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Los inversores astutos de bienes raíces siempre están buscando formas de aumentar los rendimientos asociados con los inversores de multifamiliares. Esto es cierto ya sea que alguien haya sido dueño de la propiedad durante décadas. O si están buscando adquirir un activo y necesitan justificar el precio de compra. Hay muchas estrategias de valor agregado que los inversionistas pueden considerar. Sin embargo, aquellos que buscan simplemente aumentar los ingresos netos operativos pueden comenzar haciendo mejoras modestas y ajustes operativos que agreguen valor instantáneamente a la propiedad.
En este artículo, exploramos diez formas de cómo mejorar el NOI en edificios de apartamentos multifamiliares.
¿Qué es NOI en Bienes Raíces Comerciales?
El ingreso neto de operación, generalmente conocido simplemente como NOI entre los inversionistas de bienes raíces, se refiere al ingreso total que un propietario de una propiedad recibe después de deducir los gastos de operación y otros costos.
Sin embargo, el servicio de la deuda no se incluye como parte del cálculo del NOI. Tampoco se incluyen los gastos de capital, la depreciación y la amortización. El ingreso bruto de operación menos los gastos de operación es en lo que se concentra exclusivamente el NOI.
Por qué el NOI es importante para los inversores en multifamiliares.
El NOI es especialmente importante para los inversores en multifamiliares ya que les permite comparar oportunidades de inversión potenciales. Esto se debe a que una de las formas principales en que los inversores evalúan las propiedades es mediante la observación de las tasas de capitalización iniciales. Cuanto más rentable sea una propiedad, mayor será la tasa de capitalización de la propiedad. Uno de los principales elementos de entrada para el cálculo de la tasa de capitalización es el NOI (Ingreso Operativo Neto, por sus siglas en inglés). Por lo general, cuanto mayor sea el NOI, mayor será el valor de la propiedad en función de la tasa de capitalización.
Existen varias implicaciones de esto. Por ejemplo, un inversor que evalúa una propiedad con una baja tasa de capitalización debería considerar si hacer ciertas mejoras podría aumentar el NOI de la propiedad, ya sea a corto o largo plazo. Esto crea una diferencia entre la tasa de capitalización inicial y la tasa de capitalización de salida. Sin embargo, los inversores querrán determinar cuánto costarán esas mejoras. Así como si esos costos están justificados en función de la tasa de capitalización resultante (es decir, el valor de la propiedad).
Además, un propietario existente puede utilizar varias estrategias para mejorar el NOI en sus edificios de viviendas multifamiliares. Al hacerlo, los inversores aumentarán el flujo de efectivo que se les puede distribuir durante el periodo de retención. También aumentará el valor de la propiedad, lo que beneficiará a todas las partes en caso de refinanciamiento o venta del activo.
10 maneras de mejorar el NOI en propiedades multifamiliares
1. Aumentar los alquileres base.
La forma obvia de aumentar y mejorar el ingreso neto operativo en una propiedad multifamiliar es aumentando la renta cobrada por cada unidad individual. Por lo general, se implementa esta estrategia al renovar un contrato de arrendamiento o al producirse un cambio de inquilino en la unidad.
Índice de Precios al Consumidor (CPI)
Los propietarios querrán asegurarse de que los aumentos de renta al menos estén manteniendo el ritmo con la tasa de inflación. Generalmente, esto se mide mediante un aumento en el Índice de Precios al Consumidor (CPI). En los últimos años, el IPC solo ha aumentado un 2-3 por ciento anualmente. Más recientemente, la inflación ha aumentado vertiginosamente a más del 6,5 por ciento anualmente.
Aumentar la renta en esta cantidad puede parecer poco atractivo para algunos. Para combatir el impacto negativo en los inquilinos al renovar el contrato de arrendamiento con un aumento de renta significativo. Los propietarios deberían considerar agregar lenguaje a sus contratos de arrendamiento que estipule que las tarifas de renovación del contrato estarán indexadas, al menos, a cualquier aumento en el IPC.
En un entorno inflacionario, los costos asociados con la propiedad y operación de una propiedad multifamiliar aumentarán (piense en servicios públicos, mantenimiento/gerencia de la propiedad, etc.), por lo que los aumentos de renta son importantes no solo para cubrir estos costos, sino también para aumentar el ingreso neto operativo.
