目录
优先股权和夹层债务都是商业房地产资本结构中的一部分。 虽然这两种投资都可以为投资者提供风险调整后的回报,但它们以不同的方式实现。
在本文中,我们将讨论房地产中优先股权和夹层债务之间的区别。 我们还将看看每种投资的结构。 以及房地产赞助商如何利用这两种投资类型在私募股权房地产投资中产生回报。
有关的: 房地产基金与房地产投资信托基金
什么是优先股?
优先股权是房地产资本结构的一部分,包括普通股权、夹层债务和优先债务。

房地产中的优先股权是对联营企业的股权投资,该企业直接或间接地开发、拥有和运营私募股权房地产项目。
在本文的第二部分,我们将讨论优先股权投资与夹层债务之间存在一些相似之处。
然而,优先股权不是贷款,通常不以房地产作为担保。
优先股权在资本结构中的位置使得持有优先股权的人在房地产现金流或利润的偿还方面优先于普通股权投资者,但在第一或第二抵押贷款的优先权之后。
在债务得到偿还后,优先股权持有人会获得优先分配。 通常情况下,这是在一定期限内以固定利率获得回报。
这些分配可以按照定期付款的时间表进行,也可以结构化为累积形式。优先股权通常包括一个”股权附加收益”,即如果项目表现优于预期,就有权获得额外利润。尽管优先股权持有人的地位次于债权人,但在不支付情况下,优先股权通常有权强制出售房产。此外,如果违约发生,优先股权持有人还可以将联营企业的普通合伙人撤换,并接管项目的管理权。
优先股的特点
优先股权投资的典型特征包括:
- 优先股权投资者和开发商或普通合伙人是联营合作伙伴。
- 普通合伙人负责投资的日常活动。 在这种情况下,优先股权投资者对重大决策具有最终批准权。
- 优先股权投资者按照约定的时间表定期获得偿还,或者以累积的方式结构化。
- 优先股权投资者有权将普通合伙人从联营企业的控制权中撤换。 这是在普通合伙人违约的情况下发生的。
- 普通合伙人可能被要求向优先股权投资者提供”坏孩子”担保。 这为普通合伙人的个人责任提供了保障
- 优先股权投资通常具有强制赎回日期,该日期与任何抵押贷款的到期日相一致。
优先股权的结构可以是”硬性的”,具有更多类似债务的特征,也可以是”软性的”,具有更多类似股权的特征。 或者,它可以是两者的结合。
什么时候使用优先股?
对于被动房地产投资者而言,由于从项目中获得分配的资历,与普通股相比,优先股可能是投资私募股权房地产交易的更安全方式。
Preferred equity is often thought of as having a hybrid risk/return profile similar to senior debt, but with a share of any upside when the project is sold. Preferred equity usually provides a fixed rate of return over a specified period of time, along with an upside when the property performs better than expected.
Even if the project does not have positive cash flow, the private equity investor may still receive regular income. Because payment to preferred equity holders is prioritized, investing with preferred equity can be attractive through all stages of the real estate market cycle. Although preferred equity investments are generally not secured by the real property, they can provide for the transfer of control and management rights should the general partner default. This allows the preferred equity investor to take control of the project – or assign management to a third party – to cure the default and keep the project on track.
For the real estate developer, sponsor, or general partner, preferred equity can be a good source of capital for large projects that require more funds than what a traditional lender is willing to provide. Rather than borrowing additional money in the form of second or third-position loans, a developer will offer preferred equity to real estate investors.
Developers and sponsors of private equity real estate investments with a proven track record of success may also offer an investor “hard” preferred equity.
In this context, hard preferred equity means the sponsor pledges its own equity in the joint venture to the private equity investor. Should the sponsor default, the preferred equity investor has the right to foreclose on the sponsor and remove it from the project’s ownership structure.
