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La inflación récord significa que casi todos los productos de consumo cuestan más hoy en día que hace uno o dos años. Los costos de servicios públicos no son diferentes. For example, Los precios de la electricidad en todo el país han aumentado un 7,5%. desde el año pasado, y se espera que sigan aumentando.
Los costos de servicios públicos representan un gasto importante para los propietarios. Esto es especialmente cierto en edificios de apartamentos multifamiliares, donde la renta base a menudo incluye los costos de servicios públicos. Cuando los propietarios deben asumir estos costos, el impacto en el flujo de efectivo puede ser considerable.
En este artículo, analizaremos lo que se conoce como RUBS, o un sistema de facturación de servicios públicos basado en una proporción. Implementar un programa RUBS es una forma común en que los propietarios trasladan los costos de servicios públicos a sus inquilinos.
¿Qué es un sistema de facturación de servicios públicos basado en una proporción (RUBS)?
Muchas propiedades se construyen originalmente con solo un conjunto de medidores de servicios públicos. El único conjunto de medidores mide el consumo de electricidad, gas y agua para todo el edificio.
A RUBS program is a way of allocating utility costs to tenants without submetering each unit.
En un edificio de apartamentos con un solo medidor, el propietario cubre todos los costos de servicios públicos y cobra una renta premium para recuperar esos costos. En cambio, un propietario puede instalar medidores individuales en la propiedad para que cada unidad tenga su propio medidor de servicios públicos.
Sin embargo, la instalación de medidores individuales puede ser costosa y, en muchos casos, no es eficiente. En su lugar, los propietarios pueden considerar implementar un sistema de facturación de servicios públicos basado en una proporción, o RUBS.
Un programa RUBS es una forma de asignar los costos de servicios públicos a los inquilinos sin instalar un medidor en cada unidad. En su lugar, cada inquilino paga una cierta porción de las facturas de servicios públicos mensuales utilizando una fórmula preestablecida.
Cómo calcular los pagos de RUBS
RUBS tiene en cuenta varios factores, como la superficie en pies cuadrados de la unidad, el número de baños, la presencia de lavadoras/secadoras y la ocupación de la unidad. (¡Los programas RUBS más sofisticados incluso instalan medidores en el sistema de riego para trasladar esos costos de agua y alcantarillado a los inquilinos!)
Es importante entender que no existe una única fórmula de RUBS para calcular el uso total de servicios públicos. En su lugar, cada servicio público generalmente tiene su propia fórmula.
La factura de gas puede variar según si la unidad tiene una chimenea de gas, una estufa de gas, calefacción de gas o una secadora de gas.
Las facturas de electricidad incluyen el número y tipo de accesorios de iluminación, estufas eléctricas, calefacción eléctrica y lavadoras y secadoras eléctricas.
Aquí hay un ejemplo sencillo. En un edificio de apartamentos de 20 unidades, se podría asignar una proporción RUBS del 4% a la Unidad 101. Si la factura total de agua para la propiedad es de $1800 ese mes. El inquilino sería responsable de $72 para ese costo ($1800 x 0.04).
La Unidad 202 podría ser más grande y, por lo tanto, tener una proporción RUBS del 5,75%. En ese caso, los inquilinos serían responsables de $103,50 para ese costo ($1800 x 0,0575).
Luego haremos cálculos similares para cada uno de los costos mensuales de servicios públicos.
Principales razones para implementar el sistema RUBS en propiedades multifamiliares.
1. Aumentar los ingresos.
El hecho de pasar cualquier costo operativo a los inquilinos en realidad ahorra dinero a los propietarios. En un edificio de apartamentos de 300 unidades, por ejemplo, los ahorros anuales solo en agua y alcantarillado pueden superar los $70,000.
Un programa RUBS es una forma muy efectiva para que los propietarios conserven su flujo de efectivo y aumenten sus ingresos netos operativos.
Supongamos que los servicios públicos representan el 20% de los costos operativos de un propietario. Dependiendo del tamaño de la propiedad, ese 20% puede traducirse en miles de dólares en ahorros.
A RUBS program is a very effective way
for owners to preserve their cash flow and
increase their net operating income.
Los propietarios que implementan un esquema RUBS pueden tener que ajustar sus alquileres en consecuencia. Los propietarios deberían tener en cuenta este factor y asegurarse de que haya una diferencia suficiente para justificar el uso de RUBS.
