¿Qué es el Modelo de Cascada para la Inversión en Bienes Raíces Comerciales?

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Invertir en bienes raíces comerciales de capital privado puede ser financieramente gratificante. Esto es especialmente cierto cuando se utiliza el modelo de cascada adecuado para las distribuciones de efectivo. Aunque algunos modelos requieren una participación proporcional en las ganancias basada en la equidad invertida. Esto no es necesariamente la forma ideal de estructurar una inversión de capital privado.

Con el modelo de cascada adecuado para la inversión en bienes raíces comerciales, los inversores pasivos pueden lograr retornos de inversión por encima y más allá del ROI objetivo al construir incentivos en el modelo que recompensan a todos los socios cuando una inversión supera las expectativas.

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¿Qué es el modelo de cascada?

Las empresas de capital privado utilizan el modelo de cascada en bienes raíces comerciales. A menudo se utiliza para describir el método de distribución de los retornos de flujo de efectivo entre un grupo de inversores en el proyecto.

Es posible que hayas visto una cascada de champagne en la última boda a la que asististe o en el crucero que tomaste.

Las copas se apilan en forma de pirámide, y a medida que se llenan las copas en la parte superior, el champán se desborda y llena las copas debajo, hasta que se acaba la burbujeante bebida.

En bienes raíces comerciales, el modelo de cascada funciona de manera similar, excepto que se utiliza el flujo de efectivo en lugar del champán. En esencia, el modelo de cascada describe cómo ocurre la distribución de ganancias de una inversión de capital privado entre los Socios Limitados (LPs) y los Socios Generales (GPs).

Los GPs son los inversores que asumen un rol activo en la gestión de las operaciones diarias de la inversión. Mientras que los LPs son generalmente inversores pasivos que no son responsables de las operaciones diarias del negocio.

Porque un Socio General es en última instancia responsable de la medida en que la inversión tenga éxito. Por lo general, el modelo de cascada en bienes raíces comerciales también puede ser diseñado para recompensar al GP con un bono. Esto es más conocido como «promoción de patrocinador inmobiliario» o «interés diferido» o simplemente «promoción». Se utiliza para incentivar al GP a superar el retorno anticipado de la inversión.

Por supuesto, el modelo de la estructura de cascada también funciona en ambas direcciones. Si el retorno del proyecto supera las expectativas, el Socio General puede recibir una mayor parte de las ganancias. Sin embargo, si los retornos son más bajos de lo esperado, entonces el GP recibirá una menor parte de las ganancias.

Por qué es importante tener un contrato de propietario

Un Acuerdo de Propietarios para una inversión inmobiliaria de capital privado describe en detalle cómo fluirá el efectivo. O más bien cómo se compartirán las ganancias entre los inversores GP y LP.

La forma en que se estructura un modelo de cascada puede involucrar varias variables. Aunque hay términos y secciones comunes, cada modelo está diseñado para satisfacer los requisitos distintivos de la inversión de capital privado, los socios limitados y el socio general. Por lo tanto, es importante que los posibles inversores lean y comprendan el acuerdo de propietarios.

En la mayoría de los casos, el acuerdo de propietarios dará a los inversores LP una prioridad en la distribución de flujos de efectivo hasta que se alcance el retorno anticipado. Al poner a los Socios Limitados en primer lugar en la línea para recibir flujos de efectivo, los intereses del Socio General se alinean mejor con los de los Socios Limitados, porque el Socio General tiene un impacto más directo en el éxito del proyecto que los inversores pasivos LP.

En la mayoría de los casos, se espera que el Socio General reciba una parte extra de cualquier exceso de ganancias. Esto se considera una compensación por el tiempo adicional, el esfuerzo, los gastos y la gestión de los riesgos potenciales que los Socios Limitados no asumen.

Por ejemplo, un GP participa activamente en decisiones como la ubicación de la propiedad, la negociación del vendedor, la debida diligencia y la estructuración del financiamiento de capital y deuda.

Durante el periodo de tenencia hasta que la propiedad sea vendida o refinanciada, el Socio General tiene la responsabilidad de arrendar la propiedad, decidir cuánto gastar en mejoras para el inquilino, determinar el nivel de renta, administrar la propiedad, decidir cuándo refinanciar y determinar la estrategia de salida que cumplirá y superará el ROI proyectado de la inversión.

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¿Cuáles son los componentes comunes del modelo de waterfall en bienes raíces?

El retorno preferido

El retorno preferido (o «pref») es el orden en el que se reembolsa la inversión inicial de los inversores Limited Partner y el General Partner. Esto se realiza junto con su participación correspondiente en las ganancias, hasta que se alcance el retorno objetivo.

