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En los últimos meses, el mercado de valores ha sido especialmente volátil y ha puesto nerviosos a algunos inversores. Aquellos que buscan retornos más estables y confiables están empezando a mirar de cerca a los multifamiliares. Los bienes raíces multifamiliares, que van desde edificios de dos unidades hasta complejos de más de 500 apartamentos, han tenido un buen desempeño históricamente incluso en períodos de incertidumbre económica.
La mayoría de las personas no pueden permitirse comprar un edificio de apartamentos por sí solas. Y aquellos que pueden, quizás no quieran hacerlo. Poseer bienes raíces multifamiliares, aunque potencialmente lucrativo, también requiere una supervisión y gestión cuidadosa.
Una alternativa es invertir de manera pasiva junto a un patrocinador hábil en multifamiliares. En este artículo, perfilamos algunas de las principales compañías de inversión en multifamiliares que operan actualmente.
¿Qué es una compañía de inversión en bienes raíces?
Una compañía de inversión en bienes raíces es aquella que adquiere, desarrolla y/o gestiona una propiedad comercial en nombre de sus inversores. La mayoría de las compañías de inversión inmobiliaria se especializan en un tipo de producto específico. Las compañías presentadas hoy en día generalmente se especializan en poseer y operar edificios multifamiliares.
Algunas compañías de inversión inmobiliaria son más prácticas que otras. Por ejemplo, una empresa integrada verticalmente supervisará la mayoría de las funciones internamente. Esto puede incluir la construcción y el arrendamiento, así como servicios de gestión legal, de propiedades y de activos. Las firmas más pequeñas de inversión inmobiliaria pueden necesitar depender del soporte de terceros, lo que puede limitar su control sobre ciertos procesos.
El papel de un patrocinador en el desarrollo multifamiliar.
El patrocinador debería ser considerado como el «quarterback» en cualquier acuerdo de inversión inmobiliaria multifamiliar. Ellos lideran varias actividades como la debida diligencia, adquisición de la propiedad, análisis, financiamiento, desarrollo y/o renovaciones. Una vez que han completado estas tareas, continúan con el arrendamiento de la propiedad y su estabilización.
El patrocinador desarrolla el plan de negocios para una propiedad. Utilizando el capital de los socios limitados, luego ejecutan ese plan en nombre de los inversionistas.
La importancia del patrocinador no debe ser pasada por alto. Dos compañías de inversión inmobiliaria podrían ver la misma propiedad y llegar a conclusiones drásticamente diferentes sobre su valor. Podrían tener diferentes opiniones sobre cómo generar los mayores rendimientos. Podrían tener diferentes experiencias o habilidades que los hacen más o menos capaces de ejecutar sus planes.
Antes de invertir en cualquier acuerdo multifamiliar, los inversionistas querrán realizar su propia debida diligencia sobre el patrocinador detrás de esa oportunidad. Si una oferta parece demasiado buena para ser verdad, mire el historial del patrocinador. El desempeño histórico del patrocinador generalmente es un buen indicador del desempeño futuro.
Las 8 mejores compañías de inversión multifamiliar del 2022.
A continuación, revisamos algunos de los patrocinadores multifamiliares con mejor rendimiento en la actualidad. Varían en tamaño, geografía y años de experiencia. A pesar de estas diferencias, todas estas compañías son líderes establecidas en el mercado multifamiliar.
1. Alliant Capital
Alliant Capital es una de las compañías de inversión multifamiliar más grandes de los Estados Unidos. Su enfoque se centra principalmente en la sindicación de créditos fiscales para el desarrollo y financiamiento de viviendas multifamiliares asequibles para alquiler.
Desde la fundación de la compañía hace aproximadamente 20 años, Alliant ha recaudado más de $8 mil millones en capital. Este capital ha permitido a Alliant realizar más de 1,000 acuerdos de inversión en créditos fiscales. La cartera de Alliant ahora contiene más de 100,000 unidades multifamiliares.
A finales de 2021, Alliant Capital fue adquirida por la corredora de capital Walker & Dunlop. Esta adquisición dará más potencia a Alliant mientras busca hacer crecer su plataforma.
2. Capstone Development
Capstone Development es una empresa de inversión inmobiliaria de propiedad minoritaria que se especializa en activos tanto multifamiliares como de hospitalidad.
Norman Jenkins es el fundador de Capstone Development. Antes de aventurarse por su cuenta en 2009, Norman Jenkins fue ejecutivo de Marriott Hotel. Hoy en día, Capstone recauda capital para sus desarrollos multifamiliares ubicados principalmente en la Costa Este.
3. Monarch Investment & Management Group
Monarch es otro gran jugador en el mercado de multifamiliares. Fundada en 1992, la empresa ahora es propietaria y opera más de 70,000 apartamentos en 20 estados.
Esto convierte a Monarch en el decimotercer propietario más grande de multifamiliares en el país, según NMHC, una organización comercial de la industria.
Monarch se enorgullece de su sólido proceso de diligencia debida. Antes de cualquier adquisición, la compañía pone personal sobre el terreno para conocer el mercado y revisar el activo físico. Revisan todo el historial de arrendamiento y escudriñan las operaciones actuales.
4. Hunt Capital Partners
Hunt Capital Partners es otro nombre importante en el mundo de la sindicación de créditos fiscales.
Desde su creación en 2010, HCP ha recaudado más de $2.6 mil millones en capital de créditos fiscales. Este capital se combina con capital privado para ser utilizado en una variedad de inversiones en viviendas multifamiliares. En total, la cartera de HCP ahora contiene más de 75,000 unidades de vivienda multifamiliar.