2. Evitar la costosa submedición
Mientras idealmente, ellos sub-medirían las propiedades en el momento de la construcción. Desafortunadamente, esto a menudo no es el caso. Los propietarios que desean pasar los costos de servicios públicos a los inquilinos pueden optar por sub-medir cada unidad o utilizar un programa de RUBS.
Lo submedición es complicada y puede requerir una gran inversión de capital. Cada submedidor puede costar más de $750 para instalar. En edificios antiguos, especialmente aquellos con varias tuberías que alimentan una unidad única, la instalación de submedidores puede ser extremadamente costosa.
Sub-medición también puede ser disruptiva para los inquilinos. Simplemente porque los servicios públicos deben ser apagados durante el proceso de instalación. La satisfacción del inquilino siempre es una consideración importante.
3. Flujo de efectivo más estable
Las fluctuaciones en los precios de los servicios públicos pueden alterar las proyecciones originales de flujo de efectivo de un propietario. Por ejemplo, un aumento del 10% en los costos de electricidad rápidamente comerá una parte de los ingresos si el propietario incurre en esos costos.
Por supuesto, los propietarios de viviendas multifamiliares pueden aumentar el alquiler para acomodar los mayores costos de servicios públicos. Sin embargo, la mayoría de los inquilinos tienen contratos de arrendamiento anuales, lo que significa que los propietarios deben esperar hasta la expiración del contrato para aumentar el alquiler.
Un inquilino puede optar por no renovar su contrato de arrendamiento si los aumentos de alquiler son significativos. El cambio de unidad también puede afectar el flujo de efectivo de un propietario.
Un programa de RUBS es una forma de asegurar un flujo de efectivo más estable de mes a mes y de año en año.
4. Más fácil de comercializar unidades para alquilar.
Algunas personas solo buscarán apartamentos que se encuentren dentro de un cierto rango de precios. Los propietarios de propiedades multifamiliares que utilizan RUBS pueden cobrar una renta base más baja, lo que atrae a un público más amplio. Luego pueden aumentar los ingresos en el extremo posterior al pasar los costos de servicios públicos a sus inquilinos.
5. Apreciación Forzada
Porque los valores comerciales se basan en gran medida en el ingreso neto. Son las propiedades con mayor NOI las que se consideran más valiosas. RUBS puede aumentar el NOI de multifamiliares y, al hacerlo, crear una apreciación forzada basada en un cálculo simple de la tasa de capitalización.
Por qué RUBS es una buena cobertura contra la inflación.
Los economistas a menudo debaten si el aumento de los precios de la energía contribuye a la inflación o viceversa, si el aumento de la inflación hace que los precios de la energía se disparen. En cualquier caso, ambos están actualmente en aumento.
Una forma de compensar los mayores costos de servicios públicos es mediante la implementación de una estrategia RUBS. Con esta estrategia, los costos de servicios públicos se convierten en un gasto variable, lo que significa que cuando los costos aumentan, otra persona paga la diferencia.
El uso de un sistema RUBS permite a los propietarios de viviendas multifamiliares trasladar estos costos adicionales a los inquilinos, ahorrando así dinero. Los propietarios que tienen bajos costos fijos tienden a obtener ganancias a medida que la inflación aumenta. Los propietarios pueden aumentar el alquiler para tener en cuenta la inflación sin incurrir en el gasto de servicios públicos en aumento.
Cómo implementar un programa RUBS en un edificio multifamiliar.
Los propietarios deben comenzar evaluando su propiedad. Determinar si la configuración actual, un programa RUBS o unidades de submedición serían los más rentables en términos de costos. Suponiendo que RUBS es la solución, los propietarios deberían comenzar a comunicarse con sus proveedores de servicios públicos para hacer este cambio.
Implementar un programa RUBS también es un buen momento para que la compañía de servicios públicos realice una evaluación energética del edificio. Esto ayuda al propietario a descubrir formas de mejorar la eficiencia energética de la propiedad. Las mejoras posteriores (por ejemplo, la instalación de inodoros de bajo flujo o calefacción sin ductos) reducirán los costos de servicios públicos para los inquilinos.
Es importante dar a los inquilinos suficiente aviso de que se producirá este cambio. La mejor práctica es dar a los inquilinos un aviso de seis meses si es posible.
