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¿Qué es el Método de Inversión BRRRR?
La estrategia de inversión BRRRR significa «comprar, renovar, alquilar, refinanciar y repetir». Los inversores que desean escalar sus carteras tienden a utilizar esta estrategia de inversión con mayor frecuencia.
4REFINANCIAR
1COMPRAR
2RENOVAR
3ALQUILAR
La propiedad que se compra estará en dificultades y requerirá una cierta cantidad de cariño para tenerla lista para alquilar y cumplir con el código. Notar; La propiedad a menudo será mucho más barata de comprar dadas sus condiciones actuales.
Por lo general, los inversores de BRRRR comienzan identificando edificios de apartamentos en dificultades o infravalorados. Luego desarrollan un plan comercial de valor agregado que se enfoca en las formas más rentables de estabilizar la propiedad. La medida en que la propiedad necesita renovaciones menores frente a renovaciones más extensas dependerá de su estado en el momento de la compra.
La estabilización requiere dos cosas:
- Alquilar la gran mayoría (es decir, al menos el 90%) de las unidades.
- Debe alquilar las unidades en o por encima de los alquileres de mercado.
Es por eso que el propietario debe considerar cuidadosamente sus mejoras de valor agregado.
Una vez estabilizado (es decir, alquilado). El propietario luego refinanciará el edificio. El supuesto es que, al estabilizarse, el ingreso operativo neto (NOI) habrá aumentado. Un NOI más alto se traduce en un valor de propiedad más alto. Esto permite a los propietarios refinanciar y retirar algo de capital mientras mantienen la misma relación préstamo-valor.
Con ese capital en la mano, el inversionista puede comenzar a repetir el proceso de BRRRR. Esta es una forma común en que los inversores hacen crecer sus carteras multifamiliares.
BRRRR frente a otras estrategias de inversión de valor añadido
¿En qué se diferencia esto de cualquier otra estrategia de inversión de valor agregado? La diferencia clave es que el juego final para los inversores de BRRRR es refinanciar. Cosechan esa equidad para pasar a la próxima inversión en apartamentos con el método BRRRR.
Esto es diferente de una estrategia de inversión inmobiliaria de valor añadido en la que los propietarios renuevan sin refinanciar. En situaciones como estas, los propietarios simplemente aceptan que tienen un valor más alto y, por lo tanto, un apalancamiento más bajo. En algunos casos, esto atrae a inversores más reacios al riesgo.
También es diferente de los inversionistas de valor agregado que realizan mejoras en la propiedad y luego, al obtener un valor más alto, venden la propiedad. Quienes venden en lugar de refinanciar pueden estar sujetos a costosos impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo. Estos pueden afectar la cantidad de ganancias que se distribuirán a los inversores.
Identificación de apartamentos en dificultades para la venta
Para utilizar con éxito la estrategia de inversión del método BRRRR, debe tener la habilidad de encontrar activos en dificultades. La gente a menudo asume que «en mal estado» significa que la propiedad está en malas condiciones físicas. Si bien este suele ser el caso, las propiedades también pueden sufrir daños por otros motivos.
Físicamente deteriorado
Por ejemplo, si las unidades de apartamentos están limpias y habitables pero no se han actualizado desde finales de la década de 1980. Los propietarios no podrán alquilar a precios de mercado. Es posible que las unidades ya no satisfagan las necesidades demográficas de ese mercado. La renovación de cada unidad puede ser costosa y, por lo tanto, es posible que los propietarios actuales no tengan la capacidad de hacerlo. Algunos propietarios de mucho tiempo tienen una base de costo tan bajo que no parece que valga la pena renovar las unidades. Ellas pueden cobrar por debajo del mercado rentas y aun así obtener un flujo de caja significativo. Convencer a estos propietarios para que vendan es una excelente manera de capturar la pérdida por arrendamiento que ocurre en los edificios de apartamentos que necesitan renovación.
