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对于普通美国人来说，他们的20岁甚至早期的30岁是充满冒险的快乐时光。 这是人们开始从大学毕业、找到第一份工作、结婚并开始他们的家庭生活的时候。 通常，这是人们开始考虑为退休储蓄的第一次。
通常，为退休储蓄而投资的人默认选择是投资雇主赞助的401k计划。 比如罗斯个人退休账户（Roth IRA）或者类似的账户。 在人们生命的这个阶段，考虑投资房地产的人相对较少。 大多数人认为，房地产对于刚刚开始职业生涯的人来说是无法企及的。
实际上，你的20岁和30岁是开始投资房地产的理想时机。 对于那些刚开始了解房地产行业的人来说，被动投资房地产尤其具有吸引力。 或者对于那些没有时间、兴趣或资源直接投资房地产的人来说，被动投资房地产也是一种不错的选择。
在这篇文章中，我们将探讨为什么在你的20岁和30岁投资房地产是如此有益的。 特别是对于那些希望尽早获得财务自由的人来说，投资房地产尤为重要。
投资房地产的三个主要原因
在我们开始之前，让我们先快速介绍一下为什么任何年龄的人都会有投资房地产的想法！ – 应该考虑投资房地产。
- 被动现金流：投资房地产的主要好处之一是，大多数投资都会产生一定程度的现金流。 当某人与资助者一起在一个财团或房地产基金中投资时，这种现金流是被动地获得的。
换句话说，资助者监督物业的日常运营，而投资者没有管理角色，根据资助者的业务计划获得现金流分配。 - 投资组合的多样化：投资房地产还有助于个人实现投资组合的多样化。 大多数人，特别是二三十岁的人。 往往只通过雇主赞助的401k投资，并且这些计划往往集中在传统股票和债券上。
投资商业房地产是将相对“安全”的替代投资方式添加到您的投资组合中的一种方法。 这对于那些希望减轻风险的人尤其有益，因为房地产往往与股市相关性较低。 在股市出现调整的情况下。 房地产可以继续表现良好，从而提高个人的整体投资组合。 - 税收优惠：房地产是一个高度税收优惠的行业。 在拥有房产的头几年，投资者可以申报折旧费用（目前还包括“奖励”折旧）。 税务报表显示这是一种有效的纸面亏损，可以抵消投资所获得的收入。 尽管物业价值在技术上增值，但最大化获得现金流的价值变得可能。
此外，当房产出售时，投资者可以将销售收益滚动投入到另一个“同类”资产中——比如一个更高价值的房产——以推迟缴纳资本利得税。
个人在20岁和30岁开始投资房地产，可以继续这样做以不断增加其房地产资产的价值，同时利用大量的税收递延。
为什么要在20岁和30岁开始投资房地产
时间是你的朋友
早期开始投资的人有时间优势。 时间能够带来很多好处（如复利增长、分期摊销等），其中一些我们将在下面更详细地讨论。 房地产投资不是“快速致富”的计划。 在事实上，要在房地产领域取得成功通常需要数年时间。 人们随着时间的推移逐渐积累资产，而且随着时间的流逝，可以扩大他们的投资组合。 此外，随着时间的推移，人们学会如何经受经济的起起落落。 时间为那些年轻时投资的人提供了巨大的机会。 这就是年轻时投资的最好原因之一。
- 从25开始
- 从35开始
- 从40开始。
复利增长
爱因斯坦曾经说过，“复利是世界第八大奇迹。懂得它的人会得到它，不懂得它的人会付出代价。”
为此，复利增长对于那些在20多岁和30多岁开始投资房地产的人尤为有益。 复利增长计算器可以展示实践中复利增长的重要性。 一个投资15000美元、利率为8%的人，五年后将拥有22039美元。
现在，假设同样的人以相同的8％利率投资了15,000美元。 然而，他们持有投资达15年之久。 由于复利增长，该投资在持有期结束时将价值为$47,582。 他们最初的投资增加了惊人的三倍。 在25年后，那个最初的投资将超过10.2万美元。
简而言之，复利增长是加速某人实现财务自由的一种方法。 越早开始投资，就越早开始享受复利增长的回报。
分期摊销有利于年轻人
让我们假设商业物业的抵押贷款按照30年分期偿还。 一个在20岁时投资这个物业的人将会拥有这个物业。 到他们50岁时，该物业将已经完全属于他们。
他们有更多时间享受已经还清的财产（即，他们可以最大化现金流的时间）。 与那些40岁时才投资房产的人相比。 然后直到他们70岁才还清房产。
房地产升值
虽然不能保证房地产价值会继续上涨（如果上涨的话，上涨幅度有多大也无法确定）。 房地产确实有增值的趋势。 房地产价值可能在短期内上下波动，正如2008年至2010年的经济危机所证明的那样。 然而，如果某人在经济危机之前购买了房产，经历了风暴，并今天继续持有该房产。 他们现在拥有的房产价值很可能比他们最初购买时更高。 到2013年，美国出售的房屋的平均销售价格已经反弹到危机前的水平。
这再次说明了为什么在20岁或30岁时值得进行投资。 大多数计划持有房产10年以上的人将从房地产升值中受益。
“滚雪球”效应
沃伦·巴菲特在同名书籍中详细介绍了这个概念。 巴菲特认为，在建立投资组合方面，需要有足够长的时间窗口。 他认为，滚雪球在陡峭的山坡上滚动时，会不断变大，就像一个人在早期投资房地产时可能会做到的那样。
