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Para el estadounidense promedio, sus veinte y hasta principios de sus treinta años son momentos alegres llenos de aventuras. Es cuando las personas comienzan a graduarse de la universidad, aseguran sus primeros trabajos, se casan y comienzan sus familias. A menudo, es la primera vez que las personas comienzan a pensar en ahorrar para la jubilación.
Por lo general, la opción predeterminada para aquellos que ahorran para la jubilación es hacerlo invirtiendo en un plan 401k patrocinado por el empleador. Tales como Roth IRA o su equivalente. Menos personas consideran invertir en bienes raíces durante esta fase de sus vidas. La mayoría supone que los bienes raíces son inalcanzables para personas tan temprano en sus carreras.
En realidad, tus 20 y 30 años son un momento ideal para comenzar a invertir en bienes raíces. Invertir de manera pasiva en bienes raíces es especialmente atractivo para aquellos que recién están aprendiendo sobre la industria inmobiliaria. O para aquellos que simplemente no tienen el tiempo, interés o recursos para invertir en propiedades directamente.
En este artículo, examinamos por qué invertir en bienes raíces durante tus 20 y 30 años es tan beneficioso. Especialmente para aquellos que buscan alcanzar la libertad financiera más temprano que tarde.
Aquí están las tres principales razones para invertir en bienes raíces:
Antes de comenzar, empecemos con una breve introducción sobre por qué las personas, ¡de cualquier edad!, deberían considerar invertir en bienes raíces.
- Flujo de efectivo pasivo: Uno de los principales beneficios de invertir en bienes raíces es que la mayoría de las inversiones generarán cierto grado de flujo de efectivo. Cuando alguien invierte junto a un patrocinador en un sindicato o fondo de bienes raíces, este flujo de efectivo se gana de manera pasiva.
En otras palabras, el patrocinador supervisa las operaciones diarias de la propiedad y los inversionistas, que de otra manera no tienen un papel de gestión, obtienen distribuciones de flujo de efectivo de acuerdo con el plan de negocios del patrocinador. - Diversificación de cartera: Invertir en bienes raíces también ayuda a las personas a diversificar sus carteras de inversión. La mayoría de las personas, especialmente aquellas en sus 20 y 30 años. Suelen invertir solo a través de sus 401k patrocinados por el empleador, y estos planes tienden a estar concentrados en acciones y bonos tradicionales.
Invertir en bienes raíces comerciales es una forma de agregar una inversión alternativa relativamente «segura» a su cartera. Esto es especialmente beneficioso para aquellos que buscan mitigar el riesgo, ya que los bienes raíces tienden a tener una baja correlación con el mercado de valores. En caso de una corrección del mercado de valores. Los bienes raíces pueden seguir funcionando bien, elevando así la cartera general de una persona. - Ventajas fiscales: Los bienes raíces son una industria altamente favorecida fiscalmente. En los primeros años de propiedad, los inversores pueden reclamar la depreciación (y actualmente, también la depreciación «extra»). Un estado de impuestos muestra esto como una pérdida efectiva en papel, que compensa los ingresos obtenidos de la inversión. Se vuelve posible maximizar el valor del flujo de efectivo ganado, aunque el valor de la propiedad técnicamente aprecie.
Además, al vender la propiedad, un inversor puede transferir los ingresos de venta a otro activo «similar en clase» – como una propiedad de mayor valor – para diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital.
Las personas que comienzan a invertir en bienes raíces en sus 20 y 30 años pueden continuar haciéndolo en perpetuidad para hacer crecer el valor de sus propiedades, aprovechando al mismo tiempo sustanciales aplazamientos fiscales en el proceso.
Por qué empezar a invertir en bienes raíces en tus 20 y 30
El tiempo está de tu lado.
Aquellos que invierten temprano en sus carreras tienen el tiempo de su lado. El tiempo permite muchas cosas (como el crecimiento compuesto, la amortización), algunas de las cuales discutiremos con más detalle a continuación. La inversión en bienes raíces no es un esquema para «enriquecerse rápidamente». De hecho, para tener éxito en bienes raíces, a menudo se necesitan años. Las personas acumulan capital con el tiempo y, con el tiempo, pueden hacer crecer sus carteras. Además, con el tiempo, las personas aprenden cómo superar las altas y bajas económicas. El tiempo brinda a aquellos que invierten mientras son jóvenes grandes oportunidades. Esa es una de las mejores razones para hacerlo.
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Crecimiento compuesto
Albert Einstein dijo una vez que «El interés compuesto es la octava maravilla del mundo. Quien lo entiende, lo gana. Quien no, lo paga».
Compounding growth es especialmente beneficioso para aquellos que comienzan a invertir en bienes raíces en sus 20 y 30 años. Una calculadora de crecimiento compuesto se puede utilizar para mostrar cuán significativo puede ser el crecimiento compuesto en la práctica. Alguien que invierte $15,000 a una tasa de interés del 8% tendrá $22,039 después de cinco años.