优先股权结构
为了更好地理解优先股权的运作方式,我们将以一个多户型房地产项目为例进行说明。
普通合伙人是私募股权交易的发起人,他们正在购买一处核心增值型公寓物业。核心增值型投资相比核心物业可以提供稍高的回报,同时适合寻求最小化风险和保值资本的投资者。
The general partner is the sponsor of the private equity deal and is purchasing a core plus apartment property.
该物业的购买价格为300万美元,并需要额外的25万美元资金用于改进和安装先进的A级技术,以稳定租户基础并增加租金收入。
发起人将以50%的首付款购买该物业,并投入自己的30万美元。 优先股权投资者将获得9%的固定回报率,此回报率是在支付了优先债权人之后计算的。 然后,在多户型物业出售或再融资时,作为”股权附加收益”,优先股权投资者将获得任何增值的20%份额。
来源 | 数量 | 优先事项 | 好处 |
赞助 | $300,000 | 最后的 | 剩余现金流和升值。 |
首选股权 | $1,200,000 | 第二 | 固定的9%回报率 + 20%的股权附加收益 |
优先债务 | $1,500,000 | 第一的 | 赚取 4% 的固定利率。 |
在最初的五年持有期内,债权人每月收到本金偿还和4%的利息付款。 在债务得到偿还后,优先股权投资者获得了固定的7%回报率,而发起人则获得其在剩余现金流中的份额。
经过五年,该物业被估值为400万美元,并且现有贷款已偿还清。 优先股权投资者获得其120万美元的初始投资以及20万美元,即其对物业增值的10%份额,而发起人则获得剩余的利润。
有关的: 投资房地产:终极指南
什么是夹层债务?
夹层债务是资本结构中位于优先债务和优先股权之间的另一部分。

夹层债务的作用类似于在资本结构中的地面层的优先债务和位于其上方的优先股权和普通股权之间起到桥梁或地板的作用。 由于夹层债务在资本结构中的位置,它在债务层次中位于优先债务之下,但优先于优先股权和普通股权。
作为投资房地产联营企业股权的替代选择。 投资者还可以将资金以夹层债务形式借给开发商或赞助商。 一般而言,夹层债务相对于优先银行债务具有较高的回报率,但它在债务层次上次于优先债务。
夹层债务由于在资本结构中的位置,可能会提供更强的风险调整回报,从而获得下行风险保护。 然而,夹层债务的上行潜力通常是有限的,而不像优先股权那样为投资者提供了无限制的上行潜力,尽管伴随着更高的风险水平。
夹层债务持有人在优先债务得到偿还之后但在支付给优先股权持有人之前会收到利息付款。 夹层债务通常支付的回报略高于优先债务的利息,但低于优先股权投资的回报率。
尽管夹层债务可以提供风险调整回报,但仍需要考虑夹层债务的潜在风险因素。 投资者应该研究借款人或赞助商的经验、信用状况、项目的市场价值以及资产的市场需求。
此外,夹层债务的投资者还应通过关注贷款价值比(LTV)和债务服务覆盖率(DSCR)来分析项目中使用的总杠杆。
夹层债务的特点
夹层债务投资的典型特征包括:
- 在优先债务之下,优先于优先股权和普通股权。
- 比优先债务的利率更高,但回报率低于优先股权。
- 通常情况下,夹层债务不以房地产作为担保。
- 夹层债务贷款的期限可以比优先担保债务更短。
- 夹层债务的付款可以仅限于利息,而不是在贷款期限内分期偿还。
夹层债务的结构如何?
夹层债务在私募股权房地产项目中可以使投资者获得更强的风险调整回报,同时为赞助商提供了替代形式的融资。
For the investor-lender, mezzanine debt can provide the opportunity to earn a higher rate of interest on the loan provided to the sponsor of a private real estate equity investment. In many instances, mezzanine debt can generate equity-like returns with minimal bond-like risk.
While investing in mezzanine debt is not entirely risk-free, there is a lower risk of loss because mezzanine debt takes repayment priority over preferred equity and common equity. The trade-off is that there is not the same potential return upside compared to investing in equity.
