投资私募股权房地产前要考虑的十大风险

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几乎找不到无风险投资。 即使是被认为是低风险投资的存款证书或政府债券，在考虑通胀后也会出现负回报，这本身就带来了新的风险。

如今，越来越多的投资者正在考虑将私募股权房地产作为提高资本投资回报的一种方式。 截至撰写本文时，多户住宅和工业等资产类别在大多数市场上表现出色，并且与股市的涨跌趋势没有很强的相关性，这正是谨慎投资者所寻求的。

在投资私募股权之前，了解风险和回报是非常重要的。 在本文中，我们将详细讨论在投资私募股权房地产之前需要考虑的十大风险。

财务结构风险

大多数大型商业房地产项目需要多个资金来源，例如不同类型的股权和不同类型的债务。 从某种意义上说，这类似于许多公开上市公司拥有多类股权结构，每类股权具有不同的控制权和回报水平。

在私募股权房地产中，投资者可以通过分析资本结构来降低财务风险。 投资房地产中的资本堆栈描述了资本的结构或组织方式，可能包括普通股、优先股、夹层债务和高级债务。

这种分析应该包括了解他们的资本在整个投资的融资结构中的位置，该位置的潜在风险和收益，以及如果交易的表现超出或低于预期，谁会受益。

举一个简单的例子，考虑一个100万美元的私募股权房地产开发项目，其资本结构由50%的债务和50%的股权组成。

在五年结束时，也就是项目完成、出租并出售后，预计退出销售价格为300万美元。 在这种情况下，股权投资者可以期望以500,000美元的初始投资获得2,500,000美元的回报，而债权持有人将收回他们的原始资本，并在持有期间获得的任何费用和利息。

相反，如果项目未达到预期，股权投资者可能会损失部分或全部资本，而债权持有人则首先获得偿还。 例如，如果由于整体市场风险的重大变化，该项目只值75万美元，那么股权投资者将损失一半的资本，而债权持有人将保持不变，并从利息和费用中获得收入。

一般市场风险

2020 年的全球大流行是一般市场风险的一个例子。

再以股市为参考，2020年3月的四个交易日中，当新冠疫情爆发时，道琼斯工业平均指数（DJIA）下跌约26%。 在一年多的时间里，道琼斯工业平均指数（DJIA）上涨了近79%，与疫情前的下跌水平相比，上涨了近17%。

商业房地产也受到了疫情引起的整体市场风险的影响。 根据Nareit的数据，上市的房地产投资信托基金（REITs）在2020年3月中至晚期达到了最低点，较上个月的峰值下降了41.9%。

自2020年3月以来，总体上，房地产投资信托基金（REITs）的回升趋势与股市相似，尽管人们的生活、工作和旅行方式的变化对零售和酒店等某些商业房地产领域仍存在一些长期的担忧。

最终，疫情引起的市场风险将会逐渐消失，但影响商业房地产表现的因素将保持不变。

宏观层面

在宏观层面上，利率水平、财政刺激（如公共债务增长）和货币刺激（如量化宽松）是房地产投资者应考虑的三个因素。 在微观层面上，友好的地方政府具有常识性政策、人口流入和就业增长是决定当地商业房地产投资需求的众多因素之一。

有关的: 房地产投资信托基金与房地产基金

信用风险

商业房地产债务是通过房地产产生的现金流进行偿还的，这就解释了为什么某些房地产资产类别的信用风险水平较高。

在全国范围内的许多市场上，办公室和零售租户无法或不愿支付每月租金。 与此同时，由于商务和休闲旅行的缺席，休闲和酒店物业的收入来源严重减少。

另一方面，由于可靠的可重复收入流和信用租户所带来的房地产价值上升，多户住宅和工业商业房地产的信用风险通常较低。 正如CBRE指出的，工业领域一直是最具弹性的领域之一，预计美国的平均工业租金今年将增长超过6%。