Por esta razón, también es muy importante que los compradores potenciales y los propietarios existentes tengan una comprensión sólida del mercado local. Los propietarios de larga data pueden no sentir la presión de aumentar la renta, pero un inversor potencial debe evaluar si las rentas actuales están en línea con las tarifas del mercado y considerar aumentarlas para mejorar el ingreso neto operativo (NOI).
2. Evaluar las tarifas
Otra forma de mejorar y aumentar el ingreso neto operativo (NOI) en propiedades multifamiliares es mediante el aumento de los ingresos asociados con las tarifas que se cobran a los inquilinos. Por ejemplo: tarifas de solicitud, tarifas de informes crediticios y tarifas por pagos tardíos.
Un número creciente de inquilinos tienen mascotas en la actualidad, por lo que los propietarios deberían considerar cobrar tarifas por mascotas mensualmente, una estrategia decididamente diferente que simplemente cargar un depósito de seguridad adicional para los dueños de mascotas. Las tarifas pueden ser guardadas por el propietario mientras que los depósitos de seguridad deben ser mantenidos en fideicomiso y deben ser devueltos al inquilino si no hay daños evidentes causados por dicha(s) mascota(s) al final del plazo del contrato de arrendamiento.
Los propietarios que actualmente no aceptan mascotas deberían considerar si permitir mascotas, por una tarifa adicional, tendría sentido dado su tipo de propiedad, diseño, demografía y pólizas de seguros.
3. Considerar los ingresos por servicios públicos
Los ingresos por servicios públicos pueden ser una fuente tremenda de ingresos para los propietarios de apartamentos multifamiliares. Si un propietario aún no lo ha hecho, debería considerar la medición individual de cada unidad para los servicios públicos. Hacerlo permitirá al propietario trasladar el costo de los servicios públicos a los inquilinos. Se espera que los inquilinos pongan cada factura de servicios públicos a su nombre y luego paguen esas facturas en consecuencia. Esto puede requerir que los propietarios ajusten la renta base hacia abajo, al menos inicialmente, pero el propietario comenzará a ahorrar inmediatamente en los costos de servicios públicos.
Sistema de facturación de servicios públicos de relación
Un enfoque alternativo es implementar lo que a menudo se conoce como un sistema «RUBS» o «sistema de facturación de servicios públicos por proporción». En lugar de instalar medidores individuales en cada unidad, el arrendador en su lugar factura a los inquilinos por su parte proporcional de los servicios públicos del edificio en función de varios factores como el área cuadrada de la unidad, el número de personas que viven en la unidad o una combinación de ambos. Las utilidades facturadas a los inquilinos pueden incluir calefacción, agua caliente, gas, electricidad y recolección de basura.
Ejemplo del sistema RUBS.
Digamos que un sistema RUBS permite al dueño de un edificio de apartamentos de 20 unidades ganar $30 adicionales por mes, por unidad. Esto genera $600 por mes o $7,200 adicionales por año. ¡Esa ingreso adicional seguramente aumentará el NOI si los costos de lo contrario permanecen iguales!
Una estrategia de RUBS es probablemente más asequible para los propietarios, ya que no tienen que incurrir en los costos de instalar medidores en cada unidad. Además, es una forma de aumentar NOI en un edificio de apartamentos sin aumentar los alquileres.
Una desventaja, sin embargo, es que los inquilinos deben aceptar el sistema de facturación de RUBS como parte de su contrato de arrendamiento, lo que significa que generalmente solo se puede implementar al renovar las unidades cuando hay nuevos inquilinos firmando un contrato de arrendamiento completamente nuevo. Los inquilinos existentes deberían estar de acuerdo a través de un anexo de arrendamiento, lo que puede ser un obstáculo para algunos propietarios.
La facturación RUBS no está permitida en todas las ciudades y pueblos. Algunos municipios han prohibido la práctica porque creen que es injusta para los inquilinos. Los propietarios querrán verificar las regulaciones locales antes de proceder con este enfoque.