Otra manera de pensar en el retorno preferido es que los inversores preferidos LP recibirán sus distribuciones de ganancias antes que los demás inversores y el GP, porque están en primer lugar en la línea. Una vez que se haya alcanzado el umbral de retorno, las ganancias excedentes se distribuirán según se describe en el acuerdo de los propietarios.

Por ejemplo, supongamos que el modelo de waterfall para una inversión inmobiliaria de capital privado ofrece un retorno preferido del 10% y una división del 80%/20% para retornos por encima del umbral del 10%.

Eso significa que los inversores preferidos de Limited Partner recibirán su parte proporcional del flujo de efectivo distribuible hasta que hayan recibido un ROI del 10%. Después de eso, todos los inversores de capital recuperarán su inversión inicial en su totalidad. Una vez que los inversores de capital hayan recibido su inversión inicial, el 80% de cualquier ganancia adicional irá a los inversores LP, y el GP recibirá el 20% como promotor.

Si bien el concepto de retorno preferido es bastante fácil de entender. Hay varias preguntas que los inversores deben hacer antes de comprometer su dinero en una oportunidad de inversión inmobiliaria de capital privado:

• La preferencia en el retorno aplica a todos los inversionistas de capital o solamente a ciertos inversionistas de capital? Además, ¿puede el GP también recibir un retorno preferido sobre su capital invertido?
• Si el retorno preferido del 10% no se alcanza en un año determinado, ¿se recuperará el déficit en años siguientes? ¿O se reinicia el cálculo del retorno preferido al comienzo de cada año?
• ¿El rendimiento preferido se capitaliza a la tasa de rendimiento preferida? Además, ¿cuál es el período de capitalización, como mensual, trimestral, semestral o anual?

El obstáculo del regreso

En atletismo, las vallas es un evento en el que un corredor corre a toda velocidad sobre una serie de obstáculos que están a una distancia fija entre sí. El obstáculo de retorno en el capital privado inmobiliario funciona de manera similar.

Un obstáculo de retorno (return hurdle) en bienes raíces de capital privado funciona de manera similar. Es la tasa de retorno que se debe alcanzar antes de que el flujo de efectivo pueda pasar al siguiente obstáculo en la cascada. Un modelo de waterfall para la inversión en bienes raíces comerciales puede tener múltiples tasas de obstáculos y se miden a menudo en función de la tasa interna de retorno (TIR) o del múltiplo de capital invertido.

• El TIR (tasa interna de retorno) representa el porcentaje de interés obtenido en cada dólar invertido durante todo el período de tenencia. Las inversiones en bienes raíces a largo plazo se benefician más del cálculo de la TIR porque ofrece una representación más precisa de los retornos que una oportunidad de inversión de capital privado producirá desde el principio hasta el final.
• Equity Multiple se calcula dividiendo la suma de la inversión de capital más todas las ganancias entre la cantidad total de capital invertido. Al igual que el IRR, la proporción de múltiplo de capital es especialmente útil para las inversiones en bienes raíces comerciales con períodos de tenencia más largos porque proporciona una mejor comprensión del retorno en efectivo total durante todo el período de tenencia de la inversión.

Cuando se analiza una oportunidad de inversión en bienes raíces de capital privado, el inversor debe entender desde qué perspectiva se medirán los obstáculos de retorno. Por ejemplo, la tasa de obstáculo podría basarse en todo el proyecto, lo que podría incluir tanto el capital de los inversores del socio general como del socio limitado. O bien, el obstáculo de retorno podría basarse solo en la equidad de LP, o solo en la equidad de GP.

Comprender el retorno neto para un socio limitado es importante, ya que mide los flujos de entrada y salida anticipados que los inversores LP pueden recibir potencialmente, incluyendo los retornos y la promoción pagados al GP.

Provisión para ponerse al día

A distribución de flujos de caja en una cascada de capital puede estructurarse para distribuir el flujo de efectivo como una simple división entre los inversores de socios limitados y el socio general, con una cláusula de mirada hacia atrás o con una cláusula de recuperación.

Un modelo de waterfall con una provisión catch-up requiere que los inversores LP reciban el 100% del retorno preferencial de la propiedad hasta que se alcance la tasa de retorno predeterminada.

Una vez que se ha superado el obstáculo de la tasa de retorno preferencial, es solo entonces cuando los ingresos comienzan a fluir hacia el socio general. Las distribuciones al GP continúan hasta el punto en que el Socio General se ha «ponido al día» o ha recibido su tasa de retorno especificada en el acuerdo del propietario.