公平地说，租金和暂停驱逐是多户型商业房地产投资者最初关心的问题。 随着对新冠疫情的控制改善和经济的复苏，多户住宅领域继续表现出色。

根据国家多户住房委员会 NMHC 租金支付追踪系统的数据，95.9% 的公寓家庭在 3 月份支付了租金。 事实上，从去年11月开始，2020年和2021年的租金支付比例与疫情前几乎相差无几，与2020年4月相比，更多的租户在2021年4月支付了租金。

资产层面风险

每种商业房地产类别（办公、零售、多户住宅、工业和住宿/酒店）都具有不同的表现特征和风险水平。

例如，零售物业的表现在很大程度上受到实体零售支出、消费者购买习惯向电子商务的转变以及整体经济的影响。

混合式远程办公模式，允许一些员工远程工作，而其他员工则前往实体办公室，对办公领域产生了巨大影响。

另一方面，随着越来越多的人在家工作和购物，多户住宅和工业房地产资产类别表现出色，超过了其他房地产类型。 CBRE发布的《2021年美国房地产市场展望》报告预测，今年多户住宅的投资规模将达到约1480亿美元，而工业房地产的销售规模预计将在年底达到1100亿美元。

私募股权房地产为投资者提供了在地理和资产类别上分散投资的机会，从而降低风险并潜在地增加回报。 人们总是需要一个居住的地方，随着城市向郊区的转移持续进行，中西部和东南部地区的郊区多户住宅资产在未来几年中应该提供一些最佳的投资机会。

特定房地产风险

在投资私募股权房地产之前，投资者应考虑三种特定房地产风险：物业状况风险、租金收入风险和租赁风险。

物业状况指的是建筑物本身的情况。 老旧建筑存在着无法预见的问题风险，可能需要尽早解决，例如新的机械系统、屋顶更换或无法重新配置到建筑物原始结构的过时楼层平面布局。

租金收入指的是物业目前的租户。 通过分析租金收入情况，私募股权投资者可以了解当前租户的重要细节，例如付款历史、当前租金与市场公允租金的比较、租约剩余期限以及信用质量等。

租赁风险涉及目前和未来的空置率以及开发商的租赁计划，用于将新的商业房地产项目中的可用空间租满。 投资者应考虑租金水平、租赁成本（如租户改造）以及物业从租金收入中产生正现金流所需的时间长度等方面所做的假设。

总的来说，这三种特定房地产风险会影响净营业收入、物业价值以及退出策略和价格。

在投资时进行尽职调查和核算将会事先解决这些因素。 然而，投资者还应了解到，根据未来市场状况，初始预测可能会发生变化，从而增加投资的潜在风险或额外回报。

特异性风险

与影响整个市场的系统性风险不同，特异性风险指的是由于个别物业或资产类别的独特特征而投资的风险。 在全球商业房地产公司JLL的《应对房地产的特异性风险》一文中，该公司观察到特异性风险可以分为固定风险和可变风险两种。

固定特异性风险指的是在购置物业时存在的风险。 潜在的风险包括楼层面积和布局、楼层高度（对于工业房地产尤其重要）、物业在当地子市场的地理位置以及环境问题，如化学污染或噪音污染等。

可变特异性风险指的是租户结构、即时子市场中类似物业的市场租金以及资本支出要求等因素在时间推移中都可能发生变化。

当然，商业房地产并不是唯一具有特异性风险的资产。 事实上，所有资产都存在特异性风险。 通过理解特定私募股权投资中涉及的各种风险，投资者能够更好地选择与其投资组合的独特目标相匹配的物业。

流动性风险

流动性描述了一项资产能够转化为现金的容易程度。 在线交易股票在全球任何地点都是可能的，而出售商业房地产可能需要几个月、一年甚至更长时间来完成交易。

这就是为什么商业房地产被认为是一种非流动性的投资，而私募股权商业房地产可能甚至更加如此的原因。 部分原因是因为私募股权房地产投资的目标持有期和退出策略可能会根据市场情况随时间变化。

例如，原定持有期为五年的私募股权投资可能会延长至七年，以为投资者创造更好的回报，而不是过早退出并可能产生损失。

流动性风险也可能因资产类别和地理位置而异。 位于中西部和东南部的多户型和工业房地产可能比旧金山和纽约等人口大城市更容易快速交易并以更高价格成交，因为这些城市正在经历企业和居民的大规模流失。