Ahora, digamos que la misma persona invierte $15,000 a la misma tasa de interés del 8%. Sin embargo, mantienen la inversión durante 15 años. Debido al crecimiento compuesto, esa inversión valdrá $47,582 al final del período de retención. Una asombrosa tripe del valor de su inversión inicial. Después de 25 años, esa inversión inicial valdría más de $102,000.
En resumen, el crecimiento compuesto es una forma de acelerar el camino hacia la libertad financiera de una persona. Cuanto antes alguien invierta, antes comenzará a cosechar las recompensas que vienen con el crecimiento compuesto.
La amortización beneficia a los jóvenes.
Supongamos que una hipoteca en una propiedad comercial se amortiza durante 30 años. Una persona que invierte en esa propiedad cuando tiene 20 años será dueña de la propiedad. Ser libre de cargas para cuando tengan 50 años.
Tienen más tiempo para disfrutar de esa propiedad pagada (es decir, el tiempo en el que pueden maximizar el flujo de efectivo). Comparado con alguien que invierte en una propiedad cuando tiene 40 años. Entonces no tendrá esa propiedad pagada hasta que tenga 70 años.
Apreciación inmobiliaria.
Mientras no hay garantía de que los valores inmobiliarios continuarán aumentando (y si lo hacen, en qué medida). El bienes raíces tiende a apreciarse con el tiempo. Los valores de la propiedad pueden subir o bajar a corto plazo, como se evidenció durante la Gran Recesión de 2008-2010. Sin embargo, si alguien hubiera comprado una propiedad antes de esa recesión, hubiera resistido la tormenta y siguiera manteniendo esa propiedad hoy en día. Probablemente poseerían una propiedad que vale más ahora que cuando la compraron por primera vez. Para el 2013, el precio de venta promedio de las viviendas vendidas en los Estados Unidos había recuperado los niveles previos a la crisis.
Una vez más, esto demuestra por qué vale la pena invertir en tus 20 o 30 años. La mayoría de las personas que planean ser propietarias de una propiedad durante 10 años o más se beneficiarán del bienes raíces que aprecia en valor.
El efecto «bola de nieve»
Warren Buffett hizo famoso este concepto, como se detalla en el libro del mismo nombre. Buffett cree en tener una larga trayectoria en la que construir su cartera de inversiones. Él argumenta que una bola de nieve, al bajar por una colina empinada, continuará creciendo de la misma manera en que las posesiones inmobiliarias de una persona tienen el potencial de hacerlo al invertir temprano.
Por ejemplo, aquellos que invierten en sus 20 y 30 años comenzarán a ganar flujo de efectivo antes que sus compañeros.
Con el tiempo, a medida que pagan la deuda de esas propiedades, pueden a) maximizar el flujo de efectivo en propiedades sin deudas; o b) refinanciar esas propiedades con nueva deuda a largo plazo.
Puedes reinvertir el dinero obtenido de una refinanciación en activos inmobiliarios más valiosos. Esto es a lo que Buffett se refiere cuando habla del efecto «bola de nieve».
Capacidad para asumir más riesgo.
La mayoría de las personas se vuelven más aversas al riesgo a medida que envejecen. Esto se debe a que no tienen el tiempo a su favor. A medida que las personas se acercan a sus años de jubilación, una inversión de riesgo tiene el potencial de descarrilar una cartera de jubilación prometedora.
Sin embargo, al mismo tiempo, los negocios «más riesgosos» tienden a ofrecer los retornos más prometedores. Aquellos que invierten en sus 20 y 30 años generalmente se sentirán más cómodos asumiendo negocios inmobiliarios más riesgosos y, a su vez, pueden beneficiarse de las ganancias que estos negocios entregan.
Menos compromisos personales.
A veces hay más obstáculos para invertir en bienes raíces cuando eres mayor. A medida que las personas envejecen, tienen menos tiempo, más compromisos laborales, más compromisos familiares y más compromisos financieros. Es más probable que tengan préstamos de automóviles, pagos de hipotecas, niños en guardería, etc. Esto hace más difícil tanto: a) laprender cómo invertir en bienes raíces y b) encontrar los recursos para invertir en bienes raíces una vez que se tienen en cuenta otros compromisos financieros. Aquellos que invierten en sus 20s y 30s tendrán menos obligaciones personales, lo que les facilitará encontrar el tiempo y los recursos para dedicar a las inversiones inmobiliarias.
Aprender lecciones desde temprano.
Aquellos que invierten en bienes raíces durante el tiempo suficiente eventualmente experimentarán contratiempos. Pueden invertir en el momento equivocado del ciclo del mercado, en la geografía equivocada o con un patrocinador que no cumpla con las expectativas de los inversionistas. Dicho esto, aquellos que invierten temprano en su carrera tendrán más tiempo para aprender de estos errores que aquellos que comienzan más tarde.
