y el tipo de financiamiento que utiliza un patrocinador pueden tener un impacto significativo en las ganancias generales del proyecto. Aunque pueda parecer insignificante a simple vista, un pequeño cambio de un punto porcentual en las tasas de interés puede resultar en cientos de miles de dólares en pagos de intereses que de otra manera podrían ser redirigidos hacia el proyecto (¡o a los bolsillos de los inversionistas!). Por lo tanto, un patrocinador debe ser consciente de todas las posibles herramientas de financiamiento y elegir la más adecuada en función de los detalles específicos del proyecto.
Las formas más comunes de financiamiento inmobiliario
Levantar capital para proyectos inmobiliarios es uno de los trabajos más importantes de un patrocinador de bienes raíces. Mientras los inversores se centran en recaudar capital, el patrocinador también debe decidir cuánta y qué tipo de deuda utilizar. A continuación se presenta una descripción general de las formas más comunes de financiamiento de bienes raíces, incluyendo las ventajas y desventajas de cada una.
Préstamos bancarios tradicionales
La mayoría de los patrocinadores de bienes raíces primero buscarán financiamiento a través de un banco tradicional. Por ejemplo Bank of America, Wells Fargoo JPMorgan Chase. También pueden contactar con bancos más regionales o locales que tengan un conocimiento específico del mercado inmobiliario de la zona.
Beneficios de los Préstamos Bancarios Tradicionales
Uno de los beneficios de utilizar un préstamo bancario tradicional es que son altamente personalizables. Estos bancos proporcionan precios favorables y pueden apoyar cualquier tipo de inversión inmobiliaria, independientemente del producto o estrategia de plan de negocios. Los inversores pueden utilizarlos para adquirir propiedades, reposicionar propiedades o financiar proyectos de reurbanización y construcción de nuevas propiedades. La mayoría de los prestamistas mantendrán el préstamo (en lugar de venderlo en un mercado secundario), lo que los hace más propensos a aceptar modificaciones de préstamos a medida que los planes de negocios evolucionan en comparación con otros tipos de prestamistas.
Los bancos tradicionales generalmente requieren una relación previa con el patrocinador y el equipo antes de financiar un acuerdo. A menudo, se les llama «prestamistas de relaciones» (relationship lenders). Por lo general, los bancos tradicionales querrán que el patrocinador tenga una participación significativa en el acuerdo (más del 35 al 40 por ciento) para asegurarse de que tenga «una apuesta en el juego» (skin in the game). Dependiendo del prestamista, pueden aceptar menos capital propio a cambio de otras formas de recurso. Sin embargo, a cambio, el prestamista generalmente trabajará con los prestatarios una y otra vez a medida que la relación crece y se expande.
Debido a una regulación rigurosa, los bancos tradicionales generalmente requieren convenios de desempeño e informes en sus préstamos de bienes raíces comerciales. Como mínimo, esto requerirá cierto esfuerzo por parte del patrocinador. A veces, los prestamistas pueden reducir el préstamo a mitad de plazo si el prestatario no cumple con un convenio de desempeño.
En resumen, los préstamos bancarios tradicionales son una solución viable para casi cualquier acuerdo de bienes raíces. Además, se destacan cuando el prestatario busca flexibilidad y una tasa de interés favorable. Sin embargo, con ello viene un socio prestamista activo que monitoreará de cerca el acuerdo. Asegurándose de que se cumplan todas las obligaciones del préstamo.
Préstamos de la Agencia (Fannie Mae/Freddie Mac)
Fannie Mae y Freddie Mac son dos agencias gubernamentales cuasi públicas cuyo enfoque principal es proporcionar liquidez al mercado de vivienda de EE. UU. Esto hace que los préstamos de la Agencia sean una fuente atractiva de capital para aquellos que realizan transacciones de vivienda multifamiliar.
Los préstamos de la Agencia generalmente solo están disponibles para propiedades estabilizadas, lo que limita su uso generalizado. Sin embargo, para aquellos que buscan financiar un proyecto multifamiliar estabilizado, generalmente no hay mejor opción que un préstamo de la Agencia. Los préstamos de la Agencia tienden a ofrecer los mejores términos en los mercados de deuda. Los préstamos de la Agencia típicamente compiten con los bancos tradicionales, compañías de seguros de vida y préstamos de CMBS. También a menudo resultan ser la opción más deseable basada en las prioridades del mercado y de los prestatarios.
A few benefits of agency loans are that they are structured as non-recourse and offer long-term fixed rates
Beneficios de los préstamos de la Agencia
Los préstamos de la Agencia ofrecen varios beneficios, como una estructura sin recurso y tasas fijas a largo plazo. A menudo presentan períodos atractivos de solo pago de intereses y pueden ofrecer incentivos al prestatario para la vivienda asequible y especialmente para propiedades respetuosas con el medio ambiente.