投资者还应该注意，虽然流动性不足会带来一些风险，但不流动性也具有一定的优势。 在私募股权房地产领域，可以通过三种方法来降低流动性风险：通过产生被动现金流、在一个良好平衡的投资组合中实现投资多样化，以及通过更长的持有期减少资产价格的波动。

有关的：什么是非流动性投资？

重置成本风险

商业房地产领域中有两个公理，即房地产市场是循环的，而房产的吸引力随时间变化。 这两个因素都对租户和房地产投资者的选择产生影响。

在商业房地产需求旺盛的市场，租赁率会上升，但仅限于一定程度。 最终，要价租金会达到一个极限，到达这个极限时，建造新的、更具吸引力的物业比继续租赁旧空间更具商业意义。 随着对旧物业的需求逐渐减弱，旧建筑最终会变得过时。

在投资私募股权房地产机会之前，投资者应该详细分析市场，以了解是否有足够强大的空间需求来吸引新的发展进入市场。 如果是这样，旧房产的所有者将面临非常现实的风险，即必须进行重大的资本改进以保持竞争力。

虽然重置成本因资产类别和市场而异，但较新的建筑可以在相同租金水平下为租户和投资者提供更好的功能，投资风险更低，回报可能更高。

杠杆风险

当明智地使用时，杠杆可以增加商业房地产投资的潜在回报。 这种情况发生在融资成本低于同一投资物业的非杠杆回报时。

所有的杠杆都伴随着一定的固有风险，例如变动利率条款或提前偿还罚金。 然而，在分析私募股权投资时，投资者应该注意两个潜在的杠杆风险。

最明显的风险是使用过多的杠杆，以至于债务服务和正常运营费用所剩下的收入极少，如果市场情况发生变化的话。 过度杠杆化的投资可能会出现负现金流。 如果市场租金下降、空置时间延长或出现未预料的资本改善成本，就可能会出现这种情况。

第二个杠杆风险与资本堆叠中的投资部分有关。投资股权可能看起来更具吸引力，因为预期回报更高。然而，如果过度杠杆化的物业表现不佳，债务投资者将首先获得偿还，这些优势可能会消失。

当然，投资于资本堆叠的债务部分也存在杠杆风险。 如果一个过度杠杆化的物业在支付运营费用后没有产生足够的收入，债务投资者可能面临推迟支付的利息。

赞助商风险

赞助方是负责代表其他投资者寻找、购买、开发、管理和最终出售房产的一方。 由于涉及许多不同的环节，可以肯定地说，一些赞助方比其他赞助方更具资质。

幸运的是，在私募股权房地产投资中，赞助方风险是最可控的风险之一。 如果潜在投资者对某个赞助方的了解不满意，他可以简单地转向下一个机会。

在研究私募股权房地产交易的发起人时要问的关键问题包括：

赞助方在当地房地产市场和资产类别方面是否具有过去的、经过验证的成功经验？ 如果一个赞助方是新进入市场或首次开发项目，审慎的投资者可能会选择参与由对当地市场有深入了解的公司赞助的私募股权机会。

赞助商的声誉如何？ 投资私募股权房地产可能需要将资本留在赞助方手中长达五年或更长时间。 与其他投资者交流和查看赞助方的成功记录是找到最有声誉的私募股权房地产赞助方的两种方式。

赞助方是否在房地产周期的各个阶段都有经验？ 当市场只上涨时，几乎任何人都可以轻易成为交易的赞助方并赚取利润。 然而，通过选择在牛市和熊市都有经验的私募股权房地产赞助方，投资者可以将赞助方风险降到最低，并增加获得回报的可能性。

带回家的消息

私募股权房地产投资中最好的赞助方是擅长发掘隐藏价值的专家。 通过翻新和安装先进技术，一个出色的私募股权投资可以为私募股权房地产投资者创造更高的租金、更长的租约和更大的回报。 长期持有私募股权房地产投资可以为投资者和未来几代人积累财富。

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