Para estar seguros, hay una curva de aprendizaje asociada con la inversión en bienes raíces. Las personas que invierten en sus 20 y 30 años tienen más tiempo para aprender los detalles de lo que hace que una inversión inmobiliaria sea exitosa.
Aprenderán también más sobre su propia estrategia de inversión personal. Por ejemplo, si prefieren invertir en bienes raíces estabilizados, de valor añadido u oportunísticos.
Sea cual sea el caso, aquellos que comienzan a invertir cuando son jóvenes aprenderán valiosas lecciones. Aquellos que puedan aplicarse a inversiones inmobiliarias más adelante en la vida para maximizar el valor de esas inversiones.
Cómo empezar a invertir en bienes raíces en tus 20 y 30 años
Una desventaja de invertir en bienes raíces comerciales es que puede haber barreras de entrada elevadas. Aquellos que desean comprar propiedades de forma independiente a menudo tienen dificultades para obtener el capital necesario para adquirir el activo.
El pago inicial y los costos de cierre pueden sumar decenas o cientos de miles de dólares. Esto disuade a muchos inversionistas, especialmente aquellos en sus 20 y 30 años que tienen menos capital disponible.
Hay otras formas para los jóvenes profesionales de invertir en bienes raíces. Algunas de las formas más comunes de empezar incluyen:
- “Househacking” – este es el proceso de comprar un edificio de apartamentos multifamiliar y luego ocupar una de las unidades como propietario. Aquellas personas que sigan este enfoque encontrarán que califican para opciones de préstamos ventajosas (por ejemplo, programas de préstamos FHA que solo requieren un pago inicial del 3,5%) que solo están disponibles para propietarios que habitan en la propiedad. Househacking también permite al propietario-ocupante administrar la propiedad por sí mismo, lo que les brinda experiencia práctica en operaciones que de otra manera no aprenderían.
- Invertir en un REIT – otra forma de invertir en bienes raíces con poco capital es invertir en un fondo de inversión inmobiliario. Las acciones de los REIT de cotización pública pueden ser compradas y vendidas con la misma facilidad que otras acciones y a menudo se cotizan por menos de $100 cada una. Esta es una gran solución para aquellos que buscan aprender más sobre la inversión en bienes raíces, las subidas y bajadas del mercado y los diversos tipos de propiedades. Sin embargo, cuando alguien invierte en un REIT, está comprando acciones de la entidad que posee el bien inmueble. No están invirtiendo directamente en bienes raíces. Esta es una distinción importante a hacer ya que hay ciertos beneficios (por ejemplo, depreciación) que solo vienen con la propiedad real.
- Financiamiento colectivo de bienes raíces: los cambios recientes en las regulaciones federales ahora permiten que los patrocinadores de bienes raíces participen en «solicitud general». Esto es algo que había sido prohibido en décadas pasadas. Lo que esto significa en la práctica es que los patrocinadores ahora pueden recaudar capital (deuda y capital) de personas de todo el mundo utilizando plataformas de crowdfunding como Fundrise y RealtyMogul. Algunas de estas ofertas solo están disponibles para inversores acreditados. Otros están abiertos al público en general. Esta última es una excelente opción para aquellos que buscan invertir dólares nominales en bienes raíces comerciales por primera vez. Esta es una forma de invertir pasivamente en grandes proyectos comerciales que generalmente están encabezados por patrocinadores experimentados en nombre de los inversores.
- Invertir en un sindicato: la mayoría de las personas de entre 20 y 30 años aún no están familiarizadas con los sindicatos de bienes raíces. Los sindicatos son un vehículo de inversión creado con el fin de recaudar capital para un negocio inmobiliario específico. Un patrocinador reunirá el capital de muchos inversionistas y luego desplegará ese capital en un proyecto de bienes raíces comerciales de acuerdo con un plan de negocios predefinido.
Muchas de las ofertas que aparecen en las plataformas de crowdfunding utilizan este modelo. Otros sindicatos recaudan dinero a través del boca a boca u otras técnicas publicitarias en las que las personas invierten directamente con el patrocinador en lugar de hacerlo a través de un tercero. En cualquier caso, los sindicatos son una excelente manera para que las personas posean acciones fraccionarias de acuerdos inmobiliarios de alta calidad a los que no podrían acceder de otra manera. Los sindicatos permiten a los inversores obtener ingresos pasivos en forma de distribuciones de flujo de efectivo, así como una suma global tras la venta o refinanciación de la propiedad.
Conclusión
Invertir en bienes raíces comerciales puede parecer desalentador, independientemente de la edad de una persona o el estado de su carrera. Algunos desafíos, como la falta de capital, pueden exacerbarse cuando alguien tiene entre 20 y 30 años. Sin embargo, los inversores jóvenes no deben desanimarse. De hecho, aquellos con capital limitado a menudo se benefician más invirtiendo ahora. Al ser jóvenes, en comparación con aquellos con más capital que comienzan más tarde en la vida. Tienen el tiempo a su favor y pueden beneficiarse del interés compuesto y otros factores que se enumeran aquí hoy.
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