Este aviso debe explicar la nueva política y el razonamiento detrás de ella. También debería explicar cómo se calcularán y asignarán los costos de servicios públicos. La comunicación clara es esencial.
Implementing a RUBS program is also a great time to have the utility company do an energy assessment of the building.
Cualquier nuevo contrato de arrendamiento debe incluir información sobre cómo se utilizará el método de RUBS para cobrar a los inquilinos. También debería explicar cómo los inquilinos pueden pagar sus facturas de servicios públicos cada mes. Esto ayuda a prevenir sorpresas o disputas en el futuro.
En cuanto al lado operacional. Toda la información del edificio, unidades y residentes deberá ser cargada en el sistema de facturación de la propiedad.
Deberían verificar que toda la información proporcionada a los inquilinos sea precisa entre la notificación a los inquilinos y la activación de RUBS. Los administradores de propiedades suelen ser la mejor fuente de esta información.
Una vez que se haya producido la transición, los propietarios deberían utilizar su software de gestión de propiedades para enviar a los inquilinos copias de sus facturas de servicios públicos correspondientes.
Consideraciones adicionales para usar RUBS en apartamentos multifamiliares.
- No todos los estados ven a RUBS de manera favorable.
Antes de implementar un programa de RUBS, asegúrese de que esté autorizado a nivel local y gubernamental. Por ejemplo, está prohibido en Delaware y Miami. Sin embargo, California considera los pagos de RUBS como una forma de renta. Por lo tanto, en comunidades con control de renta, cobrar por RUBS puede poner a los propietarios por encima del aumento de renta permitido. En situaciones como estas, los propietarios de apartamentos multifamiliares pueden estar mejor sub-medidorizando la propiedad en lugar de utilizar un sistema de RUBS.
- El mercado puede que no acepte en general el sistema de RUBS.
Hay algunos matices en las inversiones multifamiliares que pueden variar de un mercado a otro. En algunas regiones, por ejemplo, en el Noreste. Los cargos por calefacción, agua y alcantarillado casi siempre se incluyen en la renta en edificios de apartamentos de 5 o más unidades en el Noreste. Los propietarios deben considerar cuidadosamente si proceder con una estrategia de RUBS en mercados como estos. Como mínimo, revise lo que está haciendo la competencia local antes de seguir adelante.
- Es posible que encuentre cierta resistencia por parte de los inquilinos existentes.
La transición a un programa de RUBS a veces es difícil. Los inquilinos existentes a menudo se resisten a estos costos si su renta base sigue siendo la misma. Los inquilinos pueden ver sus servicios públicos como algo que han estado recibiendo «gratis», lo que ahora se traduciría en un costo importante. Algunos pueden solicitar una reducción de la renta al principio. Otros pueden optar por abandonar completamente la propiedad. Como resultado, un programa de RUBS se implementa más fácilmente durante un cambio de propiedad. O después de que el propietario haya logrado mejoras integrales en la propiedad que agreguen valor.
- Si los inquilinos se niegan a pagar su factura de RUBS, es posible que tenga poco recurso.
Por lo general, las empresas de servicios públicos desconectan los servicios públicos de los inquilinos que no pagan sus facturas.. Esto solo funciona cuando un inquilino tiene sus propios servicios públicos medidos por separado. En una propiedad con RUBS, el propietario no puede simplemente desconectar el servicio ya que este suministra energía a todo el edificio. Si los inquilinos no pagan sus facturas de RUBS, los propietarios pueden no tener más recurso que el desalojo (otra perspectiva costosa).
- RUBS en realidad no resulta en ningún ahorro significativo de energía.
Contrariamente a la creencia popular, RUBS (Sistema de facturación de servicios públicos según proporción) no genera ningún ahorro de energía sustancial. A los inquilinos se les cobra su parte proporcional de los servicios públicos sin importar cómo los consuman. Como resultado, RUBS no fomenta la conservación del agua o la energía de la misma manera que lo hace la submedición. Puede haber algún impacto en los márgenes, pero los propietarios no deben esperar una gran disminución en el consumo total.
Conclusión
La facturación de servicios públicos RUBS puede ayudar a los propietarios de propiedades multifamiliares a agregar valor a sus edificios. Principalmente, al transferir una parte de sus costos operativos a los inquilinos.
Esto aumenta el NOI del propietario y mejora el valor de la propiedad. Es una solución rentable que todos los propietarios deberían explorar.
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