A los inversores Limited Partner generalmente les gusta más una cascada de distribución de beneficios con una cláusula de catch-up. Esto se debe principalmente a que los inversores del socio limitado reciben un pago primero antes de que el socio general reciba cualquier retorno. En cambio, un Socio General puede preferir un modelo de waterfall con una cláusula de «lookback» ya que tienen el uso del dinero de los LP incluso si tienen que devolverlo al final del período.

Disposición retrospectiva

Se utiliza una disposición retrospectiva en un modelo de cascada para bienes raíces comerciales para incentivar al socio general a obtener un rendimiento superior al generar mayor capital y mayores retornos en efectivo para los inversores del socio comanditario.

Haciendo referencia a nuestro ejemplo anterior, si el socio general solo logró alcanzar la tasa de rendimiento objetivo del 10%, entonces la distribución se mantendría en 80%/20%, con los inversores del socio comanditario recibiendo el 80% y el socio general recibiendo el 20%. Sin embargo, la disposición retrospectiva se puede estructurar para compensar al socio general por un rendimiento superior en un acuerdo de capital privado, de cualquier manera que los socios comanditarios y el socio general acuerden.

Por ejemplo, si el médico de cabecera pudo lograr una TIR del 12 % en un año determinado, la división puede cambiar a 70 %/30 %. Si el socio general realmente pudo superarse y lograr una TIR del 15%, la distribución podría cambiar a 60%/40%, y así sucesivamente. Aunque la distribución se inclina a favor del socio general por haber tenido un gran éxito cada año. Los inversores de LP siguen obteniendo mejores rendimientos de lo previsto originalmente.

Por supuesto, la disposición retrospectiva también puede funcionar al revés.

Esto ocurre cuando el Socio General y los Socios Comanditarios retroceden en todo el período de tenencia. Si los inversores del socio comanditario no recibieron la tasa de rendimiento prometida, el socio general estaría obligado a devolver la parte de las ganancias necesarias para proporcionar a los inversores del socio comanditario la tasa de rendimiento previamente establecida.

Desglosando un modelo de cascada

Un modelo de cascada típico para bienes raíces comerciales puede constar de cuatro niveles o tasas de obstáculo:

• Nivel 1: Retorno de capital con el 100% del flujo de caja distribuido yendo a los inversores del socio comanditario.
• Nivel 2: Tasa de retorno preferida con flujo de efectivo distribuido a los LP hasta que se alcance la tasa de retorno preferida en la inversión.
• Nivel 3: Disposición de recuperación en la que se distribuyen flujos de efectivo al socio general hasta que el GP recibe su porcentaje predeterminado de las ganancias.
• Nivel 4: Disposición retrospectiva en la que el socio general recibe una parte desproporcionada de las distribuciones si la inversión tiene un desempeño mejor de lo esperado.

Los modelos de cascada en las operaciones de capital privado pueden estructurarse de muchas maneras. Por simplicidad, aquí se muestra cómo podría estructurarse un modelo de cascada para una oportunidad de bienes raíces comerciales de capital privado con una TIR prevista del 10% y una división del 80%/20%:

Bajo esta estructura de cascada, los inversores del socio comanditario compartirían las ganancias por igual con el socio general cuando la TIR sea del 15% o superior, independientemente de la cantidad de capital que el socio general haya invertido en el acuerdo. Este es un ejemplo del bono «promote» para el GP discutido al comienzo de este artículo.

Reflexiones finales sobre el modelo de cascada

Los modelos de cascada en bienes raíces comerciales pueden ser difíciles de desarrollar y comprender, incluso para inversores con años de experiencia.

Por ejemplo, aunque los proyectos de venta al por menor, oficina y hostelería pueden prometer retornos excesivos al inversor oportunista, existe un nivel de riesgo posiblemente más alto al invertir en estas clases de activos. Minimizar el riesgo y maximizar los rendimientos potenciales son dos razones por las que muchos inversores eligen diversificar sus carteras con inversiones multifamiliares de capital privado.

La determinación de las distribuciones de ganancias de los socios para una propiedad multifamiliar es relativamente sencilla, especialmente para una empresa como Smartland que entiende cómo descubrir un valor oculto de maneras que los inversores tradicionales no lo hacen.

Con renovaciones expertas y tecnologías de Clase A de última generación que se implementan en unidades de Clase B, Smartland puede generar alquileres más altos y contratos de arrendamiento más largos. A su vez, esto conduce a un mayor retorno de capital para los socios que invierten junto a Smartland, mientras construyen riqueza hoy y para las generaciones futuras.

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