Estos generosos términos de préstamo vienen a expensas de la flexibilidad. Los préstamos de la Agencia se titulizan. Por lo tanto, los prestatarios no tienen la capacidad de modificar fácilmente su préstamo o prepagar sin penalización, incluso si algo cambia durante el curso de la ejecución de su plan de negocios. Además, la evaluación crediticia de los préstamos de la Agencia tiende a ser rígida. Los préstamos deben «encajar en el perfil» para calificar.
Los préstamos de la Agencia están respaldados por el gobierno y están orientados a la misión, lo que los convierte en la opción de préstamo más sólida para los prestatarios de vivienda multifamiliar durante la crisis económica, como la pandemia de COVID-19. Los prestamistas de la Agencia permanecieron muy activos durante este tiempo, un momento en el que otros prestamistas se mantuvieron al margen esperando a ver cómo se desarrollaría la pandemia.
Los prestamistas aprobados originan estos préstamos y los evalúan según las pautas de la agencia. Estos prestamistas generalmente compartirán una parte del riesgo del prestamista y a menudo continuarán manteniendo y administrando el préstamo. A nivel nacional, algunos de los prestamistas de la Agencia más prominentes son Walker & Dunlop, Berkadia y CBRE.
En resumen, los préstamos de la Agencia son una opción sólida para aquellos que necesitan financiar una propiedad multifamiliar estabilizada. Sin embargo, los términos atractivos a menudo vendrán con poca flexibilidad durante tanto el proceso de evaluación crediticia como el período de amortización.
Préstamos CMBS
Los préstamos CMBS significan «préstamos con garantía de valores respaldados por hipotecas comerciales». Las empresas financieras, conocidas como «conduits», originan y evalúan estos préstamos, y luego los agrupan y los venden como valores.
A diferencia de los préstamos de la agencia, los préstamos CMBS se pueden utilizar para cualquier tipo de propiedad. Sin embargo, al igual que los préstamos de la Agencia, los préstamos CMBS típicamente brindan a los prestatarios poca flexibilidad si necesitan modificar el préstamo para cualquier propósito. Esto se debe a que los préstamos CMBS se empaquetan y se venden a compradores de terceros. El prestamista que originó el préstamo no continúa prestando servicios al préstamo con el tiempo de la forma en que lo haría un banco tradicional.
Además, debido a que los préstamos CMBS finalmente se empaquetan y se venden, hay menos atención en la calidad tanto del prestatario como del activo real que se está financiando. Como tal, los prestatarios a menudo utilizan CMBS para acuerdos que los bancos tradicionales, las compañías de seguros de vida o los prestamistas de agencias no financian por varias razones. Es común ver que los préstamos CMBS se utilicen en propiedades en mercados secundarios y terciarios, con un propietario que tiene un historial o reputación menos que excelente.
Los términos de los préstamos CMBS fluctúan con el mercado, pero en general ofrecen tasas fijas a largo plazo que son competitivas con las de los bancos, compañías de seguros de vida y prestamistas de agencias.
Préstamos de compañías de seguros de vida
Los préstamos de compañías de seguros de vida, a menudo llamados préstamos de «lifeco», son similares a los préstamos bancarios tradicionales en el sentido de que el prestamista típicamente mantiene y administra el préstamo y, a su vez, buscará prestatarios que cumplan con ciertos criterios. Por lo tanto, los préstamos de las compañías de seguros de vida, o «préstamos de lifeco», son adecuados para prestatarios con una sólida reputación que desean financiar propiedades atractivas en ubicaciones privilegiadas.
Aquellos que califiquen se beneficiarán de términos de préstamo flexibles que pueden ser modificados según sea necesario para abordar cualquier problema o cambios en la ejecución del plan de negocios a lo largo de la vida del préstamo. Los préstamos de compañías de seguros de vida, también conocidos como préstamos «lifeco», también se pueden estructurar como sin recurso y a menudo incluirán un atractivo período de solo interés si se desea.
Donde difieren de los préstamos bancarios tradicionales es que las compañías de seguros de vida buscan principalmente prestar a largo plazo (10+ años) en propiedades estabilizadas y de bajo apalancamiento (típicamente, un máximo del 60% de préstamo-valor).
Los préstamos de las compañías de seguros de vida, a menudo llamados préstamos «lifeco», se utilizan comúnmente para propiedades estabilizadas de multifamiliares, industriales, oficinas y centros comerciales con tiendas de abarrotes como ancla. Si bien son menos comunes, también se pueden utilizar para préstamos «build-to-perm», que son préstamos utilizados para financiar proyectos de nueva construcción que de otra manera cumplan con los criterios del prestamista. Por lo general, estos préstamos se convierten en un préstamo a largo plazo de una compañía de seguros de vida.
fondos de deuda
Los fondos de deuda son típicamente fondos de capital privado que buscan hacer préstamos en proyectos de bienes raíces comerciales. Sin embargo, en los últimos años, el término «fondo de deuda» se ha convertido en sinónimo de cualquier prestamista privado no convencional, incluyendo fondos de cobertura, oficinas familiares privadas, individuos ricos y plataformas de crowdfunding, incluso si el fondo no está respaldado por inversores.