Además de los típicos fondos de Créditos Tributarios por Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC) estatales y federales, HCP también aprovecha otros créditos. Estos incluyen créditos fiscales solares, créditos fiscales históricos y el programa federal de Demostración de Asistencia para Alquileres. Estos fondos han permitido a HCP invertir en viviendas multifamiliares. Estas viviendas son para poblaciones desatendidas, como veteranos, sobrevivientes de abuso doméstico y personas sin hogar.
5. Trion Properties
Fundada en 2005, Trion Properties es una empresa de inversión en viviendas multifamiliares de valor agregado.
La empresa tiene su sede en West Hollywood, California, pero tiene inversiones en toda el Sur de California, Oregón, Colorado y el sureste de los Estados Unidos.
Los acuerdos de Trion Properties van desde $2 millones hasta $50 millones en tamaño. La empresa cuenta con un impresionante historial, con una TIR promedio que supera el 25%.
Para invertir con Trion, debes ser un inversionista acreditado. Aquellos que califiquen pueden invertir en su Fondo de Oportunidades Multifamiliares III, que actualmente incluye 11 activos. El fondo busca lograr un rendimiento en efectivo (cash-on-cash yield) del 6 al 8%, con un múltiplo de capital de 1,5x a 2,0x.
6. Red Knight Properties
Red Knight Properties (RKP) es una empresa de inversión en viviendas multifamiliares de valor agregado.
En comparación con algunas de las otras compañías presentadas hoy. RKP es significativamente más pequeña en términos de ingresos y activos bajo gestión en comparación con algunas de las otras compañías presentadas hoy. Su enfoque se centra principalmente en edificios de apartamentos estilo jardín de tamaño mediano (50-100 unidades). Sus mercados clave están en y alrededor de Nueva Jersey.
Los períodos de tenencia de RKP tienden a ser de entre 12 y 18 meses. Durante este tiempo, la empresa realiza inversiones estratégicas que les permiten aumentar los alquileres.
Los inversores de RKP pueden esperar generalmente obtener retornos en efectivo (cash-on-cash returns) de entre el 10% y el 14%. La TIR apalancada (Levered IRR), basada en los acuerdos completados hasta la fecha, está en el rango del 20 al 30%. RKP recauda capital tanto de inversores acreditados como no acreditados, con una inversión mínima de $50,000.
7. Jackson Dearborn Partner
Jackson Dearborn Partners (JDP) es una empresa de inversión y desarrollo inmobiliario con sede en Chicago que se enfoca en viviendas multifamiliares y residencias estudiantiles.
El diferenciador clave de JDP es que se enfoca en inversiones en Zonas de Oportunidad. Por ejemplo, el desarrollo «ONE Chandler» de JDP es un proyecto multifamiliar de mediana altura ubicado en una zona de oportunidad (OZ) justo fuera de Phoenix.
Las ofertas actuales de la compañía incluyen una recaudación de capital de $18.3 millones para un desarrollo multifamiliar de 234 unidades en Colorado Springs, CO. La compañía estima generar un rendimiento preferido de aproximadamente el 8% con una TIR del 19% durante un período de tenencia de 10 años.
8. Presidium
Presidium es un desarrollador, propietario y operador multifamiliar con sede en Texas. Tiene una cartera de más de 15,000 unidades de apartamentos. Estas unidades de apartamentos tienen un valor total de más de $2.5 mil millones.
La firma verticalmente integrada tiene profesionales especializados en diversas áreas. Estas incluyen adquisiciones, desarrollo, gestión de propiedad y activos, derecho, finanzas, contabilidad, servicios especiales y asociaciones público-privadas.
Lo que hace destacar a Presidium es su atención cuidadosa en construir comunidades sostenibles e inclusivas. Por ejemplo, sus esfuerzos en sostenibilidad han permitido ahorrar más de 118 millones de galones de agua por año. La compañía también ha instalado más de 3 megavatios de energía solar. Esto lo convierte en uno de los principales patrocinadores de multifamiliares que utilizan la energía solar para alimentar sus propiedades.
La Diferencia de Smartland.
Las 8 compañías presentadas aquí hoy son todas impresionantes por diferentes razones. En cada caso, sin embargo, la empresa se ha ganado un lugar bien merecido como una de las mejores compañías de inversión en multifamiliares. En Smartland, tenemos un gran respeto por todas estas plataformas.
Dicho esto, seríamos negligentes si no mencionáramos Smartland – otra de las principales empresas de inversión multifamiliar. En Smartland, agregamos capital para invertir en propiedades multifamiliares con valor agregado en el medio oeste y sureste de los Estados Unidos.
Uno de nuestros diferenciadores clave es la búsqueda incansable del valor por parte del equipo. Nosotros constantemente encontramos nuevas formas de extraer más valor de nuestras propiedades. Por ejemplo, hemos adoptado un paquete tecnológico robusto que nos permite aumentar los alquileres. Más ingresos se traducen en mayores retornos para nuestros inversores.
La plataforma de Smartland puede ser «nueva» o «pequeña» en comparación con algunos de los titanes presentados hoy. Pero estamos haciendo importantes avances. Ahora tenemos más de 1,000 unidades bajo gestión, propiedades que tenemos la intención de mantener a largo plazo.
Conclusión
Investir dans l’immobilier résidentiel multifamilial est une façon de plus en plus populaire de gagner un revenu passif. Sin embargo, ya sea que esté buscando invertir $10,000 o $1 millón, descubrir cómo comenzar puede ser complicado. Hay innumerables empresas de inversión en multifamiliares operando en todo el país. Cada uno busca crear su propio nicho.
Es importante para los inversores invertir con un patrocinador de multifamiliares que tenga los mismos objetivos, criterios de inversión y horizonte temporal. Todas las empresas presentadas aquí hoy, incluida Smartland, valen una buena revisión para cualquier persona que quiera comenzar a invertir.
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