例如，那些在20岁和30岁投资的人将比他们的同龄人更早开始赚取现金流。
随着时间的推移，随着他们偿还这些房产的债务，他们可以选择： a) 在无负债的房产上最大化现金流；或者 b) 用新的长期债务来重新贷款这些房产。
你可以将从再融资获得的现金重新投资到更有价值的房地产资产中。 这就是巴菲特所说的“滚雪球”效应。
承担更多风险的能力
大多数人随着年龄的增长变得更加风险厌恶。 这是因为他们没有时间优势。 随着人们步入退休年龄，高风险投资可能会破坏原本有前途的退休投资组合。
然而，与此同时，“风险更高”的交易往往提供最有前途的回报。 那些在二三十岁时进行房地产投资的人通常会更愿意承担更高风险的交易，从而可以从这些交易所带来的上行收益中受益。
较少的个人承诺
年龄较大时，房地产投资有时会面临更多障碍。 随着年龄的增长，人们的时间越来越少，工作和家庭的责任也越来越多，经济承担也更大。 他们更有可能有汽车贷款、房贷、幼儿园费用等等财务责任。 这使得他们更难同时处理这些责任和进行投资。 a) 学习如何进行房地产投资，并 b) 找到投资房地产的资源，一旦考虑到其他的财务承诺。 那些在20岁和30岁投资的人将会有更少的个人义务，这将使他们更容易找到时间和资源来投入房地产投资。
早日学习经验教训
那些长期投资房地产的人最终会遇到挫折。 他们可能会在市场周期错误的时候投资，投资错误的地理位置，或选择未能达到投资者预期的赞助商。 有了这个前提，那些在职业生涯早期就开始投资的人将有更多的时间从这些错误中学习，比那些晚开始的人更容易从经验中汲取教训。
可以肯定的是，房地产投资有一个学习曲线。 在20岁和30岁投资的人有更多的时间去学习什么是成功的房地产交易的各种细节。
他们还会更了解自己的个人投资策略。 例如，他们更喜欢投资于稳定型、增值型还是机会型房地产。
无论情况如何，那些年轻开始投资的人都会学习到宝贵的经验教训。 这些经验可以应用于日后的房地产投资中，以最大化这些投资的价值。
如何在二三十岁时开始进行房地产投资
投资商业房地产的一个缺点是可能存在高的准入门槛。 那些想要独立购买房产的人经常难以筹集购买资产所需的资本。
首付和尾款可以总计数万或数十万美元。 这会吓退许多投资者，特别是那些二三十岁且可用资本较少的投资者。
然而，年轻专业人士投资房地产还有其他方式。 一些最常见的入门方式包括：
- “Househacking” – 这是购买多户公寓楼，然后自己居住其中一套单位的过程。 追求这种方法的人会发现他们有资格获得有利的贷款选择（例如只需要3.5%首付的FHA贷款计划），这些贷款计划仅适用于自住业主。 “Househacking”还允许自住业主自我管理房产，这为他们提供了实际操作经验，否则他们无法获得。
- 投资房地产信托基金（REIT）– 另一种用较少资本投资房地产的方式是投资房地产信托基金。 上市REIT的股票可以像其他股票一样轻松地购买和出售，通常每股价格不到100美元。 对于那些想要了解更多关于房地产投资、市场的涨落以及不同类型的房产的人来说，这是一个很好的解决方案。 然而，当某人投资于REIT时，他们购买的是拥有房地产的实体的股份。 他们并不直接投资于房地产。 这是一个很重要的区别，因为只有实际拥有房产才能获得某些好处（例如折旧费用）。
- 房地产众筹 – 近期联邦法规的变化现在允许房地产赞助人进行“一般招揽”。 这是过去几十年一直被禁止的事情。 实际上，这意味着赞助人现在可以使用类似于Fundrise和RealtyMogul的众筹平台从全世界的个人那里筹集资本（债务和股权）。 其中一些交易仅适用于认证投资者。 其他对普通公众开放。 对于那些第一次希望以名义美元投资商业房地产的人来说，后者是一个很好的选择。 这是一种被动投资的方式，通常由经验丰富的发起人代表投资者来主导大型商业项目。
- 参与一个财团投资 – 大多数二三十岁的人还不熟悉房地产财团投资。 财团是一种投资工具，旨在为特定的房地产交易筹集资本。 发起人将从许多投资者那里筹集资金，然后根据预先定义的商业计划将这些资金投入商业房地产项目中。
众筹平台上的许多项目都采用这种模式。 其他财团通过口碑传播或其他广告技术筹集资金，在这种情况下，个人直接与发起人投资，而不是通过第三方。 无论如何，财团对于个人来说是拥有高质量房地产项目的分数股的绝佳途径，否则他们将无法获得这些机会。 财团让投资者以 passively 的方式赚取收益，包括现金流分配以及在房产出售或再融资时获得的一次性收益。
结论
不管一个人的年龄或职业状态如何，投资商业房地产可能看起来很令人生畏。 一些挑战，例如缺乏资本，可能会在一个人二三十岁时变得更加严峻。 然而，年轻投资者不应被吓退。 事实上，那些资本有限的人现在投资通常更加划算。 相比那些在生命后期开始投资的资本更多的人，年轻时投资更为重要。 他们的时间优势可以从复利和其他因素中获益，正如今天在这里列出的那样。
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