Mientras que los fondos de deuda proporcionarán préstamos a corto plazo (generalmente de 2 a 5 años) y sin recurso. Estos préstamos tendrán tasas de interés más altas y tarifas más altas.
Debt funds are typically private equity funds looking to make loans on commercial real estate projects.
Otra característica clave de los fondos de deuda es que a menudo tienen prestamistas que son profesionales experimentados en bienes raíces. Debt funds are generally not willing to take ownership of the real estate if the borrower fails to repay the loan. Instead, they will typically sell the collateral to recover their investment. Por lo tanto, los fondos de deuda suelen estar dispuestos a asumir más riesgos. Nuevamente, sin embargo, ese riesgo tiene un precio más alto para los prestatarios.
Préstamos de la SBA
Los préstamos proporcionados por la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) merecen una mención al hablar de alternativas de financiamiento. Sin embargo, la realidad es que estos préstamos solo están disponibles para prestatarios que planean ocupar su propiedad.
Estos préstamos son más apropiados, por ejemplo, para un pequeño propietario de negocios que tiene la intención de comprar una propiedad y luego administrar su negocio desde esa propiedad.
Plataformas de financiamiento colectivo inmobiliario
En los últimos años, los portales de financiamiento colectivo inmobiliario, como CrowdStreet y Fundrise, se han vuelto una forma más popular para que las personas obtengan financiamiento para sus transacciones inmobiliarias. Estas plataformas se pueden utilizar para una variedad de propósitos.
Algunos cuentan con sus propios fondos de deuda y capital propio. Otros permiten que los patrocinadores recauden capital para sus propios fondos. En otros casos, las plataformas pueden ser utilizadas por los patrocinadores para recaudar dinero (deuda y/o capital propio) para proyectos inmobiliarios individuales, tal como lo harían para la sindicación offline.
In recent years, real estate crowdfunding portals, like
CrowdStreet and Fundrise, have become a more popular way for people
to secure financing for their real estate deals.
Los patrocinadores inmobiliarios a menudo aprovechan los portales de crowdfunding para recaudar una parte del capital que necesitan para un proyecto. Este financiamiento adicional puede complementar la deuda tradicional obtenida a través de otros medios.
Prestamistas de dinero duro
Los prestamistas de dinero duro son similares a los fondos de deuda. La excepción es que estos prestamistas suelen ser individuos que operan en áreas geográficas pequeñas y prestan para acuerdos de menor escala. Muchos renovadores de viviendas y desarrolladores inmobiliarios de pequeña escala utilizan el dinero duro para sus proyectos.
Los préstamos de dinero duro tienden a ser una opción de último recurso para los prestatarios. Esto se debe a que tienen tasas de interés más altas y puntos y tarifas más significativas. La mayoría de los prestatarios solo utilizarán préstamos de dinero duro en situaciones a corto plazo. Por ejemplo, durante la construcción o para una renovación rápida que añada valor. Luego pagarán el préstamo y refinanciarán en un préstamo a más largo plazo y más asequible utilizando una fuente de capital más tradicional.
financiamiento del vendedor
Aunque el financiamiento del vendedor es poco común. Aún puede ser una excelente herramienta de financiamiento cuando el comprador y el vendedor tienen una buena relación. El financiamiento del vendedor es cuando el vendedor mantiene la nota de la propiedad. Entonces, en lugar de pagar al banco, el comprador paga al vendedor de la misma manera que haría pagos hipotecarios a un prestamista tradicional.
El financiamiento del vendedor se utiliza con mayor frecuencia en situaciones en las que el vendedor no tiene la intención de hacer un intercambio 1031. Por lo tanto, pueden ahorrar en impuestos sobre ganancias de capital al vender la propiedad mediante una venta a plazos.
El beneficio del financiamiento del vendedor es que es altamente personalizable. Si bien existen algunos requisitos generales de IRA que deben cumplirse. Los únicos otros límites para el financiamiento del vendedor son la creatividad y lo que ambas partes puedan acordar mutuamente.
Conclusión
Ya sea que seas un patrocinador de bienes raíces o un inversor de bienes raíces, es importante estar familiarizado con la variedad de herramientas de financiamiento disponibles. Desde la perspectiva de un patrocinador, identificar la fuente de capital más adecuada puede afectar fácilmente los rendimientos generales de un proyecto. Mientras tanto, un inversor querrá saber que un patrocinador ha realizado una diligencia debida exhaustiva sobre la financiación disponible para el proyecto específico, ya que esto puede afectar los rendimientos de los inversores en consecuencia.
Es común utilizar una combinación de diferentes fuentes de financiamiento para un proyecto, no solo una fuente de deuda. Como siempre, un patrocinador debe asegurarse de «negociar» sus acuerdos con varios prestamistas. Simplemente para asegurarse de obtener las mejores tasas y términos disponibles en el mercado en ese momento.
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