For the sponsor-borrower, mezzanine debt reduces the amount of equity needed to acquire a property.
Sometimes the borrower does not have access to enough equity and opts for mezzanine financing. Other times, a sponsor may choose to use mezzanine debt to avoid equity dilution. While mezzanine debt normally carries a higher interest rate than senior debt, that cost is usually below the cost of equity in a well-planned real estate development project.
Mezzanine debt can also be used to boost potential cash on cash returns to equity investors. For example, assume a $3 million multifamily property generates an annual NOI (before debt service) of $240,000.
The sponsor has two options.
It can use a capital stack consisting of $1.8 million in senior debt and $1.2 million in equity for a net cash flow of $105,000. Or, the sponsor can choose a capital stack of $1.8 million each in senior debt, $450,000 in mezzanine debt, and $750,000 in equity for a net cash flow of $75,000.
No mezzanine debt: $105,000 net cash flow / $1.2 million equity = 8.75%
Mezzanine debt: $75,000 net cash flow / $750,000 equity = 10%
For the sponsor-borrower, mezzanine debt reduces the amount of equity needed to acquire a property.
夹层债务结构
现在让我们来看一下我们在之前的优先股权示例中使用的资本结构。 然而,这次还加入了夹层债务:
来源 | 数量 | 优先事项 | 好处 |
赞助 | $200,000 | 最后的 | 剩余现金流和升值。 |
首选股权 | $550,000 | 第三 | 固定 9% 的回报率 + 20% 的股权激励。 |
夹层债务 | $450,000 | 第二 | 赚取 7% 的固定利率 |
优先债务 | $1,800,000 | 第一的 | 赚取 4% 的固定利率。 |
从上面的例子中可以看出,潜在回报与风险水平相称。 由于高级债务优先于所有其他形式的融资,因此回报较低。 随着潜在风险水平在资本堆栈中的增加,潜在回报的数量也会增加。
有什么区别?
虽然优先股权和夹层债务都被用作资本结构的一部分来收购和开发私募股权房地产投资。 这两种资金来源之间存在一些关键的区别:
- 夹层债务是对项目的贷款,其回收权与优先股权投资不同。
- 为了补偿投资者可能面临的增加风险,优先股权的利率可能略高于夹层债务。
- 现金流首先分配给夹层债务持有人,其次分配给优先股投资者。
- 夹层债务持有人可能拥有不动产的止赎权。 而优先股投资者通常对合资企业拥有权利,但对不动产本身没有权利。
有关的: 您需要了解的多户型房地产投资知识
丧失抵押品赎回权的影响
止赎的影响因投资者在资本堆栈中的地位而异。 在发起人违约的情况下,优先股投资者和夹层债务持有人都可能有能力控制项目。
首选股权
如果发起人违约,优先股持有人无权取消对房地产的赎回权。 但是,优先股权投资者可能能够将发起人从合资企业中移除并控制项目。
在某些情况下,如果发起人违约,优先股权持有人也可能能够获得发起人在项目中的股权份额。
夹层债务
在大多数私募股权房地产投资中,高级贷款人和夹层债务持有人在项目融资结束时签署债权人间协议。 如果发起人违约,债权人间协议会主动解决优先贷款人和夹层债务持有人的权利。
通常,夹层投资者将有机会与发起人合作解决问题,或者可能有机会以与未偿还高级债务相等的价格购买违约的高级抵押贷款。
结论
投资者应权衡投资于优先股或夹层债务的收益和潜在风险。 对于寻求最低风险水平的私人房地产股权投资者而言,夹层债务可以提供稳定的类似债券的回报。
那些愿意接受稍高风险以换取更大回报的人可能会选择投资于优先股。 在这两种情况下,重要的是详细分析发行备忘录并与具有为其投资伙伴积累财富历史的保荐人合作。
有关的: 房地产投资中的滚雪球债务策略
您想了解更多Smartland投资的信息吗?今天就与我们联系,看看房地产投资策略是否适合您!