4. Añadir almacenamiento en el sitio
Almacenamiento en el sitio, generalmente en forma de armarios de almacenamiento con cerraduras. ¡Claro que sí! El almacenamiento en el sitio puede ser otra gran fuente de ingresos para los propietarios de edificios multifamiliares. Se pueden agregar soluciones de almacenamiento a cualquier espacio subutilizado, como sótanos o áreas comunes poco atractivas. Los propietarios también pueden explorar la posibilidad de agregar una edificación separada, esencialmente una nueva estructura auxiliar, diseñada específicamente para el almacenamiento de los inquilinos. Entonces, se pueden alquilar casilleros individuales a los inquilinos por una tarifa adicional cada mes.
En algunos casos, los propietarios de los inmuebles manejarán el área de almacenamiento como un negocio separado. Se puede dar prioridad a los inquilinos para alquilar los casilleros de almacenamiento, tal vez a una tarifa reducida. Entonces, pueden alquilar los armarios de almacenamiento restantes al público en general. Esta estrategia es más aplicable cuando el área de almacenamiento se encuentra en un edificio auxiliar en lugar de ubicarse dentro del complejo de apartamentos.
5. Aumentar los ingresos de lavandería
Esto puede parecer obvio y un concepto que la mayoría de los propietarios ya habrán explorado. En lugar de ofrecer instalaciones de lavandería gratuitas en la unidad. Considere instalar máquinas de lavandería con monedas en un área común que sea accesible para todos los inquilinos. En situaciones en las que se puedan alojar lavadoras en la unidad, los propietarios deberían cobrar un precio premium por esas unidades.
Otra estrategia es «alquilar» la lavadora y la secadora disponibles en las unidades cuando se proporcionan en la unidad, por una tarifa pequeña (por ejemplo, $10 al mes). Los inquilinos tendrán la opción de diferir estos costos si deciden proveer su propia lavadora y secadora.
(Nota: si un inquilino provee sus propias unidades, asegúrese de requerir una instalación profesional para prevenir cualquier fuga, etc. que pueda ocurrir si no se instala correctamente).
6. Maximice los ingresos por estacionamiento.
La mayoría de las propiedades multifamiliares, especialmente aquellas ubicadas en áreas urbanas densas, tienen un estacionamiento limitado. Los propietarios de propiedades multifamiliares querrán cobrar un precio premium por ese estacionamiento, especialmente si el estacionamiento es subterráneo o cubierto. En algunos mercados, un solo espacio de estacionamiento puede alquilarse por $100 o más al mes. Los inquilinos aprecian esta flexibilidad: aquellos que no tienen vehículo no están pagando un precio premium por un estacionamiento que no utilizarán; y aquellos que tienen más de un vehículo tienen la opción de alquilar más de un espacio si así lo desean.
En un complejo de apartamentos de 50 unidades, los espacios que se alquilan por $100 al mes generarán $5,000 adicionales al mes en alquiler; no es una cantidad insignificante, especialmente para los propietarios que buscan aumentar NOI en sus propiedades de alquiler.
Una forma cada vez más popular de maximizar los ingresos por estacionamiento es mediante la adición de estaciones de carga de vehículos eléctricos (EV). Con el aumento de los precios del combustible, más personas estarán buscando comprar vehículos híbridos y totalmente eléctricos. Agregar una estación de carga de EV es una estrategia visionaria para aquellos que buscan atraer a inquilinos con vehículos eléctricos.
Relacionado: Inversión en propiedades multifamiliares: Agregando valor mediante la adición de comodidades.
7. Convertir unidades seleccionadas en alquileres a corto plazo.
Una forma más intensiva en gestión de generar ingresos adicionales en propiedades de alquiler es convirtiendo una o dos unidades en alquileres a corto plazo. Los alquileres a corto plazo tienden a generar más ingresos por noche que los alquileres tradicionales.
Sin embargo, hay algunas consideraciones especiales a tener en cuenta con este enfoque. En primer lugar, se deben amueblar estas unidades completamente para utilizarlas como alquileres a corto plazo. El propietario también tendrá que asumir los costos de todos los servicios públicos. Alguien deberá estar disponible para preparar la unidad entre estancias. Ya sea un administrador de propiedad en el sitio o un servicio de limpieza de terceros.