En situación financiera precaria
Los inversores de BRRRR también encontrarán propiedades que están en dificultades financieras. Esto suele suceder cuando un propietario está sobreapalancado en un activo. Por ejemplo, alguien que compró una propiedad con una relación préstamo-valor del 70 % tiene un capital del 30 % en el trato. Si las condiciones del mercado cambian. Como estamos viendo en un entorno de tasas de interés al alza, y las tasas de capitalización aumentan, los valores de las propiedades comienzan a bajar. Digamos que una propiedad alguna vez tuvo un valor de $ 10 millones y tenía una hipoteca LTV del 70%. Si esa propiedad de inversión ahora solo vale $ 8 millones, los propietarios habrán perdido dos tercios de su capital.
Ahora, obtener un préstamo de dinero para hacer mejoras a la propiedad (deseadas o requeridas) será casi imposible. Ellas son demasiado altamente apalancadas. Cualquier mejora, como un techo que necesita ser reemplazado, requerirá que el propietario ponga más equidad en el trato. Es lo que llamamos “tirar dinero bueno tras malo”. En situaciones como estas, a menudo tiene más sentido que el propietario venda el activo. De esa manera, pueden mantener el capital que les queda, en lugar de arriesgarse a perderlo todo. Si el valor de las propiedades continúa cayendo, perderán todo su patrimonio. Estos activos en dificultades financieras pueden ser excelentes oportunidades de compra para los inversores de BRRRR.
Rendimiento operativo deficiente
A veces, una propiedad se verá afectada como resultado de un desempeño operativo deficiente. Esto puede manifestarse de varias maneras. Por ejemplo, es posible que un propietario no esté vigilando de cerca el mercado. Como resultado, los alquileres pueden haber caído por debajo de las tasas de mercado. La empresa de administración de propiedades puede tardar en responder a las solicitudes de reparación y mantenimiento. Esto podría resultar en una mayor rotación de inquilinos de lo que se esperaría. La alta rotación y el arrendamiento lento pueden reducir rápidamente los ingresos, lo que a su vez reduce el valor de la propiedad.
Consideraciones clave al evaluar inversiones BRRRR
Muchos inversionistas de apartamentos creen que tienen lo necesario para seguir el método BRRRR. En realidad, esta puede ser una estrategia de inversión arriesgada a menos que sepa lo que está haciendo. Algunas consideraciones clave cuando busca obtener propiedades BRRRR:
¿Cuánto costará realizar las mejoras necesarias en la propiedad?
Asegúrese de tener un control claro de los costos reales (costos directos e indirectos) cuando prepare su presupuesto. La gente tiende a subestimar cuánto costará renovar un edificio de apartamentos. Esto es especialmente cierto hoy en día, ya que enfrentamos escasez de materiales y mano de obra que ha elevado los costos de construcción de departamentos.
¿Serán suficientes las mejoras propuestas para justificar los alquileres que estás solicitando?
Querrás hacer un análisis de mercado exhaustivo. Esto es para asegurarse de que comprenda qué mejoras, comodidades, etc. se necesitan para cobrar el mejor precio por sus apartamentos renovados. Asegúrese de buscar su competencia esperada y luego suscriba sus acuerdos en consecuencia.
¿Qué requisitos del código de construcción deberás cumplir?
Muchos inversores de BRRRR pasan por alto el entorno regulatorio en constante cambio. Dependiendo de la escala de las renovaciones, muchas renovaciones de apartamentos necesitarán revisión y aprobación municipal. Esto puede agregar tiempo y costo a cualquier proyecto. Por ejemplo, algunos municipios están necesitando renovaciones que excedan una cierta cantidad en dólares para cumplir con los requisitos del código de energía y construcción nueva. Departamento los inversionistas querrán monitorear estas políticas de cerca para asegurarse de que estén en cumplimiento.
¿Cuánto tiempo te llevará ejecutar tu plan de negocios?