Al considerar cuántos ingresos adicionales se pueden generar utilizando un enfoque de alquiler a corto plazo, se deben tener en cuenta estos costos. Finalmente, asegúrese de que la municipalidad local permita alquileres a corto plazo. Algunas ciudades y pueblos tienen restricciones en las propiedades que se listan en Airbnb, VRBO y otras plataformas de alquiler a corto plazo.
Además de las estrategias de generación de ingresos mencionadas anteriormente, también existen varias estrategias de ahorro de costos que los propietarios de multifamiliares deberían considerar:
8. Reducir el tiempo de rotación
«El tiempo de rotación» se refiere a cuánto tiempo una unidad permanece vacante entre inquilinos. El tiempo de rotación generalmente depende de qué tan rápido el propietario puede preparar una unidad para alquilar y mostrarla a posibles inquilinos, así como de qué tan rápido el propietario puede firmar nuevos contratos de arrendamiento para esos apartamentos.
Los propietarios deberían realizar investigaciones de mercado para comprender cuánto tiempo toma preparar las unidades para alquilar en su mercado. ¿Las unidades tienden a tener una rotación rápida, o deberían los propietarios esperar cierto tiempo de inactividad entre los arrendamientos? ¿Qué factores afectan la capacidad de una unidad de ser arrendada de nuevo?
En algunos mercados, especialmente en ciudades universitarias. Las unidades se cambian el 31 de agosto y los inquilinos se mudan al día siguiente, el 1 de septiembre, en algunos mercados, especialmente en las ciudades universitarias. En mercados como este, los propietarios se benefician de tener poco tiempo sin inquilinos. Sin embargo, deben ser capaces de actuar rápidamente para realizar cualquier reparación necesaria y limpiar las unidades antes de que los nuevos inquilinos se muden.
Los propietarios de multifamiliares deben examinar sus procesos para preparar las unidades para alquilar. Cuanto más rápido se alquile una unidad, menores serán los costos asociados con esa vacancia.
9. Reducir el número de rotaciones
Relacionado con el punto anterior, los propietarios de multifamiliares deben buscar formas de limitar el número total de rotaciones que experimentan cada año. Esto puede lograrse mediante una cuidadosa selección de inquilinos (los inquilinos de mayor calidad tienden a permanecer más tiempo) y ofreciendo contratos de arrendamiento de varios años en lugar del contrato estándar de uno o varios meses. Con frecuencia, los propietarios no tienen en cuenta los costos de rotación de inquilinos, que son unos de los costos más importantes que tendrán que afrontar. Por lo tanto, reducir la frecuencia de rotación es una excelente manera de mejorar el NOI en propiedades de alquiler.
10. Volver a ofertar contratos de proveedores
Una forma final de aumentar el NOI en propiedades multifamiliares es volver a licitar los contratos de proveedores. Muchos propietarios compran edificios de apartamentos con contratos existentes ya en su lugar. Asumen que el propietario anterior negoció la mejor tarifa y, por simplicidad, mantienen a los proveedores existentes en su lugar. Sin embargo, vale la pena volver a examinar esos contratos y, potencialmente, volver a licitar el trabajo de vez en cuando.
Una modesta reducción del 10% en la eliminación de basura, el mantenimiento de jardines, las primas de seguros y otros costos puede sumar miles de dólares a lo largo del año. Es importante asegurarse de obtener las mejores tarifas y condiciones en todos los contratos si desea maximizar el NOI.
Conclusión
Encontrar nuevas fuentes de ingresos es increíblemente importante para los propietarios que buscan mejorar el NOI en sus edificios de apartamentos. Existen infinitas maneras de hacerlo, la mayor limitación suele ser la creatividad del propietario. Identificar ahorros de costos puede ser más difícil, ya que algunos costos son fijos (por ejemplo, impuestos de propiedad) o tienen poca variabilidad de otra manera.
En cualquier caso, dado la importancia del NOI para el valor de una propiedad, beneficia a cada propietario o inversor de multifamiliares considerar las muchas formas de mejorar el NOI en los edificios de apartamentos. A corto plazo, se puede generar flujo de efectivo adicional que se puede pasar a los inversores. A largo plazo, esto mejorará el valor de una propiedad. Básicamente, lo hace más atractivo para posibles compradores cuando llega el momento de desprenderse del activo.
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