Tenga en cuenta que la mayoría de los edificios de apartamentos están vacíos mientras se realizan renovaciones. Dependiendo de las condiciones del mercado, aún podría tomar varios meses arrendar la propiedad por completo una vez que se completen las mejoras. Cuanto más tiempo permanezca vacante una propiedad, más costos de mantenimiento tendrá que pagar el propietario de su bolsillo.
¿La propiedad estará vacía o alquilada al momento de la compra?
Esta es otra consideración clave porque es difícil renovar un edificio de apartamentos con inquilinos.. Si los inquilinos tienen contratos de arrendamiento existentes, el nuevo propietario debe cumplir con esos contratos. Desalojar a las inquilinas puede llevar mucho tiempo y costoso—en algunos municipios Más que otros. Asegúrese de entender cualquier protección del inquilino ordenanzas que existen a nivel estatal y local. Bienes raíces los inversores pueden querer considerar ofrecer a los inquilinos un incentivo de ubicación para mudarse antes de la expiración de su contrato de arrendamiento fecha. comprar un la propiedad alquilada a menudo significa posponer las renovaciones hasta que esas unidades se renueven.
En los complejos de apartamentos más grandes, puede haber una oportunidad de renovar las «alas» o secciones del edificio de una en una. Es probable que esto requiera trasladar a los inquilinos de una unidad a otra hasta que se completen las renovaciones. Debido a estas complejidades, muchos inversionistas de BRRRR optarán por comprar propiedades que están totalmente desocupadas en el momento de la venta. Estas oportunidades son más difíciles de conseguir y no dan como resultado un flujo de caja intermedio.
Refinanciación en un entorno inflacionario
Durante la mayor parte de las últimas dos décadas, los inversores en apartamentos se han beneficiado de tasas de interés históricamente bajas. Es probable que las hipotecas por debajo del 3% ya hayan terminado y que nunca regresen. Esto presenta un problema potencial para aquellos que siguen la estrategia BRRRR.
Por lo general, un inversionista de BRRRR aseguraría una deuda de bajo costo. Luego, utilice financiamiento de bajo costo similar cuando refinancien después de la estabilización. Sin embargo, las tasas de interés están actualmente en aumento. Se han más que duplicado desde principios de 2022 solo.
La implicación práctica de esto es que, si bien la refinanciación podría resultar en una relación LTV más baja. El impacto neto en el flujo de efectivo real podría ser insignificante. Dependiendo de cuánto más alta sea la tasa de interés, es posible que el flujo de efectivo no aumente en absoluto. Simplemente porque los pagos de intereses más altos consumirán más flujo de caja.
Optando por sacar un HELOC
En lugar de refinanciar. Los inversores del método BRRRR pueden querer considerar obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) después de haber completado las renovaciones. Tendrán apreciación forzada después de estabilizar la propiedad. A su vez, tendrán más equidad en el trato.
Pueden cosechar este capital mediante la obtención de un segundo préstamo (suponiendo que encuentren un prestamista que lo haga). Esto mantiene su hipoteca original de menor costo en su lugar, y solo el segundo préstamo está sujeto a tasas de interés más altas. Esta es una forma de mitigar el aumento de las tasas de interés.
En cualquier caso, la “refinanciación” es uno de los componentes clave del método de inversión BRRRR. Como tal, los inversores de BRRRR querrán prestar mucha atención al entorno de las tasas de interés al hacer sus suposiciones de suscripción.
Conclusión
La inversión en apartamentos de valor agregado es una pequeña empresa. Es mucho más práctico e intensivo de lo que la mayoría de la gente cree. El aumento de los costos (tierra, edificios, materiales, mano de obra, deuda, etc.) lo hace mucho más desafiante.
Todavía es posible obtener un rendimiento considerable de las inversiones de BRRRR. La clave es desarrollar un plan de negocios sólido junto con un equipo de profesionales inmobiliarios experimentados.
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